Tribunal judiciaire, 20 décembre 2023. 23/04035

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/04035 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNOF N° MINUTE : 1 Assignation du : 16 Mars 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [H] [V][2] [2] [Adresse 5] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 20 Décembre 2023 DEMANDERESSE S.A.S.U. NATURALIA FRANCE [Adresse 3] [Localité 9] représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1136 DEFENDERESSE S.A. SELECTIRENTE [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T14 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 08 Novembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 28 mai 2001, la société SEPIMO, aux droits de laquelle vient la société SELECTIRENTE, a donné à bail à la société NATURALIA (désormais NATURALIA FRANCE) des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 11] pour une durée de neuf années à compter de la livraison des locaux au preneur par le bailleur, soit au plus tard le 15 février 2002, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 400.000 francs (soit 60.979,61 euros) hors taxes et hors charges. La livraison des locaux est intervenue le 15 janvier 2002. La destination contractuelle des locaux est la suivante : “Tous commerces à l’exception de commerces bruyants, malodorants et dans la limite du règlement de copropriété”. Par acte en date du 16 février 2011, la société NATURALIA FRANCE a notifié à la société SELECTIRENTE une demande de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2011. Après une procédure en fixation du loyer de renouvellement au cours de laquelle une expertise judiciaire confiée à Monsieur [G] [W] a été diligentée, les parties ont conclu, suivant acte sous seing privé en date du 24 décembre 2014, un avenant de renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er avril 2011 pour expirer le 31 mars 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel de 72.000 euros hors taxes et hors charges. Les locaux sont désignés dans l’avenant ainsi : “Au rez-de-chaussée Lot N° 1 : Un local commercial d’une superficie de 213 m² environ Et les 908/10 000èmes des Parties Communes Générales de l’immeuble Lot N° 2 : Une annexe d’une superficie de 8 m² environ Et les 42/10 000èmes des Parties Communes Générales de l’immeuble”. Le bail s’est poursuivi après le 31 mars 2020 par tacite prolongation. Puis, par acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2020, la société NATURALIA FRANCE a signifié à la société SELECTIRENTE une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020, proposant de verser un loyer de 63.000 euros hors taxes et hors charges par an. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 septembre 2022, la société NATURALIA FRANCE a notifié à la société SELECTIRENTE un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 63.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2020. Se prévalant de l’absence d’accord intervenu sur le montant du loyer renouvelé, la société NATURALIA FRANCE a, par acte d’huissier délivré le 16 mars 2023, fait assigner la société SELECTIRENTE devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 63.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2020. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par la voie électronique le 5 novembre 2023, la société NATURALIA FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : Vu le bail commercial en date du 28 mai 2001 et son avenant de renouvellement avec effet au 1er avril 2011, Vu la demande de renouvellement de bail signifiée le 23 septembre 2020, Vu le mémoire préalable du preneur du 20 septembre 2022, Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-6, R. 145-8, R. 145-23, R. 145-27 du code de commerce, - Fixer le loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 11], à la somme annuelle de 62.128,14 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020, date d’effet de la demande de renouvellement délivrée par NATURALIA FRANCE par exploit en date du 23 septembre 2020, - Condamner la société SELECTIRENTE à rembourser le trop-perçu depuis cette date avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, et dire que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Débouter la société SELECTIRENTE de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 80.744,66 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020. Dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, - Fixer le loyer provisionnel dû à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 62.128,14 euros hors taxes et hors charges et ce, pendant toute la durée de l’instance. En tout état de cause, - Condamner la société SELECTIRENTE à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Par un mémoire régulièrement notifié le 8 août 2023, la société SELECTIRENTE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 et suivants du code de commerce, de : A titre principal : - Fixer à compter du 1er octobre 2020 le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 80.744,66 euros par an hors charges et taxes correspondant au loyer plafond. Dans l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée : - Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours. En tout état de cause : - Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, - Réserver les dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2023 pour plaidoiries et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 11] à compter du 1er octobre 2020. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Selon les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, ou au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4 de l’article L. 145-33 du même code, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, ce qui permet la fixation à la valeur locative supérieure au loyer plafond. En l’espèce, la locataire sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, faisant valoir que celle-ci est inférieure au loyer plafonné. Elle évalue la surface pondérée des locaux à 136,49 m² P et retient une valeur unitaire de 500 euros / m² P concluant après correctifs à une valeur locative de 62.128,14 euros par an hors taxes et hors charges. La bailleresse sollicite la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné, soit 80.744,66 euros par an hors taxes et hors charges (la locataire soutenant que le loyer plafonné est de 80.744,65 euros). Sur la valeur locative, elle soutient que la surface pondérée doit être évaluée à 163 m² P, retient un prix unitaire de 600 euros / m² P et conclut à une valeur locative après correctifs de 130.683,35 euros par an, hors taxes et hors charges. Les parties effectuent chacune leur propre évaluation de la surface pondérée des locaux sur laquelle elles sont en désaccord, citent des références locatives de locaux dans le voisinage, proposent des abattements et des majorations de la valeur locative, étant observé que le seul élément versé au débat par la locataire à l’appui de sa demande est le rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [G] [W] le 16 mai 2014, qui est trop ancien et dont de plus, elle conteste les conclusions. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société NATURALIA FRANCE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui y a intérêt, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce et de réserver les demandes notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 23 septembre 2020 par la société NATURALIA FRANCE, le principe du renouvellement du bail liant la société SELECTIRENTE et la société NATURALIA FRANCE portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 11], à compter du 1er octobre 2020 ; Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Monsieur [H] [V] [Adresse 5] mail : [Courriel 10] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 11] et de les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - fournir les éléments sur le calcul du loyer plafonné, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société NATURALIA FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 20 février 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 05 mars 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ; Réserve les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 20 Décembre 2023 Le Greffier Le Président M. PLURIEL M. ESCRIVE