Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/00137

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGE DE L’EXECUTION SAISIES IMMOBILIERES JUGEMENT D’ORIENTATION Enrôlement : N° RG 24/00137 N° Portalis DBW3-W-B7I-5D5R AFFAIRE : LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE C/ Mme [H] [D] DÉBATS : A l'audience Publique du 17 Septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président Greffier lors des débats : KELLER Valérie, greffier A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 29 Octobre 2024 PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 29 Octobre 2024 Par Madame UGOLINI, Vice-Président Assistée de Mme GIL, F/F greffier NATURE DE LA DECISION réputée contradictoire et en premier ressort EN LA CAUSE DE La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, établissement de crédit coopératif et mutualiste au capital de 114 304 972.35 euros, immatriculée au RCS d’Aix en Provence sous le numéro 381 976 448, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, CREANCIER POURSUIVANT Ayant Me Patrice BIDAULT pour avocat CONTRE Madame [H] [D], née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 9] (13), de nationalité française, technicienne de laboratoire, domiciliée [Adresse 2] à [Localité 9], Non comparante et n’ayant pas constitué avocat DEBITRICE SAISIE ET ENCORE : Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “LE PANORAMA” - [Adresse 4], agissant par son syndic en exercice FONCIA MARSEILLE, dont le siège social est [Adresse 11], société par actions simplifiée au capital de 600 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le numéro B 067 803 916, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice audit siège domicilié, - hypothèque légale publiée le 14 août 2020 volume 2020 V n°2361, - hypothèque légale publiée le 31 janvier 2023 volume 2023 V n°1516, Ayant Me Anne cécile NAUDIN pour avocat CREANCIER INSCRIT La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE poursuit à l’encontre de Madame [H] [D] suivant commandement de payer en date du 11 avril 2024 signifié par Me [U], Commissaire de Justice associé à [Localité 9], et publié le 17 mai 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 9] volume 2024 S n° 000134, la vente des biens et droits immobiliers consistant en : - un appartement de deux pièces avec balcon situé au troisième étage escalier C et BC et portant le numéro 304C au plan annexé au réglement de copropriété (lot n°164) et un emplacement de parking de catégorie B portant le numéro 28 sur le plan au rez-de-chaussée (lot n°22), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 9], cadastré [Adresse 10], section [Cadastre 7] A n°[Cadastre 8], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente. Par acte d’huissier du 24 juin 2024 signifié en étude , le poursuivant a fait assigner Madame [H] [D] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 17 septembre 2024. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 juin 2024. La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 24 juin 2024 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Panorama [Localité 9] qui a déclaré sa créance par acte du 19 août 2024 pour un montant total de 7 565,92 euros. Madame [H] [D] n’a pas comparu à l’audience. Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien. SUR CE, Sur la validité de la clause de déchéance du terme en cas d’échéances impayée figurant au contrat de prêt du 22 mai 2013 Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite. Il relève que deux lettres de mises en demeure ont été adressées à la débitrice avant de prononcer la déchéance du terme. L’ancien article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt qui a été conclu le 22 mai 2013, dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse. Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre. Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public.” Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office la caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose. En l’espèce, la clause figurant en page 9 du contrat édicte : “Le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après : - en cas de non paiement des sommes exigibles.” L’absence de délai pour permettre au débiteur de s’acquitter de sa créance, et ce quelque soit le montant demandé crée en l’espèce un déséquilibre significatif entre le professionnel et le non professionnel qui se trouve confronté à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son prêt dans un délai court. De même, il importe peu, comme en l’espèce, que les modalités utilisées par la banque pour obtenir le paiement des échéances sont plus favorables à la débitrice. En effet, il n’appartient pas au professionnel de modifier les modalités d’exécution du contrat, dont les termes sont intangibles. Cette clause, abusive, sera donc considérée comme non écrite. Cependant, il n’en demeure pas moins qu’en présence d’un titre exécutoire, c’est valablement que le créancier poursuivant rappelle que les échéances du prêt restent dues et peuvent faire l’objet d’une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles. De même, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la saisie immobilière. Sur la créance Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir - un acte notarié passé le 22 mai 2013 devant Me [K], notaire associé à [Localité 9] et portant prêts immobiliers : - d’un montant de 30 420 euros au taux zero - d’un montant de 135 996 euros portant taux d’intérêts de 2,710 % l’an. Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de : - 130 651,91 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,71 % - 20 696,48 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux zéro. Cependant, la créance certaine, liquide et exigible est seulement consituée des sommes qui n’ont pas été payées à leur échéance ; soit, au 28 février 2024 : - 2 997,11 euros au titre du prêt à taux zero, - 12 911,50 euros au titre du prêt au taux de 2,71 % l’an, Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ; Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ; Sur les dépens Les dépens seront frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant : Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente Fabiola GIL, F/F Greffière Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ; DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “DECHEANCE DU TERME “, en page 9 du contrat de prêt immobilier en date du 22 mai 2013 passé devant Me [K], notaire associé à [Localité 9], en qu’elles stipulent que “Le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après : - en cas de non paiement des sommes exigibles.” CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “non paiement des sommes exigibles,” INVALIDE la déchéance du terme en date du 21 février 2024 ; CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ; MENTIONNE la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE pour : - 2 997,11 euros au titre du prêt à taux zero, - 12 911,50 euros au titre du prêt au taux de 2,71 % l’an, le tout jusqu’à parfait paiement, - les frais de la présente procédure de saisie ; ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en : - un appartement de deux pièces avec balcon situé au troisième étage escalier C et BC et portant le numéro 304C au plan annexé au réglement de copropriété (lot n°164) et un emplacement de parking de catégorie B portant le numéro 28 sur le plan au rez-de-chaussée (lot n°22), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 9], cadastré [Adresse 10], section [Cadastre 7] A n°[Cadastre 8], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente. FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 29 Janvier 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, [Adresse 6] ; DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ; AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ; DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ; DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ; DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente. AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 29 OCTOBRE 2024. F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION