Cour de cassation, 19 mars 2020. 19-14.109

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10178 F Pourvoi n° D 19-14.109 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020 La Société d'exploitation de l'entreprise Chevalier, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 19-14.109 contre l'arrêt rendu le 7 janvier 2019 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant au syndicat de développement Sydec Allier-Allagnon, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la Société d'exploitation de l'entreprise Chevalier, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat de développement Sydec Allier-Allagnon, après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société d'exploitation de l'entreprise Chevalier aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Société d'exploitation de l'entreprise Chevalier PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société d'exploitation de l'entreprise Chevalier de sa demande en annulation du rapport de l'expert R... ; Aux motifs qu'en vertu de l'article L. 222- 2 du code du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous les droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ; qu'il est par ailleurs de principe que la prise de possession du bien exproprié est subordonnée au paiement par l'expropriant de la totalité de la somme fixée par le juge de première instance, soit entre les mains de l'exproprié, soit par consignation de la fraction de l'indemnité d'expropriation qui n'est pas versée à l'exproprié ; qu'en l'espèce l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 3 novembre 2014 sans qu'aucun recours ne soit formé à son encontre ; que si elle permettait à la SAS Chevalier de conserver la jouissance de la parcelle [...] jusqu'au paiement de l'indemnité, elle a néanmoins éteint ses droits réels ou personnels sur cette parcelle ;que par ailleurs et contrairement à ce que soutient cette société, le simple déplacement sur les lieux d'un expert amiable mandaté par le SYDEC Allier-Allagnon afin d'évaluer la valeur de cette parcelle, ne saurait être assimilée à une prise de possession du bien d'autant que le transport sur les lieux a permis de constater que le site était accessible, sans la moindre entrave ni restriction, à tout un chacun depuis la voie publique ; qu'en outre le premier juge n'a pas réellement pris en compte ce rapport dans l'évaluation retenue ; qu'en considération de ces éléments, adoptant pour le surplus les motifs de la décision déférée, la cour ne pourra qu'écarter la demande de nullité du rapport d'expertise de M. R... ; Alors que la prise de possession du bien exproprié par l'expropriant est subordonnée au versement préalable de l'indemnité d'expropriation ; qu'en considérant que l'ordonnance d'expropriation rendue le 3 novembre 2014 permettait, à elle seule, au syndicat de développement économique Allier-Allagnon, qui n'avait pas encore réglé les indemnités d'expropriation, de pénétrer sur la parcelle sans même en informer l'expropriée afin d'en évaluer la valeur, la cour d'appel a violé les articles 545 du code civil, L. 231-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et l'article premier du Protocole Additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale due par l'expropriante à la somme de 7 621,20 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 1 393,15 euros, soit une somme totale arrondie à 9 100 euros et d'avoir débouté la société expropriée de ses autres demandes indemnitaires ; Aux motifs que la parcelle en cause était classée un an avant l'ouverture de l'enquête publique qui s'est déroulée du 15 janvier au 15 février 2013, date de référence retenue par le premier juge, en zone NAS non constructible ; que comme le fait remarquer à juste titre le SYDEC Allier Allagnon, il n'est pas sérieusement contestable que le secteur NAS est situé au-delà de la zone industrielle en direction de l'autoroute A 75 ainsi que sur les terrains proches de l'échangeur A 75 RN 102 et ne peut être ouvert à l'urbanisation qu'après modification ou révision du POS ou par réalisation d'une zone d'aménagement concerté ; que la circonstance que la parcelle en cause ait été destinée à accueillir une ou des centrales d'enrobés mobiles n'est pas de nature à emporter sa qualification de terrain à bâtir, qui est conditionnée par la réunion des deux conditions cumulatives de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la première résultant de la situation de la parcelle dans une zone constructible du document d'urbanisme, et la seconde, de sa desserte par des réseaux suffisants ; que le transport sur les lieux a permis de constater que cette parcelle, de forme pratiquement rectangulaire, d'une superficie de 19 053 mètres carrés, était incluse dans une vaste zone agricole, située en bordure de la RN 102 ; que la totalité de sa surface était recouverte par environ 70 centimètres d'épaisseur de remblai la rendant impropre à tout usage agricole ; que le terrain se trouvait par ailleurs être en très mauvais état, parsemé de vastes cuvettes remplies d'eau, totalement défoncé, et était manifestement inutilisé, voire impraticable pour des véhicules ; qu'en outre, sans que les pièces produites en cause d'appel ne le démentent, il a été constaté que seule une partie d'environ 1 000 mètres carrés, située dans la zone proche de la route nationale, juste à l'arrière de la station-service Total, était utilisée pour le stockage de poteaux en bois ; qu'il apparaît ainsi que les constatations réalisées sur place ont démontré que la parcelle en cause, outre son engravement totalement dégradé, n'avait en réalité reçu aucun aménagement particulier hormis le fait que le sol n'était plus en nature de terre agricole exploitable ; que contrairement à ce que soutient la SAS Chevalier, rien ne permet d'établir qu'elle y exploiterait une plate-forme logistique ; qu'en effet l'appelante ne justifie ni s'être acquittée d'une taxe professionnelle, ni avoir déclaré cette activité, ni enfin disposer de la moindre autorisation administrative ;que des constats d'huissier dressés les 23 mars et 11 septembre 2015 par Maître D... permettent par ailleurs de confirmer que cette parcelle, dont le sol est en très mauvais état, est une friche, n'est pas clôturée et dépourvue de toute aire de stockage de matériaux, d'aire de stationnement d'engins, de camions ou de véhicules et de centrales d'enrobé ; que la société Chevalier ne verse en outre aucune pièce de nature à établir qu'elle bénéficierait des autorisations administratives au titre de l'exploitation d'une plate-forme logistique ni d'ailleurs de documents de nature à contredire les constatations de l'huissier aux termes desquelles elle ne disposerait d'aucune autorisation d'accès des services de la voirie à la RN 122, lequel d'ailleurs ni d'un tracé viabilisé ; qu'aux termes d'une attestation rédigée le 13 novembre 2018, le maire de la commune de Lempdes-Allagnon entre 1995 et 2014, précise par ailleurs n'avoir jamais constaté sur la parcelle [...] d'activité significative et continue de la SAS Chevalier sur cette parcelle hormis quelques dépôts épars et limités en rajoutant que celle-ci n'a jamais été viabilisée et ne disposait d'aucune autorisation d'accès à la RN 102 ; que des photographies anciennes du site confirment cette absence d'exploitation ; que cette parcelle est grevée d'une servitude de canalisation de réseau France Télécom sur toute sa longueur ;qu'en outre, et ainsi que l'a justement retenu le premier juge, si la parcelle [...] limitrophe, a été vendue en août 2012 au prix de 9,84 euros/m2, c'est essentiellement parce qu'elle était nécessaire à l'exploitation d'une station-service dont elle était l'extension et qu'elle avait fait l'objet d'une négociation tout à fait particulière, hors marché en quelque sorte et que le prix retenu avait été fixée par pure convenance entre les parties ; qu'il en est de même pour la parcelle [...] classée en zone UI qui a été vendue par l'appelante en 2012 pour le prix de 18 euros/m2 ; que ces prix ne peuvent ainsi correspondre à la valeur du marché des terres classées en zone NAS situées sur la commune de Lempdes Allagnon ; qu'au-delà de l'estimation de M. R... mandaté par l'intimé, France Domaine, dans son avis du 12 juillet 2012, a évalué en fonction des éléments en sa possession le prix au mètres carrés des parcelles situées en zone NAS à 0,30 euros le m² et pour celles situées en zone NC à 0,35 euros le m² ; que les éléments de comparaison versés par la SAS Chevalier ne sont pas susceptibles de démontrer pour des terrains de configuration identique, non enclavés et donnant sur la nationale, libres d'occupation, classés en zone NAS et situés à proximité de sa parcelle une évaluation à un prix supérieur ;que si l'appelante se prévaut d'un rapport du cabinet Galtier Valuation fixant la valeur moyenne du terrain à 11 euros/mètres carrés, la cour relève toutefois que cette valeur a été déterminée au vu seulement de deux documents (plan cadastral et coordonnées des gestionnaires et/ou personnes à contacter pour effectuer les visites fournies par cette société) alors qu'étaient sollicitées par le cabinet d'expertise de multiples pièces, relatives notamment à la situation locative du site, aux bilans d'exploitation sur les trois dernières années ainsi qu'à la liste des travaux réalisés dernièrement et les travaux prévisionnels ;que ce rapport n'est en réalité fondé que sur les propres déclarations de la SAS Chevalier et n'a pas réellement de valeur probante de nature à remettre en cause les évaluations réalisés par France Domaine ; que dix-sept des vingt-quatre propriétaires concernés par l'expropriation ont accepté une proposition dans le cadre d'accords amiables conclus entre le 24 août 2013 et le 29 septembre 2016, soit postérieurement à la déclaration d'utilité publique laquelle a fait l'objet d'un arrêté préfectoral le 29 juillet 2013 ; que s'appliquant à une surface de 131 983 mètres carrés largement supérieure à la moitié de la superficie totale de la zone impactée par l'opération d'aménagement, ces accords sont intervenus pour des parcelles agricoles pour la plupart parfaitement comparables sur la base d'un prix moyen de 0,40 euros/m2 ;que l'examen de ces tableaux et des plans démontrent en outre que seule une parcelle ([...]) a fait l'objet d'une indemnisation de 0,45 euros liée à sa situation particulière ;que l'évaluation du premier juge fondée sur une analyse pertinente, que la cour approuve, prenant en compte tant la valeur du bien que les éléments de comparaison réellement probants, mais également les accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération, sera en conséquence confirmée ;que s'agissant des préjudices annexes c'est également par de justes motifs que le premier juge a écarté les demandes de la SAS Chevalier, retenant notamment que rien ne démontrait une exploitation de la parcelle en cause et que le préjudice allégué lié à la nécessité d'aménager une nouvelle plate-forme logistique n'était pas démontré ;que s'agissant des centrales d'enrobage mobiles il en va de même en l'absence de pièces démontrant de manière certaine l'installation de telles structures sur la parcelle en cause ainsi que d'autorisations administratives susceptibles de démontrer qu'une telle activité était envisagée sur la dite parcelle ; que comme l'a relevé le premier juge, faire droit à de telles demandes d'indemnité accessoires pour compenser des préjudices non avérés et des frais de réinstallation d'une activité n'ayant jamais existé reviendrait purement et simplement à permettre à la SAS Chevalier de s'enrichir sans cause à l'occasion d'une expropriation pour cause d`utilité publique ;qu'enfin il ne ressort d'aucune des pièces produites aux débats, en ce qui concerne l'indemnité pour perte de loyers, qu'à la date de référence, une partie de parcelles auraient été louées aux sociétés Constructuel Télécommunications et Sud Abies ;qu'en effet ne sont versés aucun des baux dont se prévaut la SAS Chevalier hormis cinq factures établies au nom de chacune de ces sociétés entre le 30 janvier et le 30 mai 2014 et entre le 30 août et le 19 décembre 2014 au titre d'une redevance d'occupation manifestement ponctuelle et en tout état cause perçue plus d'un an après la clôture de l'enquête publique ; que dès lors la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SAS Chevalier de ses demandes au titre des préjudices accessoires ; Alors 1°) que le juge ne peut procéder par voie de simple affirmation sans indiquer l'origine de ses constatations de fait ; qu'en énonçant, pour écarter la proposition d'évaluation à 9,84 euros le mètre carré faite par le commissaire du gouvernement et revendiquée par la société d'exploitation de l'entreprise Chevalier, que si la parcelle limitrophe [...] s'était vendue à ce prix, c'était essentiellement en raison d'une « négociation tout à fait particulière hors marché » en raison de sa nécessité pour l'exploitation d'une station-service dont elle était l'extension, sans indiquer l'origine de cette constatation de fait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 2°) que les juges doivent se prononcer, même sommairement, sur tous les éléments de preuve versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à défaut de s'être prononcée sur la base de données immobilières Perval invoquée par l'expropriée ayant fixé le prix du mètre carré à 20 euros et sur l'évaluation de la perte d'exploitation subie par l'expropriée établie par le cabinet Eurex, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 3°) que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, dont le préjudice d'exploitation ; que la cour d'appel, qui a constaté qu'il était démontré que les parcelles expropriées servaient d'aires de stationnement et de stockage à la société expropriée pour ses activités professionnelles et n'a pas voulu indemniser le préjudice résultant de l'impossibilité à l'avenir d'utiliser les terrains expropriés pour stocker du matériel, stockage indispensable à ses activités, a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, devenu l'article L. 321-1 ; Alors 4°) qu'en approuvant le premier juge d'avoir considéré que l'indemnisation de frais de réinstallation d'une « centrale d'enrobé » qui n'a jamais existé constituerait un enrichissement sans cause pour la société Chevalier, quand précisément cette dernière avait bien précisé qu'une centrale d'enrobé n'avait jamais existé sur la parcelle expropriée mais qu'elle avait vocation à en installer une pour la réalisation des chantiers routiers concernant l'autoroute A75 et la Route Nationale 102, ce que la procédure d'expropriation allait empêcher (conclusions responsives p. 19), la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, devenu l'article L. 321-1 ; Alors 5°) que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en refusant d'indemniser la société Chevalier de la perte des loyers que lui versaient les sociétés Constructel Télécommunications et Sud Abies en 2014 en raison du fait que ces « redevances d'occupation » avaient été perçues plus d'un an après la clôture de l'enquête publique, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.