Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/03664

ARRET N° [P] [P] C/ S.A.S. EDELIS S.A.S. IFB FRANCE VBJ/DK/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03664 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQUA Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [V] [P] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Madame [O] [P] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentés par Me Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN Plaidant par Me DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS APPELANTS ET S.A.S. EDELIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 7] Représentée par Me Philippe VIGNON, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN S.A.S. IFB FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN INTIMEES DEBATS : A l'audience publique du 04 mai 2023, l'affaire est venue devant Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 juin 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Diénéba KONÉ, greffière, assistée de M. Michaël LEBAS, greffier stagiaire. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 29 juin 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : FAITS ET PROCEDURE La résidence du [Adresse 8] située à [Localité 9] a été construite puis vendue par la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion. Plusieurs sociétés de commercialisation dont notamment la société IFB France sont intervenues auprès des potentiels acquéreurs Par acte du 25 mars 2008, démarchés par la société IFB France, M. [V] [P] et son épouse Mme [O] [Y] épouse [P] ont acquis un appartement dans ladite résidence pour un montant de 189 000 euros dans le cadre du régime fiscal imposant une période d'immobilisation minimum de 9 ans avant revente du bien. Par décision du 12 mars 2020 le président du tribunal judiciaire de Saint Quentin a ordonné une expertise de la valeur vénale des biens acquis par une douzaine de demandeurs dans cette résidence et désigné pour y procéder Mme [H] [U]. Invoquant également une perte anormale de valeur vénale de leur appartement, suivant exploit délivré le 14 avril 2022, les époux [P] ont fait assigner la SAS Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion et la SAS IFB France aux fins de voir ordonner principalement une expertise aux fins d'évaluer la valeur vénale de leur bien situé dans la résidence du [Adresse 8]. Par ordonnance du 23 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Quentin a : - rejeté toutes les demandes des époux [P], - condamné solidairement les époux [P] à payer la somme de 1 000 euros à la SAS IFB France et celle de 1 000 euros à la SAS Edelis, - condamné solidairement les époux [P] aux dépens. Par déclaration du 29 juillet 2022, les époux [P] ont interjeté appel de cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du même jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 28 avril 2023, M. et Mme [P] demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, - débouter les sociétés Edelis et IFB France de toutes leurs prétentions, - infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, - ordonner une expertise portant sur l'appartement (lot 79) et le parking sis [Adresse 1] à [Localité 9]. - désigner pour y procéder Mme [H] [U], expert désignée par ordonnance du 12 mars 2020 du tribunal judiciaire de Saint Quentin ou tout autre expert qu'il plaira à la cour avec mission de : - Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant de leurs conseils et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise. - Se faire remettre par les parties l'ensemble des documents utiles à l'accomplissement de sa mission. - Se rendre sur les lieux si l'expert l'estime nécessaire puisqu'elle a déjà visité la résidence en juillet 2020, - Procéder à l'évaluation de la valeur vénale le jour de la livraison des biens immobiliers acquis par les époux [P] dans ladite résidence, ainsi qu'à l'évaluation de la valeur vénale au jour de l'expertise, - Faire une étude comparative des valeurs vénales et des prix de vente des biens - Faire une étude des projections financières établies par la société IFB France et contrôler son exactitude ainsi que tout document remis aux acheteurs - Donner son avis sur l'opportunité des investissements proposés aux acheteurs - Plus généralement, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant aux juridictions qui seraient éventuellement saisies de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis - Fournir tout élément de fait nécessaire à la solution du litige - D'une manière générale, donner tous éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d'évaluer le préjudice subi par les appelants. - Se faire remettre de la part de la société Edelis tout document utile concernant la construction, les caractéristiques et la qualité des biens, les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l'opération réalisée par la société Edelis, à savoir coût d'acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs. - Se faire remettre de la part de la societe IFB France, les mandats de commercialisation et tout document relatifs a cette opération immobilière. - Fournir tous éléments de fait nécessaires à la solution du litige ; - ordonner la jonction de la présente expertise à l'expertise ordonnée selon la procédure RG 20/00034 - sommer la société Edelis (Akerys Promotion), de communiquer aux appelants sous astreinte de 500 euros par jour de retard a compter de la signification de l'arrêt : - les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l'opération réalisée par la société Edelis, a savoir coût d'acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs - la dommage ouvrage afin de connaître le coût de la construction - sommer la société IFB de communiquer aux appelants sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance l'étude préalable de viabilité économique du projet, - dire que l'expert mettra en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe dans les six mois de sa saisine ; - fixer la provision à consigner au greffe a titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans le délai qui sera précisé dans l'ordonnance ; - mettre à la charge de la société Edelis et de la société IFB France, les frais d'expertise, - condamner la société Edelis à payer la somme de 1 000 euros aux consorts [P] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société IFB France à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum les sociétés Edelis et IFB France aux dépens de première instance et d'appel. Ils font valoir qu'ils disposent d'un motif légitime à l'organisation d'une mesure d'expertise puisqu'ils ont intérêt à voir qualifier les réticences et manoeuvres dolosives ainsi que les manquements aux obligations d'information et de conseil commis par les intimés dans le cadre de leur acquisition d'un appartement situé dans la résidence [Adresse 8] à [Localité 9]. Ils ajoutent qu'ils sont fondés à rechercher la responsabilité et la condamnation de la société IFB France en sa qualité de commercialisateur et gestionnaire de patrimoine et de la société Edelis en sa qualité de promoteur et vendeur. Ils versent aux débats le rapport d'expertise de Mme [U] déposé le 14 mars 2023 qui conclut, s'agissant des appartements objets de la mesure, que l'ensemble des propriétaires a perdu de l'argent investi malgré la déduction fiscale, que les informations données n'ont pas été explicites. La baisse est d'environ 15% entre 2008 et 2022. Ils soutiennent qu'il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la question de savoir si leur future action au fond serait prescrite ce qui n'est de toute façon pas le cas, le point de départ d'une action fondée sur le dol étant fixé au jour de la découverte du vice. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, la société IFB France demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, - en conséquence rejeter toutes les demandes des époux [P], - y ajoutant, - condamner solidairement les époux [P] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 duc ode de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. Elle fait valoir que l'action en nullité d'une vente et en responsabilité contractuelle pour manquement à l'obligation de conseil que les demandeurs déclarent vouloir engager sont largement prescrites ; que de plus l'erreur sur la valeur vénale n'est jamais une cause de nullité de la vente ; qu'en conséquence les époux [P] ne disposent pas d'un motif légitime à l'organisation de la mesure d'expertise sollicitée. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2022, la société Edelis demande à la cour de : - à titre principal confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - y ajoutant condamner les époux [P] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - à titre subsidiaire, - lui donner acte qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise sollicitée, sous les plus expresses réserves, - juger que le coût de la mesure d'expertise sera supporté en intégralité par les époux [P] qui en font la demande, - débouter les époux [P] de leur demande formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter les époux [P] de leur demande de sommation sous astreinte formulée à l'encontre de la société Edelis, - laisser les dépens à la charge des époux [P]. Elle fait valoir qu'une mesure d'expertise n'a pas à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve ; que les appelants ne démontrent pas l'utilité d'une telle mesure d'instruction. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 145 du code de procédure civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation qu'un tel motif légitime existe dès lors que l'action éventuelle au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du défendeur. L'appréciation de la légitimité du motif relève du pouvoir souverain du juge du fond : le juge doit, notamment, vérifier que la mesure sollicitée est utile et pertinente. Ainsi l'existence d'un motif légitime de demander une des mesures prévues à l'article 145 du code de procédure civile n'oblige pas le juge à ordonner cette mesure s'il l'estime inutile. En l'espèce les époux [P] sollicitent une mesure d'expertise pour établir contradictoirement la perte de la valeur de leur bien, pour évaluer si le produit qui leur a été proposé était adapté à leur situation. Ils précisent qu'ils entendent agir sur le fondement du dol qu'ils ont subi. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le délai de prescription d'une telle action ne commençant à courir qu'à compter de la découverte du dol, aucune prescription n'apparaît acquise en l'espèce. Devant la cour est produit le rapport d'expertise judiciaire déposé le 14 mars 2023 portant sur d'autres appartements du même immeuble objets de la même opération de commercialisation et qui conclut à une perte de l'argent investi dans les acquisitions. Il importe peu que ce rapport soit déjà déposé: contrairement à ce que soutiennent les intimés cela ne prive nullement les époux [P] du droit de solliciter l'expertise de leur propre acquisition. En considération de ces éléments, il convient de considérer que M. et Mme [P] justifient d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution de leur litige. Il convient donc d'infirmer l'ordonnance et d'ordonner l'expertise dans les termes du présent arrêt. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte M.et Mme [P] demandent que les intimés soient condamnés sous astreinte à communiquer divers documents l'expert. Cependant il n'y a pas lieu d'ordonner une telle mesure qui ressortira de la compétence du juge du contrôle des expertises en cas de carence des parties dans le communication de pièces sollicitées par l'expert. Sur les frais du procès L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile: l'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné M. et Mme [P] à payer à la société IFB et la société EDELIS, chacune la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef pour la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS  La cour statuant par mise à disposition au greffe contradictoirement et en dernier ressort, statuant dans les limites de l'appel, Infirme l'ordonnance rendue le 23 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Quentin en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant Ordonne une mesure d'expertise portant sur la commercialisation et la valeur de l'appartement acquis par M. et Mme [P] constituant le lot 79 et le parking sis 132 ter rue de Mulhouse- Résidence [Adresse 8] à [Localité 9] et ; Commet pour y procéder Madame [H] [U], avec mission de : 'Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant de leurs conseils et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise. 'Se faire remettre par les parties l'ensemble des documents utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment par la société EDELIS tout document utile concernant la construction, les caractéristiques et la qualité des biens, les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l'opération réalisée par elle comprenant le coût d'acquisition du terrain, le coût de viabilisation, le coût de la construction et des aménagements extérieurs 'Se rendre sur les lieux 'Procéder à l'évaluation de la valeur vénale le jour de la livraison des biens immobiliers acquis par M. et Mme [P] 'Procéder à l'évaluation de la valeur vénale des mêmes biens immobiliers au jour de l'expertise 'Faire une étude comparative des valeurs vénales et des prix de vente des biens 'Faire une étude des projections financières établies par la société IFB France et contrôler son exactitude ainsi que tout document remis aux acheteurs 'Donner son avis sur l'opportunité des investissements proposés aux acheteurs 'Plus généralement, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant aux juridictions qui seraient éventuellement saisies de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ' Fournir tout élément de fait nécessaire à la solution du litige Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Saint Quentin au plus tard le 28 novembre 2023, qu'il fera précéder celui ci d'une note de synthèse ou pré rapport un mois avant le rapport définitif, Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Saint Quentin pour suivre les opérations de l'expert et statuer sur tous incidents ; Fixe à la somme de 2000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui sera consignée à la Régie du tribunal judiciaire de ST QUENTIN par M. et Mme [P] au plus tard le 29 juillet 2023, et à défaut par eux de ce faire, la présente désignation sera caduque; Déboute M. et Mme [P] de leurs demandes de sommation ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que sauf décision contraire de la juridiction devant statuer sur le fond de cette affaire, les dépens resteront à la charge d e M. et Mme [P]. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE