Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/53071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53071 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VZA N° : 4 Assignation du : 25 Avril 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 septembre 2024 par Matthias CORNILLEAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE L’EPIC PARIS HABITAT-OPH [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272 DEFENDERESSE La Société PALMEA [Adresse 4] [Localité 2] non comparante DÉBATS A l’audience du 18 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Matthias CORNILLEAU, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, FAITS ET PROCEDURE L'EPIC Paris habitat-OPH est propriétaire de locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (lot n°165099) qu'il a donnés à bail à la SARL Palmea suivant acte sous seing privé en date du 24 janvier 2017. Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2024, l'EPIC Paris habitat-OPH a signifié à la SARL Palmea un commandement de payer visant une dette locative d'un montant de 11 949,49 euros ainsi que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail. Arguant du fait que cette somme n'a pas été parfaitement payée dans le mois suivant la délivrance dudit commandement, l'EPIC Paris habitat-OPH a introduit la présente instance au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile par assignation signifiée le 25 avril 2024 selon procès-verbal de remise à étude. A l'audience du 18 juillet 2024, l'EPIC Paris habitat-OPH, qui a maintenu les demandes formées dans l'assignation à l'exception de celle formulée au titre de la clause pénale, entend ainsi voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial en date du 24 janvier 2017 portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] (lot n°165099) ; - ordonner l’expulsion de la SARL Palmea et de tout occupant de son chef desdits locaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; - ordonner le transport et la séquestration des biens s’y trouvant ; - condamner la SARL Palmea à lui verser une provision sur à valoir sur l'indemnité d'occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, payable selon les mêmes modalités jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner la SARL Palmea à lui verser une provision d’un montant de 3 637,73 euros au titre des loyers et charges restant dus au jour de l'audience ; - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ; - condamner la SARL Palmea à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamner la SARL Palmea aux entiers dépens. Le demandeur sollicite également un délai de paiement sur une période de 12 mois suspensif des effets de la clause résolutoire. La SARL Palmea n'a pas constitué avocat. En application des articles 56 et 455 du code de procédure civile il est renvoyé à l'assignation valant conclusions pour un exposé des moyens en demande. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer sur les demandes en l'absence de comparution de la partie défenderesse, après examen de leur régularité, de leur recevabilité et de leur bien-fondé. Conformément aux articles 4, 16, 53 et 56 du code de procédure civile, il n'y a lieu de statuer que sur les demandes exposées dans l'acte introductif d'instance, celles formulées à l'audience en l'absence du défendeur ne pouvant qu'être regardée comme des demandes additionnelles non contradictoires sauf lorsqu'elles ont pour objet de minorer le montant de la condamnation sollicitée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, pris en son second alinéa, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il s'infère de l’articulation de ces textes que le juge statuant en référé qui constate que l'acquisition d'une clause résolutoire est évidente peut ordonner l’expulsion du preneur et accorder une provision sur indemnité d'occupation au bailleur, l'obligation du preneur de quitter les lieux n'étant alors pas sérieusement contestable. Au cas présent, l'EPIC Paris habitat-OPH produit un contrat de bail commercial en date du 24 janvier 2017, signé par les deux parties et portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] (lot n°165099) de sorte que le lien contractuel entre les parties ne donne lieu à aucune contestation évidente. Ce bail stipule une clause résolutoire aux termes de laquelle est expressément prévue la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer à son échéance et ce un mois après un commandement de payer qui serait demeuré infructueux. Est en outre versé au débat un commandement de payer signifié à la SARL Palmea le 22 janvier 2024, lequel reprend les termes de ladite clause et mentionne un délai d'un mois pour lui payer la somme de 11 949,49 euros de sorte que cet acte remplit les conditions de l'article L.145-41 du code du commerce. Bien que les justificatifs annexés à cet acte mettent en évidence un solde antérieur indéterminable le surplus est constitué d'échéances correspondant aux loyer et charges contractuels. Il n'est donc affecté d'aucune irrégularité manifeste. Or, faute de comparution de la défenderesse aucun élément n'est susceptible d'établir qu'elle avait payé les échéances correspondantes avant la signification dudit commandement ou dans le délai d'un mois prévu par la clause résolutoire, soit avant le 22 février 2024, il n'est donc pas sérieusement contestable que les conditions de cette clause sont réunies. En conséquence, il y a lieu de constater que le bail est résilié depuis le 22 février 2024 par acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, il n'est pas sérieusement contestable que la SARL Palmea est tenue d'une obligation de restituer les locaux loués à l'EPIC Paris habitat-OPH et à défaut de lui payer une indemnité d'occupation à titre de dommages-intérêts. En l'espèce, il résulte du procès-verbal de signification de l'assignation que la SARL Palmea occupe actuellement les locaux. La demanderesse ayant renoncé à la majoration de l'indemnité d'occupation stipulée par la clause pénale, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens exposés à cet égard. En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la SARL Palmea et de tout occupant de son chef des locaux en cause et de la condamner à verser à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision sur indemnité d'occupation d'un montant non contestable égal à celui du loyer courant majoré des charges, payable selon les mêmes conditions que si le bail s'était poursuivi, et ce, jusqu'au jour de la restitution ou de l'expulsion des lieux. Si, au cours de l'expulsion la présence de meubles était constatée, leur sort sera régi en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. S'agissant de la demande formulée par l'EPIC Paris habitat-OPH au titre du dépôt de garantie, l'article 9 du bail stipule qu'il sera à la fois remboursé après déduction des sommes restant dues « en fin de bail » et « acquis au bailleur à titre d'indemnités ». L'expression « fin de bail » pouvant renvoyer à la notion de résiliation, ces stipulations apparaissent contradictoires de sorte qu'elles exigent une interprétation du contrat, laquelle ne ressortit pas aux pouvoirs du juge des référés de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef. Sur la demande de provision En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, pris en son second alinéa, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu de l'article 1344 du code civil alinéas le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. L'article 1344-1 précise que la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Au cas présent, le bail litigieux met en évidence que les parties ont convenu d'une location à titre onéreux de sorte que l'obligation de la SARL Palmea de payer les loyer, charges et accessoires n'est pas sérieusement contestable. Il résulte des motifs précédents que l'obligation de payer l'indemnité d'occupation ne l'est pas davantage. L'examen du relevé de compte locatif détaillant la créance au titre de laquelle la provision est sollicité révèle que le montant de cette provision correspond à des échéances de loyers, charges et indemnités d'occupation. Or, faute de preuve du paiement des loyers, charges et indemnités dont le paiement est sollicité, il y a lieu de considérer qu'à la date du 8 juillet 2024 la SARL Palmea reste à devoir la somme de 3 637,73 euros, correspondant à des loyers, charges et accessoires échus jusqu'à cette date. Il n'est donc pas sérieusement contestable qu'elle est tenue au paiement de cette somme. Le commandement de payer en date 22 janvier 2024 valant mise en demeure, il n'est pas sérieusement contestable qu'il a fait courir les intérêts moratoires au taux légal à compter du jour de sa délivrance. En conséquence, il y a lieu d'accorder à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision d'un montant de 3 637,73 euros au titre de sa créance exigible au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, lequel montant comprend la part de la provision sur indemnité d'occupation échue à cette date. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SARL Palmea succombant à la présente instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire après débats publics par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, DECLARONS irrecevable les demandes additionnelles formulées à l'audience ; CONSTATONS que le bail commercial en date du 24 janvier 2017 portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] (lot n°165099), dont est titulaire la SARL Palmea, est résilié depuis le 22 février 2024 par acquisition de la clause résolutoire ; ORDONNONS, en cas de caducité de l'échelonnement et faute de départ volontaire, l'expulsion de la SARL Palmea et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] (lot n°165099) et ce avec le concours de la force publique ; CONDAMNONS la SARL Palmea à payer à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision d'un montant de 3 637,73 euros (trois mille six cent trente-sept euros et soixante-treize centimes) à valoir sur les échéances impayées de loyers, charges et indemnités d'occupation exigibles au 8 juillet 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 ; DISONS que le sorte des meubles garnissant les lieux sera régi en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la SARL Palmea à verser à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont le montant est fixé à de celui du loyer courant augmenté des charges, payable selon les mêmes modalités, et ce, du 9 juillet 2024 jusqu'à la date de la restitution ou de l'expulsion des lieux ; DISONS N'Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande relative au dépôt de garantie versé ; CONDAMNONS la SARL Palmea à payer à l'EPIC Paris habitat-OPH la somme de 1 000 (mille) euros au titre des frais irrépétibles ; DISONS N'Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur le surplus des demandes ; CONDAMNONS la SARL Palmea aux entiers dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision. Fait à Paris le 30 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Matthias CORNILLEAU