Cour d'appel, 21 décembre 2023. 23/00531

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /23 DU 21 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00531 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FEMO Décision déférée à la cour : Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Verdun, R.G. n° 22/00387, en date du 08 février 2023, APPELANTE : Madame [J] [W] née le 10 Mai 1970 à [Localité 5] (54), domiciliée [Adresse 2] Représentée par Me Christine BERLEMONT de la SCP MASSÉ BERLEMONT, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001207 du 13/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉE : La SCI MOYEN ORIENT Société civile immobilière immatriculée au RCS de VERDUN sous le n° D 501 747 786, dont le siège se situe [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 Novembre 2023, en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 21 Décembre 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 18 octobre 2021 ayant pris effet le 1er novembre 2021, la SCI Moyen Orient a donné à bail à Mme [J] [W] une maison située [Adresse 1] à [Localité 4] (55), pour un loyer mensuel de 650 euros, outre des provisions sur charges de 20 euros. Par acte du 16 mai 2002, la SCI Moyen Orient a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 360,58 euros. Par acte du 25 mai 2022, Mme [W] a assigné la SCI Moyen Orient devant le juge des contentieux de la protection de Verdun notamment aux fins de condamnation de son bailleur à l'indemniser d'un trouble de jouissance. Mme [W] a quitté les lieux le 2 octobre 2022. Par jugement du 8 février 2023, le juge des contentieux de la protection de Verdun a : - débouté Mme [W] de sa demande de résiliation du bail, - débouté Mme [W] de ses demandes indemnitaires, - débouté la SCI Moyen Orient de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - condamné Mme [W] à payer à la SCI Moyen Orient la somme de 2 663,47 euros au titre des loyers et charges, - condamné Mme [W] aux dépens, - condamné Mme [W] à payer à la SCI Moyen Orient la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires. Par déclaration enregistrée le 14 mars 2023, Mme [W] a interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a constaté qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'indécence du logement loué, en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et de voir condamner la SCI Moyen Orient à lui verser une somme de 6 500 euros à titre d'indemnité, en ce qu'il l'a condamnée à verser à la SCI Moyen Orient une somme de  2 663, 47 euros au titre de l'arriéré locatif et à verser à la SCI Moyen Orient une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par conclusions déposées le 5 septembre 2023, Mme [W] demande à la cour de : - infirmer le jugement, - constater le caractère indécent du logement, - juger que la SCI Moyen Orient a manqué à son obligation de délivrance, - prononcer la résiliation du bail aux torts de la SCI Moyen Orient, - condamner la SCI Moyen Orient à indemniser Mme [W] de son préjudice de jouissance, - condamner la SCI Moyen Orient à verser à Mme [W] la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts, - dire que cette somme se compensera avec les éventuels retards de loyers dus par Mme [W], - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Moyen Orient de sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, - débouter la SCI Moyen Orient de son appel incident portant sur la dette locative et l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] à verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, Statuant à nouveau, dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Moyen Orient aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. Par conclusions déposées le 3 octobre 2023, la SCI Moyen Orient demande à la cour de : - confirmer le jugement sauf relativement au montant des loyers dus et des frais irrépétibles, Sur les points d'infirmation : - condamner Mme [W] à verser à la SCI Moyen Orient la somme de 3 477 euros au titre de la dette locative, - condamner Mme [W] à verser à la SCI Moyen Orient la somme de 2 880 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2023. MOTIFS Il convient à titre liminaire de constater : - le caractère définitif de la disposition du jugement ayant débouté la SCI Moyen Orient de sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire du bail, disposition dont la SCI Moyen Orient ne demande pas l'infirmation ; - que Mme [W] a quitté les lieux le 2 octobre 2022. Sur le caractère non décent du logement Le premier juge a estimé que la locataire ne rapportait pas la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent. L'appelante sollicite l'infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que le logement était non décent de telle sorte qu'elle est fondée à solliciter la résiliation du bail et la condamnation de l'intimée à lui payer une somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts. L'intimée sollicite la confirmation du jugement en faisant valoir qu'elle n'a pas failli à son obligation de délivrance et a satisfait aux critères de décence au moment de la prise du bail. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Par ailleurs l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : . assurer le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès devant être en bon état d'entretien et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement, la couverture devant assurer la protection contre les infiltrations d'eau ; . disposer de réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité en bon état d'usage et de fonctionnement ; . permettre une aération suffisante. Il ressort en outre des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d'un contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation. Enfin aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été établi de telle sorte que la locataire est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives conformément à l'article 1731 du code civil. Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge cependant pas le bailleur de son obligation de délivrance Mme [W] a adressé une réclamation à la SCI Moyen Orient par l'intermédiaire de son conseil qui mentionne dans un courrier du 15 mars 2022 que le logement n'est «pas étanche ni à l'air, ni à l'eau», raison pour laquelle la locataire ne règle pas le loyer et a sollicité l'intervention des services de la préfecture. Mme [W] justifie effectivement avoir sollicité en février 2022, soit trois mois après son entrée dans les lieux, une intervention du service de l'habitat dégradé de la préfecture de la Meuse qui, à la suite d'une visite des lieux le 22 mars 2022, a établi le 4 mai 2022 un diagnostic concluant que le logement est non décent relativement à quatre rubriques : le bâti ; l'habitabilité, le confort et l'entretien ; les équipements électriques ; l'humidité et l'aération. * Le rapport de la préfecture a ainsi tout d'abord constaté des infiltrations de la toiture (tuiles déplacées) et l'absence de porte de grange, en notant que ' la porte ayant été sommairement remplacée par des panneaux non étanches laissant passer les intempéries s'infiltrant dans la dalle et les murs occasionnant des désordres aux trois chambres situées dessous, pour lesquelles il est effectivement relevé la présence d'humidité et de moisissures.' Il est précisé que la mise en conformité suppose de rendre étanches à l'eau la toiture et la porte de grange non close. La SCI Moyen Orient fait valoir que les désordres sur la toiture sont consécutifs à la tempête qui s'est abattue sur la Lorraine les 21 et 22 février 2022 (ainsi qu'il ressort d'un article de presse), soit avant la visite des services de la préfecture qui y font d'ailleurs allusion en ayant mentionné « toiture en cours de rénovation suite à désordres ». Elle indique que des travaux ont été effectués et produit pour en justifier une facture d'un artisan du 25 mars 2022 mentionnant des « travaux effectués sur un bâtiment agricole et un arrachement de toit sur 50 cm, un remplacement de planches et un remplacement de bavette de zinc », ce qui correspond aux travaux tendant à conforter l'étanchéité de la toiture et dont il était constaté 3 jours plus tôt par les services de la préfecture qu'ils étaient en cours. Concernant l'absence de porte de grange, la SCI Moyen Orient invoque une dégradation due à la locataire qui y a installé un élevage de volailles ainsi qu'il ressort du rapport de visite y ayant constaté la présence 'd'oiseaux et volailles'. Force est cependant de relever que la présence de ces animaux est insusceptible d'être à l'origine de l'absence de porte de la grange. Il en résulte que la SCI Moyen Orient justifie avoir exécuté les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations de la toiture mais pas à l'absence de porte de grange manifestement à l'origine d'humidité et de moisissures dans les chambres du logement. * Le rapport du 4 mai 2022 relève également la présence de fuite des évacuations sous l'évier de la cuisine. La SCI Moyen Orient fait valoir que ce problème n'existait pas lors de la prise de possession des lieux par Mme [W] et qu'elle relève des réparations locatives. Il est effectivement constant que Mme [W] est présumée avoir reçu les lieux en bon état d'entretien et qu'elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que cette fuite existait lors de son entrée dans les lieux, étant de surcroît relevé que le remplacement des joints et colliers des canalisations relève des réparations locatives aux termes du décret du 26 août 1987. * S'agissant du chauffage, le rapport de la préfecture note la présence de radiateurs dans toutes les pièces sauf dans le coin cuisine où il est en conséquence préconisé d'en installer un. Il relève également la présence d'un poêle à pellet à propos duquel la locataire a signalé que la fumée était refoulée de telle sorte que le service préconise la mise en conformité du poêle et de son conduit d'évacuation en précisant ' voir risque d'intoxication'. La SCI Moyen Orient justifie avoir enlevé le poêle litigieux mais n'indique et ne justifie a fortiori pas avoir procédé à l'installation préconisée d'un radiateur dans le coin cuisine. *Le rapport de la préfecture relève d'autre part l'absence de détecteurs de fumée, désordre auquel la SCI Moyen Orient reconnaît ne pas avoir remédié. *Le rapport de la préfecture relève enfin l'absence de capot de protection du tableau électrique de l'entrée et la présence de pièces à nu dans l'armoire électrique extérieure. La SCI Moyen Orient indique avoir envisagé de remettre en état l'installation électrique en ayant accepté un devis qu'elle verse au débat mais précise que la locataire n'a jamais accepté de donner une date pour la réalisation des travaux, ce dont elle ne justifie cependant pas. Mme [W] invoque également la présence de rongeurs qui ne sont pas signalés dans le rapport de diagnostic précité et dont la présence est contestée par la bailleresse. Force est de constater que Mme [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce prétendu désordre dans la mesure où elle ne verse à l'appui de cette affirmation que des éléments dénués de valeur probante, à savoir des attestations d'anciens locataires qui ne mentionnent pas avoir constaté eux- mêmes la présence de tels rongeurs lors de l'occupation des lieux par Mme [W] ; deux documents intitulés « attestation sur l'honneur », dactylographiés exactement dans les mêmes termes et non signés mentionnant « avoir vu une centaine de rats sortir de la bouche d'égout et de la grange juste à côté du domicile de Mme [W]» ; deux photographies faisant apparaître un rongeur tantôt dans un jardin tantôt dans un grenier, ce qui est insuffisant pour démontrer la présence de rongeurs dans la maison habitée par la locataire. Il ressort de tout ce qui précède que le logement a présenté des désordres auxquels la SCI Moyen Orient n'a pas remédié relativement à : - l'absence de porte de grange et la présence d'humidité et de moisissures dans les trois chambres ; - l'absence de radiateur dans le coin cuisine, - une absence de capot de protection du tableau électrique intérieur et des pièces à nu dans l'armoire électrique extérieure, - l'absence de détecteurs de fumée. Ces désordres sont insuffisants pour avoir rendu inhabitable le logement et ne constituent pas un manquement suffisamment grave du bailleur justifiant de prononcer la résiliation du bail. Mme [W] verse aux débats un certificat établi par son médecin traitant le 17 mai 2022 mentionnant qu'elle présente un trouble anxieux réactionnel, ce qui est cependant insuffisant pour établir l'existence d'un lien de causalité entre son état de santé et les désordres ci-dessus évoqués, qui ont toutefois nécessairement occasionné à la locataire un préjudice de jouissance qui sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 1000 euros. Il convient dès lors : - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande de résiliation du bail ; - d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance résultant du caractère non décent du logement ; Statuant à nouveau, - de fixer à la somme de 1000 euros le montant du préjudice de jouissance de la locataire. Sur le montant de l'arriéré locatif La SCI Moyen Orient sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] à lui payer une somme de 2 666,47 euros et demande qu'elle soit condamnée à lui payer une somme de 3 477 euros correspondant à la différence entre la totalité des loyers dus par la locataire qui a occupé les lieux pendant une année et le montant total des APL versées par la CAF. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la locataire ne justifie pas s'être acquittée du moindre loyer, même résiduel, pendant toute sa période d'occupation des lieux loués, soit un montant total de 8 040 euros (670 x 12) échu pendant une année, versant elle-même aux débats un courrier de son conseil daté du 15 mars 2022 dans lequel il indique lui avoir conseillé de ne pas payer les loyers. Il ressort par ailleurs de l'attestation de paiement de la CAF que des APL d'un montant mensuel de 411 euros ont été versées pour les mois de novembre 2021 à juillet 2022 inclus (411x 9 soit 3 699 euros) puis d'un montant mensuel de 425 euros pour les mois d'août à octobre 2022 inclus (425 x 3 soit 1 275 euros), soit un total de 4 974 euros, de telle sorte que la locataire reste redevable envers la bailleresse, au titre du loyer résiduel, d'un montant de 3 066 euros. (8 040 - 4 974). Il convient dès lors de fixer à la somme de 3066 euros le montant de l'arriéré locatif dû par la locataire. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef. Sur la compensation Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L'article 1347-1 du code civil précise qu'elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. En l'espèce, Mme [W] demande que soit opérée une compensation entre sa dette locative et les dommages et intérêts qui lui sont accordés. Il convient dès lors d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties. Il en résulte que la locataire demeure redevable vis-à-vis de la bailleresse de la somme de 2 066 euros (3 066 - 1000) qu'elle sera condamnée à lui payer. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'appelante qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 300 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer une somme de 700 euros. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande de résiliation du bail et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI Moyen Orient la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ; Constate que Mme [W] a quitté les lieux le 2 octobre 2022 ; Fixe à 1 000 euros le montant des dommages intérêts dus par la SCI Moyen Orient à Mme [W] ; Fixe à 3 066 euros le montant de l'arriéré locatif dû par Mme [W] à la SCI Moyen Orient ; Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ; En conséquence, condamne Mme [W] à payer à la SCI Moyen Orient la somme de 2 066 euros au titre de l'arriéré locatif après compensation ; Condamne Mme [W] à payer à la SCI Moyen Orient la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne Mme [W] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en dix pages.