Cour d'appel, 14 novembre 2023. 22/00799

PhD/ND Numéro 23/3742 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 14/11/2023 Dossier : N° RG 22/00799 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IE32 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [K] [U] C/ [W] [V] épouse [Y] [T] [Y] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 26 Septembre 2023, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [K] [U] née le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 7] (64) de nationalité française [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Madame [W] [V] épouse [Y] née le [Date naissance 4] 1938 à [Localité 8] (64) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Monsieur [T] [Y] né le [Date naissance 3] 1937 à [Localité 9] (64) de nationalité française [Adresse 2] [Localité 6] Représentés par Me Marion TOURRAILLE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 24 FEVRIER 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte notarié du 29 juin 1999, à effet au 1er juillet 1999, M. [T] [Y] et Mme [W] [Y] (ci-après les époux [Y], le bailleur) ont donné à bail d'habitation à Mme [K] [U] (la locataire) une maison d'habitation, [Adresse 1], [Localité 6], moyennant un loyer principal indexé de 499,12 euros. A son échéance triennale, le bail a été tacitement reconduit. A compter du mois de mars 2018, la locataire a suspendu le paiement des loyers dans l'attente de l'exécution de travaux réclamés au bailleur. Le 24 avril 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 8.266,86 euros correspondant aux loyers impayés de mars 2018 à avril 2019 (590,49 x 14 mois). Par courriel du 24 mai 2019, le conseil de la locataire a proposé au bailleur de reprendre le paiement des loyers en cours et d'apurer l'arriéré par versements mensuels de 310 euros. Le 12 juin 2019, le bailleur a accepté cette proposition. Se plaignant du non-respect de l'engagement pris, et suivant exploit du 16 août 2019, le bailleur a fait assigner la locataire en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail. Parallèlement, et par acte d'huissier du 14 octobre 2019, le bailleur a donné congé au 30 juin 2020, pour motifs sérieux et légitimes à raison « du paiement irrégulier des loyers ». Par ordonnance de référé du 6 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection de Pau a condamné la locataire à payer une provision de 6.438,33 euros à valoir sur le solde des loyers impayés et débouté le bailleur de ses autres demandes en présence d'une contestation sérieuse. Suivant exploit du 2 juin 2021, le bailleur a fait assigner la locataire par devant le juge des contentieux de la protection de Pau en validité du congé et expulsion des lieux loués. Par jugement contradictoire du 24 février 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré valide le congé à effet au 30 juin 2020 - constaté que Mme [U] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 30 juin 2020 - ordonné l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification du jugement avec au besoin le concours de la force publique - condamné Mme [U] à payer aux époux [Y] une indemnité égale au montant du loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux - débouté Mme [U] de sa demande d'expertise - condamné les époux [Y] à payer à Mme [U] la somme de 7.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance - débouté les parties du surplus de leurs demandes - dit que chaque partie supportera ses propres dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 18 mars 2022, Mme [U] a relevé appel de ce jugement. Le 24 octobre 2022, un procès-verbal d'expulsion a été dressé. La procédure a été clôturée par ordonnance du 21 juin 2023. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 19 juin 2023 par Mme [U] qui a demandé à la cour de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de : - déclarer nul et non-avenu le congé délivré le 14 octobre 2019 - à défaut, déclarer irrecevable le dit congé, motif pris des défauts de délivrance et d'entretien par le bailleur. En tout état de cause : - prononcer sa réintégration dans les lieux loués - ordonné une expertise judiciaire sur l'immeuble loué [mission détaillée dans le dispositif des conclusions à la lecture duquel il est renvoyé] - dire que le temps de l'expertise, elle sera autorisée à séquestrer les loyers à venir auprès du bâtonnier de l'Ordre des avocats du barreau de Pau. A titre subsidiaire : - condamner les époux [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 23.957,76 euros à titre de dommages et intérêts au titre du défaut de délivrance conforme de l'immeuble. En tout état de cause, condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 8 février 2023 par les époux [Y] qui ont demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle les ayant condamnés à payer à Mme [U] la somme de 7.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et, « y ajoutant », de : - débouter Mme [U] de ses demandes - condamner Mme [U] à leur payer la somme de 2.029,04 euros au titre des frais de recouvrement - condamner Mme [U] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS sur la validité du congé L'appelante fait grief au jugement d'avoir validé le congé alors que celui-ci est affecté d'une double irrégularité, d'abord formelle, en ce que le motif invoqué « paiement irrégulier des loyers » est imprécis et non étayé par un décompte, et, ensuite, de fond en ce que le motif n'est pas sérieux ni légitime alors que le bailleur a failli à son obligation de délivrance et d'entretien des lieux loués rendant la chose inutilisable, de sorte que la suspension du paiement des loyers était fondée sur une exception d'inexécution rendant illégitime la délivrance d'un congé pour non-paiement des loyers, dont au surplus, l'arriéré a été intégralement régularisé. Mais, d'une part, le congé délivré le 14 octobre 2019 satisfait à suffisance aux conditions de forme prescrites à l'article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 entourant le congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, Mme [U] étant en mesure d'appréhender le grief articulé à son encontre dans les suites du commandement de payer délivré le 24 avril 2019 et de l'exécution défectueuse de l'échéancier convenu dont s'était prévalu le bailleur en référé, ces griefs étant survenus au cours du bail tacitement reconduit le 1er juillet 2017. D'autre part, le moyen de contestation tiré de la défaillance du bailleur pour défaut de délivrance d'un logement décent et d'entretien se heurte à l'accord intervenu entre les parties, sur offre de Mme [U] acceptée par les époux [Y] le 12 juin 2019. En effet, Mme [U], assistée de son conseil, a proposé de régulariser sa situation, au vu des causes du commandement de payer du 24 avril 2019, selon les modalités suivantes : - reprise du paiement des loyers à compter du 10 juin d'un montant de 590,49 euros - paiement des loyers en retard, de mars 2018 à avril 2019, sous la forme de versements complémentaires mensuels de 310 euros et a invité le bailleur à faire connaître ses intentions sur cette proposition ainsi que sur les travaux incombant au bailleur constatés dans le procès-verbal d'huissier du 6 juin 2018. Par lettre du 12 juin 2019, les époux [Y] ont expressément donné leur accord sur la proposition de règlement des loyers et indiqué que le remplacement de la chaudière et les travaux de mise en conformité de l'installation électrique avaient été réalisés. Par conséquent, c'est en toute connaissance de cause des manquements du bailleurs à son obligation de délivrance d'un logement décent et d'entretien, constatés lors d'une réunion amiable du 21 mars 2017, puis par constat d'huissier du 6 juin 2018, que Mme [U] s'est engagée à reprendre les loyers en cours et à apurer l'arriéré locatif, renonçant au maintien des effets de son exception d'inexécution tirée de la carence du bailleur à satisfaire à ses obligations contractuelles et alors que, à la date de l'accord, demeuraient seulement à reprendre les gouttières de toit et les garde-corps extérieurs dont les défauts ne rendaient pas le logement impropre à son usage. En application de l'article 1103 du code civil, l'accord ainsi conclu par les parties leur tient lieu de loi. Si, par cet accord, Mme [U] n'a pas renoncé à l'indemnisation de son préjudice de jouissance, elle n'a pas subordonné l'exécution de l'accord à une exception de compensation avec une éventuelle créance indemnitaire, s'engageant, sans autre condition, à reprendre l'exécution de ses obligations financières en l'état. Or, il est établi que Mme [U] n'a pas respecté les termes de son engagement alors que, au 1er septembre 2020, elle n'avait apuré, au titre de l'arriéré locatif, que la somme de 3.600 euros, restant devoir la somme de 6.438,33 euros, et alors que le congé avait pris effet au 1er juillet 2020. Dès lors, il résulte des constatations qui précèdent, que le congé est fondé sur un motif sérieux et légitime sur lequel la régularisation tardive de l'arriéré locatif n'a pas d'effet compte tenu des incidents de paiement chroniques contraires aux termes de l'accord conclu en juin 2019. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré le 14 octobre 2019 pour motif sérieux et légitime. Et, partant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande d'expertise judiciaire, y compris pour évaluer le trouble de jouissance, le premier juge ayant justement retenu que les pièces versées aux débats étaient suffisantes à cet effet. sur le trouble de jouissance Les époux [Y] font grief au jugement entrepris d'avoir indemnisé un trouble de jouissance alors que celui-ci n'est pas établi par la locataire. Mme [U], dont la déclaration d'appel ne vise pas la disposition du jugement ayant condamné les époux [Y] à réparer son préjudice de jouissance, a formé un appel incident de ce chef en concluant à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et en sollicitant une provision de 23.957,76 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. Sur le fond, le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a dûment caractérisé les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et d'entretien du logement, malgré un constat amiable réalisé en mars 2017 et un constat d'huissier du mois de juin 2018 objectivant les désordres nombreux affectant le logement loué auxquels le bailleur n'a remédié, partiellement, que courant 2019, laissant subsister le mauvais état des gouttières et les désordres de corrosion des garde-corps extérieurs. Eu égard à la nature des désordres ayant affecté la chaudière, le cumulus, l'installation électrique, avec déclenchement d'un incendie, ainsi que les gouttières percées et les garde-corps corrodés, le premier juge a justement évalué le préjudice de jouissance à la somme de 7.200 euros. Il s'ensuit que le jugement sera entièrement confirmé, y compris sur les dépens et les frais irrépétibles. Mme [U] sera condamnée aux dépens. Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant, CONDAMNE Mme [U] aux dépens d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente