Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/01830

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS R.G. : A.R.I. N° RG 22/01830 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZA4 Minute n° 23/00199 [P] C/ S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 2] HAB ITAT ------------------------- Juge des contentieux de la protection de METZ 16 Juin 2022 21/00370 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 22 JUIN 2023 APPELANTE : Madame [M] [P] [Adresse 3] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4074-09.09.22 du 09/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : LA SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 2] HABITAT, en la personne de son représentant légal, [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller Monsieur KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame PELSER, Greffier placé ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame PELSER, Greffier placé à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 10 septembre 2018 conclu pour une durée d'un mois par tacite reconduction, l'EPIC Office Public de [Localité 2] Habitat Territoire a consenti un bail à Mme [M] [P] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 365,61 euros outre 62,37 euros de provision sur charges. Par acte d'huissier du 6 juillet 2021, Mme [P] a assigné le bailleur devenu l'OPH [Localité 2] Métropole devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé et au dernier état de la procédure, elle a sollicité une expertise judiciaire du logement et l'autorisation de suspendre le paiement des loyers et charges. Le bailleur a conclu au rejet des demandes et sollicité une indemnité au titre de l'article 700 de code de procédure civile. Par ordonnance du 16 juin 2022, le juge des référés a': - débouté Mme [P] de l'intégralité de ses demandes - condamné Mme [P] à payer à l'OPH [Localité 2] Metropole la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens en ce compris l'assignation. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 11 juillet 2022, Mme [P] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 4 avril 2023, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de': - ordonner une mesure d'expertise aux fins de déterminer l'ensemble des travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier que le bailleur s'était engagé à effectuer, dire s'ils ont tous été réalisés, examiner les travaux réalisés et déterminer s'ils présentent des désordres et malfaçons et définir les reprises propres à y remédier, faire toutes autres constatations utiles, donner son avis sur le préjudice qu'elle subit, notamment sur le préjudice de jouissance, déposer un pré-rapport et accorder aux parties un délai pour présenter leurs observations avant le dépôt du rapport définitif - l'autoriser à suspendre le paiement des loyers et charges - condamner la SEM Eurométropole de [Localité 2] Habitat en tous les frais et dépens de première instance et d'appel. Elle expose que lorsqu'une demande d'expertise est fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés n'est pas soumis à l'interdiction de pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, à la condition d'absence de contestation sérieuse ni à celle d'urgence et que la seule discussion possible est celle de l'existence ou non d'un motif légitime. Elle indique que le motif légitime de sa demande est établi puisque les travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier commencés en juin 2020 sont inachevés et que ceux réalisés sont affectés de désordres au vu des pièces produites, de sorte que la mesure d'expertise est nécessaire pour constater contradictoirement les travaux restant à effectuer et les reprises des désordres affectant les travaux réalisés. Elle soutient que le premier juge ne pouvait pas dire que l'expertise n'était pas nécessaire au motif que le bailleur avait convenu de l'existence de désordres nécessitant d'être repris, que la situation n'a pas évolué puisque de nombreux désordres n'ont pas été repris (volets de la chambre et du salon non installés, douche non installée, non rehaussement du PVC d'évacuation, interphone non remplacé), que les diverses entreprises ne l'ont pas prévenue de leurs interventions, qu'elle ne leur a pas refusé l'accès à son appartement et que les défaillances du bailleur dans le suivi des travaux sont caractérisées. Elle soutient qu'il est indifférent qu'elle ait accumulé des arriérés de loyer et que sa demande est recevable tant que le bail n'est pas résilié, que l'attestation de M. [J] est recevable puisqu'il n'avait plus accès aux réunions depuis juin 2021 et conclut à l'infirmation de l'ordonnance en sollicitant une mesure d'expertise et la suspension des loyers et charges jusqu'à la réalisation des travaux de reprises préconisés. Aux termes de ses dernières conclusions du 11 avril 2023, la SEM Eurométropole de [Localité 2] Habitat (ci-après «'la SEM EMH'»), venant aux droits de l'OPH [Localité 2] Metropole, demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter Mme [P] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle indique que l'alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 est parfaitement respecté et conteste la valeur probante du constat d'huissier, des attestations et de la pièce n°15 de l'appelante. Elle énonce qu'il appartient à l'appelante de démontrer le motif légitime fondant sa demande d'expertise judiciaire, que les désordres invoqués sont dus au fait qu'elle n'a jamais donné suite aux rendez-vous proposés par les différents prestataires ce qui les a empêchés d'accéder au logement pour réaliser les travaux, que ces prétendus désordres ne constituent pas un motif légitime à la demande d'expertise judiciaire et que celle-ci est dès lors inutile. Elle ajoute qu'au vu du faible taux de réclamation de locataires et à l'achèvement des travaux à hauteur de 90 %, elle n'a plus jugé utile de poursuivre les réunions avec M. [J] dont l'expertise professionnelle et les affirmations sont injustifiées. Elle précise que le retard des travaux est dû à l'absence de réponse de l'appelante, à la liquidation de la société qui avait en charge les travaux de façade et isolation externe et au fait que ces travaux sont réalisés avec divers prestataires techniques sur des logement pris en location ce qui s'est avéré complexe. L'intimée précise que l'appelante est redevable d'un arriéré de 8.239,32 euros, que la dette ne cesse d'augmenter depuis septembre 2019 ce qui a conduit la CAF à suspendre les APL depuis août 2021, qu'aucun échéancier ni plan d'apurement n'a été acté entre les parties et que l'appelante ne justifie pas d'une autorisation de suspension de loyers de la part du tribunal ni de la consignation des loyers et charges. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise judiciaire L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. En l'espèce, à l'appui de sa demande d'expertise, Mme [P] produit un constat d'huissier non contradictoire du 11 février 2021 et des attestations de M. [J] et M. [N] faisant étant de plusieurs désordres (porte-fenêtre du séjour difficile à ouvrir et fermer, travaux de toitures inachevés, étanchéité des nouveaux velux laissant passer l'air froid de l'extérieur, défaut de tenue de la plaque métallique de la chaudière, problème d'écoulement entre les deux bacs du nouvel évier et volets roulants électriques non fonctionnels par absence de branchement du câble). Toutefois il ressort des pièces adverses que le retard pris dans la finition des travaux de réhabilitation d'un ensemble immobilier HLM est en partie imputable à l'appelante. En effet, suite au mail du 26 mai 2021 relevant divers désordres, le bailleur a immédiatement demandé à la locataire par trois mails successifs de convenir d'un rendez-vous pour terminer l'installation des vélux (pièce 18), cette demande ayant été réitérée par l'entreprise chargée de cette installation par mail du 11 juillet 2022 (pièce 63) sans succès. Il ressort des pièces produites que les autres sociétés concernées par les réclamations de l'appelante (travaux de menuiseries et de volets roulants) ont contacté la locataire à plusieurs reprises en 2021 et 2022 pour fixer un rendez-vous afin de reprendre ou terminer les travaux en cours (pièces 15, 17, 62, 64, 65, 67 et 68), là encore sans succès. Il résulte de ces éléments que Mme [P] ne justifie d'aucun intérêt légitime à ce qu'une mesure d'expertise judiciaire soit ordonnée, cette demande n'étant pas nécessaire ni proportionnée au litige ultérieur qui la requiert. En conséquence, l'ordonnance est confirmée. Sur la demande de suspension des loyers Il résulte des décomptes produits par le bailleur que Mme [P] ne s'acquitte plus du paiement des loyers et provisions sur charges et que sa dette locative s'élève à 8.239,32 euros au 5 avril 2023. Elle ne justifie par aucun motif légitime devoir être dispensée du paiement des loyers. En conséquence, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a rejeté sa demande de suspension du règlement du loyer et des charges. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [P] devra supporter les dépens d'appel il convient de la condamner à verser à la SEM EMH la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME l'ordonnance en toutes ses dispositions'; Y ajoutant DEBOUTE Mme [M] [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [M] [P] à verser à la SEM Eurométropole de [Localité 2] Habitat la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [M] [P] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT