Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/00978

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 Minute : N° RG 23/00978 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GL2D NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDEURS : Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE Madame [U], demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE DÉFENDEURS : Madame [T] [B] née le 29 Octobre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] Non comparante ni représentée Monsieur [K] [L] né le 26 Mars 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] Non comparant ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Isabelle MAHIER DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 1] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2021, Monsieur [V] [U] et Madame [U] ont donné à bail à Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] une maison située [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer initial de 974 €. Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Monsieur et Madame [U] ont fait délivrer aux locataires le 19 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 3094,20 € au titre d’un arriéré de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 5 octobre 2023, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner Monsieur [L] et Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant, - à défaut subsidiairement, prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti par les demandeurs à Monsieur [L] et Madame [B], - ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [L] et Madame [B] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique, - autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra, - condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes : * Le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 2894,80 € en principal dus à fin septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, * Une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, * Une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, * Une somme de 289,48 € au titre de la clause pénale contractuelle - condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’exécution, et tous débours liés à l’exécution, attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les dépens engendrés. Le 8 avril 2024, par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection avait réouvert les débats à l’audience du 3 juin 2024 pour permettre à Madame [B] de comparaître car elle s’était présentée à l’audience du 5 février 2024 mais le service d’ordre lui avait interdit l’accès à la salle d’audience au motif qu’elle était accompagnée d’un très jeune enfant. A l’audience du 3 juin 2024, lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur et Madame [U], représentés par Maître Richard FIQUET, se réfèrent à l’acte introductif d’instance et actualisent le montant de leur créance à la somme de 7967,68 € au 1er mai 2024. Monsieur [L] et Madame [B], convoqués à l’audience en lettre recommandée avec accusé de réception suite à la réouverture des débats, n’ont pas comparu à l’audience. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur et Madame [U] justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 20 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation. Celle-ci a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [L] et Madame [B] le 19 juillet 2023. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 septembre 2023. Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [L] et Madame [B], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [U] ou à leur mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte du décompte actualisé au 13 mai 2024 que les défendeurs doivent une somme de 7967,68 €. Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [B] à payer la somme de 7967,68 € aux bailleurs avec intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision. Sur la clause pénale Par ailleurs, la clause pénale de 10 % est prévue au bail mais cette indemnité peut être modérée d’office par le juge selon l’article 1231-5 du code civil lorsqu’elle est manifestement excessive. En l’espèce, le montant de la clause pénale n’est pas justifié, elle sera réduite à néant. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Monsieur [L] et Madame [B], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [L] et Madame [B] sont condamnés in solidum à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE Monsieur [V] [U] et Madame [U] recevables en leur demande en résiliation de bail ; CONSTATE au 20 septembre 2023 l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 mars 2021 concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] donné en location à Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] et la résiliation de plein droit dudit bail ; DIT que Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ; DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ; ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B], de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [V] [U] et Madame [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; CONDAMNE Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [V] [U] et Madame [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 590 euros par mois outre indexation ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; CONDAMNE Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [V] [U] et Madame [U] la somme de 7967,68 euros (sept mille neuf cent soixante-sept euros et 68 centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 juillet 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 5 octobre 2023 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ; CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [V] [U] et Madame [U] la somme de 450 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE