Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/54013

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54013 N° Portalis 352J-W-B7I-C4RIT N°: 2 Assignation du : 29 mai 2024 EXPERTISE[1] [1] 2 copies exécutoires + 1 expert délivrées le : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 août 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE Madame [U] [V] épouse [R] [Adresse 5] [Localité 9] représentée par Maître Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS - #C1588 DEFENDERESSE La S.A.S. NEXITY STUDEA [Adresse 6] [Localité 10] représentée par Maître Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS - #C2525 DÉBATS A l’audience du 02 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 29 février 2008, la société I INVEST a consenti à la société ICADE EUROSTUDIOMES, aux droits de laquelle vient désormais la société NEXITY STUDEA, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 14], à compter du 1er mars 2008 et jusqu’au 31 août 2019, pour l’exercice de l’activité d’“exploitation de résidence locative meublée avec services pour étudiants, jeunes en formation, salariés en mobilité (...)”. Mme [U] [R] est ultérieurement venue aux droits de la société I INVEST s’agissant du lot n°3022 constitué du studio A 45. Le 17 novembre 2023, Mme [U] [R] a fait signifier à la société NEXITY STUDEA un congé à effet du 30 juin 2024 avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Le 29 mai 2024, Mme [U] [R] a fait assigner la société NEXITY STUDEA devant le juge des référés de ce tribunal auquel elle demande de désigner un expert judiciaire pour donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et sur le montant de l’indemnité d’occupation due au bailleur depuis le 1er juillet 2024. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société NEXITY STUDEA demande au juge de constater son droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de prendre acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur, s’il refuse le renouvellement du bail, doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En l’espèce, Mme [U] [R] a fait délivrer à la société NEXITY STUDEA un congé avec refus de renouvellement du bail, ouvrant droit pour sa locataire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par les dispositions précitées. La détermination du montant de l’indemnité d’éviction et du montant de l’indemnité d’occupation est susceptible de donner lieu à la naissance d’un litige que le juge du fond sera éventuellement appelé à trancher. Au vu de ces éléments, la demanderesse justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. La mesure d’expertise sera donc ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la demanderesse, qui sollicite la mesure d’instruction. La demanderesse conservera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense, Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert : Mme [C] [D] [Adresse 7] [Localité 11] Tél : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX04] Courriel : [Courriel 12] avec mission, les parties régulièrement convoquées, de: *de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; * visiter les lieux occupés situés [Adresse 8] à [Localité 14], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ; * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - de la perte de fonds, même partielle : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert, 3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er juillet 2024, conformément aux modalités de l’article L. 145-28 du code de commerce, Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ; - à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : *en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; *en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; *en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ; * fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; * rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. Fixons à la somme de 4.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [U] [R] à la Régie du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 octobre 2024; Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du Contrôle des Expertises) avant le 1er juin 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ; Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme Opalexe et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ; Laissons à Mme [U] [R] la charge des dépens de l’instance. Fait à Paris le 30 août 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT François VARICHON Service de la régie : [Adresse 16] ☎ [XXXXXXXX03] Fax [XXXXXXXX01] ✉ [Courriel 15] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : ➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX013] BIC : [XXXXXXXXXX017] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial ➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax). Expert : Madame [C] [D] Consignation : 4 000 € par Madame [U] [V] épouse [R] le 31 octobre 2024 Rapport à déposer le : 1er juin 2025 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises [Adresse 16].