Cour d'appel, 07 juin 2023. 20/04094

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 07 JUIN 2023 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04094 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBSD5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2020 -Président du TJ à compétence commerciale de Créteil - RG n° 17/00037 APPELANTE SCI GEVIN Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 3] [Adresse 7] Immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 451 369 805 Représentée par Me Jim TERSOU de l'AARPI TERSOU LAGARDETTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS INTIMEE S.A.S. PICARD SURGELES Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 1] [Adresse 6] Immatriculée au RCS de Melun sous le n° 784 939 688 Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119, avocat postulant Assistée de Me LE CALVEZ Justine, du cabinet Franklin, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 Mars 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Nathalie RECOULES, Présidente de chambre Douglas BERTHE, Conseiller Marie GIROUSSE, Conseillère Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame RECOULES, Présidente de chambre et par Madame Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2006, la SCI Gevin a donné à bail à la société Picard surgelés un local commercial situé [Adresse 2]), consenti pour la durée de 9 ans à effet du 1er décembre 2006 au 30 novembre 2015, contre paiement d'un loyer de 105 000 euros HT/HC par an. Par acte d'huissier du 15 décembre 2015, la société Picard surgelés a signifié une demande de renouvellement à effet du 1er janvier 2015 avec un loyer annuel fixé dans la double limite du loyer plafond et de la valeur locative. Suivant un mémoire préalable régulièrement notifié en la forme des recommandés (AR signé le 13 mai 2017), la société Picard surgelés a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer à compter du 1er janvier 2016 le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 82 720 euros HT/HC par an, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées à l'exception de celles contraires à la loi Pinel. Suivant exploit signifié le 08 novembre 2017, la société Picard surgelés a fait assigner la SCI Gevin devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir fixer le loyer à la somme de 82 720 euros. Par jugement avant-dire droit du 19 décembre 2017, le juge des loyers a notamment : - ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [U] [K] avec pour mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tout renseignement utile et procédé, si besoin, au mesurage exact des surfaces commerciales louées à la société Picard surgelés, sauf accord des parties sur la surface réelle à prendre en compte, avec, à ce jour, l'indication d'une surface pondérée par le preneur de 219,22 m² et par le bailleur de 239,24 m²P de : * annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l'une ou l'autre des parties tous documents nécessaires, même fiscaux ; * donner toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s'il existe ou non une modification notable des facteurs locaux de commercialité visés au 4° de l'article L.145-33 du code de commerce et de fixer la valeur locative des locaux du 1er janvier 2016 ; * rechercher les références utiles de comparaison ; * retracer l'évolution du chiffre d'affaires de la société Picard surgelés sur la période du bail expiré ; * justifier clairement la pondération retenue, compte du bail (évoquant 220 m² de surface de vente sur 295 m² environ loués au rez-de-chaussée) et de la configuration matérielle des lieux, sachant que la SCI Gevin a notamment contesté la pondération retenue par le preneur pour la partie vitrée sur jardin et le sous-sol, ce sur quoi il conviendra d'avoir toutes précisions utiles, notamment sur le caractère accessible ou non dudit sous-sol depuis le rez-de-chaussée, ainsi que sur le caractère d'espace de vente, ou non, de la partie vitrée sur jardin, sus-évoquée ; * proposer tous les abattements utiles sur la valeur locative, en tenant compte, notamment, du transfert de la taxe foncière du bailleur sur le preneur, et de la clause d'accession différée, ce sur quoi le juge des loyers commerciaux d'ores et déjà porté une appréciation, avant même l'expertise, non pas certes sur le quantum des abattements à retenir de ces deux chefs, mais sur le principe des deux abattements, au moins ; * préciser les montants payés par le preneur au titre de la taxe foncière, en toute hypothèse avant le 31 décembre 2015 et, si cela semble utile à l'expert, également après ; * proposer tous autres abattements, et éléments de majoration du loyer, le cas échéant, étant souligné que la SCI Gevin n'a, à ce jour, avancé aucun élément de nature à majorer le prix de départ retenu par elle pour 600 euros/m²P, dans son mémoire ; * proposer, donc, d'abord, un prix au m²P au titre de la valeur locative, compte tenu des travaux réalisés par le preneur et de l'état du bien au jour du renouvellement, à partir duquel les abattements appropriés seront à effectuer et notamment celui visant à neutraliser l'effet des travaux qui ne feront accession au bailleur qu'au départ des lieux du preneur, et pas avant ; * donner toutes précisions utiles sur le coût que les travaux réalisés à l'entrée par la société Picard surgelés a pu représenter ; * fixer à un montant provisionnel égal au dernier loyer payé avant le 31 décembre 2015, le loyer dû par la société Picard surgelés à compter du 1er janvier 2016, jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d'expertise ; - dit que le loyer provisionnel pourra donc être inférieur au loyer plafond tel qu'il aurait été indexé à effet du 1er janvier 2016 (119 788,52 euros HT/HC par an) mais précise que si bon semble au preneur il lui sera loisible de payer cette somme, plutôt que le dernier loyer appelé jusqu'au 31 décembre 2015 ; - sursis à statuer sur le surplus des demandes ; - réservé les dépens et les frais irrépétibles ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement. L'expert a signé son rapport le 16 janvier 2019 et l'a adressé au greffe qui l'a reçu le 18 janvier 2019. Aux termes de son rapport, l'expert retient la valeur locative au 1er janvier 2016 de 96 400 euros HT/HC, soit une valeur moindre que la valeur plafonnée en fonction de l'ILC, indiquée pour 188 788,10 euros. Par jugement du 10 janvier 2020, le juge des loyers a : - fixé à la somme de 102 000 euros par an et en principal à compter du 1er janvier 2016, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Gevin et la société Picard surgelés pour les locaux situés [Adresse 4] ; - dit que les éventuels trop-perçus de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts au taux légal depuis le 8 novembre 2017, date de l'action en justice et à compter de chaque échéance nouvelle et capitalisation ; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluent le coût de l'expertise. Par déclaration du 24 février 2020, la SCI Gevin a interjeté appel total du jugement. Par conclusions déposées le 12 novembre 2020, la société Picard surgelés a interjeté appel incident partiel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 11 février 2021, par lesquelles la SCI Gévin, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 10 janvier 2020 ; Statuant à nouveau : - fixer à compter du 1er janvier 2016, le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 118 788,10 euros par an hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées ; - dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ; - débouter la société Picard surgelés de toutes ses demandes ; - condamner la société Picard surgelés au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les conclusions déposées le 12 novembre 2020, par lesquelles la société Picard surgelés, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour des: - débouter la SCI Gevin de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 118 788,10 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2016 ; - infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil le10 janvier 2020 en ce qu'il a : - fixé « à la somme de 102 000 euros ' cent deux mille euros ' par an et en principal à compter du 1 er janvier 2016, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Gevin et la société Picard surgelés pour les locaux situés [Adresse 4] », - condamné « chacune des parties par moitié aux dépens qui incluent le coût de l'expertise ». En conséquence et statuant à nouveau, - fixer à compter du 1er janvier 2016, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 75 504 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l'exception des à l'exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du18 juin 2014 ; - juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d'effet du bail renouvelé ; - débouter la SCI Gevin de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la SCI Gevin au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Gevin aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. Sur la surface des locaux : La SCI Gevin, appelante, expose : que la superficie de « réserves » de 28 m² doit être réintégrée en 3ème zone, dès lors que le choix de la société preneuse de ne pas exploiter commercialement cette zone ne lui est pas opposable, que cette superficie est commercialement exploitable dès lors que les locaux sont bien éclairés, donnent sur le jardin arboré situé à l'arrière du magasin, et qu'ils ne sont pas séparés de l'espace de vente principal, que la réduction du passage du fait du positionnement de l'ascenseur laisse toutefois un accès de 2,25 m de large, que l'avis estimatif établi le 10 juillet 2020 démontre que la 3e zone du local, éclairée sur jardin, justifie, en application des préconisations de la charte de l'Expertise dans sa version d'octobre 2012, l'application d'un coefficient de 0,70, en lieu et place du coefficient de 0,60 retenu par l'expert judiciaire, ce qui conduit à une surface totale pondérée de 251m² , que ce coefficient se justifie par les caractéristiques de cette zone, éclairée sur jardin, ainsi que par la méthodologie d'exploitation de la société preneuse qui, en imposant au consommateur un « parcours » à travers l'intégralité du magasin pour accéder aux caisses enregistreuses, bénéficie d'un rendement équivalent pour la 3e zone à celui des première et deuxième zones. La société Picard surgelés, intimée, expose : que les éléments invoqués par l'appelante ne peuvent justifier une réintégration, étant précisé que l'expert a bien tenu compte de la totalité des surfaces des locaux litigieux, que la distribution des espaces à l'intérieur des locaux loués ne relève pas de son simple choix mais découle de la réglementation particulièrement stricte à laquelle cette dernière est soumise, l'obligeant notamment à mettre une partie de ses locaux à disposition des salariés (vestiaires, sanitaires'), qu'afin de disposer, en permanence, de rayons achalandés et attractifs, la société preneuse est contrainte de consacrer une partie de ses locaux à la réserve, étant précisé que, contrairement à ce qu'affirme la bailleresse, elle ne disposait pas des locaux situés en sous-sol, non aménagés et accessibles uniquement depuis les parties communes de l'immeuble, que la prise en compte du coefficient de 0,70 pour la 3e zone s'avère contraire aux préconisations de la dernière charte de l'expertise en évaluation immobilière applicable au 1er juillet 2015 qui prévoit d'appliquer le coefficient variant entre 0,40 et 0,60 s'agissant des commerces de centre-ville d'une superficie inférieure à 600 m², qu'en affectant la troisième zone de vente d'un coefficient de 0,60, soit le coefficient maximum applicable dans cette catégorie, l'expert judiciaire a donc nécessairement tenu compte des caractéristiques de cette partie des locaux, que sur la pondération applicable au local technique situé dans la partie avant du magasin, la concluante est soumise à une réglementation particulièrement stricte dès lors qu'elle envisage d'effectuer des travaux et des aménagements au sein du local commercial où est exploité le fonds de commerce, que ce local technique ne constitue pas, de fait, une zone de vente et qu'il ne saurait lui être affecté un coefficient aussi élevé que celui habituellement pratiqué dans les zones n°1 et 2, qu'il convient ainsi d'appliquer un coefficient de 0,35, conduisant à une surface arrondie à 229 m²p. Sur la valeur locative : L'appelante expose : que les locaux loués bénéficient de l'implantation d'une station « Vélib' », située à moins de 100 mètres ; que ce type d'implantation est retenu par la jurisprudence comme un élément favorable à la commercialité des locaux proches (CA Paris 2 déc. 2015 n°14-09224), qu'une station « Autolib' » est implantée directement en face du local, au [Adresse 5], le service étant opérationnel à la date du renouvellement, que le local est situé à 250 mètres de la station de bus « mairie de [Localité 10] » (lignes 118 et 124) et à 150 mètres de la station de bus « Libération » (ligne 118), que la ligne bénéficie d'une fréquentation élevée, que le critère de la proximité des transports en commun est peu pertinent au regard de l'activité exercée par la preneuse dont la clientèle fait des achats de produits alimentaires à proximité de son domicile, que l'expert n'a pu obtenir de la société preneuse les éléments permettant de retracer l'évolution du chiffre d'affaires de cette société sur la période du bail expiré, que la société preneuse a refusé de communiquer une attestation de son expert-comptable le 23 juillet 2018, que cette communication est nécessaire dès lors que l'évolution du chiffre d'affaires du locataire peut constituer un indice objectif de la commercialité du local, que les dix loyers de référence retenus par l'expert font apparaître cinq loyers inférieurs à la valeur locative des locaux litigieux et cinq loyers supérieurs à celle-ci, que quatre des cinq valeurs récentes sont supérieures à la valeur locative retenue par l'expert, que le recensement de la population de [Localité 10] réalisé en 2015 démontre une forte densité de population autour des locaux litigieux, que par son avis du 10 juillet 2020, le cabinet Pain a proposé d'autres références locatives situées à proximité du local litigieux, aux termes desquelles la valeur locative ne saurait être inférieure au prix de 520 euros m²P, que la surface locative est sans influence sur la valeur locative unitaire sur la commune de [Localité 10], la tendance étant plutôt à une meilleure valorisation des rares surfaces importantes, que l'article 6.4 du bail commercial énonce que « le preneur s'engage à laisser en fin de location, tous travaux, soit neufs de finition effectués notamment à la prise de possession, soit d'amélioration, de modification ou de réparation qui bénéficieront au Bailleur, par voie d'accession sans indemnité d'aucune sorte, sauf à ce que le Bailleur demande en fin de location le retrait, aux frais du preneur, de la climatisation, de la chambre froide et des enseignes », que la mention d'une accession « en fin de location » correspond à une accession en fin de bail et qu'à ce titre, l'abattement proposé par l'expert et relatif aux travaux d'aménagement et de mise en conformité réalisés par le preneur ne se justifie pas, qu'en l'absence de clause contractuelle, l'accession intervient en fin de bail par l'effet du congé ou de la demande de renouvellement (CA Nancy 12 nov. 2002 : Loyers et copr. 2003, comm. 121, note Ph. ' [S] [I]), qu'une majoration de 5 % de la valeur locative au titre de la clause exorbitante doit être retenue, comme l'ont retenue l'Expert et le Tribunal ; Sur les facteurs de minoration de la valeur locative, que l'absence de précision par l'Expert sur les conditions locatives de références implique de constater qu'elles n'ont pas été portées à sa connaissance, ce qui permet d'estimer qu'au-delà des considérations de principe, ces références portent toutes sur des baux transférant la charge de l'impôt foncier au preneur ; que la valeur locative ne saurait être supérieure à 520 euros m² ; que les travaux entrepris par la société preneuse ont été réalisés dès son entrée dans les lieux ; que le bail commercial en date du 1er décembre 2006 fait référence à ces travaux en son article 6.1.2 en les qualifiant expressément de « travaux d'aménagement » ; que ces travaux sont des travaux de mise en adéquation avec le concept commercial et non des améliorations susceptibles d'avoir un impact réel sur la valeur locative ; qu'aux termes de la jurisprudence, les travaux réalisés à l'entrée dans les lieux du preneur pour adapter les locaux à leur nouvelle destination ne peuvent s'analyser comme des travaux d'amélioration (Cass. 3 e civ., 31 oct. 1989) ; que la brochure délivrée par la société preneuse à ses futurs franchisés, démontre que les travaux d'aménagement nécessaires à l'adaptation du local commercial supposent un investissement de l'ordre de 260.000€, alors même que les candidats sont supposés être propriétaire d'un local à usage de commerce d'alimentation aux normes ; que les justificatifs produits par la société preneuse démontrent que l'essentiel de ces travaux correspond à des travaux de second 'uvre qui ne sauraient entrer dans le champ des travaux d'amélioration justifiant un abattement (CA Versailles, 12 e chambre, 7 mars 2017 n°16/01249) ; que certains travaux ne sont pas justifiés à l'instar notamment de la facture de la société SMT ainsi que celle de la société Johnson Controls ; que seul un abattement de 5 % au titre des travaux d'aménagement ne pourra être retenu ; que l'abattement de 15 % retenu par l'Expert au titre du transfert, à la charge du preneur, des travaux de mise aux normes, est excessif au regard du défaut de précision sur certains travaux, ce qui exclut l'application de tout abattement. L'intimée expose : que la proximité des transports en commun ne constitue pas le critère principal de l'expert dans la détermination de la valeur locative, que les locaux litigieux ont vocation à bénéficier d'une commercialité moins importante que l'autre magasin Picard situé avenue du Château, qu'en 2015, le magasin Picard surgelés situé [Adresse 9] a réalisé un chiffre d'affaires d'un montant de 1 284 000 euros alors que le magasin situé [Adresse 8] a réalisé un chiffre d'affaires de 2 994 000 euros, qu'au sens de la jurisprudence, il convient d'écarter les références présentant des différences trop importantes avec les locaux litigieux, que la société preneuse exerce un commerce de produits surgelés, que les références citées concernent pour la plupart des activités très différentes, que de nombreuses références locatives présentent une superficie nettement inférieure, que la Cour de cassation a écarté le principe de la décapitalisation lorsqu'il n'est pas établi que les sommes versées correspondent à des suppléments de loyer (Cass. Civ. 3, 31 mai 2011, n° 10-18.662), qu'il convient d'écarter le loyer reconstitué par décapitalisation du droit au bail pour la détermination de la valeur locative des locaux de l'enseigne « Des Lis Chocolat » qui s'élève en réalité à 485 €/m 2 p, que les nouvelles références locatives apportées par le cabinet Pain à la demande du bailleur ne constituent pas des références pertinentes en ce qu'il s'agir de locaux d'une superficie bien inférieure à celle des locaux litigieux, qu'en application de l'article R. 145-8 du code de commerce, une jurisprudence constante retient que la clause mettant à la charge du locataire le remboursement de l'impôt foncier constitue une clause exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative (Cass. com. 1er mars 1965, n°63-10.251, Bull. N° 155), qu'aux termes de l'article 6.4 du bail, toutes les constructions, installations, tous les aménagements, améliorations et embellissements effectués par la société Picard surgelés ne feront accession à la société bailleresse qu'en « fin de location » et demeurent donc à ce jour la propriété de la société preneuse, qu'en présence d'une clause d'accession en fin de jouissance, il convient de faire abstraction des travaux réalisés par le preneur, que la majorité des travaux réalisés par la société preneuse, lors de son entrée dans les lieux, ne constituent pas de simples travaux d'amélioration mais des travaux de mise en conformité nécessaires pour rendre les lieux adaptés à leur destination contractuelle que le preneur a par conséquent pris à sa charge, que compte-tenu de la nature et de l'ampleur des travaux réalisés par la société preneuse, il convient d'appliquer un abattement de la valeur locative qui ne peut être inférieur à 10 %, que l'article 5.1 du bail met à la charge de la concluante les travaux de mise en conformité des locaux loués, que plusieurs arrêts ont considéré que la clause d'accession justifiait seulement l'application d'un abattement de la valeur locative et ont rejeté les demandes de majoration de la valeur locative fondées formulées par les bailleurs sur ce fondement (Cour d'appel de Paris, 19 avril 2017, Pôle 5, chambre 3, n°15/07462), qu'elle ne peut justifier une majoration de la valeur locative dès lors qu'elle n'offre pas d'avantage particulier au locataire. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur le prix du bail renouvelé : L'article L145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° La destination des lieux, 3° Les obligations respectives des parties, 4° Les facteurs locaux de commercialité, 5° Les prix couramment pratiques dans le voisinage. L'article R145-3 du Code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de 1'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, de l'état d'entretien. de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis a la disposition du locataire. S'agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l'article L. 145-33, 4°, l'article R. 145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l'intérêt que représente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il appartient enfin au bailleur qui se prévaut d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, à l'appui d'une demande de déplafonnement du loyer d'en rapporter la preuve. Toutefois, lorsque la valeur locative est inférieure an montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative, et ce alors même qu'elle serait inférieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, sans que le preneur soit tenu de rapporter la preuve d'une modification notable des éléments susvisés déterminant la valeur locative. La cour renvoie au jugement entrepris qui a détaillé les clauses essentielles du contrat, la situation des locaux, leur état et leur description. En ce qui concerne la surface pondérée du local, l'expert judiciaire la détermine à 240m²P, pour une surface brute de 349m². L'expert amiable du bailleur retient exactement les mêmes surfaces que l'expert judiciaire en ce qui concerne les différentes zones du local mais s'en distingue en appliquant un coefficient de pondération de 0,70 à la 3e zone de vente. L'expert amiable du preneur applique le même coefficient de 0,60 que l'expert judiciaire à la 3e zone de vente, en application des préconisations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière dans sa version d'octobre 2012 et son addendum entrée en vigueur en juillet 2015. S'agissant de la méthode retenue pour les boutiques jusqu'à 600 m² en centre-ville, selon cette charte applicable au cas d'espèce, le coefficient de pondération pour la 3e zone de vente de 10 m à 20 m de profondeur est plafonné à 0,60. Par ailleurs, le bailleur ne démontre pas de manière circonstanciée les éléments qui permettraient de s'écarter des constatations de l'expert, conformes à la charte de l'expertise en évaluation immobilière. En ce qui concerne, le local technique, l'expert judiciaire et l'expert amiable du bailleur estiment que la surface de 18m² de local technique installée par la société PICARD SURGELÉS sur l'avant du magasin ne doit pas être retranché des surfaces de vente en zone 1 et en zone 2 en ce que ce local aurait pu être installé à l'arrière du local. Toutefois, l'annexe 3 du bail du 1er décembre 2006 et comportant les plans d'aménagement intérieurs et extérieurs avalisés par les parties démontre clairement que les parties avaient prévu l'installation d'un local technique en partie avant du magasin. Il ne s'agit donc pas d'un choix unilatéral du preneur de ne pas exploiter une partie des meilleures surfaces de vente du local mais d'un accord contractuel opposable au bailleur. Il en résulte, conformément aux constatations de l'expert amiable du preneur une surface utile de 94,30 m² pour la zone 1 et de 74,8 m² pour la zone 2 (le local technique empiétant sur chacune de ces deux zones), l'ensemble des locaux techniques (incluant la petite réserve) présentant donc une surface de 28,90 m². En ce qui concerne la réintégration à la 3e zone de vente de 28m² bruts de réserve, l'expert judiciaire considère que la surface de réserve constituée par les annexes (58m²) et la petite réserve (local fichier de 11m²) est conforme aux besoins de l'exploitant. Ces réserves se trouvent à l'arrière du local et sont destinés à la livraison, à la chambre froide, au personnel, aux archives, à l'entretien et sont séparées de la surface de vente par une large circulation. En outre, l'annexe 3 du bail du 1er décembre 2006 qui comporte les plans d'aménagement intérieurs et extérieurs avalisés par les parties démontre clairement que les parties avaient prévues de façon circonstanciée la destination et la surface de l'ensemble de ces annexes diverses. Il ne s'agit donc pas d'un choix unilatéral du preneur de se priver d'une surface de vente en zone 3 du local mais d'un accord contractuel opposable au bailleur. Il n'y a donc pas lieu de requalifier une partie des annexes en surface de vente en zone 3. En ce qui concerne le coefficient applicable aux annexes, il y a lieu de distinguer les locaux techniques (local technique de réfrigération et « petite réserve ») des annexes vitrées donnant sur le jardin. Eu égard à la charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux avis expertaux, il y a lieu d'appliquer un coefficient de 0,3 aux locaux techniques et un coefficient de 0,50 aux annexes livraison, chambre froide, local entretien, vestiaire, sanitaire. Il s'en suit que la surface pondérée s'établit comme suit : Niveau - Nature Surface réelle Coefficient de pondération Surface pondérée Rez-de-chaussée 1er zone de vente de 5 m de profondeur à compter de la vitrine 94 1 94 2e zone de vente de 5 m de profondeur 75 0,8 60 3e zone de vente de 10 m de profondeur 53 0,6 31,8 Annexes livraison, chambre froide, local entretien, vestiaire, sanitaire 58 0,5 29 Annexes local fichier et local technique 29 0,3 8,7 Sous-total : 309 223,5 1er sous-sol Annexes (caves non reliées) 40 0,1 4 Sous-total : 40 4 Total des surfaces : 349 227,5 La surface pondérée s'établit donc à 227,5 m²P et sera arrondie à 228 m²P par commodité. Le loyer de renouvellement plafonné s'élève à la somme de 118 788,10 €. En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative réelle, l'expert judiciaire se fonde sur 2 références judiciaires, 6 renouvellement amiables et 2 loyers en première location à [Localité 10] s'échelonnant de 330 € à 789 € du m². Il en infère une valeur locative brute de 475€/m²P, tandis que la médiane des valeur locative estimée par les experts amiables s'établit à 460 € du m². L'expert judiciaire fait état d'un loyer de 2015 décapitalisé à 965 € du m² mais indique que le loyer s'élève en réalité à 458 € du m² hors décapitalisation. La cour rappelle que le droit au bail ne constitue pas en principe un supplément de loyer et il n'est pas établi en l'espèce que le droit au bail de 507 € du m² corresponde à un supplément de loyer versé au bailleur. L'expert amiable du preneur, pour évaluer la valeur locative à 400 € du m², produit 7 références à [Localité 10] s'échelonnant entre 190 € et 600 € du m². L'expert amiable du bailleur, pour évaluer la valeur locative à 520 € du m² produit 9 références à [Localité 10] ' dont une postérieure à la date de renouvellement du bail - s'échelonnant de 190 € à 420 € du m² s'agissant des fixations judiciaires et de 380 € à 1312 € du m² pour les locations nouvelles. Cependant, seules 3 de l'ensemble de ces références présentent une superficie comparable à celle des lieux loués pour un prix allant de 190 € à 700 € du m² . Parmi ces 3 références deux présentent une activité comparable à celle du preneur soit Monoprix (420 € du m²) et Picard surgelés, avenue du château à [Localité 10] (700 € du m²). Toutefois et concernant cette dernière référence, l'expert judiciaire indique que le magasin concerné est situé à emplacement plus central, mieux desservi par les transports en commun et de meilleur intérêt commercial. Il est par ailleurs rappelé que le chiffre d'affaires généré par les locataires ne sont pas à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé. Les locaux concernés par le présent litige sont très éloignés des transports en commun, soit à 700 mètres de la station de métro " Château de [Localité 10] " (ligne 1) et 950 mètres de la Gare RER ' [Localité 10] '. Par ailleurs, l'incidence sur la commercialité du commerce considéré d'une station « Vélib' » et d'une station « Autolib' » à proximité semblait très faible à l'expert judiciaire. En tout état de cause, il n'est pas démontré dans quelle mesure la présence de ces stations de même que celle d'arrêts de bus à proximité du commerce considéré présente une impact significatif sur la valeur locative. Il n'est pas non plus démontré que la population dans la zone de chalandise du bien loué a significativement évolué au cours de la période du bail expiré. En outre, il n'est pas établi que les références produites par les différents experts soient grevées d'un abattement judiciaire pour charges exorbitante à raison du transfert de la charge l'impôt foncier sur les locataires, la plupart correspondant à des renouvellements amiables ou des locations nouvelles. Compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, la valeur locative brute sera fixée à la somme de 475 € du m² retenue par l'expert judiciaire. Dès lors, la valeur locative brute de 108 300 € (475€ x 228m²P) est inférieure au loyer de renouvellement plafonné de 118 788,10 €. En ce qui concerne la majoration du loyer à raison du report allégué des effets de l'accession, le bail stipule que «  Le preneur s'engage à laisser en fin de location tous travaux, soit neufs de finition effectués notamment à la prise de possession, soit d'amélioration, de modification ou de réparation qui bénéficieront au bailleur, par voie d'accession sans indemnité d'aucune sorte, sauf à ce que le bailleur demande en fin de location le retrait, aux frais du preneur, de la climatisation, de la chambre froide et des enseignes ». La clause considérée ne fait donc pas état de la fin de jouissance du preneur mais d'une accession seulement différée à la fin du louage initial et est donc intervenue à l'occasion du renouvellement. S'agissant de travaux dont la charge a incombé au preneur, qui ont dors et déjà fait accession au bailleur et pour lesquelles le preneur n'aura droit à aucune indemnité, il n'y a donc pas lieu de considérer que la clause allégué lui soit favorable et ce faisant, puisse justifier une majoration du prix du bail renouvelé au profit du bailleur. En ce qui concerne la minoration du loyer à raison du transfert au preneur de la charge des travaux de mise aux normes, l'article 5.2.1 du bail prévoit seulement que le preneur aura à sa charge toutes les réparations rendues nécessaires par une obligation légale. Dès lors qu'une réparation se distingue nécessairement de travaux de mises aux normes, il y a lieu de considérer que le bail ne stipule rien sur la charge des travaux de mise aux normes alors qu'il est jurisprudence constante que pour exonérer le bailleur de la charge légale des travaux de mise aux normes lui incombant, les stipulations du bail sur ce point doivent être expresses, claires et précises. En l'espèce, le preneur justifie avoir réalisé des travaux pour un montant de 356 380,61 € correspondant aux agencements nécessaires à son enseigne, à l'exception de 217€ de travaux pour faciliter l'accès des personnes à mobilité réduite. Outre le fait que cet aménagement à l'initiative du preneur et dont la nécessité est contestée par le bailleur (qui soutient en effet que les locaux loués étaient parfaitement aux normes) ne résultait pas d'une stipulation expresse du bail, il ne peut être retenu que cette dépense caractérise un transfert du coût des travaux de mise aux normes du bâtiment susceptible de justifier une minoration du prix du bail dans la mesure où la non-conformité des locaux à la réglementation existante et la nécessité de réaliser cet aménagement n'est pas démontrée. Il n'y a donc pas lieu de pratiquer une minoration du loyer au titre du transfert de charge. En ce qui concerne la minoration du loyer à raison des travaux de valorisation des locaux, l'article 6.1.2 du bail autorise le preneur à réaliser d'important aménagements intérieurs et extérieurs conformément au descriptif annexé au bail. Ces travaux ' ayant impliqué une large part de démolition - concernent notamment l'agencement d'une chambre froide, d'armoires de surgelés, de travaux de climatisation, de menuiserie, de carrelages et d'électricité, destinés à rendre les lieux conformes au concept commercial du preneur et adaptés à son activité spécifique. Dès lors, il n'est pas démontré que le bailleur tire un bénéfice de la réalisation de ces agencements liés à la vente de produits surgelées. Il n'y a donc pas lieu de pratiquer une minoration du loyer au titre de la valorisation des locaux. En ce qui concerne la minoration de loyer au titre du transfert de la charge de l'impôt foncier, l'article IX du bail prévoit que l'impôt foncier ainsi que toutes les taxes émanant d'une collectivité locale sont à la charge du preneur. Il s'agit d'une clause exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative. Il n'est pas contesté que cette taxe s'établit au montant de 6 249 € qui doit ainsi se déduire de la valeur locative avant corrections. Dès lors la valeur locative s'établit à 102 051 € hors taxes ' hors charges (108 300 € - 6 249 €) et le trop-perçu de loyers consécutifs à cette fixation a vocation à produire intérêts au taux légal. Dès lors le jugement de première instance sera confirmé sur ce point. Par ailleurs, le loyer n'étant pas augmenté, il n'y a donc pas lieu d'augmenter le dépôt de garantie en conséquence ; la demande du bailleur s'entendant comme une l'augmentation du dépôt de garantie en conséquence de l'augmentation du prix du bail qu'il demandait. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. La présente fixation intervenant dans l'intérêt des deux parties, la charge de leurs dépens à hauteur d'appel leur sera laissée. De même, l'équité commande de ne pas faire en l'espèce application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement du juge des loyers commerciaux du 10 janvier 2020 en ce qu'il a fixé à la somme de 102 000 € par an et en principal à compter du 1er janvier 2016, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Gevin et la société Picard surgelés pour les locaux situés [Adresse 4], Statuant à nouveau sur ce chef, FIXE à la somme de 102 051 € par an et en principal à compter du 1er janvier 2016, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Gevin et la SAS Picard surgelés pour les locaux situés [Adresse 4], Y ajoutant, LAISSE aux parties la charge de leurs frais irrépétibles et de leurs dépens exposés à hauteur d'appel, REJETTE les autres demandes. LE GREFFIER LA PRESIDENTE