Texte intégral
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/00279 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GN75
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 20 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
LE :
Copie simple à :
- Me BARRIERE
- Me CLERC
- Expertises x3
S.A.R.L. FITNESS [Localité 8] CHU
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES
SELARL [Y] [G] - MJO - MANDATAIRES JUDICIAIRES
en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU
dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Me Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES
DEFENDERESSE :
S.A.S. BMG BUREAUX
dont le siège social est sis [Adresse 7]
Représentée par Me Jérôme CLERC, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Anne-Sophie FINOCCHIARO, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant
COMPOSITION :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président
GREFFIER : Marie PALEZIS
Débats tenus à l'audience publique de référés du : 23 octobre 2024.
EXPOSE DU LITIGE :
La SCI O POITIERS a consenti, par acte sous seing privé du 7 décembre 2020, à la SARL FITNESS POITIERS CHU, un bail commercial portant sur un ensemble immobilier ainsi que 68 emplacements de parkings extérieurs situés [Adresse 1], pour une durée de 9 ans.
Selon fusion-absorption à effet du 3 janvier 2023, la SCI O POITIERS a été absorbée par la SCI O CENTRE, devenue la SARL BMG BUREAUX.
La SARL FITNESS [Localité 8] CHU a mandaté la SASU ABG CLIMATIQUE aux fins d’organisation d’un diagnostic de la ventilation du local loué. Aux termes du procès-verbal de diagnostic rendu le 26 février 2021, il a été constaté plusieurs dysfonctionnements.
La SARL FITNESS [Localité 8] CHU a conclu, le 28 mars 2022, avec la SAS SOPREMA ENTREPRISES, un contrat d’entretien des toitures et terrasses. Aux termes de trois rapports d’entretien rendus les 5 avril 2022, 27 avril 2023 et 6 mars 2024, il a été constaté la vétusté de la toiture et la nécessité de procéder à sa réfection.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2022, la SARL FITNESS POITIERS CHU a mis en demeure la SCI O POITIERS de respecter ses obligations contractuelles en procédant au changement de la toiture, de la VMC et de la triphonie.
Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2022, la SARL BMG BUREAUX a opposé l’obligation pesant sur la preneuse d’assurer la gestion et l’entretien de l’immeuble loué.
Par jugement du tribunal de commerce de Poitiers du 19 décembre 2023, une procédure de sauvegarde a été ouverte à l’égard de la SARL FITNESS POITIERS CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.
Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mai 2024, le conseil de la SARL FITNESS [Localité 8] a mis en demeure la SARL BMG BUREAUX de procéder à la réfection de la toiture et de la VMC ainsi que de l’étanchéité du bâtiment.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 août 2024, la SARL FITNESS POITIERS CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS POITIERS CHU, ont assigné la SARL BMG BUREAUX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.
Ils sollicitent d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire selon mission définie dans l’assignation et d’ordonner, au titre de l’exception d’inexécution, la consignation de 50% des loyers commerciaux versés par la SARL FITNESS [Localité 8] CHU auprès de Me [Y] [G], mandataire judiciaire, et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif et par voie de conséquence jusqu’à la parfaite réalisation des travaux imposés. Ils demandent également la condamnation de la SARL BMG BUREAUX à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Ils invoquent les dispositions des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil et R.145-35 du code de commerce. Ils soutiennent qu’il pèse sur le bailleur une obligation de tenir les lieux loués clos et couverts suivant l’usage et d’entretenir la chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée dès lors que les travaux visés relèvent des grosses réparations ou sont la conséquence de la vétusté.
Ils ajoutent qu’ils justifient d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, à ce qu’une mesure d’expertise soit réalisée au contradictoire du bailleur afin que puissent être déterminés l’origine des désordres et l’imputabilité des travaux à réaliser.
Ils se prévalent des dispositions de l’article 1219 du code civil et font valoir que la SARL BMG BUREAUX ne respecte pas son obligation de délivrer au preneur un logement décent et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant toute la durée du bail alors que la SARL FITNESS [Localité 8] CHU respecte son obligation de paiement.
Ils expliquent enfin qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour la défense de leurs intérêts dans le cadre de la présente procédure.
Selon ses conclusions signifiées par RPVA le 8 octobre 2024, la SARL BMG BUREAUX formule ses protestations et réserves et demande de débouter la SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, de leur demande de consignation des loyers commerciaux. Elle sollicite également de les condamner à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Elle soutient qu’il n’est démontré aucune inexécution grave des obligations du bailleur et que la jouissance des locaux loués serait impossible. Elle fait valoir que les demanderesses ne justifient d’aucun dommage imminent, ni d’aucun trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que la SARL FITNESS [Localité 8] CHU continue à exploiter ses locaux sans arrêt de son activité.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande d’expertise :
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile,
« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
La SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, rapportent la preuve, par la production d’un procès-verbal de diagnostic et de trois rapports d’entretien, de l’existence de désordres affectant les locaux loués auprès de la SARL BMG BUREAUX.
La SARL BMG BUREAUX n’entend pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée.
Dès lors, il existe un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’instruction.
Une mesure d’expertise sera ordonnée, aux frais avancés par la SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, selon la mission définie au dispositif.
Sur la demande de séquestre des loyers :
La SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, soutiennent que l’obligation d’entretenir les lieux en état de service à l’usage pour lequel ils ont été loués n’est pas respectée par la SARL BMG BUREAUX car elle n’assure pas une jouissance paisible des locaux en s'abstenant de procéder aux réparations de la toiture, de la VMC et de la triphonie.
Elles exposent que l’activité de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU se trouve gravement perturbée, raison pour laquelle elles sollicitent l'autorisation de consigner 50% des loyers dans l'attente du résultat des opérations d'expertise.
Liminairement il convient de relever que les demanderesses n’indiquent nullement sur quel fondement juridique le juge des référés est saisi de cette demande de séquestre des loyers alors que les conditions des articles 834, 835 alinéa 1 et 835 alinéa 2 CPC sont différentes.
En tout état de cause le débat sur la charge des travaux litigieux et le manquement éventuel de la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’ils dépendent de l’origine des infiltrations, inconnue à ce stade. Par ailleurs la SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, ne justifient d'aucun dommage imminent, ni d'aucun trouble manifestement illicite dès lors que la SARL FITNESS [Localité 8] CHU continue à exploiter ses locaux, sans aucun arrêt de son activité et si un trouble de jouissance peut avoir été subi il pourra être réparé, le cas échéant, par l'allocation de dommages et intérêts devant le juge du fond.
Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,
« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
La SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, seront condamnées provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d’expertise est ordonnée dans leur intérêt avant tout établissement des responsabilités.
Sur les frais non compris dans les dépens :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50%. »
La SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, sont condamnées aux dépens. Elles seront donc déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, l’équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation sur ce fondement. La SARL BMG BUREAUX sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
Ordonnons une mesure d'expertise ;
Désignons pour y procéder,
Monsieur [R] [V],
Expert près la cour d’appel de Poitiers
[Adresse 3]
[Localité 5]
Et en cas de refus ou d'empêchement,
Monsieur [D] [K],
Expert près la cour d’appel de Poitiers
[Adresse 2]
[Localité 6]
Avec mission de :
1. Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
2. Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;
3. Se rendre sur les lieux du litige ;
4. Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ;
5. Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ;
6. Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;
7. Donner son avis sur les préjudices subis ;
8. Faire toute observation utile.
Ordonnons aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l'expert tout document qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ;
Disons que :
En cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l'expertise,L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission,L’expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,L’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.
Disons que l'expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.
Disons que la SARL FITNESS POITIERS CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS POITIERS CHU, devront consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l'expert, la somme de trois mille euros (3.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.
Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l'expert commis de ladite consignation.
Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l'expert commis organisera la première réunion.
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu.
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.
Disons qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire.
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois.
Disons que l'expert procédera à sa mission dès qu'il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu'il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.
Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.
Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l'article 155-1 du code de procédure civile, s'assurera de l'exécution de cette mesure d'instruction.
Disons n’y a voir lieu à référé sur la demande de séquestre des loyers.
Rejetons les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;
Rappelons qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;
Condamnons la SARL FITNESS [Localité 8] CHU et la SELARL [Y] [G] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FITNESS [Localité 8] CHU, provisoirement aux dépens.
La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 20 novembre 2024 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Marie PALEZIS, Greffière, et signée par eux.
La Greffière Le Président
