Cour d'appel, 29 juin 2023. 21/06231

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 JUIN 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06231 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNKN Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119011945 APPELANTE SCI LIONEL prise en la personne de son représentant légal, Madame [U] [Z], domiciliée es qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Patrice ITTAH de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120 substitué à l'audience par Me Immaculada PRIETO DORAN INTIME Monsieur [G] [X] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0940 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/035058 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juillet 2015, à effet du même jour, la SCI Lionel a consenti à M. [G] [X] un bail d'habitation pour une durée de trois ans renouvelable, portant sur un logement de deux pièces et 30 m2, situé [Adresse 2], moyennant un loyer en principal de 800 euros, payable mensuellement et d'avance, outre une provision sur charges de 30 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 800 euros Il n'est pas contesté que M. [X] a libéré les lieux le 12 juillet 2019. Par acte d'huissier du 7 août 2019, la SCI Lionel a fait assigner M. [X] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de paiement de la somme de 4.678.23 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 juillet 2019. M. [X] a contesté le montant de la dette et demandé 14.940 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et restitution du montant du dépôt de garantie. Par jugement contradictoire entrepris du 25 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : CONDAMNE la SCI Lionel à payer à M. [G] [X] la somme de 7.895,30 euros après compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts pour trouble de jouissance DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes CONDAMNE la SCI Lionel aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 1er avril 2021 par la SCI Lionel Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 janvier 2022 par lesquelles la SCI Lionel demande à la cour de : Recevoir la SCI Lionel en son appel et le dire bien-fondé, Recevoir la SCI Lionel en ses conclusions, et y faire droit. REFORMER le jugement rendu le 25 février par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il : - « CONDAMNE la SCI Lionel à payer à M. [G] [X] la somme de 7.895,30 euros après compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, - DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, - CONDAMNE la SCI Lionel aux dépens » Et statuant de nouveau, CONDAMNER M. [G] [X] à verser à SCI Lionel, prise en la personne de son représentant légal Mme [U] [Z] la somme de 4.678,23 euros au titre des loyers et charges impayés restant dus au 18 juillet 2019 ; JUGER que M. [X] n'a subi aucun trouble de jouissance durant son occupation des lieux ; JUGER qu'aucune compensation de dette n'a lieu d'être en l'espèce ; CONDAMNER M. [G] [X] à verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la procédure en première instance ; En tout état de cause, DEBOUTER M. [G] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER M. [G] [X] à payer à la SCI Lionel la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNER M. [G] [X] aux dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 octobre 2021 au terme desquelles M. [G] [X] forme appel incident et demande à la cour de : - INFIRMER le jugement rendu le 25 février 2021 et statuer à nouveau : - FIXER la dette locative à la somme de 1655,23 euros ; - CONDAMNER la SCI Lionel à payer à M. [X] des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance de la somme de 14.940 euros ; - A défaut, CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Lionel au paiement de la somme de 11.520 euros ; - CONDAMNER la SCI Lionel à restituer à M. [X] le dépôt de garantie de 800 euros, - ORDONNER la compensation des dettes entre les parties ; - Le cas échéant, AUTORISER M. [X] à s'acquitter de sa dette locative en payant 35 mensualités de 50 euros et le solde à la 36ème mensualité ; - DÉBOUTER la bailleresse de sa demande de paiement au titre de l'article 700 CPC et autres demandes. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Le premier juge a retenu l'existence d'une dette locative de 3.624,70 euros arrêtée au 12 juillet 2019 à la charge de M. [G] [X], dépôt de garantie déduit, d'un trouble de jouissance subi par le locataire justifiant de lui octroyer la somme de 11.520 euros à titre de dommages-intérêts et, après compensation entre ces dettes réciproques a condamné la société Lionel à payer à M. [G] [X] la somme de 7.895,30 euros. Sur la dette locative La société Lionel demande la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a écarté la somme de 907,82 euros résultant de la régularisation des charges de l'année 2017 (provisions déduites). M. [X] estime pour sa part ne devoir que la somme de 1.655,23 euros. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit,, que la cour adopte, et auxquels il convient de se référer pour plus de précision, que le premier juge a retenu que la somme due s'élevait à 4.424,70 euros au 12 juillet 2019, d'où il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 800 euros ; cependant si le premier juge a estimé que la créance de 907,82 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2017 n'était pas établie, le justificatif de cette créance est en revanche produit devant la cour, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, cette somme figurant au décompte proposé par M. [X], de sorte que cette somme devra être ajoutée à celle précitée retenue par le premier juge. La somme totale due par M. [G] [X] au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêtées au 12 juillet 2019 est donc de 4.532,52 euros ( soit [4.424,70 euros + 907,82] - 800 euros de dépôt de garantie), qu'il sera condamné à payer. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Il se déduit des motifs précités que la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. [G] [X] doit être rejetée. Sur le trouble de jouissance Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. Cette obligation a un caractère d'ordre public. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment que le logement doit permettre une aération suffisante, des dispositifs d'ouverture de ventilation en bon état permettant le renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'était démontrée l'existence de problèmes de clos concernant la porte d'entrée, de disponibilité d'eau chaude et d'aération et d'humidité, ces derniers problèmes datant de l'été 2016 et ayant subsisté jusqu'en juillet 2019, le bailleur étant suffisamment informé de la nécessité d'effectuer des travaux, ce qui justifie l'octroi de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance causé au locataire par l'indécence du logement. La cour précise qu'il résulte des éléments du dossier que : -par courrier du 23 mai 2017 le service de l'habitat de la préfecture de police de [Localité 5] indique que des travaux ont été réalisés par le bailleur conformément aux dispositions d'une notification qui lui a été adressée le 7 octobre 2016 ; un document du 5 juin 2018 du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 5] indique que des travaux ont été effectués en janvier et mars 2017 (remplacement de fenêtres, créations de ventilation, suppression de fuite d'eau, réfection de revêtements de murs dégradés') ; le bailleur n'établit pas avoir fait réaliser d'autres travaux; -le 27 avril 2018 l'inspecteur de salubrité du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 5] fait cependant état d'une part d'une importante humidité de condensation générant des moisissures sur les murs "en raison du mode de vie des occupants mais également d'une aération permanente inefficace", et, d'autre part, de revêtements de la paroi de la salle de bains qui ne sont pas étanches et sont détériorés par les infiltrations et mentionne qu'une mise en demeure du 12 octobre 2017 n'a pas été suivie d'effet ; par un courrier d'avril 2018, le locataire a attiré l'attention du bailleur en lui demandant de réaliser les travaux nécessaires; -un rapport de visite effectuée au domicile de M. [G] [X] par la Fondation Abbé Pierre le 4 décembre 2018 et assorti de photographies confirme néanmoins l'état d'indécence du logement, -la décision du 23 novembre 2017 octroyant au locataire un droit au logement opposable, indique que le logement, de 30 m2, est sur-occupé puisqu'une famille de cinq personnes y réside. Ainsi, le bailleur a fait réaliser des travaux qui se sont toutefois révélés insuffisants, sans qu'il soit démontré que le locataire ait empêché l'accomplissement des travaux nécessaires, ni que les désordres soient entièrement imputables à M. [G] [X] quand bien même il est établi que l'occupation anormale des lieux, sur-occupés, a contribué aux désordres constatés, ce qui doit être pris en compte pour apprécier les sommes allouées. M. [G] [X] produit en outre des certificats médicaux d'où il résulte que ses enfants souffrent de difficultés respiratoires et d'infections fréquentes favorisées par leurs conditions de logement. Au vu de ces éléments il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un trouble de jouissance devant être indemnisé mais de l'infirmer en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts octroyés qui sont portés par la cour à la somme de 12.500 euros, que la société Lionel sera condamnée à payer à M. [G] [X]. La compensation sollicitée par M. [G] [X] sera ordonnée, en application de l'article 1347 du code civil. Du fait de cette compensation, M. [G] [X] reste créancier de la somme de 7.967,48 euros (soit 12.500 euros - 4.532,52 euros) envers la SCI Lionel de sorte qu'il n'y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l'article 700 de première instance. Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il condamne la SCI Lionel à payer à M. [G] [X] la somme de 7.895,30 euros après compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, Et statuant à nouveau, Condamne M. [G] [X] à payer la somme de 4.532,52 à la société Lionel, au titre de la dette locative arrêtée au 12 juillet 2019; Condamne la SCI Lionel à payer à M. [G] [X] la somme de 12.500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance subi; Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Dit que les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président