Texte intégral
COUR D'APPEL DE CAYENNE
[Adresse 2]
Chambre Civile
ARRÊT N°
N° RG 22/00577 - N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BD6K
PG/JP
S.A.S. BEAUTY BODY'S CENTER
C/
S.C.I. SCI HWH
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023
Ordonnance Référé, origine Président du TJ de Cayenne, décision attaquée en date du 18 Novembre 2022, enregistrée sous le n°22/115
APPELANTE :
S.A.S. BEAUTY BODY'S CENTER
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Alicia D'ENNETIERES, avocat au barreau de GUYANE, absente lors des débats.
INTIMEE :
S.C.I. SCI HWH PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL DOMICILIE EN CETTE QUALITE AUDIT SIEGE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Mélanie DUBOIS, avocat au barreau de GUYANE, lors des débats
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
En application des dispositions des articles 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 septembre 2023 en audience publique et mise en délibéré au 09 novembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre, rapporteur. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre
M.Yann BOUCHARE, Président de chambre
Mme Patricia GOILLOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
GREFFIER :
Madame Jessika PAQUIN, Greffier placé, présente lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Selon bail commercial établi sous seing privé en date du 30 septembre 2021, la SCI HWH a loué à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER un local commercial de 177m2 sis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2021, moyennant un loyer mensuel de 2400 euros du 15 décembre 2021 au 14 décembre 2022, puis de 3500 euros à compter du 15 décembre 2022, les deux premiers termes du bail du 15 octobre au 14 décembre 2021 faisant l'objet d'une remise gracieuse.
Suite à des impayés de loyers, la SCI HWH a délivré le 19 juillet 2022 à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER un commandement de payer la somme de 10 791,29 euros au titre de loyers impayés pour la période du 1er décembre 2021au 1er juin 2022 et visant la clause résolutoire.
Par acte en date du 28 septembre 2022, la SCI HWH a assigné la SAS BEAUTY BODY'S CENTER afin de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire outre sa condamnation au paiement des loyers et accessoires dûs.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 18 novembre 2022, la 1ère vice-présidente du tribunal judiciaire de Cayenne a :
- constaté la résolution du bail commercial liant la SCI HWH et la SAS BEAUTY BODY'S CENTER par acquisition de la clause résolutoire en date du 20 août 2022,
- dit qu'à compter du 20 août 2022, la SAS BEAUTY BODY'S CENTER est devenue occupante sans droit ni titre du local commercial situé au [Adresse 4],
- ordonné à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance l'expulsion de la SAS BEAUTY BODY'S CENTER qu'elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- dit en cas de besoin que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la SAS BEAUTY BODY'S CENTER dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformèment à ce que prévoient les articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit n'y avoir lieu à assortir la décision d'une astreinte,
- condamné la SAS BEAUTY BODY'S CENTER dont le numéro RCS est 891 603 185 et le siège social situé au [Adresse 1] à payer à la SCI HWH une provision de 10 791 euros au titre des loyers dus,
- dit n'y avoir lieu à référé quant à la fixation d'une indemnité d'occupation,
- condamné la SAS BEAUTY BODY'S CENTER dont le numéro RCS est 861 603 185 et le siège social situé au [Adresse 1] à payer à la SCI HWH une somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS BEAUTY BODY'S CENTER dont le numéro RCS est 861 603 185 et le siège social situé au [Adresse 1] aux entiers dépens,
- rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 19 décembre 2022, la SAS BEAUTY BODY'S CENTER a interjeté appel de l'ensemble des chefs de ce jugement.
Aux termes des dernières conclusions transmises le 9 mars 2023 , auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SAS BEAUTY BODY'S CENTER sollicite, au visa de l'article 834 du code de procédure civile, que la cour :
- infirme l'ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
- juge que les demandes de la SCI HWH se heurtent à une contestation sérieuse,
- juge que la clause résolutoire a été mise en jeu de mauvaise foi,
- dise que le juge des référés est incompétent pour connaître du présent litige,
- juge que le bail n'est pas rompu,
A titre subsidiaire,
- juge que la clause résolutoire a été mise en jeu de mauvaise foi et que le bail n'est pas rompu,
- juge que le bailleur a rompu abusivement les pourparlers,
- juge que les travaux réalisés par la société BEAUTY BODY'S CENTER ne peuvent rester à
sa charge,
- juge que l'expulsion de la société BEAUTY BODY'S CENTER ainsi que la saisie de ses
biens immobiliers sont abusives,
- ordonne la réintégration de la société BEAUTY BODY'S CENTER dans les locaux et la
restitution des biens saisis,
- condamne la SCI HWH à verser à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER la somme de 15 000 euros en raison de la rupture abusive des pourparlers,
- condamne la SCI HWH à verser à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER la somme de 61 121
euros au titre des remboursements des travaux effectués par le locataire,
- condamne la SCI HWH à verser à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER la somme de 5 000
euros pour procédure abusive,
- juge que les dépens ne peuvent être mis à la charge de la société BEAUTY BODY'S CENTER
ansi que l'ensemble des frais d'huissiers engagés dans le cadre de l'expulsion et de la saisie,
- ordonne la compensation à hauteur des sommes réclamées par la société HWH,
- déboute la SCI HWH de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,
A titre infiniment subsidiaire,
- accorde à la société BEAUTY BODY'S CENTER les plus larges délais de paiement,
- condamne la SCI HWH à payer à la société BEAUTY BODY'S CENTER la somme de 2000
euros au titre de l'article 700 du CPC.
Au soutien de son appel, la société BEAUTY BODY'S CENTER fait valoir pour l'essentiel l'existence d'une contestation sérieuse. Elle expose avoir visité initialement un local commercial qui convenait à son projet qui était encadré par la banque et la CTG, et avoir remis un chèque de caution de 4800 euros fin septembre 2021 au bailleur qui lui a fait une promesse de bail, et que le bail définitif devait être signé au retour de congés de ce dernier quelques jours après.
Elle explique que la veille de la signature, le bailleur lui a indiqué que le local n'était finalement plus disponible, la mettant dans une situation très difficile car le prêt bancaire avait été accepté et le dossier était en commission de la CTG.
Elle précise que le bailleur lui a alors proposé un autre local mais avec un loyer supérieur et d'importants travaux à réaliser, et qu'elle s'est trouvée contrainte de contracter ce second bail. Elle indique être dans l'attente du versement d'une subvention de 15000 euros de la CTG, et estime que le bailleur a mis en jeu la clause résolutoire en toute mauvaise foi, son comportement s'analysant selon elle en une rupture abusive des pourparlers, ceci constituant une véritable contestation sérieuse.
Elle ajoute que le prix des travaux d'aménagement du local qui lui ont été imposés s'est élevé à plus de 61 000 euros, soit une différence en plus de 30 000 euros par rapport au 1er bail, et que les travaux ont repoussé l'ouverture de la société au mois de juin 2022 et ont entrainé une perte de chiffre d'affaires de plus de six mois. Elle estime que ces travaux ne peuvent s'analyser comme des travaux réalisés en raison de l'activité exercée dans les locaux, et qu'elle peut en solliciter le remboursement par la société SCI HWH, ainsi que la compensation de cette somme avec les loyers réclamés.
La société appelante soutient enfin que la procédure d'expulsion et la vente des biens meubles lui appartenant lui a créé un préjudice qu'elle estime à 5000 euros pour procédure abusive.
Aux termes de ses dernières écritures transmises le 3 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI HWH sollicite que la Cour d'appel :
- confirme en tous ses points l'ordonnance de référé en date du 18 novembre 2022,
- condamne la société BEAUTY BODY'S CENTER à lui payer une somme de 2 800€ au titre
de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'appui de ses demandes, la SCI HWH fait valoir l'absence de contestations sérieuses, et souligne que les arguments opposés par l'appelante qui était absente au stade de la première instance malgré une citation à personne sont purement superficiels et dilatoires, celle-ci ne contestant pas être redevable des loyers impayés. Elle précise que la société BEAUTY BODY'S CENTER indique depuis de très nombreux mois être dans l'attente d'une subvention de 15 000 euros de la CTG et qu'elle a fait preuve de patience. Elle rapelle que l'appelante a consenti librement à s'engager contractuellement, et qu'elle ne peut, en application des articles 1103 et 1104 du code civil faire état d'éléments antérieurs à la signature du bail pour justifier le manquement à ses propres obligations.
Le société intimée conteste toute mauvaise foi de sa part, et estime que l'appelante tente de prétexter une rupture abusive de pourparlers sans lien avec le présent litige afin de voir annuler sa dette. Elle ajoute que la société BEAUTY BODY'S CENTER a bénéficié de deux mois de loyers gratuits ainsi que d'une réduction du loyer de 2400 euros par mois au lieu de 4000 euros la première année, puis de 3500 euros au lieu de 4000 euros au-delà de la première année.
La SCI HWH estime enfin que la demande de délais de paiement est mal fondée en l'absence d'élements sérieux à ce titre.
Par avis en date du 21 décembre 2022, l'affaire a été fixée au visa de l'article 905 du Code de procédure civile, à bref délai.
Sur ce, la Cour,
Sur l'existence d'une contestation sérieuse s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le Président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu de la mise en jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être ordonnée par le juge des référés en application des dispositions susvisées, l'occupation d'un immeuble appartenant à autrui constituant par elle-même un trouble manifestement illicite, et l'obligation de libérer les lieux étant une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Selon les dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est constant en l'espèce que selon contrat de bail commercial signé par les deux parties en date du 30 septembre 2021, la SCI HWH a loué à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER un local commercial de 177m2 sis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2021, moyennant un loyer mensuel de 2400 euros du 15 décembre 2021 au 14 décembre 2022, puis de 3500 euros à compter du 15 décembre 2022, les deux premiers termes du bail du 15 octobre au 14 décembre 2021 faisant l'objet d'une remise gracieuse.
Suite à des impayés de loyers, la SCI HWH a délivré le 19 juillet 2022 à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER un commandement de payer la somme de10 791,29 euros au titre de loyers impayés pour la période du 1er décembre 2021 au 1er juin 2022 et visant la clause résolutoire.
Le contrat de bail versé aux débats ( pièce n° 1 intimé) fait apparaître en page 15 un article 25 intitulé 'clause résolutoire' prévoyant notamment qu''à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyerou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet durant ce délai, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause. Si le premeur refusait de libérer les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Cayenne, le preneur acceptant que l'ordonnance soit exécutoire sur minute et nonobstant appel (...)'
Dès lors, il résulte du commandement de payer visant la clause résolutoire que le bail est résilié de plein droit, et ce sans contestation sérieuse.
En effet, les arguments soulevés par l'appelante relatifs au projet de signature d'un contrat de bail préalablement à la signature du présent bail sont indifférents au présent litige, les éléments versés aux débats ne correspondant de surcroît qu'à des échanges de mail établissant l'aboutissement de l'accord des deux parties sur le contrat de location concerné.
L'appelante n'est en conséquence pas légitime à faire valoir l'existence d'une constestation sérieuse en se prévalant d'une prétendue rupture abusive de pourparlers, ces points correspondant à des éléments antérieurs et indifférents à l'existence des loyers impayés. De la même façon, l'appelante n'est pas fondée à soutenir que la clause résolutoire aurait été mise en jeu de mauvaise foi, étant en outre relevé que ces points susceptibles d'une contestation sérieuse ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.
Dans ces conditions, et par des motifs pertinents que la cour approuve, le juge de première instance a exactement constaté la résolution du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonné en conséquence l'expulsion du locataire, ainsi que le paiement d'une provision de 10791 euros au titre de l'obligation non contestable de régler les loyers impayés, étant rappelé que le montant dû au titre des loyers impayés n'est pas constesté par la SAS BEAUTY BODY'S CENTER.
Le jugement de première instance sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les demandes subsidiaires formées par la SAS BEAUTY BODY'S CENTER
la demande au titre d'une prétendue rupture abusive des pourparlers
Ainsi que précisé ci-dessus, cette demande se heurte à une contestation sérieuse et ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l'évidence.
la demande au titre des remboursements des travaux effectués par le locataire
Si la SAS BEAUTY BODY'S CENTER soutient avoir pris en charge des travaux d'aménagement à hauteur de 61121 euros dont elle sollicite le remboursement, elle ne produit aucun élément démontrant que les parties auraient convenu que des travaux effectués par le locataire soient remboursés par le bailleur. A titre surabondant, ce point faisant l'objet de contestation sérieuses ne relève pas de la compétence du juge des référés.
la demande au titre d'une procédure abusive d'expulsion
La SAS BEAUTY BODY'S CENTER allègue que la société HWH a procédé à son expulsion et à la vente de ses biens meubles en lui causant préjudice.
Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal d'expulsion que la SCI HWH a régulièrement procédé à l'expulsion de la locataire sans droit ni titre en vertu de l'ordonnance de première instance bénéficiant de l'exécution provisoire.
La SAS BEAUTY BODY'S CENTER ne produit par ailleurs aucun élément qui permettrait de justifier du préjudice allégué et sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande à titre infiniment subsidiaire tendant à l'octroi des plus larges délais de paiement
Il ressort des mails échanges versés aux débats par la SAS BEAUTY BODY'S CENTER que cette dernière était et reste toujours en attente du versement d'une subvention par la CTG non versée, ceci n'étant pas contesté par la SCI HWH.
Il convient dans ces conditions d'accorder la demande de délais de paiement formée par la SAS BEAUTY BODY'S CENTER, et de dire que cette dernière pourra s'acquitter de sa dette en 23 versements mensuels de 460 euros, le dernier versement correspondant au solde restant dû. En cas de non règlement d'une échéance mensuelle constaté le mois suivant cette dernière et après l'envoi d'une lettre de mise en demeure restée infructueuse plus de 15 jours, le solde de la dette redeviendra exigible en totalité.
Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, la SAS BEAUTY BODY'S CENTER sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros sur ce fondement à la SCI HWH au titre des frais exposés en appel.
La SAS BEAUTY BODY'S CENTER sera condamnée aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONSTATANT l'absence de contestations sérieuses concernant l'acquisition de la clause résolutoire et le montant des loyers impayés,
CONFIRME l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de CAYENNE en date du 18 novembre 2022,
Et y ajoutant,
CONSTATE, vu l'existence de contestations sérieuses, l'incompétence du juge des référés concernant les demandes subsidiaires de la SAS BEAUTY BODY'S CENTER au titre de la rupture abusive des pourparlers et du remboursement des travaux effectués,
DEBOUTE la SAS BEAUTY BODY'S CENTER de sa demande pour procédure abusive,
ACCORDE des délais de paiement à la SAS BEAUTY BODY'S CENTER, et DIT que cette dernière pourra se libérer de sa dette en effectuant des règlements sur deux années selon les modalités suivantes : 23 versements mensuels de 460 euros au 1er de chaque mois, le premier versement intervenant le mois suivant la signification de la présente décision, et le dernier versement correspondant au solde de la dette,
DIT qu'en cas de non règlement d'une échéance mensuelle constatée le mois suivant cette dernière et après l'envoi d'une lettre de mise en demeure restée infructueuse plus de 15 jours, dont le coût restera à la charge du débiteur, le solde de la dette redeviendra exigible en totalité,
CONDAMNE la SAS BEAUTY BODY'S CENTER à payer à la SCI HWH la somme de DEUX MILLE euros (2000€) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et LA DEBOUTE de sa demande sur ce fondement,
CONDAMNE la SAS BEAUTY BODY'S CENTER aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier placé et placé en rang de minute.
Le Greffier La Présidente de chambre
Jessika Paquin Aurore Blum
