Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00201 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUSW
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
SA D'HLM CDC HABITAL SOCIAL
dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès France - 75013 PARIS
représentée par Me Florence GONTIER, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Madame [X], [G], [N] [D]
demeurant 8B rue François Truffaut - Le clos du château - n° 8BT - 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE
comparante en personne
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 13 septembre 2018, ayant pris effet le 14 septembre 2018, le GROUPE SNI NOUVEAU LOGIS CENTRE-LIMOUSIN, devenu la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [X], [G], [N] [D] un bien à usage d’habitation situé 8B rue François Truffaut (rez-de-chaussée, appartement n°8BT) - 45140 SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE, pour un loyer mensuel initial de 482,39 euros hors charges, payable à terme échu.
Des loyers étant demeurés impayés, la Société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [X], [G], [N] [D], le 20 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que de justifier de l’occupation et de l’assurance du logement, pour un montant en principal de 1.390,29 euros, selon décompte arrêté le 8 décembre 2023.
La Société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [X], [G], [N] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, aux fins suivantes :
constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Madame [X], [G], [N] [D] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [X], [G], [N] [D] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
condamner à titre provisionnel Madame [X], [G], [N] [D] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 1.290,29 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;
condamner à titre provisionnel Madame [X], [G], [N] [D] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
condamner à titre provisionnel Madame [X], [G], [N] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;
condamner à titre provisionnel Madame [X], [G], [N] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;
condamner à titre provisionnel Madame [X], [G], [N] [D] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 10 septembre 2024, la Société CDC HABITAT SOCIAL - représentée par son Conseil – a précisé être favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du paiement du loyer courant et s’en rapporte sur les termes de l’assignation. Elle a ajouté qu’un plan d’apurement était déjà mis en place.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.
Madame [X], [G], [N] [D] a comparu à l’audience. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique qu’elle règle d’ores et déjà 100 euros de plus par mois. Elle précise que le montant du loyer s’élève à la somme de 624,71 euros. Elle indique être salariée en mi-temps thérapeutique et percevoir 700 euros par mois. Elle ajoute avoir eu un accident de travail en 2022.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’accident de travail subi par Madame [D] en 2022 a déclenché un paiement d’indemnités journalières par la Sécurité Sociale. Toutefois, elle a précisé au travailleur social qu’elle n’a pas perçu tout de suite ses indemnités journalières, ce qui a eu pour conséquence de déstabiliser son budget et de créer une dette de loyer.
Par note en délibéré en date du 30 septembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, par le biais de son Conseil, a précisé renoncer à ses demandes au titre de l’attestation d’assurance, celle-ci ayant été produite par Madame [X] [D].
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l'ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 8 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l'assignation.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CAF du Loiret le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 13 septembre 2018 ayant pris effet le 14 septembre 2018 contient une clause résolutoire (page 5). Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.390,29 euros.
Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois, prévu par le bail au commandement de payer du 20 décembre 2023.
Madame [X], [G], [N] [D] avait jusqu'au 20 février 2024 à 24 heures pour régler cette somme.
Entre le 20 décembre 2023 et le 20 février 2024 à 24 heures, Madame [D] a procédé à deux versements pour un montant total de 1.165,51 euros, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes.
Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2024.
Madame [X] [D] ayant justifié de son attestation d’assurance à son bailleur, celui-ci a renoncé à ses demandes sur ce point.
III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte daté du 6 septembre 2024 démontrant que Madame [X], [G], [N] [D] reste redevable, après soustraction des frais de contentieux (138,06 euros, relevant éventuellement des dépens), et des frais de pénalités OPS (22,86 euros, non justifiés en procédure), de la somme de 538,15 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse.
Présente à l’audience, Madame [X], [G], [N] [D] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Madame [X], [G], [N] [D] sera donc condamnée à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 538,15 euros, à titre provisionnel, avec intérêt à taux légal sur la totalité de la somme à compter du 7 mars 2024, date de l’assignation, conformément à la demande formulée.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [X], [G], [N] [D] sollicite des délais de paiement et proposent de verser 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.
A l’audience, la société bailleresse précise qu’un plan d’apurement a été mis en place avec la défenderesse, à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.
A la lecture du décompte, il est établi que Madame [X], [G], [N] [D] a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de janvier 2024 et que celle-ci règle la somme de 100 euros en plus pour apurer sa dette locative depuis le mois de février 2024.
La bailleresse a donné son accord pour l’octroi de tels délais de paiement.
Compte tenu de ces éléments, Madame [X], [G], [N] [D] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [X], [G], [N] [D], seule occupante des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [X], [G], [N] [D], partie perdante qui occupe seule le logement et est à l’origine de la dette locative, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et de l’assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société bailleresse, et conformément à ce qui est indiqué ci-dessus concernant les dépens, Madame [X], [G], [N] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 13 septembre 2018 à effet au 14 septembre 2018 entre le GROUPE SNI NOUVEAU LOGIS CENTRE-LIMOUSIN, devenu la Société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [X], [G], [N] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé 8B rue François Truffaut (rez-de-chaussée, appartement n°8BT) - 45140 SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE, sont réunies à la date du 21 février 2024 ;
CONDAMNONS Madame [X], [G], [N] [D] à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 538,15 euros (selon décompte actualisé à l’audience le 6 septembre 2024, incluant l'échéance du mois d’août 2024) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 7 mars 2024, date de l’assignation ;
AUTORISONS Madame [X], [G], [N] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [X], [G], [N] [D], seule occupante des lieux et seule titulaire du bail, d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [X], [G], [N] [D] soit condamnée à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Madame [X], [G], [N] [D] à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [X], [G], [N] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et le coût de l’assignation du 7 mars 2024 ;
REJETONS toutes autres demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
