Cour d'appel, 25 mars 2025. 24/02952

2ème Chambre ARRÊT N° 134 N° RG 24/02952 - N° Portalis DBVL-V-B7I-UZJ2 (Réf 1ère instance : 24/00719) M. [U] [J] C/ M. [B] [R] Mme [H] [P] épouse [R] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : - Me José AIHONNOU -Me Benoît BOMMELAER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 MARS 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller, Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère, GREFFIER : Mme Aichat ASSOUMANI, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 28 Novembre 2024 devant Madame Hélène BARTHE-NARI, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Mars 2025, après prorogations, par mise à disposition au greffe **** APPELANT : Monsieur [U] [J] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me José AIHONNOU de la SELARL FRETIN-HARDY-AIHONNOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS : Monsieur [B] [R] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Florent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Madame [H] [P] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Florent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 31 mars 2016, M. [B] [R] et Mme [H] [R], née [P], ont donné à bail à M. [U] [J] un logement à usage d'habitation situé à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 653 euros, outre une provision sur charge de 70 euros. Alléguant que le logement neuf présentait des désordres en raison d'infiltrations d'eau et de dysfonctionnement du réseau électrique auxquels les bailleurs n'apportaient pas de solution satisfaisante, M. [J] a cessé de procéder au règlement de son loyer à partir du mois de novembre 2020 après l'échec d'une tentative de conciliation. Après commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, M et Mme [R] ont fait assigner M. [J], devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins notamment que soit constatée la résiliation du bail. Par jugement du 7 octobre 2021, le tribunal d'instance de Nantes a : - condamné M. [U] [J] à payer aux époux [R] la somme de 7 961 euros, comptes arrêtés au mois de septembre 2021 au titre de l'arriéré de loyers, - suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé M. [U] [J] à se libérer de la dette en 36 versements de 221 euros, - dit qu'à défaut de paiement d'un seul acompte à son échéance pendant le cours du délai ainsi accordé, le bail serait automatiquement résilié, la dette redeviendra immédiatement exigible et l'expulsion de M. [U] [J] ainsi que de tous occupants de son chef pourra être diligentée, - réduit le loyer mensuel de 30 % à compter du mois d'octobre 2021 jusqu'à ce que M. [U] [J] ait retrouvé le plein usage du logement suite à l'exécution de travaux certifiés par expertise propres à lui en assurer la pleine jouissance, soit la somme de 457,10 euros mensuelle à laquelle s'ajoutera le montant des charges locatives soit 70 euros par mois, - condamné les époux [R] à payer à M. [U] [J] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts entraînés par l'impossibilité de jouissance paisible des locaux depuis le début de leur occupation. Par exploits du 24 janvier 2024, M. [B] [R] et Mme [H] [R] ont délivré à M. [U] [J] un commandement d'avoir à payer la somme de 9 719,48 euros suivant un décompte détaillé arrêté à la date du 1er janvier 2024 et un commandement d'avoir à quitter les lieux dans un délai de deux mois et au plus tard le 2 avril 2024. Par acte d'huissier du 2 février 2024, M. [U] [J] a fait citer M. [B] [R] et Mme [H] [R] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes, notamment aux fins d'obtenir la nullité des commandements. Le 8 février 2024, M. [B] [R] et Mme [H] [R] ont adressé à M. [U] [J] un autre commandement aux fins de saisie vente d'avoir à payer la somme de 4 547,65 euros. Ce dernier commandement a également été contesté par M. [U] [J] aux termes d'une nouvelle assignation du 16 février 2024. Par jugement du 13 mai 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes a : - ordonné la jonction des instances opposant M. [U] [J] à M. [B] [R] et Mme [H] [R] sous le numéro de répertoire général 24/00719, - constaté l'annulation du commandement aux fins de saisie vente en date du 24 janvier 2024 délivré à la requête de M. [B] [R] et de Mme [H] [R] à M. [U] [J], - validé le commandement aux fins de saisie vente en date du 8 février 2024 délivré à la requête de M. [B] [R] et Mme [H] [R] à M. [U] [J] à la hauteur de la somme de 2 934,07 euros, - validé le commandement aux fins de quitter les lieux en date du 24 janvier 2024 délivré à la requête de M. [B] [R] et Mme [H] [R] à M. [U] [J], - dit que M. [B] [R] et Mme [H] [R] conserveront la charge des frais du commandement aux fins de saisie vente en date du 24 janvier 2024, - déclaré le surplus des demandes des parties irrecevables, - débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, - dit qu'elles conserveront la charge des dépens qu'elles ont exposés, - rappelé que le présent jugement est, de droit, assorti l'exécution provisoire, - dit que la présente décision sera notifiée aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception par les soins du greffier. Par déclaration du 17 mai 2024, M. [U] [J] a relevé appel dudit jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 juin 2024, M. [U] [J] demande à la cour de : Vu les articles 1240, 1241, 1719 et 1720 du code civil, Vu les articles L 221-1 et L 411- 1 du code des procédures civiles d'exécution, - réformer totalement le jugement entrepris, Statuant à nouveau, A titre liminaire, - constater le caractère sans objet du commandement de payer aux fins de saisie- vente délivré le 8 février 2024 et du commandement de quitter les lieux délivré le 24 janvier 2024 suivant exploit de la SCP [L] [S] [D] [I], commissaires de justice à Nantes, En conséquence, A titre principal, - prononcer la nullité du commandement de payer aux fins de saisie vente délivré le 8 février 2024 et du commandement de quitter les lieux délivré le 24 janvier 2024 suivant exploit de la [L] [S] [D] [I], commissaires de justice à [Localité 2], - condamner conjointement et solidairement M. [B] [R] et Mme [H] [R] à verser à M. [U] [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - condamner conjointement et solidairement M. [B] [R] et Mme [H] [R] à verser à M. [U] [J] la somme de 3 976,77 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - assortir les condamnations à intervenir des intérêts de droits légaux à compter de l'acte introductif d'instance, - condamner conjointement et solidairement M. [B] [R] et Mme [H] [R] à verser à M. [U] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance outre la somme de 3 500 euros à hauteur d'appel, - condamner conjointement et solidairement M. [B] [R] et Mme [H] [R] aux entiers dépens des instances de premier et second degré. Selon leurs dernières conclusions signifiées le 18 juillet 2024, M. [B] [R] et Mme [H] [P] épouse [R] demandent à la cour de: Vu les articles 1240, 1241, 1719 et 1720 du code civil, Vu les articles L.221-1 et L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, - confirmer le jugement du 13 mai 2024 dont appel en ce qu'il a : constaté l'annulation du commandement saisie-vente du 24 janvier 2024, validé le commandement de saisie-vente du 8 février 2024, validé le commandement aux fins de quitter les lieux du 24 janvier 2024, débouté M. [U] [J] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, - réformer ledit jugement en ce qu'il a : limité la validité du commandement de payer à hauteur de 2 934,07 euros, déclaré le surplus des demandes des époux [R] irrecevables, débouté les époux [R] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, dit que les époux [R] conserveront la charge des dépens qu'ils ont exposés, Et statuant à nouveau, - fixer la validité du commandement de payer aux fins de saisie-vente du 8 février 2024 à hauteur de 4 797,57 euros, - condamner M. [U] [J] à verser aux époux [R] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, - condamner M. [U] [J] à verser aux époux [R] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, - condamner M. [U] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, En tout état de cause, - débouter M. [U] [J] de toutes demandes plus amples ou contraires. Par ordonnance du 2 juillet 2024, M. [J] a été débouté de sa demande tendant à suspendre l'exécution provisoire du jugement dont il a fait appel. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions précitées, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 26 septembre 2024. EXPOSÉ DES MOTIFS : A titre liminaire, il sera constaté que l'annulation du commandement de payer délivré le 24 janvier 2024 n'est pas critiquée par les parties. Elle sera donc confirmée en appel. Sur la nullité du commandement de payer du 8 février 2024: Les époux [R] ont délivré à M. [J], leur locataire, un commandement de payer une somme au titre d'un arriéré de loyers et un commandement de quitter les lieux en application de la clause résolutoire soutenant que les causes ayant conduit le tribunal judiciaire de Nantes, par décision du 7 octobre 2021, notamment, à autoriser M. [J] à payer un loyer mensuel réduit de 30 % à compter du mois d'octobre 2021 n'étaient plus d'actualité, les travaux de nature à remédier aux désordres ayant été effectués et M. [J] ayant désormais une jouissance paisible des lieux loués. Considérant que M. [J] ne pouvait d'autorité opérer, à nouveau, une réduction du loyer à partir de janvier 2024, et qu'il restait redevable d'un arriéré de loyers, les bailleurs soutiennent que celui-ci leur devait au 8 février 2024, date du commandement de payer remplaçant celui du 24 janvier 2024, dont le décompte était erroné, la somme de 2 934,07 euros au titre des seuls loyers et que ne s'étant pas acquitté de l'intégralité de son loyer en janvier 2024, M. [J] devait quitter les lieux, le bail se trouvant résilié par application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. De son côté, M. [J] conteste avoir retrouvé la pleine jouissance de son logement qui, selon lui, serait toujours affecté d'un problème d'humidité non résolu et non réparé. Il prétend ainsi que, par application des dispositions du jugement du 7 octobre 2021, il était en droit, tant que les désordres affectant l'appartement loué n'avaient pas disparu, de s'acquitter du paiement du loyer réduit à hauteur de 30 % en janvier 2024, et qu'en tout état de cause, le montant total des règlements qu'il a effectués tous les mois, est supérieur au montant total de l'arriéré locatif que les époux [R] estiment dû de sorte qu'il n'est redevable d'aucune somme à leur égard au titre d'un quelconque arriéré de loyer. Les parties s'accordent à considérer que l'appartement loué par M. [J] était affecté de trois séries de désordres : - des désordres d'humidité affectant la totalité de l'immeuble ayant donné lieu à expertise en 2017, - des désordres d'humidité affectant les WC de l'appartement occupé par M. [J] ayant donné lieu à expertise en 2018 qui a conclu à un défaut de calage du receveur de douche situé dans le logement au-dessus de celui loué par M. [J], - des désordres relatifs à l'électricité de la salle de bains et des WC de l'appartement ayant donné lieu à expertise en 2021 qui a conclu à un dysfonctionnement d'une gaine électrique probablement écrasée accidentellement en cours de chantier. Les expertises effectuées en 2017,2018 et 2021confirment les désordres dénoncés par le locataire aux bailleurs dès 2017. Par jugement en date du 7 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a considéré que le locataire n'avait jamais pu profiter des locaux et en avoir un usage correct depuis son entrée dans les lieux le 8 avril 2016. Il a de ce fait, dit que le loyer subira une réduction de 30 % par mois d'octobre 2021 jusqu'à ce que M. [J] en ait retrouvé le plein usage suite à l'exécution de travaux, certifiés par expertise, propres à lui en assurer la pleine jouissance et condamné les bailleurs au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance. M et Mme [R] prétendent avoir procédé aux travaux de nature à remédier aux désordres. Ainsi, selon eux, les problèmes d'humidité seraient réglés depuis 2017 et 2018 et les problèmes électriques depuis 2021. Pour en justifier, ils produisent la facture de l'entreprise Plombeo en date du 17 mars 2022 relative à la dépose et repose du receveur de douche de l'appartement situé au-dessus de celui de M. [J] et l'attestation de l'entreprise Enelat ainsi que la fiche de son intervention du 15 au 18 novembre 2021 pour remédier aux désordres électriques. Si ces éléments sont insuffisants à démontrer que la totalité des réparations a été effectuée et notamment certifiée par expertise, il apparaît toutefois, que dès le mois de décembre 2021, M. [J] a repris le paiement de l'intégralité du loyer avec les charges et a commencé à s'acquitter des échéances dues sur l'arriéré locatif, procédant ainsi à des paiements mensuels de 944 euros. Il peut en être conclu qu'à cette date, il a estimé les travaux réalisés et les désordres résolus et qu'il avait désormais la jouissance paisible de l'appartement loué sans subir plus aucune nuisance. Selon décompte distinct figurant sur le commandement de payer en date du 8 février 2024, M. [J] a réglé tous les mois jusqu'en décembre 2023, l'intégralité du loyer mensuel courant et l'échéance de 221 euros au titre de l'échelonnement de l'arriéré locatif. En appel, M. [J] soutient avoir versé plus que le loyer réduit uniquement pour apurer sa dette locative et non parce que les désordres avaient disparu. Cependant, il est pour le moins curieux que ses paiements de l'intégralité du loyer coïncident avec la fin des travaux réparatoires d'électricité après la résolution des désordres d'humidité en 2017 et 2018, selon les bailleurs. La permanence des désordres au-delà du mois de novembre 2012 n'est, en tout cas, pas démontrée par la seule photographie produite par M. [J] et non datée. Rien ne permet de comprendre alors pour quelle raison, l'appelant a réglé, à partir de janvier 2024, le loyer réduit de 30 % sans procéder au paiement de l'échéance d'arriéré, si ce n'est parce que des désordres sont apparus de nouveau à cette date. Il résulte en effet des rapports préliminaires de l'entreprise Saretec établis en application de la garantie 'Dommages-ouvrages' le 13 février 2024 et le 11 avril 2024, à la suite d'un sinistre signalé pour l'appartement A45 situé au-dessus de l'appartement occupé par M. [J], que les travaux effectués dans la salle de bains de cet appartement n'ont pas été de nature à remédier de façon pérenne aux désordres survenus dans l'appartement de M. [J] en 2018 puisque des traces de moisissures en plafond et en retombée du mur sont constatées à nouveau dans les WC de l'appartement loué par l'appelant le 11 avril 2024 et des malfaçons sont mises en évidence autour de la douche de l'appartement A45. L'assureur Albingia pointe une mauvaise exécution des travaux réparatoires relatifs au receveur de douche ne relevant pas de la garantie dommages-ouvrages. Néanmoins, la survenance de nouveaux désordres d'humidité consécutifs à une réparation insuffisante de l'entreprise chargée du lot plomberie, n'autorisait pas M. [J] à appliquer de sa propre initiative, sans y être judiciairement autorisé, une nouvelle décote du loyer de 30 % à partir de janvier 2024, alors qu'il ne s'est pas plaint de la persistance des désordres au-delà de novembre 2021. Rien ne lui permettait non plus de suspendre l'échéancier de paiement de la dette locative alors qu'il restait redevable à ce titre de la somme de 1 994 euros. En conséquence, la somme de 195,90 euros était due sur le montant du loyer de janvier 2024 ainsi que sur le loyer de février 2024 qui n'était payé qu'à hauteur de 527,10 euros, ce qui n'a pas été pris en compte par le premier juge, et ce nonobstant la réapparition des problèmes d'humidité dans la salle d'eau et les WC. Compte tenu du trop versé en décembre 2023 pour 39,10 euros, M. [J] devait donc aux bailleurs, au jour de la délivrance du commandement de payer du 8 février 2024, la somme de 2 346,70 euros au titre des arriérés de loyer. Le commandement délivré n'était donc pas sans objet comme le soutient l'appelant. Les époux [R] ne critiquent pas le premier juge pour avoir écarté les intérêts et les frais mentionnés sur le décompte d'huissier pour un montant de 1187,51 euros. En revanche, ils demandent à la cour de valider le commandement de payer à hauteur de 4 797,57 euros faisant valoir que M. [J] a continué à ne payer que 70 % du loyer jusqu'en juillet 2024 où il n'a rien versé, sans reprendre les versements au titre de l'échéancier mis en place par le tribunal dans son jugement du 7 octobre 2021. Outre le fait qu'il résulte des relevés de compte produits par les époux [R] que le 11 juin 2024, M. [J] a procédé à un virement de la somme de 3 657,40 euros et qu'au terme du décompte récapitulatif produit, il était redevable au 14 juillet 2024 de la somme de 1 446,90 euros et non de la somme demandée, il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge de l'exécution de fixer le montant de la dette locative au-delà de la date de la mesure d'exécution contestée. En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé pour avoir validé le commandement de payer du 8 février 2024, sauf à dire que cette validation se fera à hauteur de 2 406,97 euros, et pour avoir déclaré la demande des époux [R] tendant à l'actualisation du montant de la dette locative irrecevable. Sur la nullité du commandement de quitter les lieux : Le jugement du 7 octobre 2021 prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul acompte à son échéance pendant le cours du délai ainsi accordé, le bail serait automatiquement résilié, la dette redeviendra immédiatement exigible et l'expulsion de M. [U] [J] ainsi que de tous occupants de son chef pourra être diligentée passé un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux. Il est établi que M. [J] a cessé de payer les échéances de l'arriéré locatif en janvier 2024. C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d'annulation du commandement de quitter les lieux en date du 24 janvier 2024. Sur les demandes de M. [J] au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance: S'il entre dans les pouvoirs juridictionnels de la cour statuant comme juge de l'exécution de condamner le créancier qui a procédé abusivement à une mesure d'exécution au paiement de dommages-intérêts, il n'est pas de sa compétence de statuer sur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance locative. Cette demande est donc irrecevable et la décision déférée sera approuvée sur ce point. Les contestations des commandements de payer et de quitter les lieux délivrés respectivement les 8 février et 24 janvier 2024 ayant été rejetées, aucun abus de la part des créanciers n'est caractérisé. Le premier juge sera donc également approuvé pour avoir rejeté la demande en dommages-intérêts pour préjudice moral. Sur les demandes accessoires : Le jugement entrepris étant confirmé en ses principales dispositions, il en sera de même s'agissant des dépens et frais irrépétibles. M. [J] qui succombe en son appel supportera la charge des dépens d'appel. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de M et Mme [R] l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés à l'occasion de l'appel. Aussi, M. [J] sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 mai 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes sauf en ce qu'il a validé le commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 8 février 2024 délivré à la requête de M et Mme [R] à M. [J] à la hauteur de la somme de 2 934,07 euros, Statuant à nouveau de ce seul chef : Valide le commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 8 février 2024 délivré à la requête de M et Mme [R] à M. [U] [J] à hauteur de la somme de 2 406,97 euros, Condamne M. [U] [J] à verser à M et Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] [J] aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT