Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 06 SEPTEMBRE 2024
N° RG 22/05219 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q3UJ
DEMANDEURS :
Monsieur [D] [V], né le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant
Madame [S] [A] [F] épouse [V] épouse [V] [D], née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Jean-Michel GASTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDEURS :
Monsieur [P] [B] [G], né le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 8] (Côte d’Ivoire), de nationalité française, comptable, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alexandrine DUCLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
Madame [I] [N] épouse [G], née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 11] (Côte d’Ivoire), de nationalité française, patissière, [Adresse 2]
représentée par Me Alexandrine DUCLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
ACTE INITIAL du 29 Septembre 2022 reçu au greffe le 04 Octobre 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [V] et Madame [S] [F] épouse [V] (ci-après « les époux [V] ») ont souhaité vendre leur maison d'habitation, sise [Adresse 6] à [Localité 12].
Par acte authentique du 17 juin 2022, reçu par Maître [K] [X], notaire, les époux [V] ont consenti à Monsieur [P] [B] [G] et Madame [I] [N] épouse [G] (ci-après « les époux [G] ») une promesse unilatérale de vente portant sur ce bien sous condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Cette promesse de vente expirait le 16 septembre 2022.
Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation de 29.000 euros dont 3.000 euros versés et séquestrés entre les mains du notaire.
Après avoir été destinataires le 16 août 2022 des deux refus de prêt opposés aux époux [G], les vendeurs les ont, par courrier re commandé avec accusé de réception en date du 25 août 2022, mis en demeure de leur verser la totalité de l'indemnité d'immobilisation.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 septembre 2022, les époux [G] ont refusé de verser l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ce contexte que les époux [V] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2022, fait assigner les époux [G] en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, les époux [V] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103 et 1304-3 du Code civil,
Vu la promesse de vente,
- DECLARER Monsieur et Madame [V] recevables en leur assignation
- Les déclarant bien fondés
- JUGER les époux [G] responsables contractuellement de la non-réalisation de la condition suspensive d’octroi du prêt
- CONDAMNER Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [V] les sommes suivantes :
- 26.000 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
- ORDONNER la libération de la somme de 3.000 € séquestrée au titre de l’indemnité
d’immobilisation au profit de Monsieur et Madame [V] ;
- ASSORTIR ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter de la date du séquestre ;
- CONDAMNER Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Mélodie CHENAILLER, avocat aux offres de droit.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2023, les époux [G] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1231-5, 1304-3 du Code Civil
Vu la promesse de vente du 17 juin 2022,
A titre principal,
Dire que les époux [G] n'ont commis aucune faute ni manquement et qu'ils ne soit pas respondable de la défaillance de la condition suspensive d'octroi de prêt,
Dire que la promesse de vente est devenue caduque sans faute de leur part et qu'elle est due aux refus de prêts des établissements bancaires,
Dire que les époux [G] ne sont redevables envers les époux [V] d'aucune indemnité de quelque nature que ce soit,
Débouter en conséquence les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions
Ordonner que la somme de 3.000 € séquestrée entre les mains de Maître [X], Notaire à [Localité 9] (28) soit restituée aux époux [G],
Subsidiairement,
Dire que le surplus de l'indemnité d'immobilisation de 26.000 € visé dans la promesse de vente revêt le caractère de clause pénale,
Dire que cette pénalité est manifestement excessive et la réduire,
Dire en conséquence que l'indemnisation des époux [V] se limitera à la somme de 3.000 € correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation déjà versée et séquestrée entre les mains du Notaire,
En tout état de cause,
Débouter les époux [V] de leur demande formée au titre de l’article 700 du CPC
Condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [F] épouse [V] à payer aux époux [G] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC,
Les condamner in solidum aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024. L’affaire a été plaidée le 21 mai 2024 et mise en délibéré au 6 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'accomplissement de la condition suspensive relative au financement
Les époux [V] soutiennent en substance que les époux [G] n'ont pas formé, auprès des établissements bancaires, de demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente ; que de ce fait, la condition suspensive de prêt a défailli par la faute des époux [G] ; et qu'ils sont en droit de réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente.
En réponse aux époux [G] qui prétendent que la réponse des banques prend en compte la vente programmée de leur logement et leurs crédits immobiliers en cours, les époux [V] rétorquent que les pièces produites en défense démontrent bien que la demande de prêt de 290.000 euros plus frais de notaire excédait ce qui était contractuellement prévu, à savoir 290.000 euros ; que les époux [G] ont demandé à la Société Générale un prêt de 461.033 pour acquérir la maison et l'encours de leur emprunt ; que la promesse de vente ne comprenait pas de prêt de transition mais juste un prêt ; que les époux [G] ne peuvent prétendre que la banque LCL leur a proposé d'emprunter une somme supérieure à leur demande.
Ils ajoutent que les défendeurs, qui ont voulu vendre leur maison à un prix trop élevé, sont à l'origine de la situation qu'ils déplorent aujourd'hui.
Les époux [V] relèvent que les époux [G] qui se sont vus refuser les prêts en juillet 2022 ont attendu le 15 août 2022 pour en avertir le notaire et n'ont pas mis à profit ce mois et demi pour solliciter un autre établissement bancaire, démontrant ainsi leur mauvaise foi.
Les époux [G] exposent qu'ils ont formé une demande de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, la Société Générale et LCL et ont même sollicité le Crédit Foncier qui ne pouvait accueillir leur demande.
Les époux [G] font valoir que, pour eux qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, le montage financier consistait en une demande de prêt de transition de 290.000 euros pour acquérir le bien immobilier, tout en continuant à payer leurs crédits immobiliers Crédit Foncier qu'ils auraient soldés intégralement au jour de la vente de leur bien immobilier au prix théorique de 385.000 euros, leur permettant également de rembourser partiellement par anticipation le crédit de transition différé.
Ils indiquent que la Société Générale a fait un montage de prêt relais adossé à un crédit immobilier différé, le prêt relais étant d'un montant inférieur à 290.000 euros;que LCL a de sa propre initiative envisagé un crédit immobilier classique d'un montant supérieur à celui demandé, pour contourner l'impossibilité de monter un dossier de prêt relais. Ils soulignent qu'il existe un écart de 26.285,65 euros entre le montant du prêt prévu dans la promesse de vente et le montant du prêt LCL de 316.288,65 euros qui n'emporte aucune conséquence, arguant qu'eu égard à leur situation d'endettement et à l'impossibilité que le prêt soit cautionné par l'organisme de garantie des prêts immobiliers, ils n'auraient pu obtenir un prêt de 290.000 euros.
Ils font valoir que l'agent immobilier et le notaire qui connaissaient la situation des époux [G] auraient dû les alerter sur les mécanismes des montages financiers en cas de prêt relais.
***
Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.
La promesse est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur.
Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.
S'agissant d'une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d'obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, à moins que les parties n'aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n'était qu'indicatif.
En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe au bénéficiaire de la promesse, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.
En l'espèce, la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un financement composé d'un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L313-40 du code de la consommation répondant aux caractéristiques suivantes :
montant maximal de la somme empruntée : 290.000 euros,durée maximale de remboursement : 25 ansdurée minimale de remboursement : 20 anstaux nominal d'intérêt maximal : 3% (hors assurance)
Il était précisé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.
Il était prévu que la condition suspensive devait être réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions indiquées au plus tard le 17 août 2022.
Les époux [G] déclaraient qu'à leur connaissance il n'existait pas d'empêchement à l'octroi des prêts qu'ils solliciteraient.
Ils s'engageaient en cas de non obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques énoncées.
Il ressort des pièces produites par les époux [G] qu'ils ont effectué des demandes de prêts auprès de deux établissements bancaires différents.
*concernant la demande de prêt auprès de la Société Générale
Les courriels échangés entre la Société Générale et les époux [G] en juin 2022, permettent d'établir qu'une demande de prêt sans précision du montant sollicité a été formulée par ces derniers à la suite d' « une promesse de vente signée pour 290.000 euros hors frais », les époux [G] précisant avoir mis en vente leur maison estimée à 400.000 euros frais d'agence inclus.
Le courrier du 2 juillet 2022 intitulé « Attestation de refus de crédit » adressé par la Société Générale aux époux [G] indique que leur demande de crédit déposée pour un montant de 461.033 euros n'a pas reçu un avis favorable. Ce courrier précise le détail du financement sollicité par les bénéficiaires.
La demande de crédit refusée comprenait deux crédits :
-un prêt immobilier d'un montant de 190.663 euros d'une durée totale de 25 ans,
-un prêt relais d'un montant de 270.370 euros d'une durée de 2 ans,
sans indication du taux d'intérêts.
*concernant la demande de prêt auprès de LCL
Le courrier de LCL du 8 juillet 2022 intitulé « LETTRE DE REFUS » fait état d'un montant total de prêts sollicités de 316.285,65 euros sur une durée de 300 mois sans indication du taux d'intérêts.
Il s'avère au vu de ces éléments que les financements sollicités par les époux [G] ne sont pas conformes aux caractéristiques définies par la promesse de vente en terme de montant, dès lors qu'ils excèdent le seuil maximum fixé et de modalités, le montage financier de la Société Générale prévoyant un prêt relais et un prêt classique en lieu et place d'un prêt classique.
Il sera relevé à titre surabondant que l'absence de précision sur les taux d'intérêt ne permet pas d'établir que les demandes de financement des époux [G] étaient conformes sur ce plan aux caractéristiques prévues par la promesse de vente.
Par suite, et sans avoir besoin de suivre les parties dans le détail de leur argumentation pour le surplus, il s'ensuit que la défaillance de la condition suspensive est due au fait des bénéficiaires de la promesse.
Sur les conséquences de l'accomplissement de la condition suspensive
Les époux [V] indiquent que l'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale susceptible de réduction.
Les époux [G] font valoir que, si la somme de 3.000 euros séquestrée entre les mains du notaire s'analyse bien en une indemnité d'immobilisation visant à dédommager les vendeurs de l'indisponibilité de leur bien immobilier pendant le temps de la promesse, tel n'est pas en revanche le cas des 26.000 euros qui, selon eux, constituent une clause pénale qui vise à les contraindre à signer et à sanctionner leur manquement à leur obligation de signer l'acte de vente.
Ils ajoutent que le bien immobilier n'a été immobilisé que pendant une durée de deux mois et qu'il a été remis sur le marché pour un prix supérieur à celui contractuellement fixé, de telle sorte que le tribunal doit réduire l'indemnisation au juste préjudice des époux [V] et limiter leur dédommagement à la somme de 3.000 euros correspondant à la somme déjà versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.
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L'indemnité d'immobilisation de la promesse unilatérale de vente n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution de ses obligations par le bénéficiaire de la promesse, elle représente le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire le temps de la levée d’option.Elle est due au promettant, même en l'absence de tout préjudice subi, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire.
Il est de principe jurisprudentiel que l'indemnité d'immobilisation prévue par une promesse de vente ne constitue pas une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge.
Il est ainsi prévu à la promesse de vente au paragraphe « INDEMNITE D'IMMOBILISATION » que :
«Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la some forfaitaire de VINGT-NEUF MILLE EUROS (29.000,00 EUR).
Sur laquelle somme le BENFICIAIRE verse au PROMETTANT, et ainsi qu'il résulte de la comptabilité du rédacteur des présente celle de TROIS MILLE EUROS (3 000,00 EUR), représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance est donnée.
(…)
Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE (…), d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
(…)
Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de vint-six mille euros (26 000,00 EUR) le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. »
En l'espèce, la promesse de vente prévoyait une réalisation de la vente au plus tard le 16 septembre 2022.
Force est de constater que malgré l'accomplissement de toutes les conditions suspensives, l'accomplissement des conditions suspensives autres que celle relative au financement n'étant pas contesté et cette dernière étant réputée accomplie, la vente n'a pas eu lieu.
Par conséquent, il convient de condamner les époux [G], redevables de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, à payer aux époux [V] la somme de 26.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation et d'ordonner la libération de la somme de 3.000 euros séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation au profit des époux [V].
S'agissant d'une condamnation à indemnité, les intérêts au taux légal ne courent qu'à compter de la présente décision en application de l'article 1231-7 du code civil.
Les époux [V] seront donc déboutés de leur demande d'intérêts à compter de la date du séquestre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les époux [G] succombant à la présente instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Mélodie CHENAILLER et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [G] seront condamnés à payer aux époux [V] la somme de 1.500 euros au titre de 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [P] [B] [G] et Madame [I] [N] épouse [G] à payer à Monsieur [D] [V] et Madame [S] [F] épouse [V] la somme de 26.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation,
ORDONNE la libération de la somme de 3.000 euros séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation au profit de Monsieur [D] [V] et Madame [S] [F] épouse [V],
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE Monsieur [P] [B] [G] et Madame [I] [N] épouse [G] au paiement des dépens,
CONDAMNE Monsieur [P] [B] [G] et Madame [I] [N] épouse [G] à payer à Monsieur [D] [V] et Madame [S] [F] épouse [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit,
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 06 SEPTEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
