Cour d'appel, 26 septembre 2024. 22/02748

AFFAIRE : N° RG 22/02748 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 02 Septembre 2022 RG n° 21/02800 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 APPELANT : Monsieur [U] [P] né le 15 Mai 1962 à [Localité 5] Chez Mme [T] [Adresse 7] [Localité 1] Représenté et assisté par Me Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN INTIMES : Madame [W] [I] [N] [V] [L] [Z] épouse [Y] née le 05 Juin 1960 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [O] [K] [Y] né le 22 Décembre 1961 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 2] Représentés et assistés par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 03 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 26 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Suivant acte sous seing privé du 6 août 2017, M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] ont consenti un bail d'habitation à M. [U] [P] pour une durée de trois ans, à effet le 1er septembre 2017, portant sur une maison sise '[Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 695 euros. Aux termes du contrat de bail, le locataire devait réaliser plusieurs travaux, consistant dans : - la pose d'un escalier dans l'arrière cuisine, - la pose d'un parquet flottant dans la chambre du rez de chaussée, - la pose de toilettes à l'étage, - la construction d'un carport sur le terrain, en contrepartie d'une franchise de deux mois de loyer. Par lettre du 24 janvier 2020, M. [O] [Y] a donné congé à M. [P] pour le 1er septembre 2020, ce congé intervenant dans le cadre d'une mise en vente par les bailleurs de leur fonds de commerce de boulangerie, incluant le logement, objet du bail d'habitation. Se prévalant de plusieurs loyers impayés, M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] ont, par acte d'huissier de justice du 7 mai 2020, notifié à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un principal restant dû à hauteur de 1.147,22 euros. Un état des lieux de sortie a été dressé le 31 août 2020. Par acte d'huissier signifié le 19 août 2021, M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] ont assigné M. [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Caen aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement d'une somme de 26.836,29 euros au titre du solde définitif de fin de location avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, subsidiairement au paiement d'une somme de 15.245, 96 euros au titre du solde définitif de fin de location avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 7 mai 2020. Par jugement du 2 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a : - condamné M. [P] [U] à payer à M. [Y] [O] et Mme [Z] [W] épouse [Y] : * la somme de 3.827 euros au titre des loyers impayés au 1er septembre 2020, terme d'août 2020 inclus, * la somme de 2.433,73 euros au titre des réparations locatives, * la somme de 1.390 euros au titre de la franchise de loyers indue ; - rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [U] [P] ; - rejeté les demandes reconventionnelles de M. [U] [P] ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ; - condamné M. [P] [U] à payer à M. [Y] [O] et Mme [Z] [W] épouse [Y] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [P] [U] aux entiers dépens de l'instance ; - rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision. Par déclaration du 25 octobre 2022 adressée au greffe de la cour, M. [U] [P] a fait appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 13 juillet 2023, M. [U] [P] demande à la cour de : - Débouter M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] de leur appel incident, - Débouter M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, - Infirmer le jugement entrepris, Réparant en tant que de besoin l'omission de statuer affectant le jugement entrepris, des chefs des demandes de dommages-intérêts de [U] [P] relatives au congé frauduleux, au dépôt de garantie, aux dépenses inutilement exposées par lui-même, ces demandes ne paraissant pas faire l'objet d'une motivation pouvant conduire à leur rejet, du chef de la demande de compensation à concurrence de la plus faible des créances respectives des parties, Subsidiairement, à défaut d'y procéder, infirmant ledit jugement de ces mêmes chefs, Statuant à nouveau, - Ecarter des débats la pièce n° 17 versée par M. [O] [Y] le 4 avril 2022 pour le cas où il maintiendrait cette communication de pièces en cause d'appel, - Dire et juger en tout cas que ce document dont le caractère mensonger et allégué n'est pas probant et en tirer toutes conséquences de droit, - En tirer toutes conséquences de fait et de droit, - Débouter M. et Mme [Y] de leur demande de paiement au titre de la « franchise»; - Débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes d'indemnités au titre des réparations locatives ; - Débouter M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu'elles sont contraires aux présentes, - Condamner solidairement M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] à restituer à M. [O] [P] la somme de 545,00 euros versée au titre d'honoraires d'établissement de bail, - Condamner solidairement M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] : * à restituer à M. [O] [P] la somme de 695 euros par lui versée au titre du dépôt de garantie ; * à verser à M. [U] [P] la somme de 252 euros au titre des dépenses inutilement exposées par lui-même ; * à verser à M. [U] [P] la somme de 5.004 euros à titre de dommages- intérêts pour trouble de jouissance et surconsommation d'eau ; * la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts à raison du congé frauduleux par eux donné à leur locataire ; - Ordonner la compensation, à concurrence de la plus faible, des créances respectives des parties, - Condamner solidairement M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] aux dépens de première instance et d'appel et à verser à M. [U] [P] la somme de 5.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles exposés en première instance, puis en appel. Par dernières conclusions déposées le 17 avril 2023, M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] demandent à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a : * condamné M. [P] au paiement de l'arriéré de loyers à hauteur de 3.827 euros, * rejeté les demandes de dommages et intérêts et autres demandes reconventionnelles présentées par M. [P], * condamné M. [P] au paiement d'une somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, - Débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires présentées devant la cour d'appel, Statuant de nouveau, - Réformer la décision entreprise au titre du montant des condamnations prononcées à l'encontre de M. [P] pour les réparations locatives et au titre de la franchise de loyers pour travaux non réalisés, - Condamner M. [P] au paiement de la somme de 10.028,96 euros au titre des dégradations locatives, - Condamner M. [P] au paiement de la somme de 12.980,33 Euros au titre des travaux initialement prévus dans les lieux et non réalisés en contrepartie de la franchise de loyers, - A titre infiniment subsidiaire, s'agissant de la franchise de loyers, confirmer la décision rendue en ce qu'elle a prononcé condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 1.390 euros, - Condamner M. [P] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le17 avril 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Sur les loyers impayés M. [P] ne conteste pas les arriérés de paiement de loyers et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 3.827 euros à ce titre. Sur les réparations locatives Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est également obligé de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les parties ont chacune mandaté un huissier de justice pour réaliser un état des lieux de sortie et si la visite des lieux a été faite en commun, chaque partie communique le procès-verbal rédigé par l'huissier de justice qu'elle a mandaté. L'état des lieux de sortie du 31 août 2020 communiqué par les bailleurs mentionne que les deux battants du portail d'entrée frottent à l'ouverture et à la fermeture mais ne fonctionnent plus d'un point de vue électrique, que le portail présente des traces verdâtres et qu'il manque une vis sur une patte de fixation avec un petit trou. Les bailleurs réclament à ce titre une somme de 7.321,95 euros correspondant au coût de remplacement du portail. Il est communiqué une facture d'intervention du 23 janvier 2020 dont il ressort que le 'moteur maître n'assure plus correctement sa course pour cause le portafaux du vantail qui frotte au sol pendant sa course.' Au vu de ces éléments, c'est justement que le premier juge a retenu qu'il n'était pas établi que le désordre affectant le portail était le résultat d'un défaut d'entretien du locataire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande formée à ce titre. L'état des lieux de sortie mentionne également que le parquet de la mezzanine est largement dégradé, pourissant, présentant des petites cloques. Aucune remarque n'apparaît à ce titre dans l'état des lieux d'entrée et le parquet est donc présumé en bon état lors de l'entrée dans les lieux. L'état des lieux de sortie réalisé par l'huissier de justice mandaté par M. [P] précise que le sol de la mezzanine est recouvert d'un parquet flottant comportant des dégradations consécutives à un dégât des eaux. L'huissier de justice ne s'explique cependant pas sur cette affirmation. M. [P] soutient que cet état du parquet est dû à des malfaçons de l'installation de plomberie de l'immeuble qui sont à l'origine de dégâts des eaux sans toutefois justifier utilement de ses allégations par la communication de ses pièces n°5, 6 et 7 et M. [P] ne peut se constituer une preuve à lui même. (Pièce 17 de l'appelant) S'il est justifié d'un dégât des eaux en juillet 2018 pris en charge par l'assurance de M. [P] avec reprise du plancher et d'un plafond sans précision sur la pièce concernée (devis du 12 octobre 2018). Ce dégât des eaux, qui a été réparé, ne peut en tout état de cause être à l'origine des dégradations constatées. Par ailleurs, le lien de la surconsommation d'eau invoquée avec des fuites d'eau n'est pas établi étant précisé que M. [P] est rentré dans les lieux en septembre 2017 et que la comparaison de la consommation d'eau sur la période du 9 novembre 2017 au 25 avril 2018 avec la période antérieure est peu probante. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M. [P] au paiement de la somme de 1.340,63 euros à titre de réparation du parquet selon la facture communiquée par les bailleurs. Enfin, l'état des lieux de sortie communiqué par les bailleurs mentionne au niveau de la cuisine que le plan de travail fait apparaître des rayures noirâtres et une petite encoche noirâtre avec éclat du revêtement en mélaminé sur l'arête, une trace de brûlure, une trace jaunâtre et quelques petites traces à droite de l'évier. L'état des lieux d'entrée indique un équipement en bon état sans que celui-ci ne soit qualifié de neuf. L'état des lieux de sortie communiqué par M. [P] invoque un plan de travail en bois mélaminé défraîchi et comportant deux brûlures. Si l'état constaté ne relève pas d'un usage normal mais bien de dégradations, il doit toutefois être tenu compte d'un coefficient de vétusté au vu de l'occupation des lieux pendant trois années. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a appliqué un coefficient de vétusté de 20 % et condamné M. [P] à payer à ce titre la somme de 1.093,10 euros au vu de la facture produite par les bailleurs. Sur la franchise de loyers L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. S'il est possible de convenir une minoration du loyer en échange de la réalisation de travaux sur le bien loué par le locataire, c'est à la condition que le logement soit décent c'est à dire qu'il assure, entre autres, le clos et le couvert et la protection contre les infiltrations d'eau et qui comporte un système électrique, des équipements de chauffage et de production d'eau chaude en bon état de fonctionnement. En l'espèce, le bail prévoit que le locataire s'engage à réaliser la pose d'un escalier dans l'arrière-cuisine, la pose d'un parquet flottant dans la chambre du rez-de-chaussée, la pose de toilettes à l'étage, la construction d'un carport sur le terrain en contrepartie d'une franchise de loyers de 2 mois à compter du 1er septembre 2017, un état des lieux devant être réalisé pour constater la réalité des travaux. M. [P] ne conteste pas qu'il n'a pas réalisé ces travaux. Il soutient que l'accord portait sur la réfection des tapisseries du rez-de -chaussée et produit un courrier de M. [Y] du 17 novembre 2019 dans lequel ce dernier indique 'nous vous avons offert deux mois de loyer (à savoir les mois de septembre et d'octobre 2017) afin que vous puissiez refaire, pour l'essentiel, les tapisseries du rez-de-chaussée à votre goût, et ce, nullement par nécessité , mais par simple commodité puisque l'état n'était en aucun cas vétuste mais plutôt du genre ancien... Donc 1.390 euros offerts pour effectuer un petit rafraichissement qui relève uniquement de la pure fantaisie'. Il en ressort que l'accord des parties a évolué et qu'il a porté sur la réfection des tapisseries en contrepartie du non paiement de deux loyers pour un montant de 1.390 euros, étant précisé que l'abandon de deux loyers en conterpartie des travaux initialmeent prévus n'apparaissait pas proportionné au coût des travaux énoncés. M. [P] ne rapporte pas la preuve de la réfection des tapisseries, l'état des lieux de sortie ne permettant pas d'établir les allégations de M. [P]. Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [P] à payer aux bailleurs la somme de 1.390 euros et a débouté ces derniers de leur demande en paiement au titre des travaux non réalisés. Sur les troubles de jouissance et les frais indus M. [P] fait état de trois dégâts des eaux imputables à une installation non conforme sans en justifier puisque si un dégât des eaux est établi en 2018, sa cause ne l'est cependant pas au vu des pièces que M. [P] vise dans ses conclusions. M. [P] ne justifie pas de l'impossibilité de sortir de chez lui du fait du dysfonctionnement du portail ni d'aucun préjudice à ce titre et il ne peut demander la prise en charge par les bailleurs d'un devis de la société AJB du 28 janvier 2020 non signé et dont il ne rapporte pas la preuve du paiement. La vidange de la fosse toutes eaux incombait à M. [P] qui ne rapporte pas la preuve d'un dysfonctionnement et doit donc supporter le coût de la facture du 19 novembre 2019. Concernant la surconsommation d'eau, il a été retenu que M. [P] ne rapporte pas la preuve de sa cause. Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance. Sur la demande de dommages et intérêts pour congé abusif C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande formée à ce titre par le locataire. Il sera relevé que le moyen selon lequel les bailleurs ont fait réaliser des devis de travaux sur lesquels est indiqué qu'il s'agit d'une maison locative est inopérant dès lors que ces devis ont été demandés après la mise en vente de la maison tout comme est inopérant le fait que le fils de Mme [Y] aurait pu s'installer dans la maison dès lors que celui-ci a attesté qu'il vivait chez ses parents du 1er octobre 2019 au 24 juin 2021 et que le congé a été délivré au motif de ce que M. et Mme [Y] n'auraient plus de logement au 1er septembre 2020. Sur les honoraires d'établissement du bail M. [P] réclame le remboursement des frais de prestations de visite du peneur, de constitution de son dossier et de rédaction du bail facturés à hauteur de 350 euros ainsi que des frais de prestations de réalisation de l'état des lieux facturés à hauteur de 195 euros au motif que ces sommes ont été facturées par des tiers ne pouvant légalement intervenir en qualité d'intermédiaire. M. et Mme [Y] soutiennent que la demande de paiement est prescrite et qu'en toute hypothèse ces sommes sont dues étant conformes aux accords des parties. Par application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Le contrat de bail prévoit le paiement par le preneur de la moitié du coût de l'état des lieux d'entrée et de la moitié des prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction du bail. M. [P] indique que les actes facturés ont été réalisés par l'entreprise All men services qui ne pouvait intervenir en matière immobilière. Il précise qu'il a eu affaire à cette société pour des travaux de jardinage dès son arrivée dans les lieux. Il ressort de ces éléments que la demande en paiement formée devant le premier juge plus de trois ans après la conclusion du bail est forclose. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande, par substitution de motifs. Sur le dépôt de garantie M. [P] demande le remboursement du dépôt de garantie pour un montant de 695 euros. M. et Mme [Y] soutiennent que le dépôt de garantie n'a pas été payé. M. [P] communique l'attestation de Mme [T] qui témoigne avoir accompagné M. [P] qui a retiré 2.400 euros le 7 juillet 2017 et remis cette somme en main propre à M. et Mme [S] pour 'le bail et caution'. Le relevé de compte bancaire de M. [P] établit que cette somme a été retirée le 11 juillet 2017 et non le 7 juillet 2017 étant précisé que le bail a été conclu le 6 août 2017. Par ailleurs, M. et Mme [S] attestent n'avoir jamais reçu d'espèces de M. [P]. L'attestation qui est datée, signée et à laquelle est jointe la photocopie des cartes nationales d'identité des époux [S], présente des garanties suffisantes pour être prise en compte. Il n'y a donc pas lieu de l'écarter des débats. Il ressort de de ces éléments que M. [P] ne rapporte pas la preuve du paiement du dépôt de garantie. Il sera débouté de sa demande. Sur les demandes accessoires Il sera relevé que M. [P] développe des moyens relatifs aux dépens sans formuler de demandes à ce titre dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour. Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure et aux dépens, exactement appréciées seront confirmées, étant relevé que M. et Mme [Y] demandent la confirmation du jugement qui condamne M. [P] aux dépens de première instance sans formuler de demande particulière à ce titre et que le moyen de M. [P] selon lequel le premier juge aurait commis une omission de statuer sur ce point n'est justifié par aucune pièce du dossier. M. [P] qui succombe à titre principal sera condamné aux dépens d'appel, à payer à M. et Mme [Y] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Déboute M. [P] de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°17 des intimés ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [U] [P] à payer à M. [O] [Y] et Mme [W] [Z] épouse [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [U] [P] de sa demande formée ce titre ; Condamne M. [U] [P] aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY