Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/02408

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [K] [X] M [I] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric DOUEB Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02408 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FXK N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 septembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 DÉFENDEURS Madame [K] [X], demeurant [Adresse 1] comparante en personne Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02408 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FXK EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 juillet 2016, [Localité 3] HABITAT OPH, a consenti un bail d'habitation à Mme [K] [X] et M. [I] [D] sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 482,03 euros, hors charge. Par actes d'huissier de justice du 27 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.916,68 euros au titre de l'arriéré locatif. Par acte d'huissier de justice du 12 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [K] [X] et M. [I] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 2.641,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 4 juin 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes. Mme [K] [X] et M. [I] [D] ont comparu et ont sollicité des délais de paiement, proposant de régler la dette sur 36 mois et sollicitant la suspension de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de résiliation du bail Sur la recevabilité Aux termes de l'article 24 II, III et IV de la loi du 6 juillet 1989 : II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH fonde se demande de constat de la résiliation du bail conclu avec Mme [K] [X] et M. [I] [D] sur l'absence de paiement des loyers par ce dernier de sorte que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé sont applicables au présent litige. Or, si [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, il ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation. Il en ressort que la demande de constat de la résiliation judiciaire du bail formée par [Localité 3] HABITAT OPH est irrecevable de même que les demandes subséquentes. Il ne sera donc statué que sur la demande en paiement. Sur le fond Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ". Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire. En l'espèce, un commandement de payer a été délivré le 27 septembre 2023 à Mme [K] [X] et M. [I] [D] aux termes de laquelle il leur était rappelé qu'ils étaient débiteurs de la somme de 1.916,68 euros au titre des loyers et charges impayés. En outre, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mai 2024, Mme [K] [X] et M. [I] [D] lui devait la somme de 3.706,29 euros. Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à titre provisionnel au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme provisionnelle de 1.916,68 euros, à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. L'article 1343-5 du même code dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ". En l'espèce, Mme [K] [X] et M. [I] [D] indiquent pouvoir être en mesure de payer les échéances courantes du loyer et d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [K] [X] et M. [I] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de pas faire droit à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'absence de saisine de la CCAPEX plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, DECLARONS [Localité 3] HABITAT OPH irrecevable en sa demande de constat de la résiliation du bail conclu avec Mme [K] [X] et M. [I] [D] et ses demandes subséquentes, CONDAMNONS solidairement Mme [K] [X] et M. [I] [D] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 3.706,29 euros (trois mille sept cent six euros et vingt-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 sur la somme de 1.916,68 euros, à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISONS Mme [K] [X] et M. [I] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 103 (cent trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DISONS qu'à défaut de règlement d'une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible passé un délai de quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, DISONS n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DEBOUTONS [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum Mme [K] [X] et M. [I] [D] aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge