Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 23/03766

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/03766 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQMY NAC : 74D JUGEMENT CIVIL DU 25 FEVRIER 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. HILING Immatriculée au RCS de PERIGUEUX sous le numéro 752 810 143, représentée par Madame [S] [B] [D], en sa qualité de gérante et d’associée de la société [Adresse 7] [Localité 3] Rep/assistant : Me Philippe CREISSEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE SCCV AVENTURINE Immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 917 901 704, représentée par 2A PROMOTION agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant. [Adresse 5] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 25.02.2025 CCC délivrée le : à Me Philippe CREISSEN, Maître Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Janvier 2025. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Février 2025. JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Février 2025 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: La parcelle initialement cadastrée section AB numéro [Cadastre 4], située sur la commune de [Localité 9], qui appartenait initialement à Monsieur [H] [I] puis à l’indivision [I], a fait l’objet d’un plan de division établi en 2004 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 21 septembre 2004, volume 2004P, numéro 4993. A l’époque, la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 1], située côté mer, était utilisée à usage d’habitation familiale, et la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 2], située côté montagne, était utilisée à usage de location. Le 13 août 2019, les consorts [I] ont vendu la parcelle cadastrée AB [Cadastre 2] à Madame [O] [J]. Puis, le 21 juin 2021, les consorts [I] ont vendu la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] à Monsieur [A] [C], qui a été substitué dans tous ses droits par la SCCV AVENTURINE, qui s’est portée acquéreur par acte du 24 mars 2023. Cette dernière serait bénéficiaire d’un permis de construire pour la construction d’un hébergement hôtelier de 14 logements. Enfin, le 19 janvier 2023, la SARL HILING a acquis la parcelle cadastrée AB [Cadastre 2] de Madame [O] [J]. C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SARL HILING a fait assigner la SCCV AVENTURINE devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage conventionnelle à son bénéfice et de bénéficier de la prescription acquisitive abrégée. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 16 septembre 2024, elle demande au tribunal de: - RECONNAITRE à la parcelle AB [Cadastre 2] le bénéfice de la servitude de passage sur la voie d’accès à la voirie publique existante sur la parcelle AB n°[Cadastre 1] et déclarée par le vendeur dans le premier titre translatif de 2019 après division parcellaire de 2004; - Interdire à la SCCV AVENTURINE de réaliser les ouvrages de clôture prévus par son permis de construire délivré en 2022 et transféré en 2023 qui sont susceptibles d’interdire l’exercice de la servitude conventionnelle souscrite par l’auteur de la SCCV AVENTURINE. - DECLARER la requérante propriétaire de la fraction de la parcelle AB [Cadastre 1] figurant au plan de division parcelle de 2004, dans les limites actuelles de ses ouvrages de clôture existants, - FIXER en conséquence les limites séparatives entre les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 1] suivant les ouvrages de clôture mitoyens existants entre elles dans les plans de géomètres de 2004 (limite Nord) et 2021(limite Ouest), - RECONNAITRE ET DECLARER la requérante comme juste propriétaire de la totalité de l’emprise foncière située à l’intérieur des limites établies par les ouvrages de clôtures mitoyennes établis, entre les deux parcelles en cause, par le vendeur initial de la parcelle AB [Cadastre 2], tels que figurant sur les plans de géomètre expert de 2021, - INTERDIRE à la société défenderesse de procéder unilatéralement à la démolition des murs de clôture mitoyens existants entre les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 1], sans l’autorisation préalable de la requérante. - INTERDIRE à la société défenderesse d’effectuer les travaux de démolition ou de construction autorisés par le permis de construire qui sont en contradiction avec les mentions des titres et les actes de possession de chaque parcelle ; - DIRE que le jugement vaut titre de propriété et ordonner sa publication au service de publicité foncière sur les parcelles AB [Cadastre 1] et [Cadastre 2], - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision rendue en faveur de la requérante; - REJETER toutes les demandes reconventionnelles dirigées contre la requérante - CONDAMNER, la société défenderesse à payer à la société requérante la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du CPC ; - CONDAMNER la défenderesse aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’existence d’une servitude de passage qui serait contenue dans le titre de propriété de Madame [J], à qui elle a acquis la parcelle AB [Cadastre 2]. Elle se réfère aux stipulations de la procuration donnée par Madame [U] [R] pour vendre le bien en 2019. Elle soutient que les limites séparatives entre sa parcelle et la parcelle AB [Cadastre 1] doivent être fixées sur les murs de clôture existant, qui apparaissent au plan de division cadastral publié en 2004 pour la limite nord, et au plan du géomètre établi en 2021 pour la limite ouest. Elle invoque le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée, soutenant que depuis 2004, il s’est écoulé 19 années de juste possession paisible et publique dans les limites ainsi fixées. En réponse aux demandes reconventionnelles, elle fait valoir qu’elle serait subrogée dans les droits du vendeur, de sorte qu’elle bénéficierait de sa juste possession de la parcelle en litige. Elle considère aussi que la société défenderesse, qui tient ses droits des consorts [I], vendeur, ne pourrait l’évincer, alors qu’elle tient ses droits de l’acquéreur des consorts [I]. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 octobre 2024, la SCCV AVENTURINE demande au tribunal de: - REJETER tous moyens, conclusions, fins et prétentions de la SARL HILING tendant à voir reconnaître en justice une servitude de passage sur la parcelle AB [Cadastre 1] appartenant à la SCCV AVENTURINE ; - REJETER tous moyens, conclusions, fins et prétentions de la SARL HILING tendant à voir reconnaître en justice un droit de propriété du terrain compris entre la limite de division établie entre la parcelle AB [Cadastre 1] et la parcelle AB [Cadastre 2] et le mur de clôture ; - REJETER tous autres moyens, conclusions, fins et prétentions de la SARL HILING; A titre reconventionnel - ORDONNER à la SARL HILING de démolir l’ensemble des ouvrages empiétant sur la parcelle AB [Cadastre 1] appartenant à la SCCV AVENTURINE, et ce sous astreinte de 500€ par jour ; - CONDAMNER la SARL HILING au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice subi par la SCCV AVENTURINE du fait de l’empiètement de sa parcelle AB [Cadastre 1] ; En tout état de cause - CONDAMNER la société demanderesse à payer à la société défenderesse la somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la demanderesse aux dépens distraits au profit du conseil de la SCCV AVENTURINE. En défense, elle fait valoir que les conditions de constitution d’une servitude conventionnelle ne sont pas remplies, l’acte de Madame [J] n’en prévoyant aucune, et la demanderesse, qui s’appuie sur un pouvoir de représentation annexé à cet acte, ne parvenant même pas à représenter précisément l’emprise de ladite servitude. Elle fait l’hypothèse que la servitude que l’indivisaire a entendu ainsi constituer correspondrait en réalité à la servitude de passage sur les voies du lotissement, c’est-à-dire sur l’allée des coraux, vers la voie publique, qui n’est pas reprise à l’acte. Elle ajoute encore que la servitude revendiquée n’apparaît pas utile puisque la parcelle AB [Cadastre 2] dispose déjà d’un accès à l’allée des coraux. En réponse à la demande d’usucapion par prescription acquisitive abrégée, elle souligne que la famille [R] est demeurée propriétaire des deux parcelles lors de la division en 2004, jusqu’en 2019; elle ajoute que le bail de location consenti pour la maison côté montagne (AB [Cadastre 2]) ne saurait permettre de prescrire. Elle fait valoir que la possession abrégée n’a pu courir qu’à compter de 2023, lorsque Madame [J] a vendu à la SARL HILING, de sorte que le délai de dix ans n’est pas atteint. Elle considère que la possession n’est nullement paisible, son propre acte de vente visant l’existence d’un empiètement des constructions de la parcelle AB [Cadastre 2] sur sa parcelle AB [Cadastre 1]. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 janvier 2025. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’existence d’une servitude de passage conventionnelle au profit de la parcelle AB [Cadastre 2] sur la parcelle AB [Cadastre 1] Aux termes de l’article 637 du code civil : “Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.” Aux termes de l’article 639 du même code: “Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.” Aux termes de l’article 686 du même code: “Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut de titre, par les règles ci-après.” Enfin, aux termes des articles 688 et 691 du même code: “Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage”, et “les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres”. En l’espèce, aucune servitude de passage n’est mentionnée dans l’acte de propriété de la demanderesse ni même dans l’acte de propriété de son auteur. En effet, l’acte de vente invoqué, à savoir celui en date du 13 août 2019 par lequel les consorts [I] ont vendu la parcelle AB [Cadastre 2] à Madame [J], ne prévoit aucune servitude de passage qui s’exercerait sur la parcelle AB [Cadastre 1]. La demanderesse invoque au soutien de sa prétention les stipulations d’une procuration donnée par l’une des indivisaires [I], Madame [U] [I] épouse [N], en vertu de laquelle celle-ci “déclare constituer (...) à titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constituera au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage perpétuel en tout temps et toute heure et avec tout véhicule. (...) Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur la limite ouest de la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 1].” Or, cette procuration ne saurait suffire à démontrer l’existence de la servitude de passage conventionnelle qui est invoquée, alors que la vente initiale de la parcelle AB [Cadastre 2] a été consentie par onze indivisaires, qui étaient tous à cette époque propriétaires indivis de la parcelle voisine cadastrée AB [Cadastre 1], désignée ici comme le fonds servant, et qu’une seule indivisaire (ou trois, d’après une lecture attentive des procurations annexées à l’acte de vente versé en pièce 5) aurait entendu créer ladite servitude. Cette pièce est insuffisante pour démontrer l’existence d’un accord de volontés des propriétaires originels des fonds en cause. En outre, de façon superfétatoire, il sera ajouté que, comme l’oppose la défenderesse, il est difficile d’identifier quelle utilité la servitude revendiquée présente pour le fonds AB [Cadastre 2], dès lors qu’il bénéficie déjà d’une ouverture sur l’allée des coraux, lui permettant d’accéder à la voie publique, ce d’autant que la servitude telle que décrite dans la procuration doit s’exercer sur la partie ouest de la parcelle AB [Cadastre 1], alors que c’est sa partie est qui borde la parcelle AB [Cadastre 2]. La demande tendant à interdire à la SCCV AVENTURINE de réaliser les ouvrages de clôture prévus par son permis de construire délivré en 2022 et transféré en 2023, qui découlait de l’existence de la servitude de passage conventionnelle, sera également rejetée. Il sera souligné une carence de la demanderesse dans la preuve qui lui incombe, puisque le permis de construire invoqué, dont seuls des extraits sont insérés dans le corps des écritures, n’a pas été régulièrement versé aux débats (quoique visé comme étant la pièce 9, le bordereau ne comptant lui que sept pièces). Sur la prescription acquisitive abrégée Aux termes de l’article 2258 du code civil: “La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.” Aux termes de l’article 2261 du même code: “Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.” Aux termes de l’article 2272 du même code: “Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.” En l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé dans l’exposé du litige, les consorts [I] sont restés propriétaires en indivision des deux parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] jusqu’en 2019. Par conséquent, ainsi que le fait valoir à juste titre la défenderesse, aucune possession n’a pu jouer avant la vente de la parcelle AB [Cadastre 2] à madame [J] le 13 août 2019. Sans qu’il soit nécessaire d’aller plus avant dans le raisonnement, et notamment sans qu’il soit utile de vérifier si la SARL HILING peut invoquer le bénéfice de la jonction de la possession de son auteur, Madame [J], à la sienne, et de la possession abrégée, force est de constater qu’aucune prescription acquisitive, même abrégée à dix ans, n’a pu jouer à ce jour, alors que dix années ne se sont pas écoulées. La société demanderesse sera donc déboutée de sa demande de se voir reconnaître propriétaire de la fraction de la parcelle AB [Cadastre 1] figurant au plan de division parcellaire de 2004, dans les limites actuelles de ses ouvrages de clôture existants, et de la totalité de l’emprise foncière située à l’intérieur des limites établies par les ouvrages de clôtures mitoyennes établis, entre les deux parcelles en cause, par le vendeur initial de la parcelle AB [Cadastre 2], tels que figurant sur les plans de géomètre expert de 2021. Elle sera également déboutée de toutes les demandes qui en découlent. Sur la demande reconventionnelle de démolir les ouvrages empiétant sur la parcelle AB [Cadastre 1] Aux termes de l’article 544 du code civil: “La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.” Aux termes de l’article 545 du même code: “Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.” Aux termes de l’article 1626 du même code: “Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.” En l’espèce, pour solliciter la démolition “des ouvrages empiétant sur sa parcelle cadastrée AB [Cadastre 1]", sans davantage préciser d’ailleurs de quels ouvrages il s’agit, la défenderesse s’appuie sur le procès-verbal de “remise en place d’un bornage existant” dressé par M. [T] [P] en 2022, et le plan annexé, établi le 14 décembre 2021. Or, aux termes de ce procès-verbal, l’auteur de la SARL HILING, à savoir Madame [J], a expressément contesté, en signant l’acte le 11 mars 2022, les limites séparatives invoquées par les propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 1]. Dès lors, cette pièce ne saurait suffire pour démontrer que les parties se seraient entendues pour fixer les limites de leurs propriétés respectives. En outre, ce procès-verbal n’a nullement été annexé à l’acte de vente de la SARL HILING, et il n’est pas non plus établi qu’il ait été publié au service de la publicité foncière, de sorte qu’il ne saurait être opposable à la SARL HILING. Néanmoins, à l’acte de propriété de la SARL HILING est annexé le plan de division cadastral établi en 2004, publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 21 septembre 2004, qui matérialise comme limites séparatives entre les parcelles en litige: - au nord de la parcelle AB [Cadastre 2], une limite alignée sur le mur de la maison d’habitation, - à l’ouest, une limite en recul par rapport au mur de clôture existant, implanté sur la parcelle AB [Cadastre 1], seulement sur la partie nord de cette limite ouest. Ce plan de division cadastral, qui est le seul à avoir été publié, et qui est annexé à l’acte de vente de la SARL HILING, démontre que la limite séparative entre les deux parcelles en litige ne saurait être matérialisée par le mur de clôture construit, pour celui situé à l’ouest au-delà de la parcelle AB [Cadastre 2], postérieurement à 2004. Le moyen de défense opposé par la SARL HILING tiré de la subrogation prévue à l’acte de vente de Madame [J], qui aurait permis que celle-ci bénéficie de la possession de la partie de la parcelle allant jusqu’aux murs de clôture la séparant de la parcelle AB [Cadastre 1], ne saurait prospérer, pour les motifs déjà évoqués précédemment: en 2019, les consorts [I] étaient propriétaires, titrés, des deux parcelles AB [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et aucune possession n’a pu jouer sur la bande de terrain litigieuse. Enfin, le second moyen de défense opposé par la SARL HILING, tiré de la garantie d’éviction, ne saurait davantage prospérer, alors qu’en l’occurrence, la SCCV AVENTURINE, à qui il est opposé, n’a nullement la qualité de vendeur vis-à-vis de la SARL HILING. La garantie d’éviction, si elle devait être invoquée par la SARL HILING, ne pourrait l’être qu’à l’égard de Madame [J], sa vendeuse. Par conséquent, si la défenderesse réussit à établir que la limite séparative entre les parcelles en litige doit être fixée conformément au plan de division cadastral de 2004, elle ne démontre nullement l’existence d’ouvrages qui empiètent sur sa propre parcelle, et encore moins la consistance desdits ouvrages. En effet, d’une part il sera observé que la demande de démolition soumise au tribunal est difficilement exécutable, faute de préciser sur quels ouvrages elle porte. D’autre part, il sera observé que la réalité de l’empiètement allégué n’est pas démontrée, en l’absence de toute pièce établissant avec certitude et actualité la présence d’ouvrages débordant de la limite telle que précédemment définie. En particulier, aucun constat dressé par un commissaire de justice n’est versé, et la seule pièce apportée au soutien de cette allégation est l’acte de vente du 24 mars 2023, qui mentionne l’existence de “constructions” qui empièteraient sur la parcelle AB [Cadastre 1] acquise par la SCCV AVENTURINE et qui renvoie au procès-verbal de remise en place de bornes existantes. Néanmoins, ce seul procès-verbal de remise en place de bornes, qui remonte à fin 2021-début 2022, ne saurait suffire. La défenderesse sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle. Elle sera également déboutée de sa demande reconventionnelle indemnitaire, qui n’est pas chiffrée. Sur les dépens et les frais irrépétibles La demanderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE l’ensemble des demandes formées par la SARL HILING, REJETTE les demandes reconventionnelles formées par la SCCV AVENTURINE, CONDAMNE la SARL HILING aux dépens de l’instance, CONDAMNE la SARL HILING à verser à la SCCV AVENTURINE somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente