Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 NOVEMBRE 2024
N° RG 24/01043 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEXZ
N° de minute :
Monsieur [H] [U],
Madame [P] [L] épouse [U],
Monsieur [N] [U]
c/
S.A.R.L. VAL DE GRACE
DEMANDEURS
Monsieur [H] [U], Madame [P] [L] épouse [U] et Monsieur [N] [U]
Demeurant tous
[Adresse 1]
[Localité 3]
Tous représentés par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216
DEFENDERESSE
S.A.R.L. VAL DE GRACE
[Adresse 5]
[Localité 4] FRANCE
représentée par Maître Zino ADJAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0656
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Présidente : Cécile CROCHET, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 octobre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 2016, Monsieur [H] [U], Madame [P] [L], épouse [U], et Monsieur [N] [U] ont donné à bail commercial à la société VAL DE GRACE 23, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er avril 2016, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel en principal de 16 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance, pour une activité de restauration rapide et vente à consommer sur place ou à emporter.
Des loyers étant demeurés impayés, le 31 mai 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société VAL DE GRACE 23, pour une somme de 4 969,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 mai 2022 (mois d’avril 2022 inclus).
Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, Monsieur [H] [U], Madame [P] [L], épouse [U], et Monsieur [N] [U] ont assigné la société VAL DE GRACE 23 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 30 juin 2022 par l’effet du commandement de payer délivré, subsidiairement en résiliation judiciaire du bail et en tout cas à l’expulsion de la société VAL DE GRACE 23, à la séquestration de ses biens et à sa condamnation provisionnelle à la somme de 30 100,10 euros terme de février 2024 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation de 1 767,11 euros.
Subsidiairement, dans l’hypothèse d’octroi de délais suspensif, ils demandent également de voir dire et juger que faute de paiement d’une seule des échéances ou de l’indemnité d’occupation, la totalité de la dette devient immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise. Ils sollicitent enfin une indemnité de procédure de 3 000 euros.
A l’audience du 21 octobre 2024, les demandeurs confirment les demandes figurant à leur exploit introductif d’instance et actualisent la dette locative à la somme de 45.774,53 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus. Ils produisent l’état relatif aux privilèges et publications excluant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce et confirment avoir reçu un chèque de 2 973,20 euros le 22 octobre 2024, remis à l’encaissement.
En défense, la société VAL de GRACE conclut principalement au rejet des demandes et subsidiairement à l’octroi d’un délai suspensif de 24 mois afin de s’acquitter, sans intérêts, de la dette dont elle ne conteste pas le montant et de réduire à de plus justes proportions l’indemnité de procédure sollicitée.
Conformément aux articles 56, 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions visées à l’audience.
En cours de délibéré et sur autorisation du juge, l’acte de notoriété du 24 novembre 2023 confirmé par courriel du 24 octobre 2024 de Madame [P] [L], épouse [U] et Monsieur [N] [U] ont été transmis afin de justifier de leur qualité d’ayants-droits de [H] [U], décédé le 19 août 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :
« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire doit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d'effet d'un mois, et produit donc tous ses effets.
Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société VAL DE GRACE 23 tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 31 mai 2022 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4.969,11 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 12 mai 2022 (mois d’avril 2022 inclus).
Selon le décompte daté du 20 février 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 1er juillet 2022.
L’obligation de la société VAL DE GRACE 23 de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur la demande de condamnation provisionnelle
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Au vu du décompte du 17 octobre 2024 produit par les bailleurs, l'obligation de la société VAL DE GRACE au titre des loyers, charges et taxes, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 45.774,53 euros, mois d’octobre 2024 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société VAL DE GRACE 23.
Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation due par la société VAL DE GRACE 23 depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires soit 1.767,11 euros avec application de l'indexation annuelle prévue contractuellement.
Sur la demande en délai de paiement
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, la société VAL DE GRACE 23 verse aux débats ses comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2022 et de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
Il verse aussi aux débats un mandat de vente du fonds de commerce du 16 septembre 2024 indiquant que le produit de la cession sera destiné à apurer l’arriéré locatif.
A l’audience, les bailleurs ne se sont pas opposés à la demande de délais.
Dans ces conditions, la société VAL DE GRACE 23 sera autorisée à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois à raison de 1.907,27 euros chacune, payables avant le 10 de chaque mois, suivies d'une vingt-quatrième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.
Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.
Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant aux bailleurs de poursuivre l'expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.
Sur les demandes accessoires
La société VAL DE GRACE 23, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société VAL DE GRACE 23 à payer à Madame [P] [L], épouse [U], et Monsieur [N] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
RENVOIE les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 1er juillet 2022 ;
SUSPEND les effets de ladite clause ;
CONDAMNE par provision la société VAL DE GRACE 23 à payer à Madame [P] [L], épouse [U], et Monsieur [N] [U] la somme de 45 774,53 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté 17 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus ;
CONDAMNE par provision la société VAL DE GRACE 23 à payer à Madame [P] [L], épouse [U], et Monsieur [N] [U] une indemnité d’occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires soit 1.767,11 euros avec application de l'indexation annuelle prévue contractuellement ;
AUTORISE la société VAL DE GRACE 23 à se libérer de sa dette de 45.774,53 euros, dans la limite de 2 ans, par vingt-quatre mensualités successives de 1.907,27 euros chacune, payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité étant majorée du solde ;
DIT que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DIT que, faute pour la société VAL DE GRACE 23 de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
le tout deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire sera acquise,
il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société VAL DE GRACE 23, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués [Adresse 2] à [Localité 6], sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte,
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
CONDAMNE la société VAL DE GRACE 23 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNE la société VAL DE GRACE 23 à payer à Madame [P] [L], épouse [U], et Monsieur [N] [U] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
FAIT À NANTERRE, le 18 novembre 2024.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LA PRÉSIDENTE
Cécile CROCHET, Juge,
