Cour de cassation, 12 mai 1993. 91-13.562

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Y..., demeurant à Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 11 janvier 1991 par la cour d'appel de Versailles (3ème chambre), au profit : 18/ de M. Alain Z..., demeurant à Versailles (Yvelines), ..., 28/ de la société Sovia 2 Immobilier, dont le siège social est sis à Parly 2, ... à Le Chesnay (Yvelines), défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt : LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 18 mars 1993, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Viennois, conseiller, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de Me Choucroy, avocat de M. X..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la société Sovia 2 Immobilier, les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que le 8 avril 1987, M. Jacques X... a donné mandat à la société Sovia 2 immobilier, de vendre un studio lui appartenant ; que le jour même, il a signé par l'intermédiaire de cette société une promesse de vente au profit de M. Z... pour le prix de 250 000 francs étant précisé que la date limite de levée de l'option était fixée au 30 avril 1987 et que la réitération devait intervenir, au plus tard, le 15 mai 1987 ; que le 9 avril 1987, M. Z... a versé entre les mains de la société Sovia 2 immobilier la somme de 25 000 francs incluant l'indemnité d'immobilisation de 15 000 francs prévue au contrat, puis au début du mois de mai, un chèque de 30 000 francs qui fut encaissé par cette société le 9 mai ; que, faisant valoir que la promesse n'avait pas de valeur dès lors qu'elle n'avait pas été signée par son fils Claude, propriétaire comme lui du studio, M. Jacques X... s'est refusé à régulariser la vente ; que le 22 septembre 1987, M. Z... a assigné celui-ci ainsi que la société Sovia 2 Immobilier en restitution de la somme de 55 000 francs, en paiement de 25 000 francs représentant le montant de la clause pénale prévue au contrat et en paiement de celle de 80 000 francs à titre de dommages-intérêts ; que la société a formé, à titre subsidiaire, un appel en garantie contre M. X... ; que, par jugement du 4 janvier 1989, le tribunal a condamné la société à restituer à M. Z... les sommes versées, a condamné in solidum M. X... et ladite société à payer le montant de la clause pénale ainsi que celle de 30 000 francs à titre de dommages-intérêts, enfin, a dit que M. X... devait garantir la société Sovia 2 immobilier des condamnations prononcées au profit de M. Z..., autres que la restitution des fonds, dans la proportion des 2/3 ; que, sans remettre en cause les condamnations prononcées contre lui, M. X... a relevé appel du chef du recours en garantie de la société Sovia 2 immobilier, laquelle, en revanche, a conclu au rejet de la demande dirigée contre elle par M. Z... ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 11 janvier 1991) a confirmé la condamnation prononcée in solidum en limitant à 6 000 francs le montant des dommages-intérêts et a accueilli le recours en garantie exercé par la société Sovia 2 immobilier, sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement de la somme de 6 000 francs ; Sur le premier moyen : Attendu que M.rossand fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné in solidum avec la société Sovia 2 immobilier à payer à M. Z... une somme de 6 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'aucune condamnation à réparer un préjudice ne peut être prononcée contre une personne qui n'a aucunement participé à la réalisation du dommage ; que la cour d'appel, qui constatait que le versement et la rétention des acomptes en violation des clauses de la promesse incombaient à la seule faute de la société Sovia 2 immobilier, ne pouvait condamner M. X... sans violer l'article 1202 du Code civil ; Mais attendu que l'arrêt constate que M. X... n'a pas remis en cause les condamnations prononcées contre lui au profit de M. Z..., et relève que c'est en tant que mandataire que la société Sovia 2 immobilier a accepté et conservé les sommes à titre d'acompte consacrant l'accord définitif des parties ; que, dès lors, M.rossand n'est pas recevable à élever devant la Cour de Cassation une discussion sur le concours des fautes ayant abouti à la réalisation du préjudice dont la réparation était demandée ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; Et sur le second moyen, pris en ses deux branches : Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir rejeté le recours exercé par M. X... contre l'agent immobilier pour être garanti de l'indemnité mise à sa charge envers le bénéficiaire de la promesse alors, selon le moyen, d'une part, que l'agence immobilière qui rédige un acte doit procéder aux vérifications nécessaires à la validité de cet acte et mettre en garde son client contre les risques qu'il encourt ; qu'il appartenait donc à l'agence de s'informer auprès de son client de sa situation exacte et de lui conseiller de ne pas passer seul un acte concernant un bien dont il n'était pas le seul propriétaire ; qu'en déniant ce devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; et alors, d'autre part, que les juges du second degré ne pouvaient affirmer que M. X... ne justifiait pas de ce que l'agence immobilière connaissait sa situation sans se prononcer sur ses conclusions où il rappelait que cet agence recevait les appels des charges du syndic de copropriété au nom de M. et Mme X..., et, après le décès de cette dernière, au nom des consorts X... ; Mais attendu que, répondant en les écartant aux conclusions invoquées, la cour d'appel a relevé qu'aussi bien le mandat de gestion dont la société Sovia 2 immobilier avait été investie en 1974 que la procuration annexée à ce mandat et enfin le mandat de vente signé le 8 avril 1987 avaient été délivrés à ladite société par le seul Jacques X... en sa qualité de propriétaire à l'exclusion pour les deux premiers, de son épouse et, pour le troisième de son fils ; qu'ayant ainsi souverainement retenu que la preuve n'était pas rapportée que l'agence ait eu connaissance de l'existence de Claude X..., la cour d'appel a pu en déduire qu'elle n'avait pas commis de faute en ne vérifiant pas la qualité de propriétaire du promettant, mieux placé que quiconque pour connaître les véritables propriétaires ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; ! -d! Condamne M. X..., envers M. Z... et la société Sovia 2 Immobilier, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;