Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/00696

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 05 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00696 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3L4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 DECEMBRE 2020 TRIBUNAL JUDICIAIR E DE MONTPELLIER N° RG 18/02472 APPELANTE : CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC agissant par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Pascal ADDE de la SCP ADDE - SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Delphine SOUBRA ADDE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMEE : S.C.I. NATHAGNES [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte reçu par Maître [C] [G], Notaire à [Localité 5], le 5 mai 2015, la SCI NATHAGNES a donné à bail à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC les lots N°818 et 838 d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 6]. Par acte notarié reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 5], le 5 mai 2015, la SCI NATHAGNES a donné à bail à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC les lots N° 819 et 839 du même ensemble immobilier. Les baux ont été conclus pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir rétroactivement au 1er Avril 2014 pour se terminer le 31 Mars 2023. Les deux baux contiennent une clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL '' en vertu de laquelle le bailleur entend faire payer au preneur des sommes dont ce dernier estime qu'elles sont à la charge du bailleur par l'effet de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel ''. Une Société AYMING, mandatée par le preneur, a vainement tenté de mettre en place avec le bailleur une solution amiable au litige. Le conseil du preneur a adressé une lettre de mise en demeure à la SCI NATHAGNES sous forme recommandée avec accusé de réception en date du 9 mars 2018, restée sans réponse. C'est dans ces conditions que suivant exploit d'huissier en date du 15 mai 2018, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC (ci-après dénommé « le CREDIT AGRICOLE '') a fait assigner la SCI NATHAGNES devant le tribunal judiciaire de Montpellier en répétition de l'indu. Le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture, DEBOUTE la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC de l'ensemble de ses demandes, Faisant droit à la demande reconventionnelle, CONDAMNE la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI NATHAGNES la somme de 1 183,93 € HT au titre d'un rappel de charges, DEBOUTE la SCI NATHAGNE de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire, CONDAMNE la CAISSE REGIONALE DE CREDITAGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI NATHAGNES la somme de 2 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, CONNDAMNE la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLEMUTUEL DU LANGUEDOC aux dépens de l'instance. Sur l'application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel '', le jugement rappelle qu'il est constant que les règles posées par les articles R145-35 à R145-37 du Code de commerce s'appliquent au baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 03 novembre 2014 soit à compter du 5 novembre 2014. Le jugement expose qu'en l'espèce, le CREDIT AGRICOLE occupe les lots N° 818 et 838 de l'immeuble appartenant à la SCI NATHAGNES selon bail commercial en date du 1er juillet 2004 se terminant le 30 juin 2013, et que ce bail s'est poursuivi après le 30 juin 2013 par le seul fait de son maintien dans les lieux. Il ajoute que les parties sont ensuite convenues de deux promesses synallagmatiques de baux commerciaux : - l'une pour les lots N° 818 et 838 déjà occupés, sous condition suspensive d'obtenir les autorisations d'urbanisme concernant les lots N° 819 et 839, - l'autre pour les lots N° 819 et 839 en cas d'obtention des autorisations de travaux. - et que ces deux promesses synallagmatiques ont pour objet deux baux commerciaux d'une durée de 9 années consécutives prenant effet au 1er avril 2014 pour s'achever le 31 mars 2023. La décision déférée relève qu'il n'est pas contesté que la condition suspensive d'autorisation de travaux a été levée et que dès lors, les promesses synallagmatiques ont produit leurs pleins effets et les parties sont désormais liées par deux baux commerciaux ayant pris effet le 1er avril 2014 soit avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel. Selon le premier juge les baux passés en la forme authentique le 05 mai 2015 rappellent chacun le caractère suspensif des conditions suspensives au 30 avril 2014 et la prise d'effet du bail commercial à compter du 1er avril 2014 (cf. page 3 du bail portant sur les lots 819 et 839 et page 2 du bail portant sur les lots 818 et 838) et il considère que dès lors, par la volonté des parties, la loi Pinel ne trouve pas à s'appliquer, au moins jusqu'au terme des baux concernés et la loi des parties doit trouver application concernant les charges supportées par le preneur. Le jugement déboute donc le CREDIT AGRICOLE de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause intitulée CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL 1° CONCERNANT LE PRENEUR contenue dans chacun des deux baux reçus par Me [G] le 05 mai 2015. Sur la demande subsidiaire du CREDIT AGRICOLE en paiement au titre de l'obligation de délivrance du bailleur de sommes au titre des travaux, au titre du dépôt de garantie et au titre de charges non justifiées de l'exercice 2012-2013, la décision dont appel retient que l'obligation de délivrance du bailleur n'exonère pas le preneur de ses obligations en ce qui concerne les charge d'entretien et de réparation des lieux loués. En l'espèce, pour le juge de première instance le CREDIT AGRICOLE ne saurait, donc sous couvert d'un prétendu défaut de délivrance du bailleur, renverser la charge des travaux qui lui incombent au titre des dispositions claires, précises et-non équivoques des deux baux le liant à la SCI NATHAGNES. Le jugement rejette donc la demande en paiement formée à titre subsidiaire au titre de l'obligation de délivrance du bailleur. Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la SCI NATHAGNES, le jugement déféré expose que la SCI NATHAGNES produit des décomptes de charges (ses pièces n°6 à 11) et un récapitulatif (pièce n°12) faisant apparaître un solde en sa faveur de 1 183,93 € HT. La décision ajoute que le CREDIT AGRICOLE ne justifie pas de paiements ayant pu générer à son profit une créance (trop-perçu) d'un montant de 529,73 € et qu'il sera en conséquence fait droit à la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1 183,93 € HT au titre d'un rappel de charges. Enfin sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI NATHAGNES, la décision entreprise n'y fait pas droit rappelant que la défense en justice ne dégénère en abus que si elle constitue un acte de malice, de mauvaise foi ou si elle est fondée sur une erreur grossière équipollente au dol et qu'en l'espèce ces éléments ne sont pas établis. La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 février 2021. Dans ses dernières écritures déposées le 19 août 2021 la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC demande: INFIRMER le jugement prononcé le 10 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de Montpellier, A titre principal, DECLARER non écrite la clause intitulée : « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL » 1°- CONCERNANT LE PRENEUR » figurant en pages 12 et 13 de chacun des deux baux reçus par Maître [G] le 5 Mai 2015. A titre subsidiaire, DIRE et JUGER que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance à l'égard du preneur d'un local conforme à sa destination contractuelle, DIRE et JUGER que les clauses relatives aux charges sont d'interprétation stricte et en faveur du preneur Par conséquent, CONDAMNER le bailleur la SCI NATHAGNES à rembourser au preneur CRCAML les sommes suivantes : -au titre des travaux : 21.125,87€ -au titre du dépôt de garantie : 3.427,53€ -au titre de la reddition de l'exercice 2012-2013 : 529,73€. CONDAMNER la SCI NATHAGNES à payer à la CRCAML une somme de 4.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SCI NATHAGNES aux entiers dépens de première instance et d'appel DEBOUTER la SCI NATHAGNES de son appel incident et de toutes ses demandes Sur le caractère non écrit de la clause CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL 1°- CONCERNANT LE PRENEUR figurant en pages 12 et 13 de chacun des deux baux la CRCAML expose qu'il résulte de l'article 21 de la loi dite PINEL n°2014-626 du 18 Juin 2014 que l'article L145-40-2 du Code de Commerce est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la promulgation de la loi, soit à compter du 1er Septembre 2014, mais que toutefois, le décret d'application, en date du 3 Novembre 2014, n'a été publié que le 5 Novembre 2014. La CRCAML fait valoir qu'il est constant par conséquent que les règles posées par les articles R145-35 à R145-37 s'appliquent au baux conclus ou renouvelés depuis le 5 Novembre 2014, or, les baux liant les parties ont été conclus par actes authentiques reçus le 5 Mai 2015, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi. Pour la CRCAML le tribunal n'a donc pas tiré les conséquences de cette situation, au motif que les baux authentiques stipulent une prise d'effet au 1er avril 2014, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi PINEL. La CRCAML ajoute que la loi, lorsqu'elle fixe son champ d'application, utilise deux termes alternatifs: « conclus » ou « renouvelés » de sorte que si le contrat répond à l'un ou l'autre de ces termes, il est soumis aux dispositions impératives du texte. Elle ajoute que les règles relatives aux charges, applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 Novembre 2014 sont des règles d'ordre public qui s'imposent aux parties et auxquelles il est impossible de déroger. Elle fait valoir que quelque soit ce que prétend le bailleur sur la conclusion et le renouvellement des baux, cela est sans incidence juridique sur le fait que le bailleur et le preneur ont bien conclu le 5 mai 2015 deux nouveaux baux, l'un relatif aux locaux 819-839, l'autre relatif aux locaux 818-838, comportant une répartition des charges en violation des dispositions impératives de la loi PINEL. Or pour la CRCAML l'article L145-15 du Code de Commerce répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses de stipulation et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L145-40-2. or, l'article L145-40-2 du Code de Commerce pose le principe de la non imputation au locataire des charges suivantes (article R145-35 du Code de Commerce) : - Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code Civil - Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité à la règlementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations précitées - Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur - Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers - Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. Et la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL» 1°- CONCERNANT LE PRENEUR figurant en pages 12 et 13 de chacun des deux baux est contraire aux règles impératives ci-dessus rappelées. La CRCAML soutient que la clause en litige revient à faire supporter au PRENEUR le coût des réparations de l'article 606 du code civil en violation des dispositions impératives de la loi. Par conséquent, la CRCAML demande en application des dispositions de l'article L145-15 du Code de Commerce, de dire que cette clause est réputée non écrite, nonobstant la man'uvre mise en place par le bailleur pour tenter de faire échec aux dispositions impératives de la loi en faisant rétroagir le contrat à une date antérieure à son entrée en vigueur. A titre subsidiaire la CRCAML fait valoir que dans l'hypothèse où la Cour considèrerait que les baux en litige sont par la volonté des parties des baux antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi PINEL, et sont donc des baux « en cours », elle doit cependant faire droit à la demande du preneur visant à voir déclarer non écrite une clause contraire aux dispositions de l'article L 145-40-2 (charges) et L145-40 (dépôt de garantie). Encore plus subsidiairement la CRCAML soutient que si la Cour devait dire que les dispositions impératives de la loi PINEL ne sont pas applicables aux baux de l'espèce, elle tirerait cependant les conséquences des principes suivants : l'intangibilité de l'obligation de délivrance et l'interprétation stricte des clauses dérogatoires ayant pour effet de faire peser sur le locataire des charges incombant normalement au bailleur. Elle soutient ainsi que le bailleur qui est tenu de l'obligation de délivrance aux termes de laquelle le bailleur doit remettre des lieux conformes à leur destination contractuelle et les maintenir comme tels pendant toute la durée du bail ne peut s'en exonérer par une clause du contrat de visant à faire supporter au PRENEUR le coût des réparations affectant les parties communes donc potentiellement les vices affectant la structure même de l'immeuble, car une telle clause est en tout état de cause, même sous l'empire du régime antérieur à la loi PINEL, contraire à l'intangibilité de l'obligation de délivrance du bailleur. Concernant l'interprétation stricte des clauses dérogatoires ayant pour effet de faire peser sur le locataire des charges incombant normalement au bailleur, la CRCAML rappelle que l'interprétation des clauses relatives aux charges est guidée par les règles posées par le Code Civil notamment la règle selon laquelle, dans le doute, la convention s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur. En ce qui concerne le calcul et le montant des sommes sollicitées la cour renvoie pour un plus ample exposé aux écritures de l'appelante. Dans ses dernières écritures en date du 31 mai 2021 la SCI NATHAGNES demande: Vu le jugement dont appel, Vu la Loi n° 2014-626 du 18/06/2014 en son article 21, Vu les articles 1104 et s. du Code civil, REJETANT toutes demandes, fins et conclusions contraires, CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : - Débouté la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC de l'ensemble de ses demandes, - Condamné la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI NATHAGNES la somme de 1 183,93 € HT au titre d'un rappel de charges, - Condamné la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI NATHAGNES la somme de 2 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC aux dépens de l'instance, - L'INFIRMANT et y ajoutant pour le surplus, CONDAMNER la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI NATHAGNES la somme 5 000 € pour procédure abusive, CONDAMNER la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI NATHAGNES la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC aux entiers dépens. La SCI soutient que la CRCAM en rappelant que la loi PINEL est entrée en vigueur le 5 novembre 2014 et s'applique de plein droit au baux conclus ou renouvelés à cette date, confond la date de « l'instrumentum » (en l'espèce le 05 mai 2015) et celle de la prise d'effet des baux concernés ( en l'espèce le 1er avril 2014) et que surtout la CRCAM confond baux renouvelés et baux tacitement prolongés. La SCI expose alors qu'en l'espèce les deux baux litigieux n'ont été ni conclus, ni renouvelés après le 5 novembre 2014 date d'entrée en vigueur de la Loi PINEL et que dès lors, par la volonté des parties - assistées toutes deux de leurs notaires -, la loi PINEL ne trouve pas à s'appliquer à tout le moins jusqu'au terme des baux concernés et la loi des parties prime sur la loi PINEL notamment concernant les charges supportées par le preneur. La SCI expose ainsi: -que selon bail commercial en date du 1er juillet 2004 se terminant le 30 juin 2013, la CRCAM occupe les lots N° 818 et 838 de l'immeuble appartenant à la requise, -que sans qu'aucune des parties ne délivre congé, le même bail s'est poursuivi après le 30 juin 2013 par le seul fait du maintien dans les lieux de la CRCAM, -que le bail n'a donc pas été renouvelé à défaut de congé préalable, -que dans ce contexte, les parties sont convenues d'une promesse de bail commercial en date du 30 avril 2014s'expliquant par la situation de deux autres lots N° 819 et 839 que la CRCAM souhaitait également occuper, -que pour occuper les lots 819 et 839 la CRCAM devait y entreprendre des travaux et obtenir toutes autorisations d'urbanisme, -que si la CRCAM n'obtenait pas ces autorisations d'urbanisme, elle n'avait pas possibilité d'occuper les lots 819 et 839 et n'avait plus vocation à occuper les lots 818 et 838, que pour ces raisons la CRCAM a réclamé la conclusion de promesses de bail afin de se réserver les locaux lesquelles ont été conclues la première pour les lots 818 et 838 déjà occupés, sous condition suspensive d'obtenir les autorisations d'urbanisme concernant les lots 819 et 839 et la seconde pour les lots 819 et 839 en cas d'obtention des autorisations de travaux, -que ces deux promesses synallagmatiques ont pour objet deux baux commerciaux d'une durée de 9 années consécutives prenant effet au 1er avril 2014 pour s'achever le 31 mars 2023, -que la condition suspensive d'autorisation de travaux ayant été levée, les promesses synallagmatiques trouvent de plein droit à s'appliquer et les parties se sont retrouvées liées par deux baux commerciaux ayant pris effet, ensemble, le 1er avril 2014, c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la loi PINEL. Sur la demande formée à titre subsidiaire par la CRCAM au titre de la répétition de l'indu la SCI oppose que la CRCAM ne saurait, sous couvert d'un prétendu défaut de délivrance du bailleur, renverser la charge des travaux qui lui incombent au titre des dispositions claires, précises et non équivoques des deux baux la liant à la SCI NATHAGNES. La SCI soutient également qu'il n'est qu'à lire la clause relative aux charges que la CRCAM a vainement tenté de rendre « non écrite » pour apprécier qu'elle est sans équivoque et « claire et précise » quant aux charges supportées par le preneur. Sur les sommes qui lui sont dues la SCI fait valoir que la CRCAM sollicite le remboursement d'une somme de 3.141,60 € TTC au titre de charges non justifiées alors qu'il apparaît que c'est la CRCAM qui est en dette au titre des charges pour un montant de 1.624,51 € HT ramené à 1.183,93 € HT après reprise de l'intégralité des comptes. Elle expose que la CRCAM qui se prétend sans expliciter son affirmation, et alors qu'elle admet le montant des charges qui lui sont réclamées, qu'elle n'est pas débitrice de 1 183,93 € mais créancière de 529,73 € n'apporte devant la Cour aucune pièce nouvelle de nature à combattre le calcul et les pièces probantes soumises aux débats par la concluante. Enfin sur sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive la SCI fait valoir qu'il n'est pas discutable que la CRCAM est appuyée d'un service juridique et qu'elle est rompue à la pratique des baux commerciaux, qu'il n'est pas plus discutable que l'opération contractuelle envisagée l'a été dans son intérêt puisque les promesses de baux avaient vocation à lui assurer le maintien dans les lieux et la conservation d'un emplacement n°1 dans une zone de grande chalandise le tout sous condition suspensive de pouvoir obtenir les autorisations nécessaires à l'agrandissement de ses locaux et que dès lors, c'est de pure morosité que la CRCAM a engagé puis maintenu la présente procédure alors qu'elle ne peut se méprendre sur l'inanité de ses demandes et qu'elle ne produit aucun élément nouveau devant la Cour de nature à combattre le jugement rendu. MOTIFS La cour rappelle à titre liminaire que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement déféré. Sur l'application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite la loi PINEL: La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC soutient à titre principal que les conventions qui lient les deux parties en l'occurrence le bail commercial portant sur les lots N° 818 et 838 et le bail commercial portant sur les lots N° 819 et 839 sont régis par la loi du 18 juin 2014 laquelle répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses de stipulation et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L145-40-2. qui pose le principe de la non imputation au locataire des charges visées par l'article R145-35 du Code de Commerce. Pour revendiquer l'application de la loi PINEL, et critiquer le jugement dont appel, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC fait valoir en reprenant les mêmes moyens qu'en première instance que quelque soit ce que prétend le bailleur sur la conclusion et le renouvellement des baux, cela est sans incidence juridique sur le fait que le bailleur et le preneur ont bien conclu le 5 mai 2015 deux nouveaux baux, l'un relatif aux locaux 819-839, l'autre relatif aux locaux 818-838, comportant une répartition des charges en violation des dispositions impératives de la loi PINEL. Comme rappelé par le premier juge il est constant que les articles R 145-35 à R 145-37 introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 n'ont vocation à s'appliquer qu'aux seuls contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014, soit le 5 novembre 2014. En l'espèce il est constant qu'alors que la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC occupait déjà les lots N° 818 et 838 propriété de la SCI NATHAGNES selon un bail commercial en date du 1er juillet 2004, se terminant le 30 juin 2013 poursuivi après cette date par le maintien dans les lieux du preneur, les parties ont convenu le 30 avril 2014 de deux promesses synallagmatiques de baux commerciaux, -l'une portant sur les lots N° 818 et 838 déjà occupés par la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC sous condition suspensive de réitération de la promesse de bail commercial signé le même jour entre les parties pour les lots N° 819 et 839, -l'autre portant sur les lots N° 819 et 839 sous condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme et d'une autorisation de l'assemblée générale de la copropriété. Ces deux promesses contenaient par ailleurs une disposition prévoyant que les deux baux à intervenir seraient conclus pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir rétroactivement le 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023. Il n'est pas discuté que les conditions suspensives des deux promesses ont été levées et que le 5 mai 2015 les deux parties ont passé deux baux commerciaux en la forme authentique rapprenant chacun le caractère suspensif des conditions suspensives avec rappel de l'article 1179 du code civil et la mention selon laquelle « l'ensemble des conditions prévues à la promesse de bail ayant été réalisées, ces dites conditions ont produit un effet rétroactif au jour de la conclusion de la promesse soit le 30 avril 2014, et donc un bail commercial ayant pris conventionnellement effet à compter du 1er avril 2014. » Au vu de l'ensemble de ces éléments et en application de l'article 1179 du code civil applicable au présent litige, c'est à juste titre que le premier juge a retenu comme date d'effet des deux baux commerciaux la date du 1er avril 2014 et dit que dès lors la loi PINEL dont l'entrée en vigueur est le 5 novembre 2014 ne peut s'appliquer aux dits baux si bien que sur que les dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-35 du Code de commerce ne sont pas applicable aux baux et que la clause litigieuse intitulée « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL » 1°- CONCERNANT LE PRENEUR figurant en pages 12 et 13 de chacun des deux baux ne peut donc être réputée non écrite. Sur la demande de voir déclarer non écrite la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL » 1°- CONCERNANT LE PRENEUR ( pages 12 et 13 des baux) et la clause intitulée « DEPOT DE GARANTIE »: Devant la cour le preneur soutient à titre subsidiaire que si la Loi PINEL ne s'applique pas aux baux en cours à tout le moins les deux clauses relatives la première aux charges supportées par le preneur et la seconde au dépôt de garantie doivent être déclarées non écrites comme contraires aux dispositions d'ordre public des articles L 145-40-2 et L 145-40 du code de commerce. Il est désormais constant que la sanction de la réputation non écrite, introduite dans le statut des baux commerciaux par la loi PINEL du 18 juin 2014, est applicable aux baux en cours, et que l'action tendant à voir réputé non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription. La loi du 18 juin 2014 a modifié en effet (entre autres) l'article 145-15 du code commerce en remplaçant la sanction de la nullité par la réputation non écrite et depuis lors, l'article L 145-15 du dit code dispose que : "Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L.145-54." En d'autres termes, même si le bail a été signé antérieurement à la loi PINEL du 18 juin 2014, le bailleur et/ou le preneur peuvent invoquer la réputation non écrite d'une clause ou d'une stipulation contraire : à la durée du bail (article L 145-4 du code de commerce) à la révision légale du loyer dite triennale (article L 145-38 du code de commerce) à la révision légale résultant de l'évolution de plus ou moins de 25% résultant de l'application de l'indexation (article L 145-39 du code de commerce) aux intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes (article L 145-40 du code de commerce) à l'établissement d'un état des lieux d'entrée, de sortie et à chaque cession (article L 145-40-1 du code de commerce) à l'établissement d'un inventaire des catégories de charges impôts taxes et redevances (article L 145-40-2 du code de commerce) à la communication des états des travaux réalisés au cours des trois dernières années et trois années à venir (article L145-40-2 du code de commerce) à une clause résolutoire ou la possibilité d'accorder des délais au locataire pour résoudre le manquement (article L145-41 du code de commerce) aux mécanismes de la despécialisation (articles L. 145-47 à L. 145-54 du code de commerce). Toutefois en l'espèce la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC ne démontre pas en quoi la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL » 1°- CONCERNANT LE PRENEUR ( pages 12 et 13 des baux) serait contraire à l'article L 145-40-2 du code de commerce. En effet la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL » 1°- CONCERNANT LE PRENEUR ( pages 12 et 13 des baux) vise en particulier à mettre à la charge du preneur: -les réparations locatives et de menu entretien, -l'entretien et les réparations locatives des parties communes de l'ensemble de l'immeuble selon les tantièmes de copropriété attachés aux locaux loués, -les travaux rendus nécessaires par l'application de la réglementation actuelle et future concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux, -les réparations autres que celles énumérées à l'article 606 du code civil. Or le preneur à qui incombe la charge de démontrer que cette clause serait contraire aux dispositions d'ordre public ne démontre pas ni même n'expose en quoi cette clause des baux qui vise à mettre à la charge du preneur des travaux qui incombent habituellement au bailleur, serait contraire à l'article L 145-40-2 du code de commerce qui dispose que tout bail commercial devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail ainsi qu'une indication de leur répartition entre le preneur et le bailleur étant en outre observé qu'aucune sanction particulière n'est prévue par la loi si aucun inventaire n'est joint au bail ou si le bailleur manque à son obligation d'information. L'appelante ne démontre pas plus, ni n'explicite en quoi la clause DEPOT DE GARANTIE qui prévoit que le preneur en garantie du paiement régulier des loyers en principal, frais et accessoires et de l'exécution des charges et conditions du présent bail remet au bailleur une somme de 60 000 € hors taxes et net de charges correspondant à deux termes de loyers à titre de dépôt de garantie, somme conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail et non productive d'intérêts, serait contraire à l'article L 145-40 du code de commerce qui prévoit seulement que les loyers payés d'avance sous quelque forme que ce soit même à titre de dépôt de garantie porteront intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre pour les sommes excédant celles qui correspondent au prix de plus de deux termes de loyer. Sur l'interprétation des stipulations contractuelles et l'intangibilité de l'obligation de délivrance: Comme en première instance et à titre très subsidiaire devant la cour la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC fonde sa demande en remboursement de charges qu'elle a réglées et qu'elle estime indues sur le fait que faire peser sur le preneur le coût de réparation affectant les parties communes et donc potentiellement les vices affectant la structure de l'immeuble revient pour le bailleur à se libérer de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu et dont il ne peut s'exonérer. Toutefois comme retenu par le premier juge il n'est pas démontré en quoi le fait de mettre à la charge du preneur les charges d'entretien et les réparations locatives des lieux qu'il s'agisse de la partie privative ou qu'il s'agisse des parties communes exonérerait la SCI de son obligation de délivrance. Sur l'interprétation stricte des clauses dérogatoires: La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC en dernier lieu rappelle que dans le doute les clauses dérogatoires qui ne sont pas claires et précises doivent s'interpréter en faveur du débiteur en l'occurrence en faveur du preneur sans toutefois sauf à énoncer des règles générales, développer en quoi au cas d'espèce les clauses qu'elle critique seraient équivoques, floues et imprécises, ce qui ne ressort pas de la lecture des dites clauses. Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC de ses demandes. Sur la condamnation de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC au titre de rappel de charges: La décision entreprise au vu des décomptes et pièces produits par la SCI NATHAGNES et en l'absence de démonstration par le preneur du règlement du solde restant et/ou d'un trop perçu par le bailleur à hauteur de 529,73 € a condamné la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI la somme de 1 183,93 € HT au titre d'un rappel de charges. En appel la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC ne développe aucune critique de cette analyse, ne produit aucun élément pour contester utilement le solde débiteur ou pour démontrer l'existence d'un trop perçu. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SCI NATHAGNES: L'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En outre une procédure ou l'exercice d'une voie d'appel ne peuvent être abusives au seul motif qu'elles ne sont pas bien fondées si l'intention de nuire n'est pas démontrée. Or en l'espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l'intention de nuire de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC n'est pas suffisamment démontrée. Par conséquent la décision de première instance déboutant la SCI NATHAGNES de sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu'être confirmée. Sur les demandes accessoires : La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l'article 700 code de procédure civile et des dépens. La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC succombant en son appel sera condamnée à payer à la SCI NATHAGNES la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente procédure. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe. Confirme le jugement rendu le 10 décembre 2020, par le tribunal judiciaire de MONTPELLER en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamne la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC aux dépens de la procédure en appel. Condamne la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC à payer à la SCI NATHAGNES la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président