Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/00662

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00662 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VCZW CODE NAC : 30F - 0A AFFAIRE : [L] [M] épouse [E], [N] [E] C/ S.C.I. DIH TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDEURS Madame [L] [M] épouse [E] née le 12 Juillet 1958 à URQUEIRA (PORTUGAL), demeurant 22, avenue Gambetta - 94700 MAISONS-ALFORT et Monsieur [N] [E] né le 01 Mai 1953 à CAXARIAS (PORTUGAL), demeurant 22, avenue Gambetta - 94700 MAISONS-ALFORT représentés par Me Daniel NAHMIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D100 DEFENDERESSE S.C.I. DIH, inscrite au RCS d’EVRY sous le n° 487 757 437, dont le siège social est sis 1 Place Saint Léonard - 91100 CORBEIL représentée par Me Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0479 Débats tenus à l’audience du : 1er Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 novembre 1981, les consorts [I], représentés par Monsieur [B], aux droits desquels est venu l’Institut Pasteur puis la SCI DIH, a consenti et donné à bail aux consorts [Z] des locaux situés 22 avenue Gambetta 94700 Maisons-Alfort. Par acte sous seing privé du 5 septembre 1986, les consorts [Z] ont cédé leur droit au bail à Madame [L] [M] épouse [E] et Monsieur [N] [E]. Le bail a été renouvelé rétroactivement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 1994 et jusqu’au 31 mars 2003 par jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 21 avril 1997. Par jugement en date du 9 octobre 2006, le tribunal de grande instance de Créteil a dit n’y avoir lieu à déplafonnement du montant du loyer de renouvellement et a fixé à 8.635 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer annuel à compter du 1er avril 2004. Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2009, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2004. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 1er avril 2013. Par jugement en date du 12 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil constaté le renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions du bail expiré, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2014. Par acte d'huissier du 12 juillet 2023, Madame [L] [M] épouse [E] et Monsieur [N] [E] ont fait signifier à la S.C.I. DIH un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d’éviction pour le 31 mars 2024. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, Madame [L] [M] épouse [E] et Monsieur [N] [E] a fait assigner la SCI DIH devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires à laquelle la S.C.I. DIH pourrait prétendre. Madame [L] [M] épouse [E] et Monsieur [N] [E] demandent que les dépens soient réservés. L’affaire a été appelée et entendue à l’audience du 1 juillet 2024. Aux termes de leurs écritures déposées et soutenues à l’audience du 1 juillet 2024, la S.C.I. DIH demande de : - lui donner acte de ses protestations et réserves sur l’expertise sollicitée. - ajouter dans la mission confiée à l’expert celle portant sur la détermination du montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire pour l’occupation des lieux et ce à compter du 31 mars 2024 sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers et de renouvellement, - réserver les dépens. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’audience du 1er juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise : L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction, et d'autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu’à libération des locaux. Le principe des indemnités d'éviction et d'occupation ainsi dues réciproquement n'est pas discuté entre les parties. La S.C.I. DIH ne conteste pas la validité du congé avec refus de renouvellement qui lui a été signifié. Par ailleurs, elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise figurant au dispositif de l’assignation délivrée à la requête de Madame [L] [M] épouse [E] et Monsieur [N] [E] mais elle sollicite que la mission de l’expert soit complétée. Il résulte de ce qui précède que la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge. À la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Madame [L] [M] épouse [E] et Monsieur [N] [E], pour leur permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à leur charge. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire, Ordonnons une mesure d’expertise. Désignons en qualité d’expert : Monsieur [K] [O] Cabinet MAIGNE-GABORIT & [K] 11 boulevard Malesherbes 75008 PARIS 08 Tél : 01.40.71.01.70 Fax : 01.53.30.02.54 Port. : 06.02.02.09.09 Email : [O][K]@mgg-experts.com expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a acceptée par courriel du 12 juillet 2024 et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire de : - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - visiter les lieux, sis 22 Avenue Gambetta 94700 MAISONS-ALFORT, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, - rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, 2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 31 mars 2024 jusqu’à leur libération effective, *à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d'effet du congé, Fixons à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie de ce tribunal dans le mois de l'avis de consignation adressé par le greffe, Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées). Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Disons que les dépens resteront à la charge de Madame [L] [M] épouse [E] et Monsieur [N] [E], Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 30 juillet 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES