Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/00159

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE Le 28 Janvier 2025 N° RG 24/00159 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N37U 78A Jugement rendu le 28 janvier 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière, CREANCIER POURSUIVANT LA BANQUE POSTALE, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance, au capital de 6.585.350.218 euros, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 421.100.645, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du VAL D’OISE PARTIES SAISIES Madame [I] [H] [B] née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 14] (RÉUNION), [Adresse 9] [Localité 7] représentée par Me Karine AINOUZ, avocat au Barreau du VAL D’OISE Monsieur [P] [E] [Y] né le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 8] (BÉNIN), Chez M. [T] [S], [Adresse 5] [Localité 6] non comparant EXPOSE DU LITIGE Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2024 publiés le 29 mai 2024 volume 2024 S n°125 et n°126 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2, la BANQUE POSTALE située à [Localité 12] a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 9], cadastré section BO N°[Cadastre 4], consistant en une maison à usage d’habitation, appartenant à Mme [I] [B] et M. [P] [Y]. Par exploits séparés du 15 juillet 2024 signifié à personne physique à Mme [I] [B] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à M. [P] [Y], la BANQUE POSTALE a fait assigner Mme [I] [B] et M. [P] [Y] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 19 juillet 2024. Par décision du 9 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a déclaré la recevable le dossier de Mme [I] [B]. Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2024 aux termes desquelles Mme [I] [B] demande au juge de l’exécution de : - La recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions - Autoriser la vente amiable du bien sis à [Localité 7] - Renvoyer l’affaire à une audience ultérieure ; Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2024, lors de laquelle le créancier poursuivant et Mme [I] [B] ont été entendus en leurs observations, M. [P] [Y] n'ayant pas comparu et n'étant pas représenté. La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. Par message RPVA du 8 janvier 2025, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil. Mme [I] [B] a adressé ses observations le 16 janvier 2025. Elle sollicite la suppression de la clause pénale ou à défaut une réduction à de plus justes proportions. Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 18 janvier 2025 aux termes desquelles il sollicite le maintien de la clause pénale. M. [P] [Y], qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la BANQUE POSTALE résulte des pièces versées aux débats, notamment : - la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 12 juin 2017 par Maître [C] [R], notaire à [Localité 7], par lequel la BANQUE POSTALE a consenti à Mme [I] [B] et M. [P] [Y] un prêt de 306.700 euros, remboursable en 300 mensualités au taux hors assurance de 1.85%, - le bordereau d’inscription du privilège de préteur de denier inscrit le 30 juin 2017 auprès du service de publicité foncière, - les mises en demeure en date du 20 octobre 2022 distribuées le 22 octobre 2022, de payer la somme globale de 10 473,26 euros pour le 4 novembre 2022, sous peine d’exigibilité immédiate du prêt consenti, - la lettre en date du 13 décembre 2022 distribuée le 16 décembre 2022 notifiant la résiliation du contrat de prêt et l’exigibilité immédiate des sommes dues. Le décompte arrêté au 02 février 2024 et visé au commandement de payer valant saisie présente un solde débiteur de 290.262,61 euros en principal, intérêts et accessoires. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire). Au soutien de sa demande de rejet ou à défaut de diminution de la clause pénale, Mme [I] [B] fait valoir que le montant de cette clause doit être compensateur du préjudice réellement subi en cas d’inexécution de l’obligation. Elle fait valoir que le retard dans le paiement est déjà indemnisé par l’application du taux d’intérêt du contrat de prêt. De plus, elle indique que le montant de la clause insérée dans le contrat d’adhésion n’a pas été librement négocié, créant ainsi un déséquilibre significatif, l’établissement de crédit n’étant tenu vers les emprunteurs d’aucune indemnisation en cas d’inexécution contractuelle. Ainsi, elle considère la clause abusive manifestement disproportionnée. A l'appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 18 551,31 euros, le créancier poursuivant rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière. Il fait valoir que l'indemnité réclamée n'est pas disproportionnée et ne créé pas de déséquilibre significatif puisqu’elle respecte le plafond fixé par le code de la consommation. Il soutient que les intérêts contractuels ne constituent pas une indemnisation mais la juste contrepartie due par l’emprunteur qui a bénéficié du versement d’un capital. Enfin, il rappelle que la commission de surendettement a préconisé le rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée maximum de 24 mois, au taux de 0%, le pénalisant nécessairement et qu’il a donné son accord pour que le bien soit vendu amiablement. Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 18 551,31, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, à la situation de surendettement de Mme [I] [B] et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel. Elle sera donc réduite à 10% de son montant, soit la somme de 1 855,13 euros. La créance de la BANQUE POSTALE sera donc mentionnée pour la somme de 273 566,43 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 2 février 2024. Par décision du 9 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a déclaré recevable le dossier de Mme [I] [B] et décidé d’orienté son dossier vers une phase de conciliation. Après avoir constaté l’échec de la phase de conciliation, la commission a notamment décidé d’un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée maximum de 24 mois, au taux de 0% et préconisé que les mesures imposées soient subordonnées à la vente amiable du bien immobilier, au prix du marché, d’une valeur estimée à 175 000 euros. Mme [I] [B] sollicite l'autorisation de vendre amiablement le bien immobilier et produit deux mandats de vente simple, un avenant de mandat de vente et des e-mails échangés avec divers agents immobiliers justifiant des visites ayant déjà eu lieu. Un mandat de vente sans exclusivité consenti à l’agence IMMOBILIERE DE LA GARE d’[Localité 7], non daté et signé uniquement par Mme [I] [B], aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 459 000 euros, avec une rémunération du mandataire de 19 000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur de 450 000 euros. Ce mandat non signé par Monsieur est sans valeur. Un mandat de vente simple consenti à l’agence LOGIBEST de [Localité 11] signé le 22 décembre 2024 par Mme [I] [B] et le 30 décembre 2024 par M. [P] [Y], aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 377 000 euros avec une rémunération du mandataire de 16 000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 361 000 euros. Un avenant n°1 à un mandat de vente (non produit) consenti à l’agence GUY HOQUET [Localité 10], signé le 5 décembre 2024 par Mme [I] [B] et M. [P] [Y] aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 379.000 euros avec une rémunération du mandataire de 19.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 360 000 euros. Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs de vendre le bien. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien ainsi formulée et propose un prix plancher de 300 000 euros. Lorsque un seul des débiteurs est en situation de surendettement, la suspension des voies d'exécution ne peut être envisagée qu'à l'égard du débiteur surendetté et le créancier peut néanmoins poursuivre la procédure de saisie immobilière à l'égard du débiteur non surendetté. Au cas présent, Mme [I] [B] sollicite elle-même l'autorisation judiciaire de vendre amiablement le bien saisi. Le co-débiteur n'étant pas en situation de surendettement, la poursuite de la procédure de saisie immobilière est donc justifiée. Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée. Eu égard aux conditions économiques du marché actuel et pour laisser aux parties une marge de négociation afin de favoriser la vente amiable, il y a lieu de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 280 000 euros net vendeur. Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée. Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais arrêté au 27 septembre 2024, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 2.309,85 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution. Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ; Mentionne que le montant retenu pour la créance de la BANQUE POSTALE à l’encontre de Mme [I] [B] et M. [P] [Y], s’élève à la somme de 273 566,43 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 2 février 2024 et visé au commandement de payer valant saisie ; Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 9], cadastré section BO N°[Cadastre 4], consistant en une maison à usage d’habitation, appartenant à Mme [I] [B] et M. [P] [Y] ; Fixe à 280 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ; Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ; Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2.309,85 euros et seront à la charge de l'acquéreur ; Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ; Fixe au mardi 27 mai 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ; Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2024 publiés le 29 mai 2024 volume 2024 S n°125 et n°126 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2 ; La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Fabienne CHLOUP Jugement rédigé par [O] [Z], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution