Cour de cassation, 21 janvier 2016. 15-13.927

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 janvier 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10041 F Pourvoi n° Y 15-13.927 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société [3], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 4 décembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à la [2] ([2]), dont le siège est [Adresse 1], 2°/ au commissaire du gouvernement directeur départemental des finances publiques du Var, domicilié [5], Direction départementale des finances publiques du Var [Adresse 5], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 décembre 2015, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société [3], de Me Balat, avocat de la [2] ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [3] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société [3] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 2 avril 2014 en toutes ses dispositions « sauf à retenir comme date de référence pour l'usage effectif des biens celle du 14 novembre 2011 » et d'avoir chiffré l'indemnité de dépossession à la somme de 64.554 €, soit une indemnité principale de 56.640 € et une indemnité de remploi de 7.914 €, AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la qualification de terrains à bâtir Aux termes de l'article LI3-15 II 1 ° du code de l'expropriation, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : - Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ;- Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé .... » Les parcelles sont situées sur un emplacement réservé. La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS. Monsieur le Commissaire du Gouvernement retient que la dernière révision du POS est intervenue le 28 janvier 2008, date retenue par le premier juge dans sa décision du 19 juin 2013 et par le second dans la décision entreprise. L'intimée fait valoir que la dernière révision du POS date du 14 novembre 2011. Elle ne verse aux débats qu'un extrait d'un POS dont la date n'est pas renseignée mais qui est identique à l'extrait produit par l'appelant, lequel n'indique pas lui non plus dans ses écritures, de quand date le document. Sur la foi des affirmations de la puissance expropriante, sera retenue la date indiquée par elle. A date de la dernière révision du POS, les parcelles étaient classées en zone Uda, zone d'habitat individuel et de services d'accompagnement de l'habitat. La superficie minimale pour qu'un terrain soit constructible dans cette zone est de 600m2. Aucune construction à usage d'habitation ne peut être édifiée à moins de 35 m de l'axe de la RN8, et pour les constructions se situant dans les zones agglomérées, à une distance d'au moins 15m. Pour être constructible, le terrain doit être situé en bordure de voie publique, En bordure de la déviation de la Nationale 8, tout accès direct à celle-ci est interdit. La distance horizontale de tout point d'un bâtiment au point le plus proche de la limite séparative doit être égale, au moins, à la moitié de la hauteur du bâtiment projeté, sans pouvoir être inférieure à 4m. L'emprise au sol n'est pas réglementée. Le COS est de 0,25. Les quatre parcelles (les parcelles AH [Cadastre 4] et [Cadastre 8] expropriées, ainsi que les parcelles AH [Cadastre 7] et [Cadastre 9]) dont la SARL [1] est propriétaire, constituent une unité foncière. Ce tènement foncier n'a aucun accès direct à la RN8, en présence d'un talus très pentu de 15m de large qui le sépare de cette route. Les parcelles sont toutefois accessibles par un chemin passant sur la parcelle cadastrée section DP n° [Cadastre 2] appartenant au domaine privé du Département et la parcelle AH, devenue BM n°[Cadastre 1], propriété de [2]. Cependant, aucun droit d'accès n'a été juridiquement reconnu sur ces terrains. L'expropriée, pour démontrer que le chemin est ouvert à la circulation ce qui rend les parcelles accessibles, verse aux débats un procèsverbal d'huissier du 22 avril 2014, qui constate l'existence d'un chemin de terre carrossable d'une largeur de 4m, qui débute sur l'allée des Eglantiers. Au niveau d'une propriété, l'huissier a constaté l'existence de deux portails en fer, qui donnent sur le chemin. L'un des portails possède une rampe en béton. Vu la date de référence pour l'usage effectif des terrains, ce document ne peut être retenu. En première instance, l'appelante a fait valoir que l'état d'enclave de son terrain résultait d'une cession gratuite à l'Etat en 1986 de la bande de terre qui le sépare de la RN8,et du fait que l'élargissement de voirie qui justifiait cette cession n'avait jamais été effectué. Mais l'acte auquel il se réfère vise une cession qui ne le concernait pas mais une SARL [Adresse 7] et de Copropriété, et outre ses parcelles, d'autres parcelles. Si bien que c'est à bon droit que le premier juge n'a pas retenu ce moyen. A la date de l'acquisition par la SARL [3], en 1995, le terrain était donc bien enclavé. Il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a décidé que les parcelles expropriées ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir» (…) Sur l'indemnisation Aux termes de l'article L13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Le premier juge a appliqué en l'espèce la méthode de la comparaison, usuellement retenue dans le ressort de la cour. Cette méthode implique de retenir à titre de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance, à savoir en l'espèce, la date du 2 avril 2014. L'appelante sollicite l'application d'une valeur métrique de 579,83€, en se référant à des ventes réalisées en 2010 pour des terrains à bâtir équipés. Ses termes de comparaison ne peuvent donc être retenus. Elle rappelle que le 28 septembre 2009, elle avait mis la mairie d'0llioule en demeure d'acquérir les quatre parcelles pour la somme de 900.000€, soit une valeur métrique de 529,72m2. Mais cette proposition n'a pas eu de suite, la mairie ayant proposé, suite à une estimation de [5], de se porter acquéreur des seules parcelles AH [Cadastre 4] et [Cadastre 8] pour la somme de 67.000€ (cf : courrier du 2 décembre 2009), soit 70.97€/m². Les termes de comparaison de l'expropriante sont aux termes de trois. Le premier juge a retenu les termes 2 et 3 ainsi désignés dans sa décision : - terme 2 : parcelles cadastrées AH [Cadastre 10] et DP [Cadastre 3], route de [Localité 1] à [Localité 3], 57m2 en zone Uda du POS d'[Localité 3] et 25m2 en zone UH du POS de [Localité 4], au prix de 94 euros/ m2- acte de vente du 30 mars 2007 publié au 1er Bureau des Hypothèques le 12 avril 2007 ; parcelles mitoyennes des parcelles expropriées, en nature de dépendances de bâti, issues d'un des lots constructibles de l'ancien lotissement [Localité 2], -terme 3 : parcelle cadastrée AH [Cadastre 11] - [Adresse 6], 58 m2 en zone Uda, au prix de 146,17 euros m2, expropriation par ordonnance du 27 octobre 2010, publiée au 2ème bureau des Hypothèques de [Localité 4] - acte d'adhésion du 28 février 2011 ; terrain en nature de dépendance de bâti, situé à 70m à l'ouest des parcelles expropriées Il a pris en compte la dimension des parcelles, qui sont nettement plus petites que celles de l'expropriée, et a considéré que faute pour les parties de produire un terme de comparaison correspondant aux mêmes caractéristiques, le caractère inconstructible des deux parcelles expropriées justifiait un abattement de 50% de sorte que la valeur moyenne à retenir était de 120,09€/m2x0.5=60,05€ arrondie à 60€/m2. Le commissaire du gouvernement a produit quant à lui plusieurs termes de comparaison, mais un seul pour la zone [6], soit une vente en date du 26 mars 2010 d'un terrain de 600m2, au prix de 215.000€, soit une valeur métrique de 358€. Il s'agit d'un terrain constructible. Partant de la valeur moyenne d'un terrain à bâtir en zone Uda, soit 300€/m2, il applique un abattement de 20% aux parcelles expropriées, dans la mesure où il s'agit d'un terrain pentu et difficilement aménageable. Puis il applique l'abattement usuellement retenu pour ce type de terrain présentant une inconstructibilité de fait, soit 80%, et parvient à une valeur métrique de 48m2. Il évoque également la possibilité de se fonder sur des ventes de terrains en zone constructible, mais inconstructibles de fait, dont la moyenne se situe à 54€/m².Au vu de ces divers éléments, il apparaît dès lors, et le Commissaire du Gouvernement en convient, que la valeur métrique de 60€ retenue par le premier juge répond aux exigences posées par l'article L 13-13 du code de l'expropriation. L'indemnité principale sera ainsi chiffrée à la somme de 56 640€ (60€,x944m²) et l'indemnité de remploi au taux dégressif habituel : 20% de 0 à 5.000€ = 1.000 € ; 15% de 5.000€ à 15.000€ = 1.500€ ; 10% au-delà de 15.000€ = 5.414€ Soit 7.914€. L'indemnité de dépossession s'élève donc à 64.554€ » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « par son jugement du 19 juin 2013, le tribunal de céans a fait un descriptif des parcelles objets du présent litige (parcelles étroites, de forme allongée, correspondant à la partie supérieure d'un talus pentu, planté d'arbres et d'arbustes, en bordure de la voie publique) et fixé au 28 janvier 2008 la date de référence; qu'il est rappelé que la demande d'indemnisation vise les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 5] et section AH n°[Cadastre 8], parcelles constituant un tellement de 944 m2 faisant partie d'un tènement plus vaste, d'une superficie totale de 1699 m2, incluant les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 9] ; que cette demande suppose, préalablement, qu'il soit déterminé si les parcelles sont constructibles ou pas; 1° Sur le caractère constructible des parcelles expropriées que, selon l'article L.13-15-11-1° du Code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est notamment subordonnée à l'existence d'une desserte "par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement" ; Que si les parties ne contestent pas que les parcelles incriminées sont desservies par un réseau d'eau potable, un réseau électrique et un réseau d'assainissement, et qu'elles se situent en secteur UDa au POS d'[Localité 3], secteur constructible, expropriante et expropriée divergent sur l'existence d'une desserte par une voie d'accès; qu'en l'espèce, il est constant que les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8], comme d'ailleurs les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 9], n'ont aucun accès direct à la RN 8 et ne peuvent en avoir, en l'état du talus de 15m de large qui les sépare de cette même RN 8 ; que la SARL [4] se prévaut d'une cession gratuite, réalisée le 04 avril 1986, qui portait sur une bande de terrain séparant les parcelles expropriées de la RN 8 et qui avait pour objet un élargissement de cette voie, projet finalement abandonné, pour en conclure que, si ce projet avait été Mené à bien, les parcelles se seraient trouvées en bordure de la voie publique; Mais que la SARL [4] ne peut se prévaloir de l'acte du 4 avril 1986 dans la mesure où la cession qu'il contient ne la concernait pas mais une SARL [Adresse 7] et de Copropriété ayant pour gérante Madame [F] [G] épouse [Z], et où elle visait non seulement les parcelles objets de la présente instance mais aussi d'autres parcelles situées tant sur la commune d'[Localité 3] que sur celle de [Localité 4] ; Que par ailleurs, la cession contenue dans l'acte n'est soumise à aucune condition particulière à la charge de l'Etat, ce qui explique pourquoi, dans l'acte de vente passé par la suite en 1995 entre la SARL [Adresse 7] et la SARL [3], il ne figure aucune clause relative à un hypothétique accès à la RN8 ; que les parcelles sont actuellement accessibles par un chemin passant sur des fonds voisins, telle la parcelle DP [Cadastre 2], propriété du Conseil général du Var, ou la parcelle AH [Cadastre 10] devenue BM [Cadastre 1], propriété de [2] ;Que toutefois, aucun droit d'accès n'a été reconnu à ce jour, de sorte que ce chemin ne peut être qualifié de voie d'accès effective; que la parcelle AH [Cadastre 4] a une superficie de 84 m2 et la parcelle AH [Cadastre 8] de 860 m2, de sorte que, compte tenu de l'article 5 du règlement de la zone UD, qui exige une superficie minimum de 600 m2 la parcelle AH [Cadastre 4] ne peut être considérée comme constructible, et que, compte tenu de l'article 7 du même règlement, qui exige une implantation par rapport aux limites séparatives supérieure à 4m, la parcelle AH [Cadastre 8] ne dégage pas une surface constructible suffisante pour permettre une construction autre qu'un garage ; qu'en définitive, les parcelles objets de l'opération ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir » ; (…)3° Sur la fixation des indemnités que, selon les dispositions des articles 545 du Code civil et L.13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation; que le transport sur les lieux a permis de constater que les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8] sont étroites, de forme très allongée et qu'elles correspondent à la partie supérieure d'un talus pentu, planté d'arbres et d'arbustes, en bordure de la voie publique; que, pour offrir un prix de 40 euros m2, [2] se réfère à 3 termes de comparaison: - terme 1 (parcelle cadastrée [Adresse 3], emprise de 1427 m2 en zone UDd, au prix de 39,94 euros/ m2, vente en cours): terrain constructible, plat et de bonne configuration, se situant à 750m à l'ouest des parcelles expropriées, - terme 2 (parcelles cadastrées AH [Cadastre 10] et DP [Cadastre 3], [Adresse 6], 57 m² en zone Uda du POS d'[Localité 3] et 25 m² en zone UH du POS de [Localité 4], au prix de 94 euros / m2 acte de vente du 30 mars 2007 publié aux 1er Bureau des Hypothèques le 12 avril 2007): parcelles mitoyennes des parcelles expropriées, en nature de dépendances de bâti issues d'un des lots constructibles de l'ancien lotissement [Localité 2], - terme 3 (parcelle cadastrée [Adresse 4], 58 m² en zone UDa, au prix de 146,17 euros / m2, expropriation par ordonnance du 27 octobre 2010, publiée au 2ème bureau des Hypothèques de [Localité 4], acte d'adhésion du 28 février 2011) : terrain en nature de dépendance de bâti, situé à 70m à l'ouest des parcelles expropriées; que pour sa part, la SARL [3] s'appuie sur des ventes réalisées en 2010, rassemblées dans un tableau, pour proposer un prix moyen de 579,83 euros pour des terrains à bâtir et déjà équipés; que le Commissaire du Gouvernement retient une valeur de 54euros/m2, calculée à partir de la valeur, d'un terrain à bâtir en zone UDa, de 300 euros / m2, moyenne des termes de comparaison recensés hors AO 1421 et AE 1100, à laquelle un abattement de 20% est appliqué pour tenir compte du fait qu'il s'agit d'un terrain pentu et difficilement aménageable, puis un autre abattement de 80% en raison de son caractère inconstructible, mais aussi à partir de ventes intervenues pour des terrains en zone constructible mais inconstructibles de fait, avec une moyenne de 53,60 euros / m2, à arrondir à 54 euros m2; que les 2 parcelles concernées sont situées en zone UD secteur a, au Plan d'Occupation des Sols de la commune d'[Localité 3]; qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, elles ne sont pas constructibles ; que les termes de comparaison fournis par l'expropriée ne peuvent qu'être écartés, en ce qu'ils ne correspondent pas à des parcelles de terrains nus, situés en zone UDa inconstructibles ; Qu'au contraire, les termes de comparaison listés dans un tableau se situent dans des zonages différents; qu'ils semblent provenir d'évaluation de France Domaine ou de déclaration d'intention d'aliéner, et non pas d'actes administratifs ou notariés publiés au Bureau des Hypothèques, opposants au tiers, ou même de décisions de justice définitives; Qu'ainsi que le soutient [2], la démonstration sur la base d'un mètre SHON est à proscrire, dans la mesure où ce mode de calcul intègre d'ores et déjà la réalisation de la construction, ce qui ne peut être acceptable en l'espèce puisqu'il s'agit de parcelles de terrain nu inconstructible; que seuls 2 termes de comparaison fournis par les parties sont situés en zone UDa comme les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8]; qu'il s'agit de 2 des 3 termes de comparaison invoqués par [2] ; Mais que si ces parcelles (AH [Cadastre 10] pour le terme 2 et AH [Cadastre 11] pour le terme 3) sont proches des parcelles expropriées, elles sont de petite dimension (57 m² pour la première et 58 m2 pour la seconde) et constituées de terrain en nature de dépendance de bâti, la seconde s'avérant même supporter des activités commerciales, de sorte qu'elles ont pu être acquises par [2] au prix de 94 euros / rn2 pour la première en 2007 et de 146,17 euros / m2 pour la seconde en 2011 ; que, faute pour les parties de produire un terme de comparaison correspondant au même caractéristiques que les parcelles expropriées, le caractère inconstructible des 2 parcelles expropriées justifie un abattement de 50%, de sorte que la valeur moyenne à retenir est de 120,09 euros / m2 x 0,5 = 60,05 euros arrondie à 60 euros /m2 ; Que l'indemnité principale peut être ainsi calculée: 944 m2 x 60 euros = 56.640 euros ; que l'indemnité de remploi calculée, au taux dégressif habituel, se présente de la manière suivante: 20% de 0 à 5,000 euros : 1.000 euros ; 15% de 5.000 à 15.000 euros : 1.500 euros ; 10% audelà 5.414 euros Soit : 7.914 euros » ; ALORS, D'UNE PART, QUE l'état d'enclave ne suffit pas, par lui-même, à écarter la qualification de terrain à bâtir au sens du II de l'article L 13-15 du code de l'expropriation; qu'en décidant néanmoins du contraire, de surcroît après avoir constaté que les parcelles expropriées, non seulement remplissaient les conditions, posées par ce texte, de desserte en réseaux ainsi que de situation dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d'urbanisme applicable, mais encore étaient accessibles par un chemin passant sur les fonds voisins, se fondant en outre sur le motif inopérant qu'aucun droit d'accès n'aurait été juridiquement reconnu sur ces terrains, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte précité ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en refusant à l'exposante de se prévaloir, pour confirmer l'existence de la voie d'accès aux parcelles expropriées, de l'acte de cession gratuite, imposée par l'Etat, du 4 avril 1986, au motif que cette cession « visait non seulement les parcelles objets de la présente instance, mais aussi d'autres parcelles » (cf. motifs adoptés pp.4 et 5), alors que la seule circonstance, ainsi avérée, que cet acte visait les parcelles dont l'exposante a été expropriée démontrait que cette dernière était au contraire parfaitement fondée à se prévaloir de celui-ci, la Cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le II de l'article L 13-15 du code de l'expropriation.