Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 15/00449

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 8] - tél : [XXXXXXXX01] 16 décembre 2024 1ère chambre civile 54Z N° RG 15/00449 - N° Portalis DBYC-W-B67-GH7J AFFAIRE : [G] [I] C/ -S.A.R.L. DI TREVI BIS -Me [F], es qualité de liquidateur judiciaire de la Société A.T.E.E -S.C.I. KATANA -[E] [J] -[U] [L] [S] [C] [H] épouse [J] -S.A.R.L. VINCENT copie exécutoire délivrée le : à : COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision. DÉBATS : A l’audience publique du 30 Septembre 2024 Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties JUGEMENT Rendu au nom du peuple français En premier ressort, contradictoire, prononcé par Madame Dominique FERALI , par sa mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats. Jugement rédigé par Gregoire MARTINEZ. DEMANDERESSE : Madame [G] [I] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me David, avocat au barreau de Rennes, DEFENDEURS : S.C.I. KATANA [Adresse 10] [Localité 6] représentée par Me PHILIPONET, barreau de Rennes, Monsieur [E] [J] Madame [U] [L] [S] [C] [H] épouse [J] [Adresse 9] [Localité 5] représentés par Me FRENEHARD, barreau de RENNES, S.A.R.L. VINCENT [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me MERLY, barreau de Rennes, FAITS ET PROCEDURE Par acte du 6 janvier 2003, la SCI Katana a donné à bail commercial à la société Simon un local situé [Adresse 2] à [Localité 12] pour l’exploitation d’un restaurant. Par acte du 29 janvier 2009, la société Simon a cédé le fonds de commerce à la société Di Trevi Bis qui a poursuivi l’exploitation d’un restaurant. Par acte du 29 mai 2013, le bail commercial a été renouvelé entre la SCI Katana et la société Di Trevi Bis avec effet au 1er janvier 2012. La société Simon a fait ensuite l’objet d’une fusion-absorption par la société Vincent. A compter du 27 juin 2007 et jusqu’au 27 août 2019, Mme [K] [I] a occupé un appartement au dessus du restaurant. La société Di Trevi Bis été placée en redressement judiciaire le 5 septembre 2012 puis en liquidation judiciaire. Me [F] a été désigné mandataire. Par une ordonnance du 2 mars 2016, le juge commissaire a autorisé la vente du fonds de commerce à la société Huelyv. Se plaignant de nuisances sonores et olfactives dès sa prise de possession en juin 2007, Mme [I] a sollicité les services municipaux et le syndic pour y remédier. Par acte du 27 septembre 2012, Mme [I] a assigné la société Di Trevi Bis, Me [F] et la société Katana devant le président du tribunal de grande instance de Rennes, devenu tribunal judiciaire de Rennes, statuant en référé aux fins d‘expertise qui a été ordonnée le 17 janvier 2013 avec M. [P] pour y procéder. Par ordonnance du 16 janvier 2014, les opérations d'expertise ont été étendues aux sociétés Label études, Lebel agencement, entreprises qui avaient participé à la rénovation du bâtiment en 2003 ainsi qu’à la société Vincent. L'expert a déposé son rapport le 30 septembre 2014. Par acte du 22 décembre 2014, Mme [I] a assigné les sociétés Di Trevi, Me [F] ès qualités de mandataire de la société Di trevi et la SCI Katana devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de réparation de son préjudice de jouissance. Par acte du 15 janvier 2016, la SCI Katana a assigné M. et Mme [J], cautions des engagements de la société Di Trevi, devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de garantie. La procédure, enregistrée sous le n° RG 16/936, a fait l'objet d'une jonction avec l'instance 15-449. Par acte du 13 novembre 2017, la SCI Katana a assigné la société Vincent devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de garantie. La procédure, enregistrée sous le n° RG 17/6915, a fait l'objet d'une jonction avec l'instance 15-449. Par ordonnance du 20 août 2019, le président du tribunal de commerce de Rennes a désigné Me [D] ès qualités en lieu et place de Me [F]. Par une ordonnance du 30 septembre 2021, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de Mme [I] et de la SCI Katana à l’égard de la SARL DI TREVI et de son liquidateur et l’extinction de l’instance à l’égard de ces dernières. Par ordonnance du même jour, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 1er février 2021. Par jugement du 31 mai 2022, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 30 septembre 2021, la réouverture des débats pour permettre aux parties de s’expliquer sur la vente de l’appartement par Mme [I] en août 2019. Par conclusions n° 5, notifiées par RPVA le 2 juin 2023, Mme [I] demande au tribunal de : Condamner la SCI KATANA au paiement d’une somme de 42 300.00 € au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [I] depuis juin 2007 jusqu’au 27 aout 2019.Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DI TREVI BIS l’indemnité de 42 300 € réclamée au titre du préjudice de jouissance.Débouter toutes parties de toutes conclusions plus amples ou contraires.Condamner les mêmes au paiement d’une indemnité de 5 500.00 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.Condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise de Monsieur [P] et dont distraction au profit de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Par conclusions n° 5, notifiées par RPVA le 8 février 2021, la SCI Katana demande au tribunal de : Dire et juger que la SARL DI TREVI BIS, ainsi que la SARL VINCENT venant aux droits de la société SIMON, sont responsables des nuisances sonores et olfactives dénoncées par Madame [I], et ont en conséquence manqué à leurs obligations de preneur à l’égard de la SCI KATANA,Condamner la SARL VINCENT à garantir intégralement la SCI KATANA de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle, et a minima pour la période courant de juin 2007 à janvier 2009,Fixer la créance de la SCI KATANA au passif du redressement judiciaire de la SARL DI TREVI BIS au montant des condamnations qui seraient prononcées contre elle, en principal, accessoires, intérêts et frais,Condamner Monsieur et Madame [J] es qualités de cautions la SARL DI TREVI BIS à garantir intégralement la SCI KATANA de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle,Débouter Madame [I] de sa demande de condamnation in solidum sous astreinte de la SCI KATANA à faire réaliser les travaux,Ramener l’indemnité réclamée par Madame [I] au titre de son préjudice de jouissance à de plus justes proportions,En tout état de cause, débouter Madame [I] de toute demande relative à des nuisances postérieures au mois de septembre 2015,Condamner Madame [I], Maître [F], les époux [J] et la SARL VINCENT in solidum ou l’un à défaut de l’autre au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Voir condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Julie PHILIPONET, Avocat au Barreau de RENNES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Par conclusions n° 1, notifiées par RPVA le 6 juillet 2020, la société Vincent demande au tribunal de Débouter toutes les parties des demandes contraires aux présentes et de toutes demandes formées à l'encontre de la SARL VINCENT venant aux droits de la société SIMON ;Condamner la SCI KATANA et Madame [I] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux dépens. Par conclusions n° 1, notifiées par RPVA le 4 septembre 2017, la SCP [F], la SARL DI TREVI, M. [E] [J] et Mme [U] [J] demandent au tribunal de : A titre principal, Dire et juger les concluants recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Dire et juger l'action de Mme [I] mal dirigée ;Par conséquent, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, Réduire à de plus justes proportions la demande indemnitaire de Mme [I] laquelle ne pourra s'étandre que sur la période du 6 avril 2009 au mois de septembre 2015 ;En tout état de cause, Dire et juger que la SCI Katana devra garantir et relever indemne les concluants de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre ;Débouter la SCI KATANA de sa demande de garantie des époux [J] au titre de leur engangement de cautions ;Condamner la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 1 500 € pour chacun des concluants sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux dépens. Il est renvoyé à ces conclusions des parties pour le détail de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile. Le 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal à l’audience fixée au 30 septembre 2024, date des plaidoiries. MOTIFS Par ordonnance du 30 septembre 2021, le juge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance à l’égard de la société Di Trevi Bis et de son mandataire. Ils n’apparaissent plus comme défendeurs à l’instance sur le jugement de réouverture des débats du 31 mai 2022. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes dirigées contre eux. Sur la demande en réparation : Sur le trouble anormal du voisinage : L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein de droit. (Cass., Civ. 3ème16 mars 2022 n° 18-23.954). Les discussions sur l’existence d’un manquement ne sont pas utiles en l’espèce. Il convient de se focaliser sur la nature, l’importance et l’imputabilité du trouble allégué. Les conclusions de l’expert sur l’existence d’une faute des sociétés Label Etudes et Vincent ne sont pas plus utiles au stade de la caractérisation du trouble. Mme [I] se prévaut du rapport d'expertise pour soutenir que les inconvénients résultant du restaurant présentent un caractère excessif. Elle soutient que la SCI Katana est tenue des troubles provenant du lot dont elle est propriétaire. Elle conteste le diagnostic produit par la SCI Katana en faisant état de sa non convocation aux opérations techniques et en faisant état du caractère partiel du diagnostic. Elle se prévaut de mesures réalisées en 2005, en 2010 et d’attestations pour établir l’étendue de son trouble. Elle reprend les conclusions de l’expert fixant le quantum de son préjudice à 300 € par mois sur 141 mois (42 300 €). Compte tenu de la vente de l’appartement le 27 août 2019, elle a abandonné ses demandes d’exécution de travaux. La société Katana soutient qu’elle n’est pas responsable des désagréments subis par Mme [I] qui sont imputables aux preneurs. Elle conteste tout manquement à une quelconque obligation de délivrance. Elle soutient que la Mme [I] n’apporte pas la preuve de la persistance des troubles après des travaux en septembre 2016. Elle conteste l’étendu du préjudice allégué par Mme [I], et ainsi son quantum, en indiquant qu’il n’a été constaté que dans une chambre. Le trouble du voisinage est qualifié d'anormal lorsque, selon la formule habituelle, les désagréments litigieux excèdent « les inconvénients normaux de voisinage » (Civ. 2e, 16 juill. 1969, n° 68-10.993, Bull. civ. II, no 257, Civ. 3e, 11 juill. 2001, no 99-20.198). Un appartement situé en centre-ville au-dessus d’un restaurant présente un risque d’exposition à des nuisances diverses et variées du seul fait de la configuration des lieux. La caractérisation de l’anormalité du trouble dans ce contexte spécifique nécessite de démontrer une certaine intensité, fréquence ou durée. A cet égard, l’expert constate l’existence de nuisances sonores et olfactives ainsi que des non conformités aux règles de la sécurité-incendie après s’être rendu sur place à trois reprises le 22 mai, 27 septembre 2013 et 25 avril 2014. L’expert constate l’absence de plafond en partie cuisine qui présente une proximité directe avec le parquet de Mme [I]. Une telle situation révèle un défaut majeur d’isolation acoustique mais également olfactif puisque les fumées traversent les lames de parquet des deux chambres de Mme [I] et avec, en plus, un risque majeur pour la sécurité incendie. En avril 2010, la ville de [Localité 11] a réalisé des mesures acoustiques et constaté des émergences excessives à la réglementation dans une chambre située au-dessus de la cuisine. Les émergences étaient inférieures dans la chambre située au-dessus de la salle bien que le brouhaha de la clientèle soit entendu. L’absence d’isolant a largement amplifié les nuisances provenant naturellement des cuisines d’un restaurant. Le fonctionnement quotidien du restaurant leur a donné une fréquence et une régularité confinant à l’anormalité. Enfin, il n’est pas fait état de travaux quelconque avant septembre 2016 ce qui démontre une persistance des troubles qui confine également à l’anormalité. Le trouble anormal du voisinage est caractérisé et Mme [I] est fondée à en demander la réparation auprès du propriétaire du local à l’origine des troubles. Sur le montant du préjudice : Se fondant sur la valeur locative de l’appartement de 1 900 € par mois, l’expert a estimé que le préjudice de jouissance était de 300 € par mois. Ce montant est contesté mais il correspond environ à 15% de la valeur locative d’un bien de 175m² (soit 30m²) alors que le trouble est nécessairement apparu quotidiennement pendant plusieurs années en particulier dans les deux chambres situées au-dessus de la cuisine. Le montant de 300 € par mois qui n’apparaît pas excessif est retenu. Mme [I] n’apporte pas la preuve de la persistance du caractère anormal des troubles postérieurement aux travaux réalisés en septembre 2016. Il convient de considérer que le trouble s’étend du 27 juin 2007 à septembre 2016 soit sur une durée de 77 mois (juillet 2007-août 2016). Le montant du préjudice de jouissance s’établit à la somme de 32700€. La société Katana, propriétaire des locaux, qui ne fait valoir aucune cause d’exonération de sa responsabilité, est condamnée à payer à Mme [I] la somme de 32 700 € en réparation de son préjudice. Sur les appels en garanties formée par la SCI Katana : L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 2294 du code civil dispose que : Le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Sur le fondement de l’article 1231-1 précité, la société Katana demande la garantie de la société Vincent au moins pour la période allant jusqu’en janvier 2009 en soutenant que les travaux de mise en conformité des locaux étaient à sa charges. Elle se prévaut des obligations résultant du bail commercial. Elle rappelle les termes du rapport d’expertise sur la faute des sociétés Label Etudes et Vincent par négligence dans la réalisation de différents travaux. Elle sollicite également la garantie de M. et Mme [J] en leur qualité de caution de la société Di Trevi. La société Vincent conteste l’appel en garantie de la société Katana et soutient n’avoir commis aucun manquement contractuel à l’endroit de son bailleur. Les consorts [J] contestent la demande en garantie de la SCI Katana en se prévalant des limites de leur engagement de caution. Il ressort notamment du bail commercial du 6 janvier 2003 que les travaux de mise en conformité des locaux loués sont à la charge du preneur, qu’il a l’obligation de prendre toutes les précautions pour éviter tous bruits et odeurs. Le rapport d’expertise conclut que le plafond de l’ensemble du restaurant aurait dû être réalisé en 2003 pour respecter l’isolement acoustique et olfactif. Ces travaux, à la charge du preneur, n’ayant pas été réalisés, la société Vincent doit être regardée comme ayant commis un manquement à son obligation contractuelle de faire réaliser les travaux nécessaires pour prévenir un éventuel trouble et mettre en conformité le bien. La société Vincent est condamnée à garantir la SCI Katana pour un montant correspondant à la durée d’exploitation de la société Vincent lorsque Mme [I] était occupante soit 18 mois (5 400 €). L’acte du 29 mai 2013 de renouvellement du bail commercial au bénéfice de la société Di Trevi Bis comporte un cautionnement personnel de M. et Mme [J]. L’engagement de caution de M. et Mme [J] porte sur le paiement régulier et exact des loyers ainsi que l’exécution des conditions du bail. L’engagement étant limité à des éléments étrangers à la condamnation, la SCI Katana n’est pas fondée à demander la garantie de M. et Mme [J] sur le cautionnement. La SCI Katana est déboutée de son appel en garantie des époux [J]. Sur les dépens : Les sociétés Katana et Vincent, partie perdante, sont condamnées in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de la Selarl Quadrige Avocats. Ils sont également condamnés in solidum à verser une somme de 5 000 € à Mme [K] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire, compatible avec la nature et l’ancienneté de l’affaire sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONSTATE que l’instance est éteinte à l’endroit de la SARL DI TREVI BIS et son liquidateur ; DIT N’Y AVOIR LIEU à statuer sur les demandes dirigées contre la SARL DI TREVI BIS et son liquidateur ; CONDAMNE la SCI KATANA à verser à Mme [K] [I] une somme de 32 700 € en réparation de son préjudice de jouissance pour trouble anormal du voisinage avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE la SARL VINCENT à garantir la SCI KATANA de cette condamnation à hauteur de 5 400 € ; CONDAMNE in solidum la SARL VINCENT et la SCI KATANA aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise avec distraction au profit de la SELARL QUADRIGE AVOCATS sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la SARL VINCENT et la SCI KATANA à verser à Mme [K] [I] une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; ORDONNE l’exécution provisoire ; Le Greffier La Présidente