Cour d'appel, 16 novembre 2023. 21/09550

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09550 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWRO Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2021 -Tribunal de proximité de SAINT MAUR DES FOSSES - RG n° 1119000712 APPELANTE Madame [K] [H] divorcée [Z] [D] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854 INTIMEE E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO au lieu et place de François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 01/08/1999 et avenant du 01/04/2003, l'Office public d'HLM de [Localité 4] aux droits duquel vient Valophis habitat OPH du Val de Marne a donné à bail à Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] un appartement sis [Adresse 1] et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5]. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] le 07/01/2019 pour obtenir paiement d'une somme de 18415,22 euros au principal. Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier, Valophis habitat OPH du Val de Marne a fait assigner Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés aux fins de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail - En tant que de besoin, constater que Mme [H] n'est pas occupante de bonne foi en ne respectant pas ses obligations principales d'usage raisonnable des lieux loués et de paiement du loyer et prononcer la résiliation judiciaire du contrat du fait des manquements, - Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - Supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et dire que l'huissier pourra procéder à l'expulsion dès signification d'un commandement de quitter les lieux, - La voir condamnée à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 16113,42 euros décompte arrêté au 12 août 2019 inclus avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer, - La voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article1760 du code civil, - La voir condamnée à lui payer une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, - La voir condamnée à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l'article700 du code de procédure civile. - La voir condamnée aux dépens. - Ordonner l'exécution provisoire Par jugement contradictoire entrepris du 8 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur des Fosses a ainsi statué : Ordonne la jonction des procédures 11-19-712 et 11-19-846 sous le n°11-19-712 ; Constate les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 01/08/1999 et avenant du 01/04/2003 entre Valophis habitat OPH venant aux droits de l'Office public d'HLM de [Localité 4] d'une part, et Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 7 mars 2019 ; Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1] et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Condamne Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] à payer a Valophis habitat OPH au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 4 janvier 2021 inclus, la somme de 16818,76 euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement, Condamne Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] à verser à Valophis habitat OPH du Val de Marne une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux, Déboute Valophis habitat OPH du surplus de ses demandes ; Condamne Mme [H] [K] divorcée [Z] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 mai 2021 par Mme [K] [H] divorcée [Z] [D] Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 août 2021 par lesquelles Mme [K] [H] divorcée [Z] [D] demande à la cour de : Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Mme [K] [H]. Y faisant droit, Infirmer le jugement rendu le 8 mars 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint Maur des Fossés en ce qu'il a rendu la décision suivante : Ordonne la jonction des procédures 11-19-712 et 11-19-846 sous le n°11-19-712, Constate les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 01/08/1999 et avenant du 01/04/2003 entre Valophis habitat OPH venant aux droits de l'Office public d'HLM de [Localité 4] d'une part, et Mme [H] [K] Dvi [Z] [D] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 7 mars 2019, Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1] et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Mme [H] [K] Div [Z] [D] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Condamne Mme [H] [K] div [Z] [D] à payer à Valophis habitat OPH au titre des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 4 janvier 2021 inclus, la somme de 16.818,76 euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement, Condamne Mme [H] [K] Div [Z] [D] à verser à Valophis habitat OPH du Val de Marne une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux, Déboute Valophis habitat OPH du surplus de ses demandes, Condamne Mme [H] [K] Div [Z] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Et, statuant à nouveau, - Accorder à Mme [H] le bénéficie de trois ans de délais pour apurer le montant de sa dette, - Juger que tant que Mme [H] respectera l'échéancier fixé, elle bénéficie d'une suspension de la clause résolutoire, - Juger qu'une fois la dette apurée dans les délais, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, le bail conclu entre les parties trouvant pleinement à s'appliquer, - Décharger Mme [H] des intérêts prononcés par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 6], - Décharger, Mme [H] du paiement des dépens prononcés par le Juge des contentieux de la Protection de [Localité 6], - Condamner SA HLM Valophis 'SAREPA' à porter et payer à Mme [K] [H] la somme de 1800euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner SA HLM Valophis 'SAREPA' en tous les dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais nécessités par la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel ainsi que le timbre fiscal de 225 euros. - Dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Stéphanie Partouche, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 septembre 2023 au terme desquelles Valophis habitat demande à la cour de : - Débouter Mme [K] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Confirmer purement et simplement la décision dont appel en toutes ses dispositions Actualisant sur la dette locative, - Condamner Mme [K] [H] à payer à Valophis habitat, OPH du Val de Marne, la somme de 16 189.76 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 11 septembre 2023, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers échus jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, -fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l'indemnité d'occupation, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil, - condamner Mme [K] [H] au paiement mensuel de ladite indemnité d'occupation, à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux, -Condamner Mme [K] [H] à payer le montant des charges afférentes à l'occupation du logement, jusqu'à la libération des lieux, - Condamner Mme [K] [H] à payer à Valophis habitat, OPH du Val de Marne la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - Condamner Mme [K] [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, Mme [H] sollicite des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, en faisant valoir qu'elle verse désormais (à la date de ses conclusions du 5 août 2021) la somme de 1000 euros, soit un complément de près de 500 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette. Il résulte toutefois du décompte actualisé à la date du 11 septembre 2023 produit par Valophis Habitat que la dette s'élève à cette date à la somme de 16.189,76 euros, terme d'août 2023 inclus, contre 16.818,76 euros à la date du 4 janvier 2021, telle qu'arrêtée par le premier juge. Il convient dès lors de constater que la dette n'a quasiment pas diminué depuis les deux ans et demi écoulés du fait du délai de la procédure, et qu'elle se maintient à un niveau très élevé, de sorte qu'il ne saurait être considéré que Mme [H] est 'en situation de régler sa dette locative', ainsi que l'exige l'article 24 V précité. En effet, les versements irréguliers opérés par cette dernière n'ont pas suffi à faire diminuer de façon significative la dette locative, qui se maintient à la somme de 16.189,76 euros au 11 septembre 2023. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 mars 2019, sans qu'il soit octroyé de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire à la locataire, en ce qu'il a ordonné l'expulsion et condamné Mme [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux. Il y a lieu d'actualiser la dette locative, et de condamner Mme [K] [H] au paiement de la somme de 16.189,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, Mme [H] étant partie perdante à titre principal, et l'équité commandant de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [H], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative, Et statuant à nouveau, Condamne Mme [K] [H] à payer à Valophis Habitat la somme de 16.189,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [K] [H] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Pour le Président empêché