Cour d'appel, 12 décembre 2023. 21/01623

ARRET N°503 CP/KP N° RG 21/01623 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GI4D S.A.R.L. LECLAIRE OPTIQUE C/ S.C.I. SCI CAPIBER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01623 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GI4D Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mai 2021 rendu(e) par le TJ à compétence commerciale de LA ROCHELLE. APPELANTE : S.A.R.L. LECLAIRE OPTIQUE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Localité 1] Ayant pour avocat plaidant Me Sarah DUSCH, avocat au barreau de POITIERS. INTIMEE : S.C.I. CAPIBER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 2] Ayant pour avocat plaidant Me Victor DOMINGUES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 1er avril 2001, la société civile immobilière Capiber a donné à bail à la société Attic un local à usage commercial pour une durée de neuf années. Le 22 décembre 2003, la société Attic a cédé son droit au bail à la société Saint Yon Opticiens. Le 24 octobre 2008, la société Saint Yon Opticiens a cédé son droit au bail à la société CGMC. Le 19 septembre 2010, la société CGMC a cédé son droit au bail à la société Leclaire Optique. Le nouveau bail a été consenti pour une durée de neuf années à partir du 1er octobre 2010. Le 30 septembre 2019, jour de l'expiration du bail, le loyer était de 54.483,50€ HT annuel, soit 4.540,29€ mensuel. Le 11 avril 2019, la société Leclaire Optique a signifié à la société Capiber une demande de renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2019 avec un loyer fixé à la valeur locative de 37.740€ HT par an, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. Le 5 juin 2019, la société Capiber a confirmé à la société Leclaire Optique son acceptation du principe de renouvellement mais aux mêmes conditions que celles inscrites dans le bail initial, notamment de loyer et de caution. Sur la base d'un rapport d'expertise amiable la société Leclaire Optique souhaitait voir fixer le loyer commercial à la somme principale de 37.540 € par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2019, toutes les autres clauses du bail demeurant inchangées. Le 17 octobre 2019, la société Leclaire Optique a attrait la société Capiber devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de juger que le bail sera renouvelé pour un loyer mensuel de 37.740 € hors taxes par an à compter du 1er octobre 2019 aux clauses et conditions rapportées dans ledit mémoire et de condamner la société Capiber à lui payer 3.000€ au titre des frais irrépétibles. Par jugement du 21 juillet 2020, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant-dire droit une expertise confiée à Monsieur [O] [L] afin de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de révision du loyer soit au 1er octobre 2019 et fixé le loyer provisionnel au montant du loyer payé au jour du renouvellement. Le 26 février 2021, l'expert a déposé son rapport. Par jugement en date du 4 mai 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi : -Fixe à la somme de 45.135,27€ HT le loyer annuel dû par la société Leclaire Optique à la société Capiber dans le cadre du bail renouvelé soit à compter du 1er octobre 2019, -Déboute chacune des parties de sa demande au titre des frais irrépétibles ; -Fait masse des dépens et dit que chacune des parties en supportera la moitié. Par déclaration en date du 21 mai 2021, la société Leclaire Optique a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la société Capiber. Une tentative de médiation ordonnée par la cour a échoué. La société Leclaire Optique, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 28 juin 2023, demande à la cour de : -Infirmer le jugement rendu le 4 mai 2021 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 45.135,27€ HT par an ; -Débouter la SCI CAPIBER de son appel incident et subséquemment de l'ensemble de ses prétentions ; Statuant à nouveau, -Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 40.248 € HT par an à compter du 1er octobre 2019 ; -Condamner la SCI CAPIBER à payer à la société LECLAIRE OPTIQUE la somme de 6.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; -Condamner la SCI CAPIBER aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise. La société Capiber, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 17 mai 2023, demande à la cour de : -Infirmer le Jugement du 4 mai 2021 du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en toutes ses dispositions ; En conséquence, -Fixer à la somme de quarante sept mille neuf cent cinquante et un euros et quatre centimes d'euro (47.951,04€) le loyer annuel du par la société LECLAIRE OPTIQUE à la SCI CAPIBER dans le cadre du bail renouvelé, soit à compter du 1er octobre 2019 ; -Débouter la société LECLAIRE OPTIQUE de l'ensemble de ses demandes ; -Condamner la société LECLAIRE OPTIQUE à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel, soit 225 euros au titre du droit de timbre et 13 euros au titre du droit de plaidoirie. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1) Sur la fixation du montant du loyer annuel du bail commercial : a) Sur le nombre de m² à prendre en considération : L'expert a pris pour base une superficie de 95,026 m². Elle a été approuvée par le premier juge, même si ce dernier a appliqué un taux de pondération différent sur une des zones, pour parvenir à 82,817 m². Dans la mesure où la SCI intimée calcule le loyer annuel auquel elle prétend à partir d'une surface de 82,817 m² (82,817 m² x 792 €), la cour constate que la société bailleresse adhère implicitement mais nécessairement à une surface de base de 95,026 m² telle que retenue comme point de départ par l'expert et le premier juge. Dès lors, les commentaires sur la superficie figurant notamment en page 8 des conclusions sont sans objet. La pondération applicable à cette surface de base est discutée en revanche. L'expert a retenu les coefficients de pondération suivants pour les premières zones évoquées dans son tableau en page 14 : -zone d'angle : 1,10 à 1,30 en fonction de l'effet vitrine, -première zone de vente sur 5 m de profondeur à compter de la vitrine : 1,00 -deuxième zone de vente sur 5 m de profondeur (soit entre 5 et 10 m de la vitrine) : 0,80 à 1,00. Il résulte de cette analyse que l'expert a pris en considération la configuration de la boutique et notamment sa profondeur pour valoriser la zone au contact des vitrines, au détriment de celle en retrait. Le premier juge n'a pas retenu cette analyse en indiquant notamment : 'Les deux zones de commercialité n'ont pas, au vu de leur disposition, à subir de pondération, la seconde zone donnant également sur la rue avec une vitrine. Dès lors c'est à tort que l'expert a retenu à ce titre une pondération de 0,80". Au vu de cette motivation, il y a eu manifestement confusion entre le critère de profondeur retenu par l'expert, et la coexistence de deux zones désignées 'magasin n° 1" et 'magasin n° 2" au plan figurant en page 9, ces deux espaces étant effectivement tous deux équipés de vitrines. La motivation du premier juge ne saurait donc être retenue. L'expert a annexé à son rapport la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (5ème édition Mars 2017) dont il résulte que la pondération doit prendre en considération notamment l'accès à la luminosité naturelle. Il convient en conséquence de l'approuver en ce qu'il a appliqué un coefficient de 0,8 sur la deuxième zone de vente sur 5 m de profondeur soit entre 5 et 10 m de la vitrine et a proposé une surface pondérée de 73,85 m². Il convient en conséquence de retenir une surface pondérée de 73,85 m². b) Sur le prix du m² à retenir : L'expert a retenu un prix au m² compris entre 540 et 550 € soit une moyenne de 545 €. Le premier juge a approuvé cette évaluation. La société preneuse y adhère aussi. La SCI bailleresse sollicite quant à elle la fixation du prix du m² à la somme de 579 € en ce que c'est le montant qui a été retenu par l'expert pour les emplacements de première catégorie (cote annuelle des valeurs immobilières Callon au 1er janvier 2020) et que le local litigieux s'inscrit dans cette catégorie. Elle fait valoir à cette fin : -l'aspect de la façade, la longueur de la vitrine, -la présence de trois concurrents directs dans la même rue, -la pluralité de destinations possibles. -un prix de 792 €/m² payé par un concurrent direct pour un local d'une superficie de 10 m² inférieure avec un bail à destination exclusive. La cour constate notamment que l'élément de comparaison mis en exergue par la SCI intimée concerne une boutique d'une surface moindre, or en la matière, plus une boutique est petite, plus le prix au m² est élevé. En outre, l'expert n'a pas manqué de relever quelques éléments défavorables comme une absence de locaux sociaux, une faible surface de réserve et des sanitaires exigus. Dès lors, comme l'a rappelé le premier juge, au vu des loyers pratiqués dans la zone, c'est à juste titre que l'expert a retenu un montant moyen de loyer de 545 € du mètre carré pondéré. La cour retiendra en conséquence un loyer annuel fixé comme suit : 545 € x 73,85 m² = 40.248 € HT par an. Le jugement déféré sera réformé en ce sens. 2) Sur les frais et dépens : Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : -débouté chacune des parties de sa demande au titre des frais irrépétibles ; -fait masse des dépens et dit que chacune des parties en supportera la moitié. Devant la cour, dans la mesure où la société Leclair Optique aboutit en son appel, il convient de : -dire que les dépens d'appel seront supportés par la société Capiber, -débouter la société Capiber de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société Capiber à payer à la société Leclair Optique la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La Cour, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a fixé à la somme de 45.135,27€ HT le loyer annuel dû par la société Leclaire Optique à la société Capiber dans le cadre du bail renouvelé soit à compter du 1er octobre 2019, Statuant à nouveau de ce chef, Fixe à la somme de 40.248 € HT le loyer annuel dû par la société Leclaire Optique à la société Capiber dans le cadre du bail renouvelé soit à compter du 1er octobre 2019, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : -débouté chacune des parties de sa demande au titre des frais irrépétibles, -fait masse des dépens et dit que chacune des parties en supportera la moitié, Y ajoutant, Dit que les dépens d'appel seront supportés par la SCI Capiber, Déboute la société Capiber de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Capiber à payer à la société Leclair Optique la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,