Texte intégral
- N° RG 22/00927 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCRJ3
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Minute n°24/434
N° RG 22/00927 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCRJ3
Le
CCC : dossier
FE :
-Me DUFFOUR
-Me DAVID
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Nous, M. BOURDEAU, Juge au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de Mme CAMARO, Greffière ;
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 22 Avril 2024 ;
Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;
Vu le dossier de l'affaire enrôlée sous le N° RG 22/00927 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCRJ3 ;
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
Société SCI PORTES DE [Localité 5]
[Adresse 3]
représentée par Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSES
S.E.L.A.R.L. FHB représené par Me [U] [L] ès qualité d’administrateur judiciaire de la société MAJ OPTIC
[Adresse 2]
S.C.P. BTSG représentée par Me [G] [O], ès qualité de mandataire judiciaire de la société MAJ OPTIC
[Adresse 1]
S.A.S. MAJ OPTIC
[Adresse 4]
représentée par Maître Eric DAVID de l’AARPI STELLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
Ordonnance :
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BOURDEAU, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;
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Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 20 décembre 2016, la société civile immobilière (« SCI ») Portes de [Localité 5] a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (« SAS ») Maj Optic un local n°22/23 au sein du centre commercial « les sentiers de [Localité 5] ». Ce contrat a été conclu pour une durée de dix ans à compter du 1er janvier 2017, date de sa prise d’effet.
Suite à un différend portant sur les loyers et charges dus, la SCI Portes de [Localité 5] a, par acte d’huissier de justice délivré le 16 février 2022 et placé le 23 février 2022, saisi le tribunal judiciaire de MEAUX de prétentions tendant à la condamnation de la SAS Maj Optic à lui verser la somme de 175 121,28 euros au titre des loyers et charges estimés dus au titre des années 2020 et 2021, ainsi que du mois de janvier 2022.
La SAS Maj Optic a fait l’objet d’une procédure sauvegarde judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 7 décembre 2023 et, dans ce cadre, la société FHB a été désignée administrateur judiciaire et la société BTSG mandataire judiciaire.
Le 19 janvier 2024, les organes de la procédure ont constitué avocat et régularisé des conclusions d’interventions volontaires.
Par des conclusions notifiées le 23 janvier 2024, les sociétés Maj Optic, FHB et BTSG, ont saisi le juge de la mise en état d’un incident.
Aux termes de ces écritures, elles lui demandent d’enjoindre à la SCI Portes de [Localité 5], dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à communiquer, d’une part, les justificatifs de chacune des charges pour chacune des années 2017-2023 concernant le centre « les sentiers de [Localité 5] », à savoir les budgets de charges, les factures et les avis d’imposition, d’autre part, les modalités de calcul des charges concernant chacun des magasins exploités par la SAS Maj Optic sous enseigne Optic 2000 et Lissac au sein du centre « les sentiers de [Localité 5] », notamment toute formule de répartition des charges communes entre locataires comprenant la clef de répartition des charges communes appliquée à la SAS Maj Optic comme à chacun des autres locataires. Les demandeurs à l’incident sollicitent également qu’il soit mis à la charge de la SCI Portes de [Localité 5] les dépens de l’incident ainsi qu’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles précisent que, dans la procédure au fond, elles concluent au rejet de l’intégralité des demandes de la SCI Portes de [Localité 5] et, à titre reconventionnel, à la condamnation de ce bailleur à lui restituer l’intégralité des charges qu’elles estiment indûment payées du 15 juin 2017 au 31 décembre 2020. Se fondant sur les dispositions des articles L145-40-2, R145-35 et -36 du code de commerce, elles indiquent que les charges facturées sont illégales et/ou non justifiées. Elles font valoir que le décompte des charges produit par la SCI Portes de [Localité 5] ne justifie pas les charges alléguées dans leur principe et leur montant, notamment les « refacturation de frais divers » et les modalités de répartition entre les preneurs à bail. Elles se prévalent également du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 novembre 2023 qui, dans un litige opposant la SAS Maj Optic à un autre bailleur, a condamné la SAS Maj Optic à payer à ce bailleur les loyers et charges et débouté la SAS Maj Optic de sa demande de répétition des loyers et charges payées par elle, en relevant notamment que la SAS Maj Optic « n’a[vait] pas demandé à accéder aux éléments financiers ayant abouti à la facturation opérée».
Par des conclusions notifiées le 15 avril 2024, la SCI Portes de [Localité 5] demande au juge de la mise en état de débouter les demandes de la société Maj Optic et à défaut de juger que la prise de connaissance des documents dont il est demandé la communication se fera dans les locaux du bailleur. Elle sollicite également qu’il soit mis à la charge de la SAS Maj Optic les dépens de l’incident ainsi qu’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu’elle tient les justificatifs des charges à disposition de la société Maj Optic dans les locaux de son siège social, ce qui est admis par la jurisprudence s’agissant d’un bailleur d’un centre commercial. Elle ajoute que la demande de communication de la grille de répartition des charges communes générales est sans objet puisque les articles 27.1 et 27.2 du bail commercial déterminent les modalités de calcul, que les tantièmes de charges affectés aux locaux loués par la société Maj Optic sont indiqués et que la clé de répartition est précisée dans les colonnes « base total » et « base local » du tableau des charges. Elle soutient enfin que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour juger de la motivation, la cohérence et l’illégalité des charges refacturées et que la société Maj Optic doit être renvoyée à mieux se pourvoir.
Pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures des parties.
L’affaire, évoquée à l’audience d’incident du 22 avril 2024, a été mise en délibéré au 27 mai suivant.
Motifs
Sur la demande de communication de pièces
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 10 du même code précise que le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toutes les mesures d'instruction légalement admissibles. Enfin les articles 780 et 788 du code de procédure civile énoncent que le juge de la mise en état a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces. Il exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces. De ces dispositions il résulte que le juge de la mise en état a le pouvoir d’adresser à une partie une injonction tendant à la communication des pièces qu’elle détient.
En l’espèce, le litige opposant les parties porte en premier lieu sur des arriérés de loyers et de charges. La demande principale formulée par le demandeur dans le cadre de ses dernières écritures notifiées le 7 décembre 2023 consiste à condamner la Société MAJ OPTIC au paiement de la somme principale de 384 100,40 € (à parfaire), au titre des loyers et charges dus au jour de la présente assignation. Cette prétention principale est combattue par le preneur et les organes de la procédure, motifs pris, notamment, de l’illégalité ou du caractère injustifié des charges au regard des dispositions du code de commerce (cf. les articles L145-40-2, R145-35 et -36). Cette prétention ne saurait justifier la mesure en ce qu’elle peut être réglée par les principes d’administration de la preuve. Il n’appartient pas au défendeur au principal de solliciter du juge de la mise en état qu’il enjoigne à une partie de produire les éléments nécessaires au succès de la prétention de son adversaire.
Le litige ne se borne toutefois pas à cet aspect. En effet, aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 mars 2024 (conclusions n°4), les défenderesses au fond demandent au tribunal, à titre reconventionnel de « condamner la société SCI PORTES DE [Localité 5] à payer à la société MAJ OPTIC, s’agissant du magasin exploité sous l’enseigne OPTIC 2000 la somme de 161.027,02 euros en répétition des loyers et charges indument payés par MAJ OPTIC depuis le 1er juin 2017 ». Elles demandent également de condamner la société SCI PORTES DE [Localité 5] à payer à la société MAJ OPTIC, s’agissant du magasin exploité sous l’enseigne LISSAC : la somme de 362.833,59 euros en répétition des loyers indument payés par MAJ OPTIC depuis le 1er juin 2017 ».
Les moyens intervenant au soutient de ces demandes reconventionnelles figurent pages 92 et suivantes de ses conclusions et pages 101 et suivantes. Ils sont organisés en fonction des prétentions (cf. supra Optic 2000 ou LISSAC). On peut lire des moyens de deux ordres : en premier lieu, les défenderesses au principal invoquent un « manquement à l’obligation de délivrance ». Ce moyen n’entretient pas de rapport avec la question de la régularité des charges émises et ne saurait justifier la mesure sollicitée. Pour autant, le preneur ajoute, dans le cadre de la prétention formulée pour le magasin OPTIC 2000 (page 93 dernier paragraphe) la demande reconventionnelle doit être admise à raison de l’absence justification des charges 1er juin 2017 au 31 décembre 2020 (les charges 2020 à 2022 étant contestées parmi les créances revendiquées), soit la somme de 71.487,13 euros TTC. Cette discussion porte effectivement sur la régularité des charges facturée et pourrait être de nature à justifier la mesure sollicitée, sous réserve de la recevabilité de l’action dont il s’agit.
En effet, par application de l’article R145-36 du code de commerce l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Ces dispositions mettent à la charge du bailleur une obligation de communication au preneur de tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés.
Néanmoins, le juge de la mise en état constate que les documents sont communiqués, selon les modalités d’une mise à disposition sur place, de telle sorte que la mesure perd tout sens.
Enfin, s’agissant des modalités de répartition des charges, le bail commercial du 20 décembre 2016 prévoit dans son article 27.1 relatif aux charges communes que le preneur est redevable d’une quote-part des dépenses supportées par le bailleur au titre de ces charges et qu’elle est calculée au prorata de la surface exploitée. Cette surface est par ailleurs précisée dans l’article 2 du bail commercial.
En outre, les décomptes des charges comportent un tableau détaillant, pour chacune des charges, la « base total » relative au montant total de chaque charge ainsi que la « base local », correspondant à la quote-part dont la SAS Maj Optic est redevable.
Pour l’ensemble de ces motifs, les prétentions des sociétés Maj Optic, FHB et BTSG seront rejetées.
Sur les mesures de fin de jugement
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de réserver les dépens et de condamner la SAS Maj Optic à payer à la SCI Portes de [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et de débouter les demanderesses à l’incident de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Sur la mise en état de l’affaire
Aux termes de l’article L622-22 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
La règle de l'arrêt des poursuites individuelles, consécutive à l'ouverture d'une procédure collective, constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause dont le caractère d'ordre public impose au juge de la relever d'office (cf. notamment Cour de cassation, civile, chambre commerciale, 12 janvier 2010, 08-19.645).
En l’espèce, aux termes de ses dernières écritures au fond, i.e. ses conclusions n°3 notifiées le 7 décembre 2023, la société MAJ OPTIC sollicite la condamnation du débiteur. Cette prétention méconnait le principe d’interdiction des poursuites individuelles. Il sera fait injonction à la SCI Portes de [Localité 5] de régulariser des conclusions conforme aux dispositions précitées.
Pour le surplus, le défendeur a adressé des conclusions récapitulatives n°4 très complètes le 21 janvier 2024. L’instance a été introduite il y a plus de deux ans.
Dans ces conditions il y a lieu de fixer l’affaire à l’audience du 3 octobre 2024 d’ordonner la clôture à effet différé selon le calendrier impératif suivant :
15 juillet 2024 : éventuelles conclusions en réplique du demandeur, conforme aux dispositions de l’article L622-22 du code de commerce, à défaut clôture ; 30 septembre 2024 : éventuelle réplique des défendeurs et clôture de la mise en état3 octobre 2024 : audience.PAR CES MOTIFS
Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe au jour du délibéré,
Déboutons les société Maj Optic FHB et BTSG de leurs prétentions tendant à la communication sous astreinte par la société civile immobilière Portes de [Localité 5] d’une part, des justificatifs de chacune des charges pour chacune des années 2017-2023 concernant le centre « les sentiers de [Localité 5] », à savoir les budgets de charges, les factures et les avis d’imposition, d’autre part, des modalités de calcul des charges concernant chacun des magasins exploités par la société Maj Optic sous enseigne Optic 2000 et Lissac au sein du centre « les sentiers de [Localité 5] », notamment toute formule de répartition des charges communes entre locataires comprenant la clef de répartition des charges communes appliquée à la société Maj Optic comme à chacun des autres locataires ;
Constatons que la société MAJ OPTIC pourra le cas échéant, prendre connaissance de l’ensemble des documents relatifs aux documents justificatifs des redditions annuelles de charges dont elle sollicite la communication (en ce compris les budgets de charges, les factures et les avis d’imposition correspondants), alors que la SCI PORTES DE [Localité 5] tient lesdits justificatifs des charges à sa disposition du Preneur dans ses locaux, en vue de leur consultation sur place ;
Réservons les dépens ;
Condamnons la société par actions simplifiée Maj Optic à payer à la société civile immobilière Portes de [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Déboutons leurs sociétés Maj Optic, FHB et BTSG de leurs prétentions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;
Vu l’article 781 et 798 du code de procédure civile :
Fixons le calendrier de mise en état suivant :
15 juillet 2024 : éventuelles conclusions en réplique du demandeur, conforme aux dispositions de l’article L622-22 du code de commerce, à défaut clôture de la mise en état ; 30 septembre 2024 : éventuelle réplique des défendeurs ;Ordonnons la clôture de l’instruction a effet différé au 30 septembre 2024 23h59 ;
Fixons l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 3 octobre 2024 à 13h30, salle 6.
LA GREFFIERE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT
