Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00557

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00557 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCXB S.A. DOMOFRANCE C/ [C] [O] [B] [W] [L] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Me Mathieu RAFFY Le 26/07/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE RCS BORDEAUX N° B 458 204 963 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD DEFENDEUR : Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] [Adresse 5] - Tour 17 - appt. 1166 [Localité 4] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 21 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date et à effet du 19 novembre 2014, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] un logement situé [Adresse 5], appartement 1166, tour 17 à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1931,21 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 17 mai 2024 aux fins de voir : Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail,Ordonner la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [C] [O] [B] [W] [L],Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] des locaux donnés à bail ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, avec au besoin le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Le condamner au paiement d'une provision de 3398,40 euros suivant décompte arrêté au 6 février 2024, sauf à parfaire au jour des plaidoiries,Le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux,Le condamner au paiement d'une indemnité de 250 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer. A l'audience du 17 mai 2024, l'affaire a été renvoyée au 21 juin 2024. Lors de l'audience du 21 juin 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5685,27 euros au 19 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. En défense, Monsieur [C] [O] [B] [W] [L], comparant en personne à l'audience du 17 mai 2024, n'a pas comparu à l'audience de renvoi du 21 juin 2024. Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution du défendeur En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement informé du renvoi à l'audience du 21 juin 2024 et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 1er mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 6 décembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1931,21 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, si le commandement de payer du 6 décembre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 19 novembre 2014 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 6 décembre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 6 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 7 février 2024. Dès lors, Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 7 février 2024, ce qui constitue pour la SA HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5685,27 euros à la date du 19 juin 2024. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance: les frais de procédure qui relèvent des dépens (255,08 euros),des pénalités pour non réponse à l'enquête de ressources (38,10 euros) sans qu'il soit justifié de la régularité de leur application. Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 5392,09 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 juin 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (501,47 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [O] [B] [W] [L]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 7 février 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (501,47 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 5392,09 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er juin 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [C] [O] [B] [W] [L] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION