Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/02080

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 24/02080 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXTU NAC : 72A JUGEMENT CIVIL DU 29 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE BELVEDERE, [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION (SARL LOGER) [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE Mme [T] [H] [G] domiciliée : chez [Z] [R] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Non représentée Copie exécutoire délivrée le : 29.10.2024 CCC délivrée le : à Me Florent MALET COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Octobre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 29 Octobre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Madame [T] [H] [G] est propriétaire des lots numéros 130, 142 et 216 au sein de la Résidence LE BELVEDERE située au [Adresse 1] à [Localité 6]. La SARL LOGER REUNION a été désignée syndic aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2022. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Madame [T] [H] [G] . Les mises en demeure de payer qui lui ont été adressées sont demeurées vaines. C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELVEDERE a assigné Madame [T] [H] [G] devant le tribunal judiciaire afin de: - CONDAMNER Madame [T] [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE la somme de 11 935,70 €, majorée des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure des 20 juillet 2022 et 14 décembre 2023, et à défaut à compter de l’assignation, - CONDAMNER Madame [T] [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, - DIRE que les intérêts au paiement desquels la requise sera condamnée, produiront eux-mêmes intérêts au taux légal s’ils sont dus pour au moins une année entière, conformément aux dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, - RAPPELER que la décision à intervenir est assortie de l'exécution provisoire de droit, - CONDAMNER Madame [T] [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Florent MALET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, il expose que la défenderesse a déjà été condamnée pour des charges antérieures par une décision du tribunal judiciaire en date du 7 septembre 2021, qu’elle n’a jamais exécutée. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la requérante. Madame [T] [H] [G], assignée à étude, n’a pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 16 septembre 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard de la partie non comparante. Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante: Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210). L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.” Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile de la destinataires (confirmation du domicile par le voisinage et destinataire déjà connu de l’étude). Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la défenderesse non comparante. Sur la demande de condamnation au paiement du montant des charges de copropriété Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5." Aux termes de l’article 10-1 a) de la même loi: “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.” Enfin, aux termes de l'article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée : "Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.” Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande : - le compte individuel du copropriétaire débiteur commençant au point 0 de la dette, - les documents comptables, - les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels. Aux termes de l’article 1344-1 du code civil: “La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.” En application de l’article 1343-1 du même code: “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts. L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut.” L’article 1343-2 du code civil dispose: “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.” En l'espèce, il ne saurait être fait droit aux arriérés de charge courant jusqu’au 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires disposant déjà d’un titre pour ces arriérés, le jugement du tribunal judiciaire du 7 septembre 2021. Seules les sommes exigibles après le 1er avril 2021 sont suceptibles d’être prises en compte. Pour le surplus, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds, des décomptes de charges, ainsi que du relevé de compte individuel de la défenderesse, il y aura lieu de condamner celle-ci à régler la somme totale de 5 606,13 €, correspondant aux arriérés de charges pour la période du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2021 (les comptes 2021 ayant été approuvés par l’assemblée générale du 9 juin 2022), pour l’année 2022 (les comptes 2022 ayant été approuvés par l’assemblée générale du 27 avril 2023), aux provisions de charges de 2023 (le budget prévisionnel 2023 ayant été adopté par l’assemblée générale du 9 juin 2022), aux provisions de charges du 1er semestre 2024 (le budget prévisionnel 2023 ayant été adopté par l’assemblée générale du 9 juin 2022), aux cotisation au fonds de travaux ALUR de 2023 et du 1er semestre 2024 (le montant de la cotisation ayant été voté par l’assemblée générale du 25 mars 2021) et à l’excédent de trésorerie du fonds ALUR ayant donné lieu à un appel de charges le 27 avril 2023 (décision de l’assemblée générale du même jour). Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2022 (date de présentation de la première mise en demeure, non réclamée), à hauteur de 2 911,50€, puis à compter de l’assignation pour le surplus. La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée. Enfin, s’agissant des frais de recouvrement de l’article 10-1 précité, dont le montant était inclus dans la demande de condamnation globale formulée au dispositif de l’assignation, il sera fait droit à la demande à hauteur de 80 euros, correspondant au coût des deux mises en demeure dont il est justifié au dossier, selon le tarif du contrat de syndic. Sur la demande de dommages et intérêts Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome. En l'espèce, alors que la défenderesse est redevable de plus de 5 000 euros d’arriérés de charges malgré une condamnation prononcée il y a trois ans, qu’elle n’a réalisé aucun paiement depuis mai 2021, il est évident que son comportement qui a perduré dans le temps a causé un préjudice financier à la copropriété. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens. L’équité et l’issue du litige commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du demandeur. A ce titre, Madame [T] [H] [G] sera condamnée à payer la somme de 1 500 € au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE BELVEDERE. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE Madame [T] [H] [G] à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE LE BELVEDERE la somme de 5 606,13 € (cinq mille six cent six euros et treize centimes) au titre des arriérés de charges de copropriété et provisions de charges de copropriétés impayées du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 inclus, DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2022 à hauteur de 2 911,50 €, puis à compter du 8 juillet 2024 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 8 juillet 2024 ; CONDAMNE Madame [T] [H] [G] à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE LE BELVEDERE la somme de 80 (quatre-vingts) euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, CONDAMNE Madame [T] [H] [G] à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE LE BELVEDERE la somme de 1 000 (mille) euros de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [T] [H] [G] aux entiers dépens ; CONDAMNE Madame [T] [H] [G] à payer au Syndicat de copropriété de la RESIDENCE LE BELVEDERE la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; La greffière La Présidente