Cour d'appel, 30 octobre 2024. 23/01562

ARRÊT N°24/ SL R.G : N° RG 23/01562 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F7GK S.A.R.L. ETABLISSEMENT MOUSSA A.H C/ S.A.R.L. SOCIETE COMMERCIALE DE LA REUNION (SOCOMER) COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2024 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 29 AOUT 2023 suivant déclaration d'appel en date du 06 NOVEMBRE 2023 RG n° 21/01583 APPELANTE : S.A.R.L. ETABLISSEMENT MOUSSA A.H [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : S.A.R.L. SOCIETE COMMERCIALE DE LA REUNION (SOCOMER) [Adresse 1] [Localité 3] DATE DE CLÔTURE : 17/06/2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Septembre 2024 devant Madame LEGER Séverine, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Octobre 2024. * * * LA COUR EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Selon bail signé le 21 janvier 2017, la société commerciale de la Réunion (ci-après Socomer) a consenti à la SARL Établissements Moussa AH (ci-après la SARL Moussa) la location d'un local commercial d'une superficie de 73 m2 dont 8 m2 de réserve, situé au [Adresse 2] à [Localité 3], les lieux loués étant à usage exclusivement professionnel, en l'occurrence un commerce de chaussures. A la suite d'infiltrations successives affectant le local, le cabinet Polyexpert, mandaté par l'assureur du locataire, a établi trois rapports d'expertise en date des 23 février, 7 avril et 30 octobre 2017. Par lettre recommandée du 8 février 2018, la SARL Moussa a mis en demeure le bailleur de réparer les préjudices subis au titre des infiltrations d'eau. Le 19 février 2018, elle a fait dresser un procès-verbal de constat et a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Une mesure d'expertise confiée à M. [I] a été ordonnée le 12 juillet 2018. L'expert a remis son rapport le 14 novembre 2019. Par acte d'huissier du 17 juin 2021, la SARL Moussa a fait assigner la société Socomer devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion aux fins de voir réaliser sous astreinte les travaux prescrits par l'expert et d'obtenir la réparation des divers préjudices subis par le preneur. Par jugement du 29 août 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a : - condamné la société Socomer à réaliser les travaux mentionnés aux points n°1 à n°8 mentionnés en page 31 du rapport d'expertise judiciaire ; - dit que ces travaux devront être réalisés sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de ladite décision et que cette astreinte sera due durant un délai de deux mois ; - condamné la société Socomer à payer à la SARL Établissements Moussa AH les sommes suivantes : 9 200 euros au titre des travaux de remise en état intérieurs, 4 000 euros au titre du préjudice matériel, 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les demandes tendant à écarter l'exécution provisoire et tendant à la consignation des sommes ; - débouté les parties de toutes leurs autres demandes ; - condamné la société Socomer aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. Le tribunal a retenu la responsabilité de la société bailleresse en raison du manquement à son obligation de délivrance en ce qu'elle n'a pas délivré à son locataire un local en bon état exempt d'infiltrations lui permettant d'exercer son activité commerciale et a procédé à l'indemnisation des préjudices en rejetant le préjudice de jouissance au regard de l'insuffisance d'éléments probants. Par déclaration du 6 novembre 2023, la SARL Moussa a interjeté appel de cette décision, la demande d'infirmation étant limitée aux chefs de jugement afférents au montant des sommes allouées au titre des réparations des divers préjudices. L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 21 décembre 2023. L'appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 5 février 2024. L'appelante a signifié la déclaration d'appel et les conclusions à la SARL Socomer par acte d'huissier du 5 février 2024 remis à étude. L'intimée n'a pas constitué avocat. Par ordonnance du 17 juin 2024, la procédure a été clôturée et l'affaire fixée à l'audience du 4 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 30 octobre 2024. La décision sera rendue par défaut en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, l'appelante demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de la bailleresse résultant d'un manquement à son obligation de délivrance (article 1719 du code civil), en ce qu'il a condamné la SARL Socomer à réaliser les travaux mentionnés par l'expert judiciaire aux points n°1 à 8 page 31 du rapport d'expertise et en ce qu'il a dit que ces travaux devront être réalisés sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et que cette astreinte sera due dans un délai de deux mois ; - réformer le jugement entrepris pour le surplus ; - condamner la SARL Socomer à lui payer les sommes suivantes : - 27 600 euros TTC au titre du coût des travaux de rénovation de l'intérieur du local incluant l'électricité et l'accès PMR (70 % à la charge du bailleur) ; - 10 000 euros au titre du préjudice matériel de 2015 à 2019 ; - 40 000 euros au titre du préjudice de jouissance (économique) ou à défaut celle de 22 000 euros telle que résultant de l'attestation de KPMG ; - condamner la SARL Socomer aux dépens qui comprend le coût de l'expertise judiciaire (consignation de 3 000 euros) outre le procès-verbal de constat d'huissier (référé) ; - condamner la SARL Socomer au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante fait essentiellement valoir qu'elle est bien fondée à obtenir l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et fait grief au premier juge d'avoir limité l'indemnisation réclamée concernant le coût des travaux de reprise à l'intérieur de la boutique qu'elle estime justifiés par la production d'un nouveau devis. Elle considère que le préjudice matériel a également été sous-évalué par le premier juge que le préjudice de jouissance a été rejeté à tort en dépit de sa caractérisation. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce texte trouvant également à s'appliquer en cause d'appel lorsque l'intimé est défaillant. Il se combine avec l'article 954 de ce même code selon lequel la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Sur les chefs de jugement non critiqués : Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La déclaration d'appel ne tend qu'à l'infirmation des chefs de dispositif du jugement afférents à l'indemnisation des préjudices alloués à la SARL Moussa, la confirmation des chefs de jugement ayant condamné la société Socomer à réaliser les travaux préconisés par l'expert sous astreinte étant sollicitée. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu l'entière responsabilité du bailleur des désordres occasionnés par les infiltrations d'eau au regard des conclusions du rapport d'expertise judiciaire ayant mis en évidence que leur origine était imputable à un défaut d'entretien des façades, toitures et étanchéité incombant au propriétaire de l'immeuble. C'est également à bon droit que la société Socomer a été condamnée à réaliser les travaux listés aux points n°1 à 8 du rapport d'expertise judiciaire tels que précisément détaillés par l'expert en page 31 du rapport s'agissant des travaux à réaliser en extérieur aux fins d'assurer l'étanchéité du bâtiment à laquelle le bailleur est précisément tenu dans le cadre de son obligation de délivrance. L'astreinte provisoire prononcée par le premier juge d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification du jugement, réalisée en l'espèce par acte de commissaire de justice le 29 août 2023, est parfaitement adaptée aux circonstances de l'espèce en raison de la défaillance du bailleur dans ses obligations. Les chefs de jugement non critiqués par l'appelant seront ainsi confirmés. Sur les travaux de rénovation intérieurs : Il est constant qu'en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur doit être indemnisé de l'ensemble de ses préjudices. L'appelante considère que son préjudice a été sous-évalué par le premier juge et réclame la somme de 27 600 euros au lieu de la somme allouée à hauteur de 9 200 euros, le tribunal ayant écarté le devis produit par le preneur émanant de la société ECBGR en ce qu'il n'était pas suffisamment précis et comportait des travaux non prévus par l'expert. L'expert a retenu les désordres suivants à l'intérieur du local : '- le plafond modulaire qui est très dégradé, - les murs recouverts principalement d'un lambris bois qui masque lesdites infiltrations, - les lambris bois eux-mêmes qui sont aussi très dégradés, - les étagères et présentoirs qui se trouvent en périphérie du magasin, qui ont également souffert des infiltrations répétées, - et enfin, une partie des marchandises du magasin'. Il a ensuite listé les désordres incombant au bailleur aux n°9 à13 du tableau récapitulatif figurant en page 31 de son rapport comme suit : '- reprise de l'ensemble des murs intérieurs, - reprise de l'ensemble des plafonds intérieurs, - remise aux normes de l'électricité, - remise aux normes de la plomberie sanitaire, - accessibilité PMR' en ayant préconisé un partage des frais à hauteur de 70 % pour le bailleur et de 30 % pour le preneur s'agissant des travaux de remise aux normes électriques et accessibilité PMR. Devant le premier juge, la SARL Moussa avait produit un devis émanant de la société ECBGR du 25 septembre 2020 pour un montant total de 58 033,64 euros prévoyant des travaux non prévus par l'expert et présentant des coûts anormalement élevés. L'appelante verse aux débats un devis du 24 janvier 2024 de la société 2TCOI pour un coût total de 22 462 euros concernant la réalisation de travaux suivants : - dépose de meubles existants : 800 € - fabrication et pose de meubles prix unitaire 3 600 euros avec 2 unités soit 7 200 euros + 1 500 € - remplacement sanitaire carrelage sol et faïence 5 000 € - réfection électrique 6 300 € - remplacement dalle 1 200 € Le devis concerne cependant la fabrication de meubles et la réfection de toilettes et ne concerne pas strictement les désordres listés par l'expert, aucune prestation n'étant afférente à la reprise des murs et plafonds, les travaux concernant en revanche les sols, dont l'expert n'envisageait pas la reprise. S'agissant des sanitaires, l'expert a retenu la seule remise aux normes de la plomberie sanitaire visant la reprise des canalisations, le changement des éléments (WC et lavabo) et le ravalement des peintures. Le devis de la société ECGBR prévoit cette seule prestation pour un coût de 2 300 euros tandis que le devis de la société 2TCOI d'un coût de 5 000 euros correspond à la réfection à neuf des sanitaires. La seule prestation visée par l'expert sera retenue soit la somme de 2 300 euros et le remplacement de la dalle sera écarté. S'agissant des meubles, aucun élément ne justifie en l'espèce la facturation de deux unités au regard des constatations de l'expert et la somme de 4 350 euros sera donc seule retenue au lieu de la somme mentionnée sur le devis de 8700 euros. Les travaux de réfection intérieurs s'élèvent ainsi à la somme de 7 450 euros. Les travaux de remise aux normes électriques seront retenus à hauteur de 6 300 euros selon le devis de la société 2CTOI et de 10 700 euros pour l'accessibilité PMR selon le devis ECBGR, soit un montant total de 17 000 euros dont 70 % incombant au bailleur, soit 11 900 euros. La société Socomer sera ainsi condamnée à payer la somme de 19 350 euros au titre des travaux de réfection intérieurs par voie d'infirmation du jugement déféré sur ce chef de décision. Sur le préjudice matériel allégué : L'appelante sollicite la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice matériel constitué par l'atteinte du stock de marchandises en sollicitant sur ce point une indemnisation forfaitaire sur la base du rapport de son assureur ayant chiffré ce préjudice à la somme de 4 000 euros en novembre 2017. C'est cependant à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation complémentaire réclamée forfaitairement par le preneur, laquelle ne peut prospérer en ce qu'elle n'est pas suffisamment étayée. La somme allouée par le premier juge sera ainsi confirmée. Sur le préjudice de jouissance : L'expert a relevé dans son rapport, au vu de l'état de délabrement du magasin et de la détérioration de marchandises et du matériel de vente, l'existence d'un impact négatif sur le chiffres d'affaires. Il a retenu un préjudice de jouissance en précisant qu'il devrait faire l'objet d'une estimation objective prenant en considération la valeur locative des locaux commerciaux, le nombre de jours ou de mois où les infiltrations ont perduré et le nombre de jours ou de mois où il y a eu impossibilité d'y travailler. Le premier juge a rejeté l'indemnisation de ce préjudice en l'absence d'éléments probants suffisamment étayés, l'attestation de l'expert-comptable du preneur étant insuffisante à justifier de la réalité et du montant du préjudice allégué. C'est vainement que l'appelante sollicite à nouveau l'indemnisation forfaitaire de son préjudice à hauteur de la somme de 40 000 euros de nature à couvrir l'ensemble de la période comprise entre 2015 et 2019 au cours de laquelle elle a subi les désordres dans le magasin exploité par ses soins. La matérialité du préjudice allégué est cependant établie au regard des constatations de l'expert ainsi que des rapports de l'assureur du preneur, sollicité au titre de dégâts des eaux le 3 février 2017 dans la continuité du sinistre du 9 décembre 2016, le 7 février 2017 et le 29 août 2017 (avec la mention d'un cinquième sinistre du même type survenant depuis 2015). Est également produit un constat d'huissier du 10 février 2018 attestant de la persistance des désordres à cette date. L'analyse de l'expert-comptable de la SARL Moussa en date du 5 octobre 2022 met en évidence que le chiffre d'affaires de la société n'a pas été impacté entre 2015 et 2017, le chiffre d'affaire le plus élevé de 176 888 euros correspondant d'ailleurs à l'année 2017. Il a en revanche été relevé une baisse du chiffre d'affaires sur les années 2018 (135 267 euros) et 2019 (133 575 euros). Contrairement à l'appréciation du premier juge, l'analyse de l'expert comptable est suffisamment étayée pour caractériser la variation du chiffre d'affaires dans les mois ayant suivi le dernier dégât des eaux d'avril 2018 soit entre les mois de mai et juillet 2018, la diminution s'élevant à la somme de 14 405 euros par rapport aux mois de l'année 2017. L'expert comptable propose ensuite de ne retenir que les mois où l'activité est la plus élevée soit juin et septembre pour l'année 2018 ainsi que février, juin et septembre pour l'année 2019 et met en évidence un impact cumulé de près de 22 000 euros. L'expert-comptable a cependant écarté l'examen d'éventuels autres facteurs externes qui doivent être pris en compte à hauteur de 20 %, coefficient qui viendra ainsi minorer le préjudice de jouissance tel qu'évalué par l'expert-comptable. Le préjudice de jouissance sera ainsi réparé par l'allocation de la somme de 17 600 euros à la SARL Moussa que la société Socomer sera condamnée à lui payer. Sur les autres demandes : Partie perdante, la société Socomer sera condamnée à payer les entiers dépens, de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire mais pas celui du constat d'huissier, entrant dans les frais irrépétibles. L'équité commande en l'espèce de condamner la société Socomer à payer la somme de 3 000 euros à la SARL Moussa au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné la SARL Société commerciale de la Réunion (Socomer) à payer à la SARL Établissements Moussa AH la somme de 9 200 euros au titre des travaux de remise en état intérieurs, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a rejeté la demande au titre du préjudice de jouissance ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne la SARL Société commerciale de la Réunion (Socomer) à payer à la SARL Établissements Moussa AH : - la somme de 19 350 euros au titre des travaux de remise en état intérieurs; - la somme de 17 600 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamne la SARL Société commerciale de la Réunion Socomer aux entiers dépens de l'appel; Condamne la SARL Société commerciale de la Réunion Socomer à payer à la SARL Établissements Moussa AH la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE