Tribunal judiciaire, 27 février 2025. 17/02524

Minute n°2025/167 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE N° de RG : 17/02524 N° Portalis DBZJ-W-B7B-HBB4 JUGEMENT DU 27 FEVRIER 2025 I PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [M] [J] né le 20 Août 1972 à [Localité 12] (EX REPUBLIQUE YOUGOSLAVE DE MACEDOINE), demeurant [Adresse 1] et Madame [R] [O] épouse [J] née le 19 Octobre 1975 à [Localité 8] (EX REPUBLIQUE YOUGOSLAVE DE MACEDOINE), demeurant [Adresse 1] représentés par Me Arnaud BLANC, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : D600 et par Me Stéphane PELZER, avocat plaidant au barreau de PARIS et de LUXEMBOURG DÉFENDERESSES : Madame [I] [T] née le 15 Octobre 1949 à [Localité 13] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/009168 du 07/11/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11]) représentée par Me Claude ANTONIAZZI-SCHOEN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C204 S.A.S. DN HOLIDAY, exerçant sous l’enseigne IMMOSKY [Localité 11], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal (appelée en intervention forcée) représentée par Maître Marie-Claude DAVID-LENHOF, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C403 et par Me Marcel PORCHER, avocat plaidant au barreau de PARIS II COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats : En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les débats ont eu lieu à l’audience publique du 06 mars 2024 devant Madame Sophie LEBRETON, Juge rapporteur, sans opposition des avocats, et en présence de Mme Cécile GASNIER, Juge Assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier A l’issue de ces débats, la date du délibéré a été indiquée. Madame Sophie LEBRETON a, ensuite, fait rapport à la formation collégiale. Lors du délibéré : Président : Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente Assesseur : Cécile GASNIER, Juge Greffier : Lydie WISZNIEWSKI III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. 1°) LES FAITS CONSTANTS Mme [I] [T] a pris attache avec l'agence immobilière DN HOLIDAY exerçant sous l'enseigne IMMOSKY [Localité 11] pour la vente d'un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 10]. Un mandat de vente sans exclusivité a été régularisé le 21 décembre 2015. Une visite du bien a été organisée le 13 mars 2017 en présence de Mme [I] [T], un représentant de l'agence immobilière et les époux [J]. Le 17 mars 2017, M. [M] [J] et Mme [R] [O] épouse [J], ont signé un compromis de vente avec Mme [I] [T], pour l'acquisition de la maison d'habitation et d'une parcelle de terrain de 4 ares et 6 centiares au prix de 180.000 €. Ce compromis devait être réitéré par acte notarié le 31 juillet 2017 par devant Me [N] [S], Notaire à [Localité 11]. Lors du rendez-vous du 31 juillet 2017, le notaire a interrogé Mme [I] [T] sur la conformité du raccordement du bien immobilier au réseau d'assainissement collectif de la commune suite à l'information qu'elle avait précédemment donné à son notaire personnel sur le raccordement des WC au réseau d'assainissement collectif via le fond voisin. Les parties ont alors refusé de régulariser l'acte réitératif de vente. 2°) LA PROCEDURE Par exploit d'huissier, signifié le 14 septembre 2017, et enregistré au greffe le 18 septembre 2017, M. [M] [J] et Mme [R] [O] épouse [J] ont constitué avocat et ont fait assigner Mme [I] [T], devant la Première Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de Metz aux fins de réitération par acte authentique de la vente de l'immeuble situé [Adresse 5] à MAIZIERES-LES-METZ (57280) en l'office notarial de Mes [L] et [S], Notaires à METZ, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification du jugement à intervenir. Mme [I] [T] a constitué avocat par courrier reçu au greffe le 25 septembre 2017. Par exploit d'huissier signifié le 5 novembre 2018, Mme [I] [T] a assigné la SAS DN HOLIDAY sous l'enseigne IMMOSKI [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal, aux fins de garantie. La SAS DN HOLIDAY sous l'enseigne IMMOSKI [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat le 5 décembre 2018. Par ordonnance du 8 janvier 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures sous le numéro unique n° RG 17/2524. Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2021. Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal de céans a : - ordonné la réouverture des débats ; - ordonné en conséquence la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 1er juin 2021 ; - invité M. [M] [J] et Mme [R] [O] épouse [J] à déposer leurs conclusions pour l'audience de mise en état à laquelle l'affaire est renvoyée ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état silencieuse du 18 janvier 2022 à 9 heures en cabinet ; - réservé les frais et dépens. Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023. Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal de céans a : - ordonné la réouverture des débats ; - ordonné en conséquence la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 14 mars 2023; - invité Mme [I] [T] à déposer et à régulariser la communication de ses conclusions récapitulatives n°2 du 12 septembre 2022 par voie de RPVA ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état parlante du 10 novembre 2023 à 9 heures 30 Salle 225 ; - réservé les frais et dépens. Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2023 et a fixé l'affaire à l’audience du 06 mars 2024, en formation collégiale. L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mars 2024 puis mise en délibéré au 17 mai 2024 et prorogée en son dernier état au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe. 3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 janvier 2022 qui sont leurs dernières conclusions, M. [M] [J], et Mme [R] [O] épouse [J], selon les moyens de fait et de droit exposés, demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1583 et s. du code civil et 42 de la loi du 1er juin 1924, de : A titre principal : - DECLARER la demande de Madame et Monsieur [J] recevable et bien fondée, en en conséquence ; - DEBOUTER la SAS DN HOLIDAY de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre des demandeurs ; - DEBOUTER Mme [I] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER Mme [I] [T] à réitérer par acte authentique la vente de l'immeuble et de la parcelle de 4 ares et 06 centiares situés [Adresse 5] à [Localité 9] dans les termes du projet d'acte établi par l'office notarial de Mes [L] et [S], Notaires à [Localité 11], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la notification du jugement à intervenir; - DIRE et JUGER que faute de se faire dans le délai prescrit, le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente et sera publié comme tel au Livre Foncier ; - DIRE que Madame et Monsieur [J] pourront consigner le prix de vente à la Caisse des Dépôts et des Consignations dans l'hypothèse d'un refus de réitérer malgré le jugement, aux frais de Mme [I] [T] ; - CONDAMNER Mme [I] [T] à effectuer les travaux de remise aux normes du réseau d'assainissement sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. A titre subsidiaire : - CONDAMNER Mme [I] [T] à réitérer par acte authentique la vente de l'immeuble et de la parcelle de 4 ares et 06 centiares situés [Adresse 5] à [Localité 9] dans les termes du projet d'acte établi par l'office notarial de Mes [L] et [S], Notaires à [Localité 11], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la notification du jugement à intervenir; - DIRE et JUGER que faute de se faire dans le délai prescrit, le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente et sera publié comme tel au Livre Foncier ; - DIRE que Madame et Monsieur [J] pourront consigner le prix de vente à la Caisse des Dépôts et des Consignations dans l'hypothèse d'un refus de réitérer malgré le jugement, aux frais de Mme [I] [T] ; - CONSTATER l'existence d'un vice caché au compromis de vente ; - CONDAMNER Mme [I] [T] à la réparation de ce vice caché dont le montant est évalué à 20.000,00 €, augmenté des intérêts légaux courant à compter de la signification du jugement à intervenir ; A titre plus subsidiaire : Et si par extraordinaire la juridiction de céans n'ordonnait pas la réitération de la vente ; - CONSTATER l'application de la clause pénale au bénéfice de Madame et Monsieur [J]; - CONDAMNER Mme [I] [T] à régler à Madame et Monsieur [J] la somme de 15.000,00 €, augmenté des intérêts légaux courant à compter de la signification du jugement à intervenir ; En conséquence et en toute hypothèse : - CONDAMNER Mme [I] [T] à payer à Madame et Monsieur [J] une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision ; - CONDAMNER Mme [I] [T] en tous les frais et dépens. A l'appui de leurs prétentions, M. [M] [J] et Mme [R] [O] épouse [J] font valoir que : A titre principal : Sur la condamnation de Mme [I] [T] à réitérer la vente : - le compromis de vente du 17 mars 2017 manifeste l'accord de volonté des parties sur l'objet de la vente et son prix. Ils souhaitaient acheter le bien immobilier déclaré dépourvu de tout vice concernant l'assainissement pour le prix indiqué. - Le fait que Mme [I] [T] ait menti dans le cadre du compromis de vente est sans emport sur le caractère parfait du compromis aux conditions indiquées, et corrélativement qu'elle a dissimulé un vice qui devra faire l'objet d'une réparation avant la réitération. - Ils ont obtenu un accord de prêt de la banque et plus rien ne s'opposait à la réitération de la vente. Ils ont consigné la somme correspondant au prix de vente auprès du notaire. Mme [I] [T] devra être condamnée à réitérer la vente de l'immeuble par acte authentique dans les termes du projet d'acte établi par le notaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et, à défaut de se faire dans le délai prescrit, le jugement à intervenir devra tenir lieu d'acte de vente et sera publié comme tel au Livre Foncier. Dans l'hypothèse d'un refus de réitérer malgré le jugement, ils pourront consigner le prix de vente à la Caisse de Dépôts et Consignations aux frais de Mme [I] [T]. Sur la condamnation sous astreinte à effectuer les travaux de mise aux normes : - Mme [I] [T] est d'une particulière mauvaise foi lorsqu'elle soutient qu'elle aurait informé les notaires et les acheteurs avant la signature de l'acte authentique de ce que l'immeuble vendu n'était pas relié correctement au réseau d'assainissement de la commune mais sur le fond voisin. Elle ne démontre pas avoir délivré cette information, ni le compromis ni le projet d'acte authentique n'y font référence. Le projet d'acte authentique prévoyait même que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement. - Mme [I] [T] a mis les parties devant le fait accompli le jour de la signature de l'acte authentique en refusant de signer un acte non amendé. Le compromis de vente signé le 17 mars 2017 est définitif. Mme [I] [T] devra l'exécuter dans les conditions prévues et devra préalablement faire réaliser par toutes entreprises de son choix les travaux de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement communal. Ces travaux sont de l'ordre de 20.000 euros. Le prix de vente aurait pu être adapté du fait de ce vice. Mme [I] [T] se refuse à faire ces travaux indispensables depuis plus de trois ans, elle devra être condamnée sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à procéder au raccordement du réseau d'assainissement de l'immeuble au réseau communal. A titre subsidiaire : Sur la condamnation à des dommages-et-intérêts du fait du vice affectant le bien immobilier : A défaut de prononcer d'une condamnation sous astreinte à la mise aux normes, une indemnisation au titre de la faute commise et du préjudice subi devra être accordée aux demandeurs. Sur l'existence au jour du compromis de vente d'un vice caché : La jurisprudence assimile parfois une impropriété d'usage constituée par un obstacle juridique ou le non respect d'une norme administrative à un vice caché. Mme [I] [T] reconnaît l'existence d'un vice caché en l'espèce. Les demandeurs démontrent l'existence de vices dont ils n'avaient pas connaissance avant la signature du compromis de vente que Mme [I] [T] connaissait mais les avait délibérément cachés. Le vice devra faire l'objet d'une indemnisation à hauteur du devis produit. A titre plus subsidiaire : Sur la condamnation au paiement de la clause pénale : Même lorsqu'une partie peut contraindre son cocontractant à l'exécution forcée de la promesse, elle peut demander subsidiairement l'application des sanctions financières éventuellement prévues au contrat ou la résolution de la convention au titre de l'article 1224 et s. du code civil, l'attribution de dommages-et-intérêts pouvant toujours s'ajouter aux réclamations du cocontractant subissant l'inexécution. Les clauses pénales ont vocation à régir les conséquences de l'inexécution d'une obligation souscrite par l'une des parties. S'il apparaît que la vente a été empêchée, non pas en raison du résultat de la condition, mais suite au refus de réitération du vendeur, celui-ci peut être condamné au versement de la somme convenue. La rétractation au bénéfice du vendeur n'est pas contractuellement prévue au compromis de vente, seul l'acquéreur bénéficie de la possibilité de se rétracter dans un certain délai. Les conditions d'application de la clause pénale stipulée au compromis de vente sont remplies, Mme [I] [T] devra être condamnée à payer la somme de 15.000 euros. Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 25 septembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, Mme [I] [T], selon les moyens de fait et de droit exposés, demande au tribunal de : - DIRE et JUGER les demandes de M. [M] [J] et de Mme [R] [O], épouse [J], recevables mais les dire mal fondées ; - DONNER acte à Mme [I] [T] de ce qu'elle ne s'oppose pas à la réitération par acte authentique de la vente de l'immeuble et de la parcelle de 4 ares et 06 centiares situés [Adresse 5] à [Localité 7] en l'office notariale de Me [L] et [S], Notaires à [Localité 11] ; - DEBOUTER M. [M] [J] et Mme [R] [O], épouse [J], de leurs demandes de dommages et intérêts ; - CONDAMNER M. [M] [J] et Mme [R] [O], épouse [J], solidairement à payer à Mme [I] [T] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi ; - CONDAMNER solidairement M. [M] [J] et Mme [R] [O], épouse [J], en tous les frais et dépens ainsi qu'à la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; En tous état de cause, - CONDAMNER l'agence immobilière DN IMMOBILIER à l'enseigne IMMOSKI à garantir Mme [I] [T] des éventuelles condamnations. Mme [I] [T] fait valoir que : Sur la demande principale : - avant la signature de l'acte authentique et par souci d'honnêteté et de transparence, elle a indiqué aux notaires respectifs et aux acheteurs que l'écoulement des toilettes du 1er étage n'était pas relié au réseau communal s'agissant de l'évacuation des eaux usées. - elle avait confié la vente de sa maison d'habitation à un professionnel, IMMOSKI [Localité 11], auquel elle avait indiqué lors de la première entrevue que les sanitaires n'étaient pas reliés au réseau d'assainissement de la commune mais au fond voisin. Elle avait appris après avoir elle-même acquis la maison que, lors des travaux communautaires réalisés en 2013-2014 sur le ban de la commune de [Localité 9], un raccordement individuel de la maison avait été prévu mais mis en attente. L'immeuble peut donc être facilement relié et est desservi par un réseau séparatif. - les consorts [J] n'ont pas renoncé à acquérir la maison d'habitation mais ils ont souhaité une diminution du prix de vente. Ils ont proposé une diminution du prix de vente de 20.000 euros correspondant au devis réalisé pour connaître le montant des travaux à effectuer pour mettre l'évacuation des eaux usées des WC en conformité. Ils s'engageaient également à faire des travaux leur affaire personnelle. Elle a de son côté fait réaliser d'autres devis, notamment par l'entreprise ETPM de [Localité 11], qui a chiffré le coût de raccordement à la somme de 7.028,45 euros TTC. Elle n'est pas opposée à la diminution du prix de vente à hauteur de ce devis. L'absence de réitération du compromis de vente ne lui est pas plus imputable qu'aux consorts [J] qui refusaient de confirmer leur acceptation au prix de 180.000 euros, alors même qu'ils sollicitent du tribunal la réitération de la vente au prix initial. Elle précise qu'elle est toujours d'accord pour réitérer la vente par acte authentique son offre telle qu'elle ressort du compromis de vente signé entre les parties le 17 mars 2017. Elle ne s'est jamais opposée à cette vente aux conditions stipulées dans le compromis de vente, et en tout cas les consorts [J] ne le démontrent pas. Ce sont au contraire les demandeurs qui ont refusé de réitérer leur engagement dans le délai de 6 mois à compter du jour de la signature du compromis de vente parce qu'ils ne souhaitaient plus acheter au prix convenu, et, soutiennent qu'elle aurait fait montre de mauvaise foi en cachant tant à eux qu'à l'agence immobilière qu'aux notaires en charge de la rédaction de l'acte authentique la difficulté liée au raccordement de toilettes équipant la maison. Ils ne démontrent pas qu'elle a voulu volontairement caché l'absence de raccordement. - aujourd'hui, ils sont parfaitement informés de la particularité de sorte qu'en donnant acte à Mme [I] [T] qu'elle ne s'oppose pas à la réitération de son engagement, le tribunal dira que les demandeurs ont pu s'en convaincre et ne pourront plus invoquer un quelconque vice caché après acquisition du bien immobilier. Sur les demandes complémentaires des époux [J] : - la demande de condamnation à payer la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du retard à délivrer l'immeuble vendu n'a pas vocation à prospérer : d'une part, il n'est pas démontré une réticence fautive ou abusive qui lui serait imputable, et d'autre part, le préjudice à hauteur de 15.000 euros n'est pas démontré car il existe un branchement destiné à cette habitation qui a été mis en attente lors des travaux communautaires de 2013-2014 et qu'elle ne s'est jamais opposée à la réitération de son engagement à vendre son immeuble contrairement à ce qui est allégué par les demandeurs, la preuve en est qu'elle a déménagé rapidement considérant que la vente allait être concrétisée. - Elle a subi un préjudice du fait de la non-réitération de l'engagement, et sollicite reconventionnellement la somme de 5.000 euros à titre d'indemnisation correspondant aux loyers de son appartement et du garage dans lequel elle entrepose son mobilier. - Elle rappelle au surplus que, dans un premier temps, les acheteurs avaient consenti à laisser l'installation en l'état, à signer l'acte de vente avec une servitude de passage de la canalisation sur le fonds voisin, comme cela ressort d'un courrier de son notaire, Me [P], daté du 14 septembre 2017. Sur la demande à voir déclarer commun à l'agence immobilière IMMOSKI [Localité 11] la décision à intervenir : - elle a confié la vente de sa maison à un professionnel de l'immobilier, un diagnostic a nécessairement été fait. Elle avait informé l'agence immobilière du non raccordement dés les premiers contacts. L'agence immobilière aurait dû faire un diagnostic pour s'assurer que les WC de l'immeuble n'étaient pas reliés et elle aurait dû en informer les potentiels acheteurs. - la SAS DN HOLIDAY, sous l'enseigne IMMOSKI [Localité 11], a manqué à ses obligations de d'information et de conseil, de sorte qu'en cas de condamnation à l'issue de la procédure principale initiée par les consorts [J], elle sera condamnée à la garantir des sommes mises à sa charge. Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 22 janvier 2020, qui sont ses dernières conclusions, la SAS DN HOLIDAY, prise en la personne de son représentant légal, selon les moyens de fait et de droit exposés, demande au tribunal, au visa de l'article 1231-1 du code civil de : - DEBOUTER Mme [I] [T], ainsi que toute autre partie, de ses demandes à l'encontre de l'agence DN HOLIDAY ; - CONDAMNER Mme [I] [T] au paiement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Mme Marie-Claude DAVID-LENHOF qui justifie en avoir fait l'avance dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. La SAS DN HOLIDAY fait valoir que : - il appartient à Mme [I] [T] de démontrer l'existence d'une faute et d'un préjudice en lien direct avec celle-ci si elle veut mettre en jeu la responsabilité de l'agence immobilière,. - Mme [I] [T] ne démontre pas que l'agence immobilière a manqué à son devoir d'information et de conseil : elle n'a pas informé l'agence dès les premiers contacts, comme elle le soutient, du non raccordement de l'immeuble directement au réseau d'assainissement collectif mais au réseau du fond voisin ; elle a menti aux époux [J] lors de la visite du 13 mars 2017, elle connaissait la non conformité du raccordement depuis 2013-2014, cette réticence dolosive ne peut être reprochée à l'agence immobilière ; - l'agence n'est pas un professionnel de l'assainissement, et en l'absence d'information sur la particularité de la situation de l'immeuble, ne dispose d'aucune compétence pour déceler la non-conformité et aucune obligation de se livrer à des investigations d'ordre technique afin de vérifier la conformité d'un raccordement ; le diagnostic d'assainissement n'est obligatoire que pour les installations d'assainissement non collectif. - à titre subsidiaire : l'agence immobilière ne saurait garantir Mme [I] [T] de toutes ses condamnations : elle ne peut se substituer à Mme [I] [T] dans ses relations avec les époux [J] quant à la condamnation à réitérer la vente par acte authentique sous astreinte, la mesure de contrainte revêtant un caractère personnel, ni quant à la demande de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard à délivrer l'immeuble, seule la réticence dolosive de Mme [I] [T] étant à l'origine du retard. IV) MOTIVATION DU JUGEMENT 1°) SUR LA REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE DE LA VENTE DE L'IMMEUBLE En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. En vertu des dispositions de l'article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. En vertu des dispositions de l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Il est de jurisprudence établie que le compromis de vente signé par les parties constate un consentement ferme des cocontractants, et, leur accord sur le bien vendu et sur le prix est, en l'absence de stipulation contraire, suffisant pour conférer à l'acte la valeur d'une vente, même si aucun acte authentique n'a été signé par la suite. En l'espèce, il est constant que les parties ont signé, le 17 mars 2017, un compromis de vente pour une maison d'habitation et une parcelle de terrain de 4 ares et 06 ca situés [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un prix de 180.000 euros. Les parties ont dés lors manifesté leur accord de volonté sur l'objet de la vente et sur son prix. Il est constant que ce compromis ne comportait pas de stipulation faisant de la réitération de l'acte devant notaire une condition de la validité de l'acte. Toutefois, aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi civile du 1er juin 1924, applicable en droit local d'Alsace-Moselle, tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière et tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière souscrit sous une forme autre qu'authentique doivent être suivis, à peine de caducité, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice dans les 6 mois qui suivent la passation de l'acte. En l'espèce, le délai de 6 mois a été interrompu par l'exploit d'huissier, signifié le 14 septembre 2017, et enregistré au greffe le 18 septembre 2017, par lequel les demandeurs ont assigné Mme [I] [T] devant le tribunal de céans. En outre, est également constant que les conditions suspensives prévues dans le compromis de vente ont été levées, et plus particulièrement l'obtention par les acheteurs du financement de l'acquisition. La vente intervenue entre les parties étant parfaite, elle produit dés lors tous ses effets. En l'espèce, les parties ont prévu dans le compromis un terme suspensif des effets de la vente qui affecte uniquement l'exécution de la vente, en l'espèce le 31 juillet 2017, date de la réitération de la vente par un acte authentique. Plus précisément, les prestations que les parties se sont engagées à fournir ne sont exigibles qu'à compter de la date fixée. Les époux [J] et Mme [I] [T] ont ainsi convenu de différer à la date du 31 juillet 2017, le transfert de la propriété du bien aux acheteurs et le paiement du prix de vente. Les articles 1603 à 1605 du code civil édictent l'obligation pour le vendeur de délivrer l'immeuble vendu à son acheteur. La délivrance étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. Et s'agissant d'un immeuble l'obligation de délivrer celui-ci est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment. Il est constant que les demandeurs ont consigné le prix de vente entre les mains du notaire antérieurement au 31 juillet 2017. Cependant, lors des débats du 31 juillet 2017, le notaire a souhaité éclaircir entre les parties la question de la conformité du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement de la commune au vu des informations communiquées par Mme [I] [T] à son notaire personnel. Les demandeurs exposent que le 31 juillet 2017, Mme [I] [T] a mis toutes les parties devant le fait accompli en refusant de signer un acte authentique non amendé. Mme [I] [T] le conteste, déclarant que les parties ne sont pas parvenues à s'accorder sur le montant de la diminution du prix de vente. Toutefois, peu importe le motif de la non-réitération de l'acte notarié par les parties le 31 juillet 2017, il convient de constater que Mme [I] [T] n'a pas procédé à la délivrance du bien immobilier et que cette décision relève de son choix personnel comme cela ressort du courrier que lui a adressé son notaire, Me [K] [P], en date du 14 septembre 2017 : «je prends bonne note de votre décision de refuser toute négociation avec M. et Mme [I] [T] sur une baisse de prix et de votre volonté de recourir à la voie judiciaire, si nécessaire ». En vertu des dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécutée, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation. Les demandeurs bénéficiant de l'option de la sanction en cas d'inexécution des obligations contractuelles du vendeur sollicite en l'espèce, l'exécution forcée de la vente par la réitération de celle-ci par un acte authentique et sous astreinte. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 septembre 2023, Mme [I] [T] ne s'oppose plus à la réitération de la vente par acte authentique aux conditions mentionnées dans le compromis de vente signé le 17 mars 2017. En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [I] [T] à réitérer par acte authentique la vente de l'immeuble et de la parcelle de terrain de 4 ares et 06 ca situés [Adresse 5] à [Localité 7], dans les termes du projet d'acte établi par l'office notarial de Mes [L] et [S], Notaires à [Localité 11], conformes aux conditions du compromis de vente signé le 17 mars 2017, Afin de garantir l'exécution et l'effectivité de cette mesure, il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 31ème jour de la signification du présent jugement. A défaut, le présent jugement tiendra lieu d'acte de vente définitif et aura force probante d'un acte authentique en application de l'article 457 du Code de procédure civile, à l'expiration d'un délai de 6 mois, à compter de sa signification, et, sera en conséquence inscrit et publié au Livre Foncier pour être opposable aux tiers. En cas de non réitération de la vente par acte authentique dans ce délai de 6 mois, M. [M] [J] et Mme [R] [O] épouse [J] pourront consigner le prix de vente à la Caisse de Dépôt et de Consignations aux frais de Mme [I] [T]. 2°) SUR LES TRAVAUX DE MISE EN CONFORMITE DU BIEN IMMOBILIER En vertu des dispositions de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer la chose vendue et celle de garantir la chose qu'il vend. Ainsi, l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a acheté, et le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l'acte de vente. En outre, il est de jurisprudence établie qu'en présence d'un immeuble vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement alors que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, l'action ne relève pas des vices cachés mais du non-respect de l'obligation de délivrance. La preuve de la non conformité incombe à l'acquéreur. Or, il convient de relever que le compromis de vente ne mentionne pas la spécificité de l'existence du réseau individuel d'évacuation des eaux usées d'un WC raccordé au réseau d'assainissement collectif sur le fonds voisin. En l'absence de cette mention, et de la référence à l'existence d'un réseau individuel pour cet immeuble dans le compromis de vente, les acheteurs sont en droit de comprendre que le bien immobilier est bien raccordé au réseau d'assainissement collectif de la commune. Il appartient à Mme [I] [T] de rapporter la preuve qu'elle a effectivement informé les acquéreurs, et l'agence immobilière mandatée, préalablement à la signature du compromis de vente. Or, il convient de constater que Mme [I] [T] ne rapporte pas cette preuve aux débats. Au contraire, il résulte des termes du courrier de Me [K] [P] du 14 septembre 2017, que Mme [I] [T] « ne l'a avertie que la conduite d'évacuation des eaux usées des WC passait chez la maison voisine, située au [Adresse 3] » que « lors de l'accomplissement par notre étude des différentes formalités en vue de la rédaction de l'acte de vente », soit postérieurement à la signature du compromis de vente. Ce qui explique la rédaction prudente du projet d'acte authentique de réitération de la vente établi par Me [N] [S], Notaire Associé de la S.C.P [N] [S] et [A] [L], en ces termes, au paragraphe intitulé « Assainissement » : le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que : - l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur, - ne rencontre actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation, - qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes ». En outre, Mme [I] [T] ne peut pas invoquer son ignorance de la situation, confirmée par un technicien de la Communauté de Communes « Rives de Moselle », que l'évacuation de la maison était raccordée par l'arrière à la propriété voisine, ni sa bonne foi, car la Communauté de Communes « Rives de Moselle », a déclaré lui avoir envoyé plusieurs courriers, en janvier 2014 et juillet 2015, dans lesquels il lui était demandé de mettre en conformité et de faire procéder au raccordement de la maison au regard qui avait été installé et mis en attente sur son terrain. Mme [I] [T] a donc manqué à son obligation de délivrance conforme de l'immeuble aux stipulations contractuelles du compromis de vente. En vertu des dispositions de l'article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur « de bonne foi » et son intérêt pour le créancier. En l'espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation sous astreinte de Mme [I] [T] à effectuer, préalablement à la réitération de la vente, les travaux de mise aux normes du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement de la commune afin que le compromis de vente définitif soit exécuté dans les conditions prévues. En l'état, l'exécution des travaux de mise aux normes est possible et les parties ont sollicité des devis auprès de plusieurs entreprises. En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [I] [T] à faire réaliser les travaux de mise aux normes du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif de la commune de [Localité 9], préalablement à la réitération de la vente par acte authentique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 31ème jour de la signification du présent jugement. Au vu de la solution apportée au litige au principal, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires des consorts [J]. 3°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNEELLE DE DOMMAGES ET INTERÊTS AU TITRE DE LA NON-REITERATION DE LA VENTE Mme [I] [T] expose avoir subi un préjudice du fait de la non-réitération du compromis de vente le 31 juillet 2017 et sollicite, à titre reconventionnel, la somme de 5.000 euros en indemnisation. Elle expose qu'elle a déménagé de la maison car les époux avaient manifesté leur volonté d'entrer rapidement dans les lieux, qu'elle a loué un appartement et un garage dans lequel elle a entreposé les meubles qu'elle ne pouvait pas faire entrer dans son nouveau logement. Elle produit aux débats des quittances de loyer de l'appartement et du garage. Néanmoins, outre les précédents développements, Mme [I] [T] ne démontre pas que les consorts [J] ont commis une faute lui ayant occasionné un dommage distinct, Mme [I] [T] sera donc déboutée de sa demande. 4°) SUR L'APPEL EN GARANTIE DE l'AGENCE IMMOBILIERE IMMOSKY [Localité 11] En vertu des dispositions de l'article 1991 du Code Civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. En vertu des dispositions de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Mme [I] [T] a pris attache avec l'agence immobilière SAS DN HOLIDAY exerçant sous l'enseigne IMMOSKY [Localité 11] pour la vente de sa maison d'habitation, et un mandat de vente sans exclusivité a été signé entre les parties le 21 décembre 2015. Par la suite deux avenants ont été régularisés les 24 décembre 2015 et 2 avril 2016. Mme [I] [T] expose qu'elle a eu recours à un professionnel pour vendre sa maison afin de se garantir les meilleures conditions, que l'agence immobilière IMMOSKY [Localité 11] aurait dû s'assurer que les WC de l'immeuble n'était pas reliés au réseau d'assainissement collectif de la commune en faisant un diagnostic assainissement car elle avait informé l'agence immobilière de cette particularité et celle-ci devait en informer les potentiels acquéreurs en sa qualité de professionnel. Elle sollicite donc la condamnation de la SAS DN HOLIDAY, à l'enseigne IMMOSKY [Localité 11], à la garantir des sommes dues en cas de condamnation en raison des manquements à ses obligations d'information et de conseil. La SAS DN HOLIDAY conteste l'affirmation de Mme [I] [T] selon laquelle celle-ci l'aurait informé dés les premières rencontres de la non conformité du raccordement de la maison d'habitation au réseau d'assainissement collectif, affirmant par ailleurs, qu'au cours de la visite de la maison par les couple [J], le 13 mars 2017, la question du raccordement à l'assainissement collectif avait été abordée et que Mme [I] [T] confirmait à M. [M] [J] que le bien était raccordé au trou-à-l'égout. Si l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, il est de jurisprudence établie que ne manque pas à son devoir de conseil l'agent immobilier qui n'informe pas l'acquéreur sur l'existence de désordres non apparents, s'il n'est pas rapporté la preuve qu'il en avait connaissance. Dans le cas d'espèce, le raccordement de la maison au réseau d'assainissement collectif de la commune via le fonds voisin ne relève pas d'un désordre apparent. La charge de la preuve de l'information donnée à son mandataire sur l'existence de ce désordre incombe au mandant. Or, il convient de constater que Mme [I] [T] ne rapporte pas aux débats la preuve qu'elle a effectivement informé l'agence immobilière. Par ailleurs, il convient de préciser que l'obligation de diagnostic assainissement ne concerne que les installations d'assainissement individuelles, De ce fait, au vu de ces éléments, il y a lieu de débouter Mme [I] [T] de sa demande en garantie à l'encontre de la SAS DN HOLIDAY, exerçant sous l'enseigne IMMOSKY [Localité 11]. 5°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie . En Alsace-Moselle, par application des articles 103 à 107 du Code local de procédure civile demeurés en vigueur, lesquels prévoient une procédure spécifique de taxation des dépens, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sont inapplicables. L'article 700 du code de procédure civile, dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » En l'espèce, Mme [I] [T], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à régler à Mme [R] [O] épouse [J] et M. [M] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et à la SAS DN HOLIDAY la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Compte tenu de la solution apportée au litige, aucune considération d'équité ne commande de faire droit à la demande formée par Mme [I] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure pénale, ce dont elle sera déboutée. 6°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE Aux termes de l’article 515 ancien du Code de procédure civile applicable en la cause, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. La nature et de l'ancienneté de l'affaire commandent d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement . Il y a donc lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, Première Chambre Civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [I] [T] à réitérer par acte authentique la vente de l'immeuble et de la parcelle de terrain de 4 ares et 06 ca situés [Adresse 5] à [Localité 7], dans les termes du projet d'acte établi par l'office notarial de Mes [L] et [S], Notaires à [Localité 11], conformes aux conditions du compromis de vente signé entre les parties, le 17 mars 2017 ; DIT qu'il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 31ème jour de la signification du présent jugement ; DIT que le présent jugement tiendra lieu d'acte de vente définitif et aura force probante d'un acte authentique à l'expiration d'un délai de 6 mois, à compter de sa signification, et, sera en conséquence inscrit et publié au Livre Foncier ; DIT qu'en cas de non réitération de la vente par acte authentique dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, M. [M] [J] et Mme [R] [O] épouse [J] pourront consigner le prix de vente à la Caisse de Dépôt et de Consignations aux frais de Mme [I] [T] ; CONDAMNE Mme [I] [T] à faire réaliser les travaux de mise aux normes du raccordement de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] au réseau d'assainissement collectif de la commune, préalablement à la réitération de la vente par acte authentique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 31ème jour de la signification du présent jugement ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de M. [M] [J] et Mme [R] [O] épouse [J]; DEBOUTE Mme [I] [T] de sa demande de dommages-et-intérêts au titre du préjudice subi à raison de la non-réitération de la vente par acte authentique ; DEBOUTE Mme [I] [T] de sa demande en garantie à l'encontre de la SAS DN HOLIDAY, exerçant sous l'enseigne IMMOSKY [Localité 11] ; CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à M. [M] [J] et à Mme [R] [O] épouse [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à la SAS DN HOLIDAY, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [I] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [T] aux dépens ; DIT n’y avoir lieu à application de l’article 699 du Code de procédure civile en Alsace-Moselle ; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 FEVRIER 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier. Le Greffier La Présidente