Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00684 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZHI6
AFFAIRE : S.C.I. HORIZON C/ S.C.I. CARRE D’AS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge
GREFFIER : Madame Catherine COMBY
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. HORIZON,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Taimim LAMAMRA de la SELAS CABINET D’AVOCATS LAMAMRA, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.C.I. CARRE D’AS,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS, avocats au barreau de LYON
Débats tenus à l'audience du 06 Juin 2024
Délibéré prorogé au 25 juillet 2024
Notification le
à :
Maître Taimim LAMAMRA - 1127, Expédition et grosse
Maître Nawel FERHAT - 1559, Expédition
+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 30 juin 2022, la SCI CARRE D'AS a vendu à la SCI HORIZON un bâtiment commercial à usage d'activité et d’entrepôt, situé [Adresse 6].
Ce bâtiment est composé de deux entrepôts distincts mais accolés :
l'un, d'une surface de 724,80 m², inoccupé depuis la fin d'année 2017 ;
l'autre, d'une surface de 724,80 m², loué par la société MB PNEU, dans le cadre d'un bail commercial à effet au 1er mai 2012 et renouvelé depuis lors.
La SCI HORIZON a constaté des venues d'eau dans l'entrepôt précédemment libre, alors qu'il devait être donné à bail à la société EMEK DISTRIBUTION, appartenant au même groupe, afin qu'elle y entrepose ses stocks, cette dernière étant contrainte de louer un entrepôt frigorifique à la SAS STREF LOGISTIQUE RHONE ALPES.
La société MB PNEU a indiqué à la SCI HORIZON que ces venues d'eau préexistaient à la vente et avaient été dénoncées à la SCI CARRE D'AS, y compris au printemps 2022.
Les échanges entre les parties, par l'intermédiaire de leurs notaires et avocats respectifs n'ont pas permis de trouver une issue amiable au différend.
Des procès-verbaux de constat des venues d'eau ont été dressés les 18 septembre 2023 et 20 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 05 avril 2024, la SCI HORIZON a fait assigner en référé
la SCI CARRE D'AS ;
aux fins de voir désigner un expert judiciaire.
A l'audience du 06 juin 2024, la SCI HORIZON, représentée par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :
ordonner une mesure d'expertise, selon la mission détaillée dans son assignation ;
réserver les dépens.
La SCI CARRE D'AS, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 03 juin 2024 et demandé de :
à titre principal, rejeter la demande d'expertise ;
condamner la SCI HORIZON à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
à titre subsidiaire, prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d'expertise ;
réserver les dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.
A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 16 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.
Le délibéré a été prorogé au 25 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'expertise judiciaire
Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
Pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de l'art. 145, le juge des référés doit établir l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties (Civ. 2, 16 novembre 2017, 16-24.368), sans pouvoir exiger que le demandeur établisse le bien-fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée (Civ. 2, 04 novembre 2021, 21-14.023) et il n'appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Civ. 2, 19 janvier 2023, 21-21.265).
De plus, l'appréciation de l'existence d'un motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l'action au fond est manifestement irrecevable ou vouée à l'échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).
En l'espèce, la SCI HORIZON considère que les venues d'eau dans les locaux acquis de la SCI CARRE D'AS sont susceptibles de constituer un vice caché ou de témoigner d'un manquement de cette dernière à son devoir d'information au cours des négociations.
Elle rappelle tout d'abord que l'acte de vente comporte une stipulation selon laquelle la SCI CARRE D'AS déclare n'avoir « reçu aucune demande du locataire faisant état de réclamation […] n'a pas reçu du locataire de réclamation écrite concernant des désordres, dysfonctionnements affectant le bien loué et n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration au titre de l'assurance multirisque ainsi que d'une prise en charge par celle-ci. » (p. 14), outre un rappel des dispositions de l'article 1112-1 du code civil.
Ensuite, elle produit, pour la période antérieure à la vente :
des photographies et échanges entre la société MB PNEU, datés des 1er et 02 juillet 2020, permettant de constater une inondation de son local et ce qui semble être un refoulement d'une canalisation d'évacuation par un regard ;
un courriel de la société MB PNEU en date du 02 juillet 2020, faisant état de ce qu'elle a subi six inondations en quatre ans, en provenance de « la bouche d'égout située à côté de la descente d'eau pluviale et [...] par l'eau provenant du local mitoyen [...] vous appartenant » ;
un rapport de la SAS SARETEC FRANCE, daté du 20 octobre 2020, relatif à des infiltrations d'eau depuis la toiture du bâtiment dans les locaux pris à bail par la société MB PNEU, concluant qu'elles avaient pour origine l'obstruction et le débordement de la noue d'évacuation des eaux pluviales ;
une photographie en date du 30 juillet 2021, de ce qui semble être un refoulement d'une canalisation d'évacuation par un regard ;
des échanges de sms entre le gérant de la société MB PNEU et la gérante de la SCI CARRE D'AS, datés des 23 et 24 mai 2022, 09, 10, 23 et 25 juin 2022, concernant des inondations du local pris à bail ;
une photographie de l’inondation du local datée du 22 mai 2022 ;
ainsi que des photographies non datées et les deux procès-verbaux de constat des 18 septembre 2023 et 20 octobre 2023 pour la période postérieure.
Pour contester l'existence d'un motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, alors qu'il est patent qu'un litige est en germe entre les parties, la SCI CARRE D'AS soutient que :
la récurrence des inondations ne serait pas démontrée : la récurrence d'un dommage n'est pas exigée pour caractériser un vice caché, ni un éventuel manquement du vendeur à son obligation pré-contractuelle d'information. De plus, les éléments produits permettent de décompter neuf épisodes de venues d'eau, dont l'existence est étayée à des degrés variables ;
la SAS SARETEC FRANCE a conclu que l'inondation du mois de juillet 2020 serait consécutive à un défaut d'entretien imputable à la société MB PNEU et non pas à un vice de la chose vendue : d’une part les investigations réalisées n'expliquent pas la raison du refoulement de l'évacuation des eaux au niveau du regard situé à proximité de la colonne d'évacuation de ces eaux et se concentrent sur la noue de la couverture du bâtiment ; d'autre part, il est impropre à éclairer les sinistres ultérieurs ;
la SCI HORIZON ne fournit pas de justificatif de l'entretien du bâtiment : cet argument est inopérant, l'essentiel des pièces produites portant sur des événements antérieurs à son acquisition des locaux ;
les venues d'eau ponctuelles peuvent s'expliquer par des phénomènes météorologiques exceptionnels : la concomitance des inondations et de phénomènes exceptionnels n'est pas établie par la SCI CARRE D'AS qui l'allègue ;
les venues d'eau ne porteraient pas atteinte à l'usage du local pris à bail par la société MB PNEU, quand il n'aurait pas été stipulé d'usage particulier pour l'entrepôt inoccupé : les sms échangés entre les gérants de la société MB PNEU et de la SCI CARRE D'AS (pièce n° 12 SCI HORIZON) témoignent du fait que les venues d'eau auraient contraint le preneur à « aspirer l'eau toute les heures » lors de l'inondation du mois de mai 2022, ce qui, a minima, est de nature à diminuer fortement l'usage pouvant être attendu d'un entrepôt.
Par ailleurs, il convient de ne pas confondre non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles, qui relève d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme, et impropriété à son usage normal en raison d'un vice existant à la date de la vente et caché aux yeux de l'acquéreur, qui relève de la garantie des vices cachés. De ce fait, il est nécessaire qu'un expert précise la fréquence et l'importance des venues d'eau afin d'éclairer la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond sur leur incidence quant à l'usage pouvant être normalement attendu d'un entrepôt ;
le vice n'était pas caché à la date de la vente : si tout acquéreur est tenu d'une obligation de vérification élémentaire du bien qu'il achète, le caractère caché d'un vice ne cède que s'il est apparent dans toute son ampleur et ses conséquences à l'acquéreur (Civ. 1, 7 juin 1995, 93-13.060 ; Civ. 1, 8 mars 2005, 02-11.594 ; Civ. 3, 14 mars 2012, 11-10.861).
De plus, si le vendeur professionnel supporte une présomption irréfragable de connaissance des vices affectant la chose vendu (Civ. 3, 27 octobre 2016, 15-24.232 ; Com., 5 juillet 2023, 22-11.621 ; Com., 17 janvier 2024, 21-23.909), laquelle joue même en présence d'un acquéreur professionnel (Com., 5 juillet 2023, 22-11.621), tel n'est pas le cas de l'acquéreur professionnel, qui n'est pas tenu, en droit, de connaître les vices de la chose au jour de son acquisition (Civ. 3, 07 février 1973, 71-13.568 ; Com., 25 mai 1982, 80-14.368 ; Civ. 1, 20 juin 1995, 92-13.287).
De surcroît, si une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés peut valablement être stipulée entre professionnels de la même spécialité, elle se trouvera privée d'effet lorsque le vendeur, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas (Civ.. 3, 16 déc. 2009, 09-10.540).
Ainsi, les éléments de la cause rendent plausible le fait la SCI CARRE D'AS ait dissimulé à la SCI HORIZON les venues d'eau survenant de manière épisodique dans les locaux vendus et la privent du bénéficie de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ;
elle n'a pas reçue de réclamation écrite n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration de sinistre et n'ayant pas été prise en charge par l'assureur : cette affirmation est surprenante de la part de la société venderesse, alors qu'il est établi qu'a minima plusieurs sms lui ont été adressés par la société MB PNEU dans les jours ayant précédé la vente, sans faire l'objet d'une déclaration de sinistre, ni donner lieu à indemnisation.
Au demeurant, la SCI CARRE D'AS reconnaît n'avoir jamais déclaré de sinistre à son propre assureur et l'imprécision de la clause partiellement retranscrite quant à l'auteur de l'éventuelle déclaration de sinistre nécessite qu'elle soit interprétée par le juge du fond pour caractériser un éventuel manquement de sa part ;
le risque d'inondation était connu de l'acquéreur au jour de la vente : si un risque d'inondation par ruissellement du local est mentionné dans la lettre de renseignements d'urbanisme établie par la SAS CAUPERE le 03 mars 2022, ainsi qu'un risque d'inondation par ruissellement et crue dans l'état des risques et pollutions, l'origine des venues d'eau dans les locaux acquis n'est pas connue même si elles n'apparaissent pas avoir pour cause des crues, montées des cours d'eau et coulées de boues.
A contrario, les photographies versées aux débats établissent l'existence d'un refoulement d'une canalisation située dans le local pris à bail par la société MB PNEU, dont il n'est pas démontré par la SCI CARRE D'AS qu'il s'agirait de la manifestation de l'un des risques mentionnés dans les diagnostiques ;
la SCI HORIZON aurait pu se convaincre des venues d'eau par de simple diligences : cet argument ne justifie pas que toute demande à l'encontre de la SCI CARRE D'AS serait manifestement vouée à l'échec et il appartiendra au juge du fond d'apprécier les diligences qu'il est normal d'attendre d'un acquéreur, étant observé qu'elles ne sont pas exclusives de l'obligation d'information du vendeur ;
la SCI HORIZON ne démontrerait pas subir un préjudice imputable aux inondations : cette contestation n'est manifestement pas de nature à priver les motifs avancés par la Demanderesse de leur légitimité, dès lors qu'elle affirme n'avoir pu donner à bail l’entrepôt acquis libre d'occupation et qu'elle est susceptible de subir un recours de la part de la société MB PNEU.
Enfin, le comportement de la SCI CARRE D'AS, qui avait manifestement connaissance de venues d'eau dans les deux locaux vendus à la SCI HORIZON avant que la vente ne soit conclue et ne l'en a pas informée, est également susceptible de constituer un manquement à l'obligation prévue par l'article 1112-1 du code civil.
Ces éléments rendent vraisemblables l'existence des désordres évoqués et la responsabilité éventuelle la SCI CARRE D'AS.
Dès lors, il existe un motif légitime d'établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l'étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à la SCI HORIZON d'apprécier, avant d'intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.
Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de la SCI HORIZON et d'ordonner une expertise judiciaire.
Sur les autres dispositions de la décision
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
En l'espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774).
Par conséquent, la SCI HORIZON sera provisoirement condamnée aux dépens.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile: « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire ;
DÉSIGNONS en qualité d'expert :
Monsieur [U] [I]
[I] ARCHITECTES
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mél : [Courriel 8]
inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de LYON, avec pour mission de :
se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;
se rendre sur les lieux, lieu-dit [Adresse 7] à [Localité 9], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;
recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;
vérifier l'existence des vices allégués par la SCI HORIZON uniquement dans l’assignation et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d'apparition ;
dire, pour chacun des vices éventuellement constatés, s'il :
existait antérieurement à la vente du 30 juin 2022 ;
rend le bien impropre à son usage d'activité et d’entrepôt ou si, sans aboutir à son impropriété, il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;
est de nature à entraîner une éventuelle moins-value du bien ;
était apparent ou avait été révélé dans toute son ampleur et ses conséquences lors de l’acquisition du bien par la SCI HORIZON, ou s’il lui a été révélé postérieurement et par quels moyens ;
est susceptible d'avoir été ignoré du vendeur, eu égard à sa nature, son étendue, sa gravité et ses conséquences et en considération de la qualité et des compétences de celui-ci ;
rechercher l'origine et les causes des vices constatés ;
donner tous éléments permettant d'apprécier les responsabilités encourues et, si les vices constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d'apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d'elles ;
décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;
indiquer tout élément paraissant utile à l'appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SCI HORIZON, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;
s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;
faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;
FIXONS à 4 000,00 eurosle montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SCI HORIZON devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 15 octobre 2024 ;
RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l'article 271 du code de procédure civile ;
DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;
DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;
DISONS que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;
RAPPELONS que l'expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l'ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l'expert à passer outre ou à déposer son rapport en l'état ;
DISONS que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;
DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 juillet 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;
RAPPELONS qu'il appartient à l'expert d'adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, lesquelles peuvent adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;
RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;
DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d'en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;
CONDAMNONS provisoirement la SCI HORIZON aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;
RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.
Fait à LYON, le 25 juillet 2024.
Le Greffier Le Président
