Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 24/03198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Frédéric CATTONI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hakima OTMANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MG4 N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 11 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, Toque : C0199 DÉFENDERESSE Madame [B] [G], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Hakima OTMANE, avocat au barreau de PARIS, Toque : C2476 COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffière en préaffectation Décision du 11 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MG4 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 mai 2001, la société LA LUTECE, a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 057,98 francs. En 2005, la société LA LUTECE a été absorbée dans le cadre d'une opération de fusion absorption par la société FRANCE HABITATION. Le 12 juin 2019, la société FRANCE HABITATION est devenue la SA D'HLM SEQUENS. Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la SA d'HLM SEQENS venant au droit de la bailleresse (la société LA LUTECE) a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 974,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire (soustraction faite des frais de procédure). La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [B] [G] le 5 septembre 2023. Par assignation du 7 mars 2024, la société SA d'HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de contrat de bail pour méconnaissance des obligations contractuelles, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majorée de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2132.59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, terme de décembre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 10 septembre 2024, la société SA d'HLM SEQENS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 septembre 2024, s'élève désormais à 2016.80 euros, terme d'aout 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société SA d'HLM SEQENS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [B] [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions au titre desquelles elle forme les demandes suivantes : A titre principal : - DEBOUTER SEQENS de sa demande tendant à l'expulsion des lieux de Mme [B] [G] ; - CONSTATER que Mme [B] [G] justifie de sa bonne foi et qu'elle rencontre des difficultés financières rendant impossible le versement de la somme réclamée par son bailleur en une seule fois ; - CONSTATER que les conditions d'octroi d'un échelonnement de la dette locative telles que fixées par l'article 1343-5 du code civil sont réunies ; - ACCORDER à Mme [B] [G] les plus larges délais pour s'acquitter de la dette mise à sa charge à raison de 23 mensualités de 50 euros, la 24ème correspondant au solde restant dû ; A titre subsidiaire : - ACCORDER à Mme [B] [G] les plus larges délais, à savoir 36 mois pour quitter les lieux, - FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer actuel, En tout état de cause : - REJETER les demandes de SEQENS sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - STATUER sur les dépens. Mme [B] [G] expose, dans les conclusions déposées à l'audience, qu'elle a eu du mal à régler les échéances de son loyer à la suite de difficultés financières liées à une dépression. Elle a repris le versement du loyer depuis juillet 2024. Elle est à la retraite et perçoit une pension de 985 euros par mois. Elle héberge sa fille de 31 ans qui perçoit le RSA et qui est en recherche active d'un emploi. Elle déclare également avoir déposé un dossier FSL. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [B] [G] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société SA d'HLM SEQENS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 974,43 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société SA d'HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 septembre 2024, Mme [B] [G] lui devait la somme de 1 705.36 euros, terme d'aout 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Mme [B] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, ainsi qu'aux ressources de Mme [B] [G] et la demande de dossier FSL, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 19 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d'HLM SEQENS ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [B] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SA d'HLM SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mai 2001 entre la société SA d'HLM SEQENS, d'une part, et Mme [B] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 19 décembre 2023, CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 1 705.36 euros (mille sept cents cinq euros et vingt-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024, terme d'aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, AUTORISE Mme [B] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [G], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 décembre 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [B] [G] sera condamnée à verser à la société SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [B] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 et celui de l'assignation du 7 mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge