Cour d'appel, 24 octobre 2024. 24/06221

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06221 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJF4N Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 23/09699 APPELANT M. [W] [S] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Gloria CASTILLO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0468 INTIMÉE S.A. LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), RCS de Paris sous le n°552 032 708, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE La société Régie immobilière de la ville de Paris (la société RIVP), venant aux droits de la SCI de l'Ancien hôtel Tillet, est propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3], [Localité 5]. M. [S] a pris à bail un appartement au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 4], à compter du 1er juillet 1987 et pour une durée de six années renouvelable par tacite reconduction. Aux termes des conditions particulières du bail, M. [S] a été autorisé à exercer son activité de chirurgien-dentiste dans une partie des locaux. Par acte du 24 novembre 2023, M. [S] a fait assigner la société Régie immobilière de la ville de Paris devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : condamner la société Régie immobilière de la ville de Paris à effectuer les travaux de réparation de la voûte du porche du [Adresse 4], [Localité 5], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, autoriser M. [S] à consigner le montant du loyer mensuel hors charges, soit la somme de 2.170 par mois, sur un compte CARPA ouvert à cet effet dans l'attente de la réalisation des travaux à intervenir et jusqu'à complet achèvement et à l'ouverture du [Adresse 4], [Localité 5], condamner la société Régie immobilière de la ville de Paris au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La société RIVP a conclu au débouté. Par ordonnance contradictoire du 04 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : débouté M. [S] de ses demandes, condamné M. [S] aux dépens, condamné M. [S] au paiement à la société Régie immobilière de la ville de Paris de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration du 25 mars 2024, M. [S] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 juillet 2024, il demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 telle que modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de : infirmer l'ordonnance de référé rendue le 04 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection de Paris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, autoriser M. [S] à consigner le montant du loyer mensuel de 2.824,53 euros sur un compte CARPA ouvert à cet effet dans l'attente de la réalisation des travaux à intervenir et jusqu'à leur complet achèvement et à l'ouverture du [Adresse 4], condamner la société Régie immobilière de la ville de Paris aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile. M. [S] se plaint de ce que depuis juillet 2020, le porche de l'entrée du [Adresse 4] est condamné et provisoirement « sécurisé » par des étais, sans que ne soient planifiés des travaux de réparation, cette situation entravant l'exercice de son activité professionnelle puisque les patients et fournisseurs ne peuvent pas accéder à son cabinet par le [Adresse 4] mais doivent, à l'instar de tous les habitants, emprunter l'entrée du [Adresse 2] puis traverser une cour jusqu'au porche du [Adresse 4], se perdant en l'absence d'indication et arrivant en retard, l'absence de sécurisation de l'immeuble portant en outre atteinte à l'image de son cabinet. Il se plaint par ailleurs de subir un traitement différent de la part de la société RIVP, qui ne lui répond pas et refuse de le recevoir contrairement aux autres habitants de l'immeuble. Il se prévaut, en droit, des dispositions des articles 20-1 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant qu'il n'allègue pas que le logement ne répond pas aux normes de décence, mais reproche au bailleur de ne pas remplir son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation et d'assurer à son locataire une jouissance paisible, précisant que le législateur n'exige pas que le trouble de jouissance affecte nécessairement et exclusivement les parties privatives du logement. Il précise renoncer à sa demande de travaux de mise en sécurité sous astreinte et ne maintenir que sa demande de consignation des loyers. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 mai 2024, la société RIVP demande à la cour, au visa des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile et 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de : la recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée ; A titre principal, dire n'y avoir lieu à référé, A titre subsidiaire, confirmer l'ordonnance rendue le 4 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection de Paris en son entier dispositif, En tout état de cause, débouter M. [S] de ses demandes, fins et conclusions, condamner M. [S], à payer à la RIVP la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamner M. [S] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS Lgh & associés, prise en la personne de Me Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. La société Régie immobilière de la ville de Paris expose que les travaux de remise en état du hall d'entrée, qui s'inscrivent dans un ensemble de travaux de réhabilitation de l'immeuble, sont en cours, M. [S], qui en est bien conscient, ayant d'ailleurs renoncé à sa demande sur ce point ; que la demande de consignation des loyers est infondée en droit, tant au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aucune urgence ni trouble manifestement illicite ou dommage imminent n'étant caractérisés, que de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué, les conditions de la consignation des loyers qu'il prévoit n'étant pas remplies puisqu'elles supposent que le logement ne respecte pas les normes de décence, que soit sollicitée une mise en conformité du logement et que le juge ordonne la réalisation de travaux de mise en conformité ; qu'en l'espèce le logement de M. [S] respecte l'ensemble des normes de décence et aucun manquement à l'obligation de sécurité n'est rapportée, celle-ci étant au contraire assurée par la condamnation du hall d'accès du n°[Adresse 4] le temps des travaux, la nécessité de passer par une autre entrée constituant seulement un désagrément ; que le préjudice de jouissance dont fait état M. [S], outre qu'il n'est pas démontré, ne permet pas à la juridiction de justifier une consignation des loyers. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, LA COUR La demande de M. [S] est fondée sur l'article 835 du code de procédure civile, les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, précisément ses articles 20-1 et 6 et, de manière plus générale, sur l'obligation du bailleur de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation et d'assurer à son locataire une jouissance paisible. Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (') Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. (') ». L'article 6 de de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » Si, comme le soutient à raison la société RIVP, la mesure de consignation des loyers sollicitée ne peut être fondée sur les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et des deux premiers alinéas de l'article 6 auxquels il renvoie, l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent n'étant pas ici en jeu selon les propres déclarations de M. [S], en revanche, une telle mesure peut être ordonnée en référé sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile au titre des mesures conservatoires prévues par ce texte, en cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent causé par le manquement du bailleur à l'une de ses obligations légales et contractuelles, notamment celle d'assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux loués. L'obligation du bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, prévue à l'article 6 b) précité de la loi du 6 juillet 1989, est également prévue à l'article 1719 3° du code civil, et l'article 1724 du code civil vient préciser que si la chose louée à besoin de réparations le preneur doit les souffrir mais que si elles durent plus de vingt et un jours le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Il en résulte que le bailleur doit à son locataire la réparation des troubles de jouissance qu'il est amené à lui causer par les travaux qu'il réalise et qui affectent les lieux loués, une réparation insuffisante étant de nature à constituer un trouble manifestement illicite ou à provoquer un dommage imminent. Or en l'espèce, force est de constater que les conditions de jouissance par M. [S] de la partie de son logement à usage professionnel sont affectées par les travaux de réhabilitation entrepris par le bailleur dans l'immeuble et qui, depuis 2020, conduisent à la condamnation de l'entrée principale du n°[Adresse 4], contraignant les habitants de cette partie de l'immeuble et aussi la patientèle de M. [S] à emprunter l'entrée du n°[Adresse 2] puis traverser une cour jusqu'au porche du n°[Adresse 4], cette situation de fait n'étant pas discutée, ces complications d'accès étant nécessairement génératrices de perturbations dans l'exercice par M. [S] de son activité professionnelle, et de nature à porter atteinte à l'image de son cabinet. Il ressort toutefois des éléments au dossier et notamment de mails adressés par M [S] à la société RIVP, ainsi que d'une lettre de son conseil en date du 21 juin 2023, qu'aucune réponse n'a été apportée par le bailleur aux réclamations formées par M. [S]. L'existence d'un trouble manifestement illicite est ainsi établie, en ce que la bailleresse n'a fait à son locataire aucune offre de réparation de l'atteinte portée aux conditions de jouissance du bien loué depuis 2020. S'agissant toutefois d'une simple altération des conditions de jouissance, M. [S] n'alléguant pas d'une perte de patientèle, il sera suffisamment mis fin au trouble subi en autorisant ce dernier à consigner sur un compte CARPA, à compter du terme de novembre 2024, le quart du montant du loyer plus charges, et cela jusqu'à la réouverture de l'accès du n°[Adresse 4] de l'immeuble, sauf d'ici là meilleur accord entre les parties. L'ordonnance sera infirmée en toutes ses dispositions. Partie perdante, la société RIVP sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [S] la somme de 2.000 euros qu'il sollicite en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des deux instances. PAR CES MOTIFS Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Statuant à nouveau et y ajoutant, Autorise M. [S] à consigner sur un compte CARPA, à compter du terme de loyer de novembre 2024, le quart du montant du loyer plus charges, cela jusqu'à la réouverture de l'accès du n° [Adresse 4] de l'immeuble, sauf d'ici là meilleur accord entre les parties ; Condamne la société RIVP aux entiers dépens de première instance et d'appel, Condamne la société RIVP à payer à M. [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des deux instances, Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE