Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A3
JUGEMENT N°
du 26 Septembre 2024
Enrôlement : N° RG 21/07309 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZBRV
AFFAIRE : M. [H] [G] et Mme [X] [G] ( Maître Stéphane CALLUT de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES)
C/ SDC [Adresse 6] sise [Adresse 2] (la SELARL LOGOS)
DÉBATS : A l'audience Publique du 27 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Stéphanie GIRAUD,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 Septembre 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024
Par Madame Stéphanie GIRAUD, Président
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Monsieur [H] [G], né le 28 Novembre 1979 à [Localité 5], de nationalité franco-luxembourgeoise,
et
Madame [X] [G], née le 02 Octobre 1984 à [Localité 3] (13), de nationalité française, tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 7]
tous deux représentés par Maître Stéphane CALLUT de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée[Adresse 6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet SL IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 832 116 511 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE
***
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [X] [G] et Monsieur [H] [G] sont propriétaires du lot 695 comprenant une maison individuelle avec un jardin attenant dont ils ont la jouissance exclusive, dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 2] à [Localité 4], constitué de bâtiments collectifs et de maisons individuelles.
Par courrier du 1er avril 2019, ils ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale leur demande d’autorisation de construction d’une extension avec piscine.
Ils indiquent avoir reçu le 2 septembre 2019 un procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2019 énonçant l’adoption des résolutions les autorisant à procéder à leurs travaux mais aussi le 12 novembre 2019 un procès-verbal daté du même jour indiquant que le quorum de la double majorité de l’article 26 n’était pas atteint et que la résolution ne pouvait être votée et était sans objet.
Par assignation en date du 30 décembre 2019, les époux [G] ont attrait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER pour voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2019 rejetant leur résolution pour défaut de quorum de la double majorité.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG20/00445.
La procédure est pendante devant la 3ème chambre civile cabinet 4.
Parallèlement, le syndic SL IMMOBILIER a convoqué le 23 avril 2021 une assemblée générale extraordinaire devant se tenir le 23 mai 2021 pourtant sur la demande d’autorisation de construire des époux [G].
Le vote a eu lieu par correspondance.
Le procès-verbal a été notifié le 18 juin 2021 aux termes duquel leur demande a été rejetée.
Par assignation en date du 3 août 2021, [X] et [H] [G] ont attrait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice le cabinet SL IMMOBILIER aux fins de :
Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967
Annuler le procès-verbal du 18 juin 2021 de l’assemblée générale du 24 mai 2021
A titre subsidiaire,
Annuler les résolutions 3 et 4 du procès-verbal du 18 juin 2021 de l’assemblée générale du 24 mai 2021 notifié le 21 juin 2021,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ordonner l’exécution provisoire
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG21/07309.
Par conclusions numéro 2, régulièrement signifiées au RPVA le 26 octobre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [X] [G] et Monsieur [H] [G] demandent au tribunal de :
Vu les articles 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu la jurisprudence,
A titre principal,
Annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2021 notifiée le 18 juin 2021,
A titre subsidiaire,
Annuler les résolutions 3 et 4 du procès-verbal en date du 18 juin 2021 de l’assemblée générale du 24 mai 2021 et notifié le 21 juin 2021,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 30 décembre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Constater que le procès-verbal d’assemblée générale sur lequel les époux [G] ont demandé au tribunal de se prononcer soit celui du 18 juin 2021 n’existe pas,
En conséquence,
Les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
Constater la validité du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2021,
En conséquence,
Les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,
Constater la carence dans la charge de la preuve des demandeurs de l’existence d’un abus de droit et d’une fraude,
En conséquence,
Les débouter de l’ensemble de leurs demandes,
Les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
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La procédure a été clôturée le 23 novembre 2023 et fixée à l’audience du même jour, avec une mise en délibéré au 22 février 2024.
En raison d’une absence prolongée du magistrat en charge du dossier, les débats ont été réouverts et l’affaire a été refixée à l’audience au fond du 27 juin 2024.
MOTIFS :
Il convient de rappeler aux parties que la demande d’annulation ne doit pas porter sur le procès-verbal mais bien sur l’assemblée générale contestée. Le procès-verbal n’étant que la retranscription des résolutions votée et est établi à la date de l’assemblée générale.
Force est de constater que la formulation des demandeurs doit être clarifiée et éclaircie à la lumière de leurs demandes, compte tenu de l’imprécision du dispositif.
Il n’est pas contestable que les époux [G] sollicitent bien l’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2021 à titre principal, et celle des résolutions 3 et 4 à titre subsidiaire.
Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2021 organisée par correspondance :
Les consorts [G] soutiennent que ladite assemblée générale est entachée d’irrégularités. Ils évoquent 3 motifs.
Tout d’abord ils soutiennent que la convocation était incomplète, voire comportait des éléments de nature à induire un vote défavorable des copropriétaires.
Ensuite, ils ajoutent que le procès-verbal ne comporte pas la feuille de présence, alors même qu’elle constitue une annexe audit procès-verbal.
Enfin, ils exposent qu’en contrariété avec le règlement de copropriété, aucun scrutateur n’a été désigné lors de cette assemblée générale, et que cela n’a pu que leur être préjudiciable puisqu’il s’agissait d’un vote par correspondance et que seul le président de séance Monsieur [J] et le syndic, ont pu participer au dépouillement des votes.
S’agissant du premier moyen, il résulte des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, une liste exhaustive des pièces devant être notifiées en même temps que l’ordre du jour. Tout au plus, l’absence de documents devant être joint à la convocation n’est sanctionné que par la nullité de la résolution concernée, sans entacher de nullité l’entière assemblée générale. En l’espèce les demandeurs ne démontrent pas en quoi l’absence de production de ces documents entacherait de nullité l’assemblée générale.
Ce moyen n’est pas opérant.
S’agissant du second moyen, tiré de l’absence de communication de la feuille de présence en annexe du procès-verbal de l’assemblée générale, il sera rappelé que le décret du 27 juin 2019 a modifié les articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967. Auparavant, il était mentionné à l’article 14 que « la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée ». Cette mention a été supprimée dans l’article 14 et c’est dorénavant l’article 17 du décret qui précise que «la feuille de présence est annexée au procès-verbal ». Concomitamment, l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 exige que le syndic notifie le procès-verbal dans le mois de la tenue de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui n’ont pas assisté à l’assemblée générale et ne s’y sont pas fait représenter) afin qu’ils soient éventuellement en mesure de contester les résolutions votées.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui a modifié à compter du 1er juin 2020 le deuxième alinéa de l’article 42, a précisé que le procès-verbal doit être notifié « sans ces annexes » et donc sans la feuille de présence.
Si un copropriétaire souhaite obtenir copie de la feuille de présence, il peut en faire la demande au syndic qui, en application de l’article 33 du décret du17 mars 1967, doit lui en délivrer copie.
Ce moyen est inopérant.
S’agissant du troisième moyen, si la désignation du scrutateur n’est pas une formalité substantielle en l’absence d’obligation légale, l’absence de désignation de ce dernier est susceptible d’entrainer la nullité de l’assemblée générale si elle est imposée dans le règlement de copropriété. En l’espèce, les demandeurs soutiennent que contrairement au règlement de copropriété, aucun scrutateur n’a été désigné. Pour autant, ils ne produisent aucunement ledit règlement. En l’état de la carence des consorts [G], le tribunal n’est pas en capacité de vérifier si la désignation du scrutateur est prévue par le règlement de copropriété.
Ce moyen sera également rejeté en l’état de la carence des demandeurs.
En conséquence, les 3 moyens au soutien de la demande en nullité de l’assemblée générale seront rejetés.
Sur la demande d’annulation des résolutions 3 et 4 de l’assemblée générale du 24 mai 2021:
Il ressort des pièces produites, qu’étaient fixées à l’ordre du jour 4 résolutions, les résolutions 3 et 4 portant sur les demandes d’autorisation des consorts [G].
Résolution 3 : « A la demande de Monsieur et Madame [G], autorisation à donner concernant l’installation de la construction dans le jardin de leur villa 24A à leurs frais exclusifs d’une extension (à usage d’habitation, de local technique, et local accessoire à la piscine), au bâti existant selon le plan de masse fourni (article 26)
Votes pour : 29 copropriétaires totalisant 10 275/98 990 tantièmes
Votes contre : 106 copropriétaires totalisant 37 952/98 990 tantièmes
Votes Abstention : 14 copropriétaires totalisant 5191/98 990 tantièmes.
Faute de représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution est rejetée.
La décision avant d’être prise à l’article 26 n’a pu être adoptée faute de quorum.
Mais depuis le 1er juin 2020, la loi autorise un 2ème vote immédiat à l’article 25 (au moins 49 995 tantièmes), si la décision a recueilli l’approbation de la moitié au moins des copropriétaires (144 copropriétaires), représentant au moins 1/3 des voix de la copropriété soit 32 997 tantièmes.
Cela n’étant pas le cas la décision est rejetée.
Le vote ayant eu lieu par correspondance, il avait été prévu un deuxième vote à l’article 25, si les conditions étaient réunies. »
Résolution 4 : « A la demande de Monsieur et Madame [G], autorisation à donner concernant l’installation de la construction dans le jardin de leur villa 24A à leurs frais exclusifs d’une extension (à usage d’habitation, de local technique, et local accessoire à la piscine), au bâti existant selon le plan de masse fourni (article 25)
Un rappel de l’historique et des précédentes assemblées générale, ainsi que des procédures judiciaires en cours a été effectué au préalable dans cette résolution.
Votes pour : 31 copropriétaires totalisant 11 877/98 990 tantièmes
Votes contre : 105 copropriétaires totalisant 36742/98 990 tantièmes
Votes abstention : 13 copropriétaires totalisant 4799/98 990 tantièmes.
Faute de représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution est rejetée.
Les consorts [G] sollicitent l’annulation des résolutions précitées pour abus de droit caractérisé par la rupture d’égalité et par le vote d’une délibération remettant en cause une précédente délibération.
Ils soutiennent que d’autres copropriétaires ont été autorisés à réaliser des piscines, des extensions de leur habitation, et des locaux piscine dans leur lot.
Enfin, ils exposent que la communication d’une circulaire a pu influencer les votes, et serait constitutive d’une fraude.
La rupture du principe d’égalité s’entend de la manifestation d’un déséquilibre trop flagrant entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes.
Il convient de démontrer pour caractériser l’abus de majorité que l’assemblée générale a été utilisée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt qui lui est contraire, ou encore dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.
A cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la définition d’un abus de majorité qui s’entend :
Soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ;
Soit d’une décision adoptée dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;
Soit d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts collectifs des copropriétaires ;
L’action en abus de majorité implique ainsi que le demandeur fournisse la preuve du caractère abusif, mais aussi d’un préjudice strictement personnel, ou du moins l’existence d’un préjudice injustement infligé à une minorité, ou encore d’une absence d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.
En l’absence des conditions susmentionnées et de la preuve d’un préjudice, le copropriétaire ne saurait se prévaloir de l’existence d’un abus de majorité et solliciter en conséquence la nullité de la résolution litigieuse.
En défense le syndicat des copropriétaires, soutient que si la demande a été rejetée c’est parce que les conditions du quorum n’ont pas été réunies, et que les autorisations accordées aux autres copropriétaires antérieurement ne correspondent pas au projet que les demandeurs envisagent. Les autorisations n’ont été données que pour la construction de piscine, et non pour des constructions annexes.
Il ajoute en outre que le fait qu'une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n'engage pas le syndicat saisi par un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques, et qu'il n'est pas plus démontré une rupture du principe d'égalité de traitement.
Il précise, par ailleurs, que les autorisations de travaux qui ont pu être données à d'autres copropriétaires lors d’assemblées générales antérieures ne correspondaient pas aux mêmes travaux que ceux envisagés par les demandeurs.
En l’espèce, il convient de rappeler aux demandeurs que les époux [G] ne peuvent se réfugier derrière l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer des travaux dans la mesure où il appartient de vérifier que leur propre demande respecte bien le règlement de copropriété.
Ils ne produisent ni le règlement de la copropriété ni l’état descriptif de division, de sorte qu’il est impossible pour le tribunal de vérifier la conformité des demandes aux intérêts de la copropriété, et donc d’établir un éventuel abus de droit.
Par ailleurs le principe d'égalité entre copropriétaires ne signifie pas que l'autorisation donnée à un copropriétaire oblige dans l'avenir à donner la même autorisation à qui la demande et les époux [G] ne démontrent pas qu'il s'agissait de travaux de même nature dans des conditions identiques.
Ainsi l’analyse des autorisations préalablement données démontrent que pour Monsieur [T] (assemblée générale du 17 mai 2010) l’autorisation ne porte que sur la construction d’une piscine et d’un local technique dans le jardin de la villa. Il en est de même pour celle donnée à Monsieur [O] qui porte uniquement sur l’installation d’une piscine dans le jardin (assemblée générale du 9 mai 2011) et pour celle donnée à Monsieur [N].
S’agissant de l’autorisation donnée à Madame [O] [K] par l’assemblée générale du 22 juin 2015, il s’agit d’une régularisation après transaction entre la copropriété et cette dernière moyennant le versement de la somme de 20 000 euros.
En conséquence, les consorts [G] sont défaillants à démontrer l’abus de majorité.
S’agissant de la fraude évoquée, il sera précisé que le simple rappel par la copropriété lors de l'assemblée générale du 24 mai 2021 de la procédure engagée par les époux [G] en nullité de l'assemblée générale du 19 juin 2019 ne peut constituer à lui seul un motif de nullité pour abus de majorité en ce qu'il ne fait que participer à l'information donnée aux copropriétaires au vu de l'article 59 du décret du 17 mars 1967.
Par ailleurs, le tribunal n’a pas à porter d’appréciation sur les délibérations résultant de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019.
De même qu’il n’a pas à apprécier le bien fondé des décisions soumises au vote, et le fait que le syndicat des copropriétaires décide de changer d’avis et de revenir sur des autorisations préalablement accordées.
Enfin les demandeurs se plaignent que le vote des copropriétaires a été influé par la circulaire adressée à l’ensemble des copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale. Ils soutiennent qu’elle est de nature à favoriser un vote d’opposition à leur demande.
Force est de constater que la circulaire transmise ne peut être interprétée comme étant de nature à influer le vote, qui, il convient de le rappeler n’a pas pu se tenir faute de quorum.
En conséquence, la demande d’annulation des résolutions 3 et 4 de l’assemblée générale du 24 mai 2021 sera rejetée, faute de démontrer pour les consorts [G] la fraude et l’abus de droit.
Sur les demandes accessoires :
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. [X] et [H] [G] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, ces derniers supporteront la charge des dépens liés à la présente instance.
En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté de la dette, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :
REJETTE l’ensemble des demandes des consorts [X] et [H] [G]
CONDAMNE [X] et [H] [G] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société SL IMMOBILIER
CONDAMNE [X] et [H] [G] aux entiers dépens de l’instance.
ORDONNE l’exécution provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 26 septembre 2024.
Le Greffier Le Président
