Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°385
DU : 20 Septembre 2023
N° RG 23/00080 - N° Portalis DBVU-V-B7H-F6BI
FK
Arrêt rendu le vingt Septembre deux mille vingt trois
Sur APPEL d'une décision rendue le 06 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de [Localité 1] (RG N°22/00048)
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Association LES NOUVEAUX HANDIGENES
association assujettie à la Loi du 1er Juillet 1901, immatriculée à la Préfecture de l'Allier sous le numéro W03203378
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : Me Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTE
ET :
S.A.R.L L'IMMOBILIER BERTRAND
société à responsabilité limitée au capital de 453.535,83 euros, immatriculée au RCS de CUSSET sous le numéro 302 973 474
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentants : Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Thomas POLIA de la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat plaidant)
INTIMÉE
DEBATS : A l'audience publique du 07 Juin 2023 Monsieur [T] a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 20 Septembre 2023.
ARRET :
Prononcé publiquement le 20 Septembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige :
Suivant un acte reçu les 21 et 22 août 2013 par Me [E] [G] notaire à [Localité 1], la SARL Immobilière Bertrand a donné à bail, à l'association Les Handi-Gène, des locaux inclus dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 2].
Le bail était conclu pour une durée de six années à compter du 1er juillet 2013 ; le loyer était fixé initialement à 30 000 euros par an.
Suivant un acte sous seing privé, établi le 23 décembre 2016 par la SARL Immobilière Bertrand, cette SARL a déclaré qu'elle acceptait de poursuivre l'exécution du bail avec l'association Les Nouveaux Handigènes, sans aucune modification des clauses du bail. Celui-ci comportait d'ailleurs une clause résolutoire selon laquelle, à défaut entre autres de souscription d'une assurance contre les risques locatifs, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement signifié à la demande de la société bailleresse.
Le 30 mai 2022, la SARL Immobilière Bertrand a fait délivrer à l'association Les Nouveaux Handigènes un commandement de payer le loyer d'avril 2020 ; le même jour, la société bailleresse a fait signifier à l'association preneuse un autre commandement, lui faisant sommation d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs. Ces commandements rappelaient la clause résolutoire figurant dans l'acte de bail.
La SARL Immobilière Bertrand a ensuite fait assigner, le 10 août 2022, l'association Les Nouveaux Handigènes devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 1], aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail, au motif que cette association ne justifiait d'aucune assurance pour les années 2019 à 2022, malgré les demandes qu'elle lui a envoyées en ce sens, alors qu'un dégât des eaux a été constaté dans les locaux en juin 2020.
L'association Les Nouveaux Handigènes, représentée devant le juge des référés, a contesté les demandes de la SARL Immobilière Bertrand au motif que, n'ayant pas la possibilité de poursuivre le contrat d'assurance qu'elle avait souscrit auprès de la compagnie GAN Assurances, elle n'a pas eu d'autre solution que de créer une nouvelle association, dénommée Le Phénix, qui a elle-même contracté une assurance garantissant le bien loué contre les risques locatifs.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 1], par ordonnance du 6 décembre 2022, a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà :
- constaté que l'effet de la clause résolutoire était régulièrement acquis au 1er juillet 2022, que le bail conclu entre les parties était résilié de plein droit à cette date, et que depuis lors l'association Les Nouveaux Handigènes était occupante sans droit ni titre ;
- ordonné l'expulsion de l'association Les Nouveaux Handigènes et de tous occupants de son chef ;
- dit n'y avoir lieu à astreinte ;
- condamné l'association Les Nouveaux Handigènes à payer à la SARL Immobilière Bertrand une indemnité d'occupation de 2 500 euros par mois, à compter du jour de la résiliation ;
- condamné l'association Les Nouveaux Handigènes aux dépens, et au paiement d'une somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge des référés a énoncé, dans les motifs de l'ordonnance, que l'association Le Phénix, seule assurée désormais contre les risques locatifs, n'était pas la locataire des lieux, et qu'il n'était pas justifié que l'assurance qu'elle avait contractée était souscrite pour le compte de la locataire, l'association Les Nouveaux Handigènes.
Celle-ci a interjeté appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions, par une déclaration reçue au greffe de la cour le 12 janvier 2023.
L'association Les Nouveaux Handigènes demande à la cour d'infirmer la décision du premier juge, de dire qu'il n'y a pas lieu à référé, et de débouter la société bailleresse de toutes ses demandes. Elle expose qu'elle est aujourd'hui à jour de ses loyers, et rappelle les circonstances qui l'ont conduite à faire souscrire l'assurance par une association tierce : l'association Les Nouveaux Handigènes a été placée en liquidation judiciaire, elle n'a pas été en mesure poursuivre l'exécution du contrat qui la liait à la compagnie GAN Assurances, et n'a pas eu d'autre solution que de créer une nouvelle association dénommée Le Phénix, ayant le même siège social, afin qu'elle contracte une assurance contre les risques locatifs, ce qu'elle a fait ; cette association Le Phénix n'est ni sous-locataire de l'association Les Nouveaux Handigènes, ni acquéreuse du bail, l'assurance qu'elle a souscrite est bien une assurance pour compte, comme l'énonce une mention du contrat, et la SARL Immobilière Bertrand se trouve donc garantie contre les risques locatifs, résultant de l'occupation des lieux par la locataire. Elle fait enfin valoir qu'elle justifie désormais d'une attestation d'assurance établie à son propre bénéfice.
La SARL Immobilière Bertrand demande à la cour de confirmer l'ordonnance déférée. Elle expose que l'association Les Nouveaux Handigènes a régularisé sa situation sur les loyers, qu'elle a payés avant l'assignation, mais non le défaut d'assurance ; que la SARL bailleresse a certes accepté que l'association en cause se substitue au preneur initial, mais n'a pas donné un tel accord pour l'association Le Phénix, avec laquelle elle n'a aucun lien contractuel ; que l'association Le Phénix n'est donc ni locataire ni sous-locataire, alors que l'attestation d'assurance que produit l'association appelante est établie au seul nom de l'association Le Phénix, en sa qualité prétendue de locataire, de sorte qu'elle ne couvre pas les sinistres qui pourraient survenir du fait de l'occupation des locaux par l'association Les Nouveaux Handigènes, seule locataire et seule tenue de l'obligation d'assurance.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2023.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 30 mai et le 6 juin 2023.
Motifs de la décision :
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; et selon l'article 835 le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La clause résolutoire insérée dans l'acte de bail des 21 et 22 août 2013, en pages 10 et 11, dispose que, au cas où le locataire ne souscrirait pas d'assurance contre les risques dont il répond en cette qualité, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement resté infructueux, énonçant la volonté du bailleur se prévaloir de cette clause. Une autre clause figurant en page 8 stipule que le locataire doit contracter toutes assurances suffisantes contre les risques locatifs, et en justifier à toute réquisition du bailleur.
La SARL Immobilière Bertrand justifie qu'après avoir envoyé, au cours de l'année 2020, trois lettres à l'association Les Nouveaux Handigènes pour lui demander de justifier qu'elle avait assuré à son nom les locaux loués, elle lui a ensuite adressé aux mêmes fins deux lettres recommandées de mise en demeure en juin 2021 et en février 2022, puis lui a fait délivrer les commandements susdits le 30 mai 2022, dont l'un faisait sommation à l'association preneuse de justifier, dans le délai d'un mois, de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs. Ce commandement rappelait et citait la clause résolutoire figurant au bail, en cas de défaut d'assurance.
L'association Les Nouveaux Handigènes affirme qu'elle a satisfait à ses obligations, en faisant souscrire une assurance contre les risques locatifs par l'association Le Phénix, ainsi qu'elle en justifie en produisant le contrat d'assurance établi au nom de cette dernière association, le 29 juin 2020 par la société Assurance Mutuelle d'Illkirch-Graffenstaden, et des quittances de cotisations pour les années 2021 et 2022. Elle produit en outre une attestation de la société de courtage AMIG Assurances, établie le 2 mars 2023, énonçant que l'association Le Phénix est titulaire d'un contrat multirisques habitation « qui garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'elle peut encourir à la suite de dommages résultant d'incendies, d'explosions et de dégâts des eaux, en tant que locataire d'un local professionnel de 1 200 m² situé [Adresse 2] à [Localité 1] [siège de l'association Les Nouveaux Handigènes]. Ce contrat dispose d'une clause d'assurance pour le compte du bailleur avec renonciation à recours réciproque contre le bailleur et son assureur » (pièce n° 13). L'association Les Nouveaux Handigènes expose qu'il s'agit d'une assurance que l'association Le Phénix a contractée pour compte, et que la SARL Immobilière Bertrand ne court aucun risque du fait de l'occupation des locaux par elle-même, le souscripteur d'un contrat d'assurance pouvant être un autre que le bénéficiaire, s'agissant d'une assurance de bien et non de personne.
Cependant, et comme l'a relevé le premier juge, l'assurance pour compte ne se présume pas et doit être établie, conformément à l'article L. 112-1 du code des assurances ; ni le contrat, ni les quittances et ni l'attestation versés aux débats ne mentionnent que l'assurance contractée par l'association Le Phénix l'a été pour le compte de l'association Les Nouveaux Handigènes ; le contrat ne fait état d'aucun autre bénéficiaire que le souscripteur : l'association Le Phénix, et précise que celle-ci « exerce en qualité de locataire du bâtiment » ([Adresse 2] à [Localité 1]), énonciation fausse, puisque seule l'association Les Nouveaux Handigènes exerce une activité dans le local situé au rez-de-chaussée de ce bâtiment, et qu'elle en est seule locataire, ainsi qu'elle le déclare elle-même ; et l'attestation que produit l'association Les Nouveaux Handigènes, non signée, ne fait état que d'une assurance de l'association Le Phénix pour l'année 2023 en sa qualité de prétendue locataire, sans faire non plus aucune mention de l'association Les Nouveaux Handigènes.
Il s'ensuit que l'association appelante, seule tenue envers le bailleur de s'acquitter des obligations prévues au bail, ne justifie pas qu'elle bénéficie d'une assurance contre les risques locatifs prévus au contrat, liés à l'exercice de sa propre activité dans le local.
La clause résolutoire a produit son effet, faute pour l'association Les Nouveaux Handigènes d'avoir apporté cette justification dans le délai d'un mois qui lui était imparti à compter du 30 mai 2022.
Il n'apparaît donc pas de contestation sérieuse sur le jeu de la clause résolutoire, par l'effet de laquelle le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 1er juillet 2022, date à partir de laquelle l'association Les Nouveaux Handigènes occupe les lieux sans droit ni titre. Il convient de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée, ayant constaté la résiliation de plein droit, ordonné l'expulsion de la locataire, et condamné celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation.
Il n'est pas contraire à l'équité de laisser à chacune des parties la charge des frais d'instance irrépétibles qu'elle a exposés en appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la juridiction ;
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Déboute l'association Les Nouveaux Handigènes de toutes ses demandes, et la condamne aux dépens d'appel ;
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier La Présidente
