Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/02152

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 5] JUGEMENT DU 13 Septembre 2024 N° RG 24/02152 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4JA Jugement du 13 Septembre 2024 N° : 24/ [R] [X] C/ [E] [Y] [S] [C] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me CASTRES COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 31 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Mme [R] [X] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : Mme [E] [Y] [Adresse 4] [Localité 5] non comparante, ni représentée M. [S] [C] [Adresse 4] [Localité 5] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 mars 2018, Mme [R] [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [Y] et M. [S] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 € et d’une provision pour charges de 110 €. Par actes de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 800,74 € au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [E] [Y] et M. [S] [C] le 17 janvier 2024. Par assignations du 18 mars 2024, Mme [R] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, • A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, • Ordonner l’expulsion de Mme [E] [Y] et M. [S] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale, • Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : - 1 800,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté courant février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 31 mai 2024, Mme [R] [X], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 mai 2024, s'élève désormais à 2 629,96 €. Mme [R] [X] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise des paiements avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [E] [Y] et M. [S] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Mme [R] [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La bailleresse a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [E] [Y] et M. [S] [C]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 27 novembre 2023. Ces derniers n’ont cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2023 en raison du défaut d’assurance, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres motifs de résiliation du bail. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [R] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. 2. Sur les délais d’expulsion Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. En l’espèce, les locataires sont entrés dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par Mme [R] [X]. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que les locataires sont de mauvaise foi. Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que Mme [Y] et M. [C] ne se sont pas introduits dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement des intéressés n’est pas assuré. L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 3. Sur la dette locative Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Mme [R] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mai 2024, Mme [E] [Y] et M. [S] [C] lui devaient la somme de 2 629,96 €, soustraction faite des frais de procédure. Mme [E] [Y] et M. [S] [C] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 1 800,74 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 4. Sur l’indemnité d’occupation En vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du contrat, est réputée non écrite toute clause : « i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ». En l’espèce, le contrat de bail du 31 mars 2018 contient une clause pénale qui stipule que « en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels ». Cette clause pénale qui s’analyse comme une pénalité due en cas d’infraction aux clauses du contrat de location, en ce qu’elle prévoit le paiement d’une indemnité d’un montant plus élevé que celui prévu par la loi, doit ainsi être réputée non écrite. En conséquence, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 829,87 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 30 mai 2024, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux et remise des clés à Mme [R] [X] ou à son mandataire. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [E] [Y] et M. [S] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 € à la demande de Mme [R] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que Mme [E] [Y] et M. [S] [C] n'ont pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui leur en a été fait le 27 novembre 2023, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2018 entre Mme [R] [X], d’une part, et Mme [E] [Y] et M. [S] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 décembre 2023, ORDONNE à Mme [E] [Y] et M. [S] [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Mme [E] [Y] et M. [S] [C] à payer à Mme [R] [X] la somme de 2 629,96 € (deux mille six cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 1 800,74 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE solidairement Mme [E] [Y] et M. [S] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 829,87 € (huit cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-sept centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 30 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Mme [E] [Y] et M. [S] [C] à payer à Mme [R] [X] la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Mme [E] [Y] et M. [S] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 novembre 2023 et celui des assignations du 18 mars 2024, DEBOUTE Mme [R] [X] de ses autres demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge