Cour d'appel, 24 septembre 2024. 21/03233

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 24/09/2024 la SELARL VERDIER la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN Me Karine DUBOIS ARRÊT du : 24 SEPTEMBRE 2024 N° : - 24 N° RG 21/03233 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GPTX DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 16 Novembre 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269138274631 S.N.C. VERNERIES FINANCES, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOURS sous le numéro 444 947 055 prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 9] [Localité 6] ayant pour avocat postulant Me Martine VERDIER de la SELARL VERDIER, avocat au barreau d'ORLEANS, ayant pour avocat plaidant Me Jihane BENDJADOR de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265268635678734 Monsieur [T] [B] [R] [H] né le 24 Novembre 1978 à [Localité 16] [Adresse 10] [Localité 7] représenté par Me Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277000584702 Monsieur [D] [L] né le 07 Juin 1959 à [Localité 12] [Adresse 2] [Localité 16] représenté par Me Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocat au barreau de TOURS Madame [S] [L] née le 22 Novembre 1964 à [Localité 11] [Adresse 2] [Localité 16] représentée par Me Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocat au barreau de TOURS INTERVENANTS VOLONTAIRES : Monsieur [U] [N] [P] né le 14 Mars 1989 à [Localité 13] [Adresse 2] [Localité 16] représenté par Me Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocat au barreau de TOURS Madame [A] [X] née le 15 Avril 1989 à [Localité 15] (ALGERIE) [Adresse 2] [Localité 16] représentée par Me Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du :22 Décembre 2021 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 10 juin 2024 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, en charge du rapport M. Laurent SOUSA, Conseiller, Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 1er juillet 2024. ARRÊT : Prononcé le 24 septembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCEDURE : Par acte authentique du 1er octobre 2012, la société Verneries Finances a acquis la pleine propriété de l'immeuble situé aux [Adresse 5] à [Localité 16]. Le 16 mars 2015, M. [B] [R] [H] a acquis les lots n°2 à 7 d'un immeuble situé au [Adresse 17] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété, constitué d'un bâtiment dont partie en surplomb de l'immeuble voisin sis [Adresse 5], et des droits indivis à hauteur de 50% sur une cour commune. Cet immeuble bénéficie d'un droit de passage sur le corridor du rez-de-chaussée et l'escalier d'accès aux étages de l'immeuble appartenant à la société Verneries finances. M. et Mme [L] étaient propriétaires, selon acte authentique en date du 12 juillet 1999, d'une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 16], ainsi que des droits indivis, pour moitié avec l'immeuble sis à [Adresse 17], dans la cour sise entre les immeubles [Adresse 1], cadastrée section CH numéro [Cadastre 3] et le lot n°1 dans l'ensemble immobilier sis à [Localité 16] [Adresse 17], correspondant à une cave à laquelle on accède par une trappe située dans la cour indivise. Par actes d'huissier en date des 27 et 28 février 2018, la société Verneries Finances a fait assigner M. et Mme [L] et M. [B] [R] [H] devant le tribunal de grande instance de Tours afin de voir constater l'extinction de la servitude de passage vers la cour née de la disparition du puits et du cabinet d'aisances qui s'y trouvaient, et de l'absence d'enclave. Par jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Tours a : - débouté la société Verneries Finances de sa demande en constatation de l'extinction de la servitude de passage ; - débouté la société Verneries Finances de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [T] [B] [R] [H] à réaliser ou faire réaliser à ses frais exclusifs la réalisation d'un coffrage du tableau électrique, ainsi que la réfection de la porte du 1er étage ; - débouté la société Verneries Finances de sa demande en condamnation de M. [T] [B] [R] [H] au remboursement des frais de nettoyage et d'électricité exposés par elle pour l'immeuble sis au [Adresse 5] ; - débouté la société Verneries Finances de sa demande en condamnation de M. [T] [B] [R] [H] à des dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage ; - débouté la société Verneries Finances de ses demandes en dommages et intérêts formée à l'égard de M. [D] [L], de Mme [S] [Z], épouse [L] et de M. [T] [B] [R] [H] pour résistance abusive et préjudice moral ; - débouté la société Verneries Finances de sa demande en condamnation de M. [D] [L] et de Mme [S] [Z], épouse [L] au remboursement des condamnations prononcées par ordonnance du Juge de la mise en état du 9 janvier 2020 ; - débouté M. [T] [B] [R] [H] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamné la société Verneries Finances à payer à M. [D] [L] et à Mme [S] [Z], épouse [L] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Verneries Finances à payer à M. [T] [B] [R] [H] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Verneries Finances aux dépens ; - accordé à la société Cabinet Audrey Hamelin le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration en date du 22 décembre 2021, la société Verneries Finances a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la société Verneries Finances demande à la cour de : - déclarer la société Verneries Finances recevable et bien fondée en son appel ; - infirmer le jugement rendu par la chambre civile du tribunal judiciaire de Tours le 16 novembre 2021 en toutes ces dispositions ; Statuer à nouveau ; - dire la société Verneries Finances propriétaire de l'ensemble des droits liés aux immeubles [Adresse 5] à [Localité 16] ; - dire que les immeubles [Adresse 5] sont grevés d'une servitude de passage au profit de l'immeuble [Adresse 1], l'assiette de cette servitude comprend l'escalier d'accès aux étages et le corridor d'entrée entre la porte et l'escalier Cette servitude de passage s'étend aux canalisations diverses et autres équipements annexes. - dire qu'il existe une servitude de surplomb au profit de l'immeuble sis [Adresse 17] ; - dire qu'il n'y a pas d'autre servitude grevant les immeubles [Adresse 5], cadastré CH numéro [Cadastre 8] situés à [Localité 16] ; - dire que le couloir est la propriété exclusive de la société Verneries Finances ; - constater le désistement d'instance de la société Verneries Finances à l'encontre de M. et Mme [L] et M. [U] [P] et Mme [A] [X], venants aux droits des premiers par la cession de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] suivant acte du 18 janvier 2023 ; - dire que ce couloir n'est pas commun mais qu'il supporte la servitude de passage rappelé dans le procès-verbal de bornage de l'expert Geoplus ; - dire que la petite cour citée dans l'acte de 1929 reçu par Maître [Y] est accessible directement par l'immeuble du [Adresse 2], tout comme pour l'immeuble du [Adresse 17] qui dispose également d'une sortie sur cette cour par une porte donnant directement sur ladite cour. Ces deux immeubles ont également un accès sur la [Adresse 14] (numéro 21 et 23). - dire qu'il n'y a donc aucunement situation d'enclave qui justifie un droit de passage dans le couloir pour l'immeuble [Adresse 2] ou pour l'immeuble [Adresse 17]. - dire que le cabinet d'aisance et le puits se trouvant dans la petite cour ne sont plus utilisés depuis le 27 août 1973, date à laquelle les eaux usées et les WC sont raccordés aux égouts Vanne de la Ville de [Localité 16], fosse supprimée comme l'attestent les services des eaux de la ville de [Localité 16]. - dire que toute servitude de passage dans le couloir pour les habitants, locataire de M. [B] [R] [H] pour accéder au puits et au cabinet d'aisance sont éteintes par la prescription trentenaire pour non-usage depuis 1973. - condamner M. [B] [R] [H] sous astreinte de 100 euros par jour à réaliser un coffret du tableau électrique ainsi que de la mise en harmonie de la porte du 1 er étage avec le style de la maison. - condamner M. [B] [R] [H] à régler 50 % des frais de ménage et de nettoyage de la partie commune avec la SC Verneries Finances (soit moitié de la somme) 3.802,62 euros pour la période s'étalant d'octobre 2015 à janvier 2020 ; - condamner M. [B] [R] [H] à payer à la société Verneries Finances la somme de 1.200 euros au titre de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage ; - condamner M. [B] [R] [H] à payer à la société Verneries Finances la somme de 2.500 euros sur les fondements des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner M. [B] [R] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de revcouvrement direct à la société Verdier et associés sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Suivant conclusions d'acceptation de désistement notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, M et Mme [L] demandent à la cour de : - dire le désistement de la société Verneries Finances à l'encontre M. et Mme [L] et de M. [U] [P] et Mme [A] [X] parfait, - condamner la société Verneries Finances aux entiers dépens d'appel. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 mai 2022, M. [B] [R] [H] demande à la cour de : - déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par la société Verneries Finances ; - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 16 novembre 2021 en toutes ses dispositions. Y ajoutant, - condamner la société Verneries Finances au paiement en cause d'appel d'une somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Cabinet Audrey Hamelin, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2024. MOTIFS Sur le désistement de la société Verneries finances à l'égard de M. et Mme [L] Par acte authentique du 18 janvier 2023, M. et Mme [L] ont vendu leur immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] à M. et Mme [P]. M. et Mme [P], qui interviennent volontairement à la présente procédure, indiquent qu'ils ont régularisé un acte notarié le 27 mars 2024 avec la société Verneries finances, aux termes duquel ils déclarent renoncer définitivement à la servitude de passage portant sur le [Adresse 5]. Par conclusions signifiées le 17 mai 204, la société Verneries finances déclare se désister de son appel à l'encontre des consorts [L] et [P]. Les consorts [L] et [P] acceptent ce désistement. Celui-ci est donc parfait. La société Verneries finances sera tenue aux dépens de la procédure d'appel en ce qu'elle était dirigée contre M. et Mme [L] et M. et Mme [P]. Sur la demande relative au droit de passage sur le couloir du [Adresse 5] permettant l'accès à la cour Moyens des parties La société Verneries finances demande à la cour de prononcer l'extinction de la servitude de passage permettant l'accès à la cour, née du non usage du puits et du cabinet d'aisance depuis plus de 30 ans, puits et cabinet d'aisance qui ont même disparu ainsi qu'il résulte du constat d'huissier dressé le 22 février 2016. Elle ajoute que l'immeuble de M. [B] a un accès direct à cette cour et à la [Adresse 14], de sorte que la cour n'est pas enclavée et qu'il n'y a plus d'utilité de se servir du corridor du [Adresse 4]. M. [B] [R] [H] répond que : - la société Verneries finances ne prouve pas que la servitude de passage visée dans l'acte authentique a une origine légale et a donc vocation, en application de l'article 685-1 du code civil, à s'éteindre en cas de disparition de l'état d'enclave ; - elle ne prouve pas, si tel est le cas, une modification des lieux ayant fait disparaître la raison de son établissement ; - s'agissant d'une servitude conventionnelle, établie, même à défaut de production du titre constitutif de servitude, par un titre récognitif de servitude consacrant de façon certaine l'existence de cette servitude, lequel est constitué en l'espèce par l'acte de propriété de la société Verneries finances qui rappelle l'existence de la servitude et vise l'acte de 1929 créateur de celle-ci, elle n'est nullement éteinte par le non usage pendant 30 ans comme le soutient la société Verneries finances dans la mesure où l'immeuble [Adresse 17] est toujours propriétaire indivis de la cour, à laquelle on accède par ce couloir, et en a donc toujours l'usage quand bien même auraient disparu le cabinet d'aisance et le puits qui s'y trouvaient. Elle ajoute que la société Verneries finances n'a jamais constaté, avant l'introduction de la présente instance, l'existence de cette servitude, dont elle s'est au contraire réclamée pour solliciter de M. [B] [R] [H] l'exécution d'un certain nombre de travaux. Réponse de la cour La société Verneries Finances se prévaut de l'extinction de la servitude de passage dans son couloir, entre l'escalier et la cour indivise, par non usage trentennaire d'une part, et par disparition de l'état d'enclave d'autre part. * s'agissant du non usage trentennaire En application de l'article 706 du code civil, figurant dans le chapitre relatif aux servitudes du fait de l'homme : 'La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans'. La société Verneries Finances a acquis l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 16] par un acte authentique du 1er octobre 2012, qui mentionne que son immeuble est grevé d'une servitude de passage au profit des immeubles sis [Adresse 1], et qui vise l'acte constitutif de celle-ci, en date du 19 novembre 1929. Elle soutient que la servitude de passage desservant la cour indivise aux immeubles [Adresse 1] ne serait plus utilisée depuis plus de 30 ans, en raison de la disparition du cabinet d'aisance et du puits qui s'y trouvaient. Touefois, ce droit de passage est destiné à permettre aux occupants de ces immeubles, et désormais de l'immeuble sis [Adresse 17] puisque le propriétaire du [Adresse 2] a renoncé à l'exercice de cette servitude, de pouvoir accéder à cette cour dont ils sont propriétaires indivis, et dont ils peuvent donc jouir librement en qualité de propriétaire, et non pas seulement pour accéder et utiliser le cabinet d'aisance et le puits qui s'y trouvent. Il en résulte que la disparition de ces éléments, au demeurant à une date indéterminée, ne prouve nullement que cette cour n'est plus utilisée depuis 30 ans. Au contraire, il résulte du procès-verbal d'huissier en date du 22 février 2016, dont la société Verneries Finance se prévaut, que se trouve dans cette cour un 'petit abri de jardin', ce qui démontre au contraire que nonobstant la disparition du cabinet d'aisance et du puits, cette cour continue à être utilisée. Les photographies produites y montrent également la présence de vélos et de poubelles. Or les pièces produites ne démontrent pas que l'immeuble du [Adresse 17] aurait un autre accès à cette cour que le droit de passage litigieux, par le couloir du [Adresse 5], et qu'il ne l'utiliserait plus, étant ici précisé qu'à supposer que l'appartement du rez-de-chaussée ait un accès direct, le couloir litigieux est en tout état de cause le seul accès possible à cette cour pour les occupants des appartements situés dans les étages du [Adresse 17], qui ont tout autant que ceux du rez-de-chaussée le droit d'en jouir puisqu'il s'agit d'une cour appartenant indivisément aux propriétaires de cet immeuble. Il résulte d'ailleurs du courrier adressé par la société Verneries Finances à M. [B] [R] [H] par la voie de son conseil (pièce 6 de la société Verneries finances) qu'elle l'a mis en demeure, le 16 mai 2017, de remplacer la porte du couloir donnant accès à cette cour, acceptant donc qu'il exerce son droit de passage, ne serait-ce que pour les besoins du remplacement de cette porte. Il n'est donc nullement démontré que ce droit de passage, permettant aux occupants de l'immeuble [Adresse 17], constitué d'un appartement au rez-de-chaussée et d'appartements dans les étages, d'accéder à la cour commune à cet immeuble, ne serait plus utilisée depuis plus de 30 ans. * sur la disparition de l'état d'enclave Aux termes de l'article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. » En application de l'article 685-1 du code civil : 'En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682". La jurisprudence a précisé que cette disposition, qui ne vise que l'extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d'enclave, laisse en dehors de son champ d'application les servitudes conventionnelles (3e Civ., 27 février 1974, pourvoi n 72-14.016, Bull. 96) ou résultant de la destination du père de famille (3e Civ., 16 juillet 1974, pourvoi n 73-12.580, Bull n 309), à moins que l'enclavement ait été la cause déterminante de la clause de servitude. Il convient donc, dans la mesure où la sociéé Verneries Finances sollicite l'extinction de la servitude en raison de la cessation de l'état d'enclave du fonds dominant, de rechercher si l'état d'enclave a été la cause déterminante de la stipulation conventionnelle ayant insttitué cette servitude. Or en l'espèce, l'établissement d'une servitude de passage permettant d'accéder à cette cour n'était nullement justifiée par l'état d'enclave du fonds dominant, le [Adresse 17], puisque ce fonds, qui était ouvert sur la voie publique, n'était nullement enclavé, pas plus que ne l'était la cour puisque celle-ci puisqu'étant la propriété indivise des immeubles sis [Adresse 1] qui avaient un accès à la voie publique, elle n'était pas enclavée. La constitution de cette servitude était justifiée par la volonté de permettre aux habitants de ces deux immeubles, en ce compris ceux des étages, de pouvoir jouir de cette cour et bénéficier des éléments d'équipement qui s'y trouvaient. Il n'est d'ailleurs pas justifié d'une modification de la situation des lieux depuis la constitution de cette servitude de passage en 1929 qui justifierait la disparition d'un état d'enclave préexistant. En conséquence, la société Verneries Finances sera déboutée de sa demande tendant à voir dire que la servitude de passage existant au bénéfice de l'immeuble sis [Adresse 17] et s'exerçant sur le couloir appartenant au [Adresse 5] pour accéder à la cour se situant à l'arrière est éteinte. Sur la demande de réalisation par M. [B] [R] [H] d'un coffret de tableau électrique et de la mise en harmonie de la porte du 1er étage avec le style de la maison Moyens des parties La société Verneries Finances sollicite la condamnation de M. [B] [R] [H] à réaliser un coffrage du tableau électrique et à mettre en harmonie la porte du 1er étage avec le style de la maison. Elle fait valoir que le tableau électrique est inesthétique et dangereux, de même que la porte qu'il a posée à son appartement du 1er étage, ces éléments dénaturant le cachet donné par la sociéé Verneries Finances à son immeuble. M. [B] [R] [H] répond qu'aucun fondement juridique n'est invoqué au soutien de cette demande, présentée sous le visa très large de l'article 682 du code civil, lequel n'a pas vocation à s'appliquer à la présencce, ethétique ou non, d'un tableau électrique dans le couloir. Il ajoute qu'en tout état de cause, parmi les trois compteurs en cause, l'un dessert un appartement de la société Verneries finances, et que les compteur électriques installés de l'autre côté du couloir, qui appartienent à la société Verneries finances, ne sont pas coffrés et pas davantage esthétiques. Réponse de la cour L'immeuble de la société Verneries Finances est grevé d'une servitude de passage au profit de l'immeuble voisin. Mais il n'existe pas entre le [Adresse 17] et le [Adresse 5] de copropriété, et donc de règlement de copropriété qui obligerait les copropriétaires à respecter l'harmonie de l'immeuble. Il n'est pas contesté que les compteurs électriques dont l'enlèvement est sollicité sont installés sur un mur appartenant à l'immeuble [Adresse 17]. Il est donc libre d'y installer les compteurs électriques qu'il souhaite, sauf à ne pas causer un trouble anormal de voisinage. Les considérations esthétiques invoquées par la société Verneries Finances ne sauraient être constitutives d'un trouble anormal de voisinage alors qu'il n'est pas établi qu'ils déparent particulièrement dans le couloir en cause, ce d'autant que la société Verneries finances ne conteste pas que l'un de ces tableaux électriques lui appartient puisqu'il dessert l'un de ses appartements, et qu'en outre, les coffrets électriques se trouvant de l'autre côté du couloir, qui desservent les appartements de la société Verneries Finances, ne sont pas davantage coffrés. Il en est de même de la porte desservant l'appartement de M. [B] [R] [H] au 1er étage, puisqu'à défaut de tout règlement de copropriété imposant de respecter une certaine harmonie avec les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 5], M. [B] [R] [H] ne peut être contraint par la société Verneries finances d'installer des portes en harmonie avec les siennes. La société Verneries finances sera déboutée de ses demandes. Sur la demande en paiement d'une indemnité pour l'entretien de l'escalier Moyens des parties La société Verneries finances sollicite la condamnation de M. [B] [R] [H] à lui régler 50% des frais de ménage et de nettoyage des parties communes, soit une somme de 3 802,62 euros pour la période d'octobre 2015 à janvier 2020. Elle fait valoir que le locataire de M. [B] [R] [H] utilise régulièrement l'entrée, l'escalier et le palier du 1er étage, ce qui justifie qu'il participe aux frais d'entretien de celui-ci. M. [B] [R] [H] répond qu'il n'a pas refusé le principe d'une participation aux frais de ménage des parties communes et aux frais d'électricité, mais qu'ainsi que l'a retenu la juridiction de première instance, les factures de nettoyage de la société Saines nettoyage, qui comprennent l'entretien des parties communes de la copropriété, ne sont pas explicites et ne permettent pas de chiffrer le montant des charges d'entretien du passage incombant à M. [B] [R] [H]. M. [B] [R] [H] ajoute que le prix des prestations facturées par la société Saines nettoyage est manifestement très excessif par rapport aux prestations réalisées et qu'il ne peut se voir contraint de participer, en tout ou partie, à la prise en charge de prestations sur lesquelles il n'a aucun droit de regard et qui sont surfacturées. Réponse de la cour L'article 697 du code civil prévoit que : « Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. » Selon l'article 698 du même code, ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire. En l'absence d'un titre disant le contraire, il appartient donc au propriétaire du fonds dominant d'assurer l'entretien de la servitude pour permettre son usage et sa conservation. Toutefois, il est constant que dès lors qu'il existe une communauté d'usage de l'assiette de la servitude de passage par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, ce dernier doit contribuer, proportionnellement à son usage, aux frais d'entretien et de réparation de cette servitude (3e Civ., 22 mars 1989, pourvoi n 87-17.029, Bulletin 71 ; 3e Civ., 14 novembre 1990, n 89-10.210, Bull n°235 ; 3 Civ., 7 juillet 2016, n°15-17.563 ). Si la répartition des frais de prise en charge peut être organisée par le titre constitutif de servitude, il n'est en l'espèce pas soutenu, ni établi que le titre du 19 novembre 1929, constitutif de la servitude de passage, organise la répartition des frais d'entretien du couloir du rez-de-chaussée et de l'escalier d'accès aux étages. L'immeuble sis [Adresse 17] et l'immeuble sis [Adresse 5] étant deux immeubles juridiquement indépendants et ne constituant pas une unique copropriété, le règlement de copropriété du [Adresse 17] ne peut régir les relations entre les copropriétaires de cet immeuble et le propriétaire de l'immeuble voisin, qui n'y est pas partie. Ce sont donc les règles applicables en matière de servitudes qui ont vocation à régir les relations entre les parties, s'agissant notamment de l'entretien et des dépenses d'électricité. En cas de communauté d'usage d'une servitude, le propriétaire du fonds dominant et du fonds servant doivent contribuer aux frais d'entretien proportionnellement à leur usage. En l'espèce, la répartition proposée, à hauteur de 50 % entre la société Verneries finances, propriétaire du [Adresse 4], et M. [B] [R] [H], qui est propriétaire de l'ensemble des lots à usage d'habitation desservis par ces parties communes, n'apparaît pas illégitime dès lors qu'il n'est pas contesté qu'ils en ont un usage relativement équivalent, chaque immeuble comportant un logement par étage. Au demeurant, il n'est pas contesté que les frais ont été répartis sur cette base jusqu'en septembre 2015. En revanche, force est de constater que les factures de la société Saines nettoyage portent non seulement sur l'entretien du hall d'entrée, des paliers et de la cage d'escalier, sur lesquels s'exercent le droit de passage, mais également sur l'entretien d'un local vélo, qui n'en fait pas partie de sorte que M.[B] [R] [H] n'a pas à supporter ce coût. De surcroît, force est de constater que les factures de la société Saines nettoyage, pour un entretien une fois par mois, et le cirage de l'escalier deux fois par an, s'élèvent à plus de 120 euros par mois en 2020, sans détailler nullement le nombre d'heures et le taux horaire appliqué, de sorte que M. [B] [R] [H] apparaît fondé à s'interroger sur les tarifs pratiqués par cette société, sur le choix de laquelle il n'a pas été consulté. Il produit pour sa part trois devis de sociétés de nettoyage : - un devis d'une société AZUR NET, en date du 28 mars 2018, portant sur un nettoyage mensuel des parties communes, hors local à vélo, pour un montant de 40,50 euros hors taxe soit 48,60 euros TTC et un coût de 135 euros hors taxe soit 162 euros TTC pour un cirage de l'escalier ; - un devis de la société Tech'net, d'un montant de 35 euros HT par mois pour le ménage une fois par mois, outre 90 euros HT pour mise en cire de l'escalier en bois - un devis du 17 avril 2018 d'une société AXOME proprété, portant sur un entretien mensuel outre deux cirages d'escalier par an, pour un montant mensuel TTC de 68,40 euros. Ces devis, qui portent sur des prestations équivalentes à celles facturées par la société Saines nettoyage, sont donc nettement moins élevés que les sommes facturées par la société Verneries finances, qui ne justifie pas avoir soumis à M. [B] [R] [H] le choix de ce prestataire. En considération de ces éléments, il convient de condamner M. [B] [R] [H] à verser à la société Verneries Finances, au titre de sa participation aux frais d'entretien et d'électricité pour la période d'octobre 2015 à janvier 2020, dont le paiement est seul réclamé, une somme de 2400 euros, à charge pour les parties de s'entendre sur leur participation respective aux frais d'entretien et d'électricité pour la période postérieure à cette date. Sur la demande en dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage Moyens des parties La société Verneries finances sollicite la condamnation de M. [B] [R] [H] à lui verser une somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage. Elle fait valoir que M. [B] [R] [H] est à l'origine de nuisances sonores liées aux travaux réalisés pour son compte au 1er étage et au grenier, que ces nuisances sont à l'origine du départ d'un locataire et que la locataire suivante s'en plaint aussi. M. [B] [R] [H] conteste être à l'origine de troubles anormaux de voisinage. Il explique qu'il a réalisé des travaux dans un appartement situé au 1er étage, non mitoyen de l'appartement qui était donné à bail à cette locataire, qu'il produit au contraire une attestation d'une autre locataire qui résidait au-dessous de l'appartement en travaux et qui atteste sur l'honneur ne pas avoir subi de gêne sonore particulière en lien avec les travaux. Réponse de la cour Il est constant que celui qui cause à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage doit le réparer. Il appartient à celui qui s'en prévaut de démontrer que les troubles en cause excèdent les inconvénients normaux du voisinage. En l'espèce, la société Verneries finances se prévaut des nuisances sonores générées par les travaux réalisés par M. [B] [R] [H] dans un de ses appartements. Elle verse aux débats pour en justifier le courrier de préavis d'une de ses locataires, en date du 4 novembre 2017, qui indique que les travaux réalisés ont causé des désagréments, du bruit, de la musique, porte d'entrée ouverte, poussière. Elle produit également un mail d'une dénommée Mme [K], en date du 9 avril 2018, qui indique que les travaux font beaucoup de bruit de machines, même le week-end. Toutefois, d'une part M. [B] [R] [H] produit quant à lui une attestation sur l'honneur d'une de ses locataires qui atteste avoir résidé dans l'immeuble du 9 octobre 2016 au 7 novembre 2017 et n'avoir pas subi de gêne. D'autre part, les éléments produits par la société Verneries finances sont en tout état de cause insuffisants à établir que la réalisation des travaux en cause a généré des nuisances excédant, en terme de durée ou d'intensité, les inconvénients normaux de voisinage. En conséquence, la société Verneries finances sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société Verneries finances et M. [B] [R] [H] supporteront chacun la charge des dépens qu'ils ont exposés à hauteur d'appel. Les circonstances de la cause ne justifient pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DONNE ACTE à la société Verneries finances de ce qu'elle se désiste de son appel à l'égard de M. et Mme [L] et de M. et Mme [P]-[X] ; CONFIRME en ses dispositions critiquées le jugement entrepris sauf en ce qu'il déboute la société Verneries finances de sa demande en condamnation de M. [T] [B] [R] [H] au remboursement des frais de nettoyage et d'électricité pour l'immeuble sis au [Adresse 5] ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant : CONDAMNE M. [T] [B] [R] [H] à payer à la société Verneries Finances une somme de 2400 euros au titre de sa participation aux frais d'entretien de l'assiette de la servitude de passage pour la période d'octobre 2015 à janvier 2020 ; REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Verneries Finances aux dépens de la procédure d'appel en ce qu'elle était dirigée contre M. et Mme [L], M. [P] et Mme [X] ; DIT que la société Verneries Finances et M. [B] [R] [H] supporteront chacun la charge des dépens d'appel qu'ils ont exposés. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT