Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/00291

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/00291 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMKR Minute : 24/00583 S.A. SOCIETE IMMOBILIERE 3F Représentant : Maître TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Madame [X] [N] Monsieur [T] [C] Représentant : Me Nadia FALFOUL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 375 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAPULUT Copie délivrée à : Mme [N] M [C] Le 21 Mai 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société IMMOBILIERE 3F, ayant son siège social [Adresse 1], représentée par Maitre TRIPALDI, avocate au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [X] [N], demeurant [Adresse 2] non comparante Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 2],comparant, ayant comme avocat Maitre FALFOUL, avocat au barreay des Hauts de Seine D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par assignation signifiée en l'étude du commissaire de justice le 31 janvier 2023, la société IMMOBILIÈRE 3F, Société Anonyme d'HLM a fait citer Madame [X] [N] et Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, demandant: -de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges -d'ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef au besoin avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier -de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles -de condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [N] à lui payer la somme de 24 387,07 euros avec intérêts à compter du commandement, les loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation -de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux et de condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [N] à due concurrence -de condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [N] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens y compris le coût du commandement. Elle demande qu'il soit rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. A l'appui, elle fait valoir que selon bail incomplet du 4 juillet 2018, elle a donné en location aux défendeurs un logement numéro 155 situé [Adresse 2] à [Localité 3]; que les loyers sont irrégulièrement payés; que, malgré la délivrance d'un commandement le 28 février 2020, les locataires ne règlent toujours pas leurs loyers et charges régulièrement, ce qui constitue un manquement grave et répété à leurs obligations justifiant la résiliation du bail. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 3 février 2023. L'affaire, appelée à l'audience du 15 mai 2023, a été renvoyée à celle du 4 septembre 2023, à la demande de Monsieur [C]. Les parties ont été avisées de ce renvoi par lettre simple par les soins du greffe de la juridiction. A l'audience du 4 septembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 25 273,09 euros, terme de juillet 2023 inclus. Elle précise qu'elle maintient à l'encontre de Madame [N] uniquement une demande en paiement de l'arriéré locatif jusqu'au 3 mai 2023 et ses demandes au titre des frais, indiquant que celle-ci a donné congé et qu'un avenant est intervenu le 3 novembre 2022, de sorte qu'elle est tenue au paiement des loyers y compris pendant les six mois suivant cet avenant. Pour le surplus, elle maintient ses demandes initiales. Monsieur [C] conclut principalement au rejet de la totalité des demandes de la société IMMOBILIERE 3F et sollicite, subsidiairement que lui soient accordés des délais de paiement de 24 mois et infiniment subsidiairement des délais de paiement de huit mois. A l'appui, il expose qu'étant cuisinier dans un restaurant, il a perdu son emploi en raison de la crise sanitaire et s'est trouvé dans l'incapacité de payer le loyer, ses impôts et factures de gaz et d'électricité. Il ajoute que Madame [N], dont il ignore l'adresse actuelle, a quitté le logement sans le signaler au bailleur et n'a formé officiellement une demande de congé qu'à la fin de l'année 2022, à la suite de laquelle le bailleur lui a transmis un avenant. Il précise qu'il s'est marié et que son épouse, ainsi que leurs deux enfants mineurs, vivent au Mali et qu'il contribue à leur besoin. Il fait valoir qu'il a signé un contrat de travail à durée indéterminée en qualité de plongeur dans un restaurant le 24 octobre 2022, et perçoit un salaire de 1 236 euros. Il propose de s'acquitter par mensualités de 200 euros maximum en plus du loyer courant et souhaite conserver son logement. Interrogé sur ce point, il répond qu'il n'a pas déposé de dossier de surendettement. La société IMMOBILIERE IMMOBILIERE 3F répond qu'elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement, demandant qu'à défaut de respect de l'échéancier, la résiliation reprenne ses effets. Madame [N] ne comparaît pas. Par jugement avant dire droit du 21 novembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour plus ample exposé du litige, le juge a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 4 mars 2024 et invité IMMOBILIERE 3F conclure sur la validité de l'assignation délivrée à Madame [X] [N] le 31 janvier 2023 ou, à délivrer, pour l'audience de réouverture des débats, à l'intéressée une assignation selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ou à son adresse actuelle si elle en dispose et à produire le courrier par lequel Madame [X] [N] a délivré congé. Copie de ce jugement a été adressée aux parties par lettre recommandée avec accusé réception par les soins du greffe de la juridiction. Par assignation convertie en procès-verbal de recherches infructueuses du 12 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait citer Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection auquel elle demande, après jonction avec l'instance principale: -de condamner Madame [N] solidairement avec Monsieur [C] à lui payer la somme de 24 719,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 janvier 2024, ainsi qu'au paiement des loyers et charges exigibles au jour de l'audience avec intérêts de droit à compter du commandement et subsidiairement la somme de 24 350,07 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 24 mai 2023 -de la condamner in solidum avec Monsieur [C] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris le coût du commandement A l'appui, elle fait valoir que Madame [N] a donné congé du logement par courrier du 5 octobre 2022 et qu'un avenant à été signé entre les parties le 24 novembre 2022, date d'effet du congé, selon lequel Madame [N] demeurait solidairement tenue avec Monsieur [C] aux obligations du bail pendant trois ans et qu'à défaut de retenir ce délai, elle reste solidairement tenue pendant six mois en application de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. A l'audience de réouverture des débats, la société IMMOBILIERE 3F indique que la somme dont elle demande paiement est de 24 719,05 euros terme de décembre 2023 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Monsieur [C] indique qu'il est marié et a deux enfants au pays. Il ajoute qu'il travaille et perçoit un salaire de 1 800 euros, va demander à son employeur de l'aider à régler sa dette et demande à s'acquitter par mensualités de 200 euros en plus du loyer précisant qu'il a repris le paiement depuis plusieurs mois. Il précise qu'il souhaite rester dans le logement et n'a pas déposé de dossier de surendettement. La société IMMOBILIERE 3F répond qu'elle ne s'oppose pas à des délais de paiements demandant qu'à défaut de respect de l'échéancier, la résiliation reprenne ses effets. Elle fait observer que les mensualités proposées par Monsieur [C] ne permettront pas que la dette soit soldée en 36 mois. MOTIFS Il y a lieu d'ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23.291 et 24.1632 et de dire qu'il sera statué par un seul et même jugement; Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée; *sur la validité de l'assignation délivrée à Madame [N] le 31 janvier 2023 Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée; Il résulte des dispositions des articles 654 et suivants du code de procédure civile que, si la signification d'une acte à la personne concernée n'a pas été possible et si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification peut être faite en l'étude de l'huissier; En vertu de l'article 659 du même code, lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte; Selon l'article 693, le non-respect de ces dispositions est sanctionné par la nullité de l'acte dans les conditions des articles 112 et suivants; Il en résulte que la délivrance d'une assignation à une adresse à laquelle le demandeur sait que le défendeur ne demeure pas et sans qu'il ne soit justifié du respect des dispositions de l'article 659 relative au dernier domicile connu, est nulle en ce qu'elle lui cause nécessairement un grief en le privant de la possibilité de défendre en justice dans une instance à laquelle il n'a pas été valablement appelé; En l'espèce, il ressort des débats et des pièces produites que Madame [N] a quitté les lieux antérieurement à la délivrance de l'assignation, le bailleur a, par courrier du 3 novembre 2022, adressé aux défendeurs un avenant au bail ayant pour objet le retrait du "cotitulaire sortant" Madame [N]; La société IMMOBILIERE IMMOBILIERE 3F ne maintient d'ailleurs pas ses demandes relatives à la résiliation et à l'expulsion s'agissant de Madame [N]; Or, l'assignation a été délivrée le 31 janvier 2023, par procès-verbal de signification en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, à l'adresse des lieux objets du bail, alors que le bailleur ne pouvait ignorer qu'elle ne constituait plus le domicile de Madame [N]; Elle est donc entachée de nullité; *au fond Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative, avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins deux mois avant la date de l'audience ; L'assignation du 31 janvier 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 29 août 2020 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis deux mois avant l'audience; La demande est donc recevable ; La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera pas à son engagement et le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer en contrepartie de la mise à disposition des lieux; Par contrat du 4 juillet 2018, la société IMMOBILIERE 3F, a donné en location à Madame [X] [N] et Monsieur [T] [C], à compter du 4 juillet 2018, un logement numéro 2760L-0155 situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 394,06 euros hors provision sur charges; Par contrat distinct du même jour Monsieur [C] et Madame [N] ont souscrit un "contrat confort" moyennant une redevance mensuelle de 5,39 euros; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; Le bailleur ne produit pas un décompte depuis l'entrée dans les lieux mais un décompte à compter du 31 janvier 2019, mentionnant un solde débiteur de 1 275,96 euros antérieur au 31 janvier 2019, dont il n'est pas justifié qu'il est dû; Par ailleurs, il ressort des décomptes produits par le bailleur que du 31 janvier 2018 au 17 août 2022, il a été appelé la somme totale de 107,61 euros au titre de "frais de rejet" et "autres produits" [(5 x 1,71) + (3x 7,62) + 38,10] dont il n'est pas justifié qu'ils constituent des éléments de la dette locative; Déduction faite de ces sommes, la somme totale due au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de décembre 2023 inclus, est de 23 335,48 euros (24 719,05 - 1 275,96 - 107,61); Les causes du commandement du 28 février 2020 étant apurées au 31 décembre 2020, les intérêts courront à compter de l'assignation du 31 janvier 2023; Il en ressort par ailleurs que les loyers sont payés irrégulièrement, aucune somme n'ayant au surplus été réglée entre le 31 août 2021 et le 11 janvier 2023, ce qui constitue un manquement à ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du bail; Il ressort des débats que la situation de Monsieur [C] justifie que lui soient accordés des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif; Compte tenu des délais ainsi accordés, la résiliation du bail sera prononcée sous condition de non-respect des dits délais; Il y a lieu de préciser qu'à défaut de paiement de la dette locative selon les modalités prévues par le présent jugement, ou de paiement, à son échéance, d'un seul terme de loyer courant et, par conséquent, en cas de résiliation du bail Monsieur [C] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi et des charges dûment justifiées, à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, dont il pourra être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution faute de les avoir volontairement libérés dans le délai d'un mois à compter de la date de résiliation; S'agissant des demandes formées au titre de l'expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d'exécution relatives à la procédure d'expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également "tout occupant de son chef"; Dès lors qu'est ordonnée l'expulsion du défendeur à l'instance, il n'est donc nul besoin d'une décision spéciale du juge ordonnant l'expulsion de "tous occupants de son chef"; Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l'égard de personnes non parties au procès et "tous occupants de son chef" ne sont pas partie à la présente instance; Le concours de la force publique est contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l'article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l'expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; Il sera également rappelé qu'il n'appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l'autorité administrative; Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d'empêcher l'exécution de sa propre décision; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution et l'expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n'est nul besoin d'une décision spéciale du juge; *sur la solidarité Le bail du 4 juillet 2018 stipule une clause de solidarité entre co locataires; Il ressort des pièces produites que Madame [N] a donné congé par courrier reçu par le bailleur le 24 octobre 2022, ce congé prenant effet le 24 novembre 2022; Aux termes de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la durée pendant laquelle le co locataire ayant régulièrement délivré congé s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé; Des relevés de compte établis par le bailleur, il ressort qu'il était du au 24 mai 2023, six mois après la date d'effet du congé, la somme de 22 966,50 euros (24 350,07 - 1 275,96 - 107,61); Madame [N] sera tenue solidairement à concurrence de cette somme; *sur les frais Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l'instance; L'exécution provisoire de la présente décision est de droit; Le coût du commandement du 28 février 2020 n'entre pas dans les dépens afférents à l'instance; Compte tenu de la nullité affectant l'assignation délivrée le 31 janvier 2023 à Madame [N] et de ce que les défendeurs ne résident plus ensemble, chacun sera tenu aux dépens afférents aux actes de procédures et d'exécution le concernant; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23.291 et 24.1632 et statuant par un seul et même jugement Constate que la société IMMOBILIERE 3F se désiste de ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion formées à l'encontre de Madame [X] [N] Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de "l'assistance du commissaire de police et de la force publique" et la renvoie à mieux se pourvoir; Annule l'assignation délivrée le 31 janvier 2023 à Madame [X] [N]; Condamne Monsieur [T] [C] à payer en deniers ou quittances à la société IMMOBILIERE 3F la somme totale de 23 335,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 au titre des loyers, charges, provisions sur charges dus, terme de décembre 2023 inclus; Dit que Madame [X] [N] est tenue solidairement à paiement avec Monsieur [T] [C] à concurrence de la somme de 22 966,50 euros Dit que Monsieur [T] [C] se libérera valablement en 35 mensualités de 200 euros en plus du loyer courant et une mensualité correspondant au reliquat, payables chaque mois à la même date que le terme courant, la première le mois suivant la signification du présent jugement ; Dit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer courant ou d'une seule mensualité d'apurement à sa date la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l'échéance impayée restée sans effet; Dit que dans ce cas le bail conclu le 4 juillet 2018 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [T] [C] ayant pour objet un logement numéro 2760L-0155 situé [Adresse 2] à [Localité 3] sera résilié de plein droit à l'expiration de ce délai; Dit que dans ce cas, faute d'avoir volontairement libéré les lieux dans le mois suivant la date de résiliation, Monsieur [T] [C], qui sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi et des charges dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution; Rejette le surplus des demandes; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Dit que Monsieur [T] [C] et Madame [X] [N] seront chacun tenus aux dépens afférents aux actes de procédure et d'exécution le concernant, à l'exception du coût de l'assignation nulle du 31 janvier 2023 délivrée à Madame [X] [N] ; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Jug,