Cour de cassation, 13 octobre 2009. 08-17.849

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 mai 2008), que Mme X... , qui, le 25 juin 1991, avait donné à bail un appartement à Mme Y... qui l'a occupé jusqu'au 20 mars 2004, imputant à celle-ci un défaut d'entretien et des dégradations ressortant, selon elle, de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement et d'un constat d'huissier de justice établi le 10 mai 2004 à la requête d'un nouveau locataire, l'a assignée en paiement du coût de travaux de remise en état du logement ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen : 1°/ que les constatations effectuées par un huissier de justice font foi jusqu'à inscription de faux ; que ces constatations peuvent être valablement opposées au locataire sortant quand bien même le constat d'huissier a été établi de manière contradictoire peu après que le locataire a quitté les lieux dès lors que ce constat d'huissier a été ensuite régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion des parties ; qu'en déniant toute valeur probante au constat d'huissier établi le 10 mai 2004 par M. Z..., soit cinq semaines après l'établissement de l'état des lieux de sortie, alors même que ce constat d'huissier, acte authentique, avait été régulièrement versé aux débats et qu'il faisait foi, quant aux constatations effectuées par l'huissier de justice lui même, jusqu'à inscription de faux, la cour d'appel a violé les articles 1319 et 1353 du code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2°/ que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que des dégradations sont survenues en cours de bail à la suite d'un dégât des eaux ayant affecté la partie basse du mur mitoyen entre la salle de bains et les WC et la partie basse de l'entrée ; qu'en énonçant néanmoins que le preneur n'avait pas à répondre des dégradations ainsi survenues durant le bail sans relever que ces dégradations auraient eu pour cause un cas de force majeure, une faute du bailleur ou le fait d'un tiers, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 7c de la loi du 6 juillet 1989 ; 3°/ que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, quelle que soit l'importance de ces dégradations dès lors qu'elles ne résultent pas de la simple usure ou vétusté ; qu'en énonçant que Mme Y..., épouse A... n'était tenue à aucune indemnisation dès lors "qu'aucun défaut complet d'entretien n'est objectivé" la cour d'appel a ajouté à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, violant par-là même cette disposition ; Mais attendu qu'ayant retenu que l'examen comparatif des états des lieux d'entrée et de sortie établissait que l'appartement loué avait été restitué, à l'issue de treize années d'occupation, "à l'état d'usage", sans aucun défaut complet d'entretien "objectivé" et que le procès-verbal de constat, dressé à la demande du nouveau locataire qui avait pris les lieux sans qu'une remise en état n'ait été entreprise, ne pouvait utilement établir un défaut d'entretien de la part de l'ancienne occupante, la cour d'appel , qui n'était pas tenue de procéder à une recherche, que ses constatations rendaient inopérante, sur l'exonération de Mme Y... de ses obligations de répondre des dégradations et pertes et d'entretenir et réparer le logement, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme B... aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X..., veuve C..., de sa demande tendant à voir condamner Mme Y..., épouse A..., à lui payer la somme de 2.274,25 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement qui lui avait été donné à bail, et à voir dire et juger en conséquence, qu'il n'y a pas lieu à compensation avec la somme de 762,89 euros correspondant au dépôt de garantie ; Aux motifs qu'"il n'est pas contesté que le dépôt de garantie a été restitué par Mme C... à Mme Y... dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement dont appel ; qu'il ne peut qu'être constaté que Mme C... ne justifie pas des dégradations et manque d'entretien imputables à Mme Y..., ne pouvant utilement se prévaloir du constat d'huissier établi à la requête du locataire qui a succédé à Mme Y..., alors qu'il résulte par ailleurs de l'examen d'état des lieux d'entrée, et de l'état des lieux de sortie, que l'appartement à l'issue de treize années d'occupation, a été restitué à l'état d'usage et qu'aucun défaut complet d'entretien n'est objectivé ; qu'il ne peut qu'être constaté à la lecture de l'état des lieux que l'électricité et la plomberie qui donnaient déjà des signes d'usure à l'entrée, auraient dû faire l'objet d'une mise aux normes à l'entrée d'un nouveau locataire ; que Mme C... n'a toutefois engagé aucun frais au départ de Mme Y... bien qu'elle ait à l'époque conservé le dépôt de garantie et proposé cela pour solde de tout compte ; que si elle avait considéré que l'appartement avait subi une usure anormale due à une défaillance totale d'entretien de sa locataire, il appartenait alors à la bailleresse de faire dresser un constat des lieux avant l'entrée d'un nouveau locataire et éventuellement de chiffrer les réparations à dire d'expert et d'en faire fixer l'imputation judiciairement ; que Mme C... ne peut persister à rechercher la condamnation de Mme Y... à lui payer les frais qu'elle a dû entreprendre pour remettre en état son appartement alors qu'aucun élément n'établit qu'une telle charge incomberait à Mme Y..., le procès-verbal d'huissier établi à la requête de M. D..., qui a occupé le logement appartenant à Mme C... après le départ de Mme Y... sans qu'aucun travaux de remise en état ne soit entrepris, ne pouvant utilement établir un défaut d'entretien de l'intimée durant ses treize années d'occupation et justifiant à ce jour qu'elle prenne en charge les frais effectués par Mme C... pour remettre en état ce logement ; que Mme Y... produit en revanche des factures d'entretien relatives à la chaudière et à la plomberie ; qu'en outre en ce qui concerne le dégât des eaux, s'il est vrai que courant 1996, l'appartement a subi un léger dégât des eaux, cette situation a toutefois été portée à la connaissance du bailleur et de l'assureur de la locataire ; qu'il n'est pas contesté qu'un expert est venu sur les lieux mais qu'aucune suite n'a été donnée quant à une éventuelle indemnisation et qu'un an plus tard une recherche de fuites dans les parties communes n'avait toujours pas été réalisée ; que le dégât des eaux en question ne concernait toutefois que la partie basse du mur mitoyen entre la salle de bains et les WC et la partie basse de l'entrée ; qu'aucun désordre apparent notamment dans la chambre à coucher (traces d'humidité) n'était visible ; qu'il résulte de ce qui précède que rien n'établit que la charge des réparations que Mme C... entend aujourd'hui faire supporter à Mme Y..., serait liée à un défaut d'entretien par cette dernière du logement qu'elle a loué pendant treize années ; Alors d'une part que les constatations effectuées par un huissier de justice font foi jusqu'à inscription de faux ; que ces constatations peuvent être valablement opposées au locataire sortant quand bien même le constat d'huissier a été établi de manière contradictoire peu après que le locataire a quitté les lieux dès lors que ce constat d'huissier a été ensuite régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion des parties ; qu'en déniant toute valeur probante au constat d'huissier établi le 10 mai 2004 par Me Z..., soit cinq semaines après l'établissement de l'état des lieux de sortie, alors même que ce constat d'huissier, acte authentique, avait été régulièrement versé aux débats et qu'il faisait foi, quant aux constatations effectuées par l'huissier de justice luimême, jusqu'à inscription de faux, la cour d'appel a violé les articles 1319 et 1353 du Code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; Alors, d'autre part, que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que des dégradations sont survenues en cours de bail à la suite d'un dégât des eaux ayant affecté la partie basse du mur mitoyen entre la salle de bains et les WC et la partie basse de l'entrée ; qu'en énonçant néanmoins que le preneur n'avait pas à répondre des dégradations ainsi survenues durant le bail sans relever que ces dégradations auraient eu pour cause un cas de force majeure, une faute du bailleur ou le fait d'un tiers, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 7c de la loi du 6 juillet 1989 ; Alors, enfin, que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, quelle que soit l'importance de ces dégradations dès lors qu'elles ne résultent pas de la simple usure ou vétusté ; qu'en énonçant que Mme Y..., épouse A... n'était tenue à aucune indemnisation dès lors « qu'aucun défaut complet d'entretien n'est objectivé » la cour d'appel a ajouté à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, violant par-là même cette disposition.