Cour d'appel, 05 février 2008. 07/00398

CV / LG Pierre X... Annick Y... épouse X... C / S. A. R. L. Z... Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 05 Février 2008 COUR D'APPEL DE DIJON CHAMBRE CIVILE B ARRÊT DU 05 FEVRIER 2008 RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 07 / 00398 Décision déférée à la Cour : AU FOND du 17 JANVIER 2007, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON RG 1ère instance : 04 / 1980 APPELANTS : Monsieur Pierre X... né le 27 Février 1954 à SAULIEU (21210) Demeurant :... 21000 DIJON représenté par la SCP AVRIL & HANSSEN, avoués à la Cour assisté de la SCP BERTHAT-SCHIHIN & DUCHANOY, avocats au barreau de DIJON Madame Annick Y... épouse X... née le 21 Septembre 1955 à ARNAY LE DUC (21230) Demeurant :... 21000 DIJON représentée par la SCP AVRIL & HANSSEN, avoués à la Cour assistée de la SCP BERTHAT-SCHIHIN & DUCHANOY, avocats au barreau de DIJON INTIMEE : S. A. R. L. Z... Ayant son siège social : 349 route de Gray 21850 SAINT APOLLINAIRE représentée par la SCP BOURGEON & KAWALA & BOUDY, avoués à la Cour assistée de la SCP BOEUF-DIDIER-PETIT, avocats au barreau de DIJON COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2007 en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur RICHARD, Conseiller, Président, Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du président, Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT, ARRET rendu contradictoirement, PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNE par Monsieur RICHARD, Conseiller, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DE L'AFFAIRE Par acte authentique en date du 15 octobre 2001, la SARL Z... a vendu aux époux X... : -une villa édifiée sur un terrain cadastré DX no 296 lieudit "..., 109 111 route de Corcelles à DIJON pour 8 ares 50 centiares, la parcelle cadastrée DX no 296 provenant de la division de la parcelle initialement cadastrée DX no 269 d'une contenance de 67 ares 92 centiares en trois parcelles dont deux parcelles cadastrées section DX no 297 et DX no 298 restant la propriété du vendeur, -la jouissance exclusive et particulière d'un terrain cadastré section DX no 297 pour une contenance de 15 ares 95 centiares et de la parcelle cadastrée DX no 272 pour 2 ares, moyennant le prix de 2 300 000 francs. Cet acte authentique avait été précédé d'un compromis de vente en date du 12 décembre 2000 aux termes duquel Monsieur et Madame Z... s'étaient engagés à vendre aux époux X... qui l'avaient accepté une maison d'habitation cadastrée DX no 269 édifiée sur un terrain d'environ 2 600 m2 à prendre sur une parcelle plus importante, moyennant le prix de 2 400 000 francs. Le 30 novembre 2001, la SARL Z... et les époux X... ont établi un avenant au compromis signé le 12 décembre 2000 aux termes duquel la SARL Z... s'est engagée à céder à M. et Mme X... la pleine et entière propriété des parcelles de terrain désignées sous l'article 2 de l'acte notarié, moyennant le prix principal de 100 000 francs, dans les conditions suivantes : -" les dites parcelles constitueront partie de l'assiette d'une copropriété horizontale à constituer pour laquelle un permis de construire quatre maisons maximum sera demandé, -Madame Z... ès-qualités s'engage à céder dans les termes ci-dessus le lot de copropriété composé de la jouissance privative de ces parcelles au plus tard après l'obtention par la SARL Z... du dit permis de construire purgé du recours des tiers, -la SARL Z... s'engage dès à présent à procéder, consécutivement à la vente ci-dessus à une scission de copropriété ayant pour effet d'exclure les parcelles ci-dessus désignées de ladite copropriété ". La SARL Z... a déposé une demande de permis de construire quatre maisons individuelles sur son terrain et a obtenu un permis de construire conforme par arrêté du maire de DIJON du 18 juin 2003 contre lequel Monsieur et Madame X... ont exercé un recours contentieux aux fins d'annulation devant le tribunal administratif. A la demande de la SARL Z..., la ville de DIJON a annulé ce permis de construire par arrêté du 5 septembre 2003. Un deuxième permis de construire a été délivré le 12 novembre 2003 à la SARL Z... pour la construction de deux habitations sur la parcelle cadastrée DX no 298 ; enfin la SARL Z... a sollicité le 27 novembre 2003 en sa qualité de propriétaire des parcelles cadastrées section DX no 298, DX no 297 et DX no 272 un troisième permis de construire aux fins d'édifier sur la parcelle DX no 298 deux maisons supplémentaires ; ce permis lui a été délivré le 14 mai 2004 ; M. et Mme X... en ont demandé l'annulation, leur requête a été rejetée par jugement du tribunal administratif de DIJON du 6 mars 2007. Par acte d'huissier du 14 mai 2004, exposant que les conditions prévues à l'avenant du 30 novembre 2001 n'avaient pu se réaliser du seul fait de la SARL Z... qui n'avait pas constitué une copropriété avant le dépôt de la demande de permis de construire, les époux X... l'ont assignée aux fins de réalisation de la vente. Par jugement du 17 janvier 2007 le tribunal de grande instance de DIJON les a déboutés de toutes leurs demandes, a débouté la SARL Z... de sa demande de dommages et intérêts et a condamné les époux X... à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Le tribunal a retenu principalement que les époux X..., en exerçant un recours contre le permis de construire délivré le 18 juin 2003, ont mis à néant la finalité de l'accord conclu le 30 novembre 2001 qui était de permettre à la SARL Z... d'obtenir un permis de construire pour quatre maisons en incluant la surface des deux parcelles promises aux époux X.... M. Pierre X... et Madame Annick X... née Y... ont interjeté appel de cette décision. Par conclusions déposées le 4 décembre 2007, auxquelles il est fait référence par application de l'article 455 du code de procédure civile, ils demandent à la Cour de : -infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions contraires à leurs prétentions, -dire que l'arrêt vaudra vente par la société Z... à eux-mêmes des parcelles cadastrées à DIJON section DX no 297 de 1595 m2 et DX no 272 de 200 m2 au prix de 15 244, 90 euros, -condamner la société Z... à leur payer 2 500 euros en vertu de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, -rejeter les demandes de la société Z..., -condamner la société Z... aux dépens d'instance et d'appel. Ils font valoir principalement qu'ils n'ont fait qu'exercer leurs droits en contestant le premier permis de construire délivré à la SARL Z..., qui a d'ailleurs été retiré, et que l'intimée a finalement obtenu le permis de construire pour quatre maisons tel que prévu dans l'acte du 30 novembre 2001 ; ils ajoutent que si la condition tenant à la constitution d'une copropriété n'a pas été remplie, c'est du fait de la SARL Z... qui en avait la charge ; enfin ils allèguent que leur contestation du troisième permis de construire, rejetée par jugement du tribunal administratif du 6 mars 2007, n'est pas constitutive d'un abus de droit. Par conclusions déposées le 5 décembre 2007 auxquelles il est pareillement fait référence, la SARL Z... demande à la Cour de : -débouter Monsieur et Madame X... de toutes leurs demandes, -les condamner à lui payer les sommes suivantes : * 8 000 euros pour procédure abusive, * 3 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, -à titre subsidiaire, ordonner une expertise pour déterminer le prix des terrains cadastrés DX no 297 et DX no 272 au lieu dit rue des Cent Ecus sur la commune de DIJON d'une contenance respective de 15 ares 95 centiares et 2 ares. Elle allègue : -que dès l'instant où les époux X... ont formé un recours à l'encontre du permis de construire qu'elle avait obtenu, la promesse est devenue caduque, dès lors qu'ils n'avaient aucun intérêt à exiger la constitution préalable d'une copropriété que cette promesse n'imposait pas, -qu'ils n'ont démontré aucune illégalité, -que le recours qu'ils ont exercé a entraîné une perte de temps et l'a contrainte à revoir ses projets, -qu'actuellement seules deux maisons sont construites, -que même si la Cour estimait qu'elle a commis une négligence lors du dépôt du permis de construire, l'article 1589 du code civil ne pourrait être appliqué, l'accord ayant été conclu sur des bases qui ont été modifiées ; qu'il y aurait donc lieu, dans ces conditions, que les époux X... se rendent acquéreurs des terrains à leur valeur réelle. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que le tribunal exactement analysé l'accord intervenu le 12 décembre 2000 entre les parties ; Qu'ils n'est pas contesté que le but des conventions conclues entre la SARL Z... et les époux X... était de différer l'acquisition, par ces derniers, de la pleine propriété des parcelles section DX n o 297 et DX no 272 afin de permettre au vendeur de les joindre aux terrains dont il restait propriétaire pour obtenir un permis de construire quatre maisons ; Que la SARL Z... a effectivement obtenu un premier permis de construire conforme aux termes de l'accord, mais que les époux X... ont formé un recours dont ils se sont désistés par suite de l'annulation, à la demande de la SARL Z..., de l'arrêté lui accordant le permis de construire ; Que postérieurement, la SARL Z... a obtenu deux autres permis de construire : -l'un par arrêté du 12 novembre 2003, modifié le 20 février 2004, pour la construction de deux maisons individuelles, -l'autre par arrêté du 14 mai 2004 pour la construction de deux maisons supplémentaires, ainsi qu'il résulte des plans, joints aux demandes de permis de construire, produits aux débats ; Que les époux X... ont formé un nouveau recours à l'encontre de l'arrêté du 14 mai 2004 ; que ce recours, selon la requête introductive d'instance produite aux débats, était fondé, comme le premier, sur le fait que la SARL Z... avait déposé une demande de permis de construire prenant en compte la totalement du tènement, c'est à dire non seulement les parcelles dont elle avait conservé la pleine propriété mais également les parcelles DX no 297 et DX no 272 sur lesquelles elle leur avait cédé un droit de jouissance exclusive et particulière ; qu'or les époux X... n'ignoraient pas que la cession différée de la pleine propriété des deux parcelles en cause avait précisément pour but l'obtention du permis de construire qu'ils ont attaqué ; que les recours qu'ils ont formés étaient donc, ainsi que l'a justement relevé le tribunal, contraires aux stipulations contractuelles et à cet égard, injustifiés ; Mais que, comme le font à bon droit observer les appelants, la SARL Z... a fini par obtenir l'autorisation de construire quatre maisons sur la parcelle dont elle est restée propriétaire ; que la condition fixée par l'avenant du 30 novembre 2007, qui ne prévoyait à cet égard aucun délai, a donc été remplie ; Qu'il importe peu que la SARL Z... n'ait encore construit que deux pavillons, puisqu'elle a le droit d'en édifier quatre ; Que les époux X... sont donc fondés à solliciter l'exécution de l'engagement pris par la SARL Z... de leur vendre les deux parcelles cadastrées DX no 297 et DX no 272 au prix de 15 244, 90 euros ; Attendu toutefois que les recours engagés par les époux X... à l'encontre des arrêtés en date des 18 juin 2003 et 14 mai 2004, qui accordaient à la SARL Z... un permis de construire dans les conditions conformes à l'accord intervenu entre les parties, sont fautifs ; qu'ils ont causé à la SARL Z..., qui a dû modifier ou différer ses projets, un préjudice au moins moral que la Cour estime devoir chiffrer à 4 000 euros ; Attendu enfin qu'il n'y a pas lieu de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Réforme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Constate que la condition fixée dans l'avenant établi le 30 novembre 2001 entre la SARL Z... et les époux X... est remplie, Dit en conséquence que le présent arrêt vaut vente par la SARL Z... à Monsieur Pierre X... et à Madame Annick Y... épouse X... de la propriété pleine et entière des parcelles situées sur le territoire de la commune de DIJON, cadastrées section DX no 297 lieu dit " rue des Cent Ecus " d'une contenance de 15 ares 95 centiares et section DX no 272 lieu dit " rue des Cent Ecus " pour une contenance de 2 ares, au prix de 15 244, 90 euros, Ordonne la publication du présent arrêt aux hypothèques, Condamne Monsieur et Madame X... à payer à la SARL Z... la somme de 4 000 euros, à titre de dommages et intérêts, Rejette toutes autres demandes, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.