Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CROMBET, Me ROUSSEAU
et Me BLANC
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me BEAUMONT
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 20/11953
N° Portalis 352J-W-B7E-CTI7U
N° MINUTE :
Assignation du :
10 novembre 2020
JUGEMENT
rendu le 21 février 2025
DEMANDERESSE
S.C.I. SEINE RIVES
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 9]
représentée par Maître Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1506
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. SULLY GESTION
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0709
S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11953 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTI7U
S.A.R.L. AQUANEF
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 8]
représentée par Maître Brigitte BEAUMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0372
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,
DÉBATS
A l’audience du 25 octobre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI Seine Rives est propriétaire de plusieurs appartements situés dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.
A la suite d'infiltrations d'eau constatées en mai 2014 sur les murs mitoyens de l'immeuble du [Adresse 2], le cabinet Oralia Sully Gestion, syndic de cet immeuble, a mandaté la société Aquanef pour une recherche de fuites.
Face à la persistance des infiltrations, la SCI Seine Rives a sollicité la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 10 novembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné Madame [K] en qualité d'expert judiciaire. Les opérations d'expertise ont été étendues à la société Aquanef et à la compagnie Axa France Iard, en qualité d'assureur de l'immeuble du [Adresse 2], selon ordonnance du 19 juin 2018.
L'expert a déposé son rapport le 30 septembre 2019.
Par acte d'huissier du 10 novembre 2020, la SCI Seine Rives a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en réparation de ses préjudices matériel et immatériel. Cette instance était enrôlée sous le n° de RG 20/11953.
Par acte d'huissier du 6 avril 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné en garantie la société Aquanef et la compagnie Axa France Iard en qualité d'assureur de l'immeuble du [Adresse 2]. L'instance était enrôlée sous le n° de RG 21/05435.
Les deux instances ont été jointes par mention au dossier par le juge de la mise en état le 5 octobre 2021.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2022, la SCI Seine Rives demande au tribunal, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions de l'article 544 du code civil et de l'article L.131-2 du code des procédures civiles d'exécution, de :
- Juger la SCI Seine Rives recevable et bien fondée en ses demandes
- Juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] responsable des sinistres subis dans les appartements de la société Seine Rives
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Axa France Iard à payer à la société Seine Rives les sommes de :
- 10322,40 euros au titre de la location des déshumidificateurs avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2019.
- 8177,57 euros au titre des travaux de la mise à nu des parois et de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation.
- 186060,80 euros au titre de son préjudice immatériel avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation.
-20000 euros en remboursement de la somme réglée à la société Caste Ing avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation.
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Axa France Iard au paiement de la somme de 18000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Axa France Iard aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise et le coût de délivrance des assignations ayant abouti à la désignation de Madame [K], les 19 et 22 mai 2017.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal, au visa de l'article 1240 du code civil, de :
- DIRE ET JUGER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Sully Gestion ;
Par conséquent
A TITRE PRINCIPAL,
- DEBOUTER la S.C.I. SEINE RIVES de ses demandes et prétentions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- CONDAMNER solidairement ou in solidum la société AQUANEF et la société AXA France IARD au paiement des sommes réclamées par la société Seine Rives dans le cadre de l'instance introduite par elle et enrôlée sous le numéro 20/11953;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
- CONDAMNER solidairement ou in solidum la société AQUANEF et la société AXA France IARD à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Sully Gestion de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance introduite par la société Seine Rives et enrôlée sous le numéro 20/11953;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER tout succombant à payer au profit du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Sully Gestion la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- DIRE qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2022, la société Axa France Iard demande au tribunal de :
- Retenir l'entière responsabilité de la société AQUANEF dans la survenance des désordres.
- Dire et juger au moins cette responsabilité totalement engagée pour ce qui concerne l'aggravation des dommages matériels et surtout la survenance des dommages immatériels
- Constater les différentes incohérences de la demande de la société Seine rives et la débouter de sa réclamation.
- En tout état de cause condamner la société AQUANEF à relever et garantir la concluante des condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre.
- Condamner toutes parties succombant à verser à la concluante une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- Les condamner aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2023, la société Aquanef demande au tribunal de :
- RECEVOIR la société AQUANEF en ses écritures, la disant bien fondées ;
A TITRE PRINCIPAL
- JUGER que la société AQUANEF n'a commis aucun manquement contractuel,
- DEBOUTER le SDC du [Adresse 2], la SCI SEINE RIVES et toute autre partie de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société AQUANEF,
- DEBOUTER toutes autres parties de toutes demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre la Concluante,
- CONDAMNER le SDC du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à verser à la société AQUANEF une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du CPC et à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET BEAUMONT.
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
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A TITRE SUBSIDIAIRE
- JUGER que la part de responsabilité de la société AQUANEF devra être limitée à 10 % des sommes susceptibles d'être allouées à la SCI SEINE RIVES,
- CONDAMNER le SDC du [Adresse 2], représenté par le syndic ORALIA SULLY GESTION, à relever et garantir la société AQUANEF à hauteur de 90% de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,
Sous cette nécessaire garantie,
- ORDONNER que les sommes éventuellement allouées à la SCI SEINE RIVES au titre son préjudice immatériel ne pourront pas excéder 25.507,23 euros,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- DEBOUTER toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,
- CONDAMNER tout succombant à verser à la société AQUANEF une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Brigitte BEAUMONT dans les conditions de l'article 699 du CPC.
*
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 25 octobre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 prorogée au 21 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur les demandes de « dire » et « juger »
A titre liminaire, le tribunal relève que le dispositif des conclusions des parties comporte plusieurs demandes qui ne consistent en réalité qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu'elles formulent, et ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formulent.
Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes de « dire » et « juger » formulées au dispositif des conclusions des parties.
2. Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la société Aquanef et Axa France Iard
Il convient de rappeler que les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande, à titre subsidiaire, de « condamner solidairement ou in solidum la société Aquanef et la société Axa France IARD au paiement des sommes réclamées par la société Seine Rives dans le cadre de l'instance introduite par elle et enrôlée sous le numéro 20/11953 ».
Toute prétention devant tendre vers l'obtention d'un avantage pour la partie qui la forme, aucune partie n'a intérêt à solliciter la condamnation d'une autre au profit d'un tiers. Le syndicat des copropriétaires ne dispose donc pas du droit d'agir en lieu et place de la SCI Seine Rives qui peut seule formuler des demandes à son profit. Le syndicat sera donc déclaré irrecevable en cette demande subsidiaire.
3. Sur les demandes indemnitaires
3.1. Les désordres et leur origine
La société Seine Rives dénonce des désordres dans les appartements dont elle est propriétaire aux 2ème et 3ème étages de l'immeuble sis [Adresse 4].
L'expert a relevé, s'agissant du 2ème étage, que :
- lors de la visite du 11 janvier 2018, l'humidité du 3ème étage a gagné la partie supérieure de la paroi du 2ème étage, le point d'impact étant à environ 2,55m de la façade ;
- le 11 décembre 2018 : la paroi de droite contre le mur mitoyen avec le [Adresse 2] est cloquée en plusieurs endroits, la peinture s'est décollée et est tombée partiellement.
S'agissant de l'appartement du 3ème étage :
- le 11 janvier 2018 : le mur mitoyen face à l'entrée de la chambre est entièrement dégradé avec des décollements de plâtre et du salpêtre en partie basse sur environ 50 cm de hauteur, la partie supérieure ayant été décapée. Le taux d'humidité atteint 80% en partie basse, 60% à mi-hauteur et 50% à 1m80 environ. Les dégradations commencent à 2,03m de la façade et s'étendent sur 2 mètres vers la droite. Une fissure partant du plafond est constatée, et le taux d'humidité à sa droite est de 60 à 75 %, et de 24 % à sa gauche ;
- lors de la visite complémentaire du 7 décembre 2018 : le panneau a été purgé des plâtres dégradés, le taux d'humidité est de l'ordre de 5 à 12% sur l'ensemble du panneau avec une zone autour de 25% dans la partie centrale la plus dégradée. L'ensemble était alors en cours de séchage. Le parquet a tuilé sur une largeur d'environ 1m à partir de la paroi dégradée et sur la longueur de la pièce.
Ces désordres sont causés selon l'expert par la cassure d'une canalisation en fonte du [Adresse 2] située contre le mur mitoyen avec l'immeuble voisin, la cassure étant située au niveau de l'appartement de Mme [X] au 3ème étage du [Adresse 2].
3.2. Sur les responsabilités
Le tribunal relève à titre liminaire que si le syndicat des copropriétaires recherche dans les motifs de ses conclusions la responsabilité des consorts [X], occupants de l'appartement situé au 4ème étage du [Adresse 2], aucune demande n'est formulée à leur encontre dans le dispositif des conclusions, auquel le tribunal est seul tenu.
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11953 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTI7U
La SCI Seine Rives recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les désordres ayant selon elle pour origine une partie commune. Elle demande par ailleurs la condamnation de la société Axa, assureur du syndicat des copropriétaires sans toutefois invoquer de fondement au soutien de sa demande. Il convient dès lors de considérer qu'elle exerce à son encontre une action directe fondée sur l'article L.124-3 du code des assurances.
Le syndicat des copropriétaires conclut que le seul fait que la colonne à l'origine des infiltrations soit une partie commune est insuffisant à engager sa responsabilité dès lors qu'il a immédiatement mandaté une société pour rechercher l'origine des infiltrations. Il ajoute que la cause de la casse de la colonne en fonte n'a pas été établie et qu'un événement inconnu est dès lors à l'origine des infiltrations.
La société Axa, assureur du syndicat des copropriétaires, estime pour sa part que la société Aquanef est entièrement responsable des désordres. Elle lui reproche une négligence dans la recherche de fuites réalisée, estimant que si elle avait mené les investigations nécessaires en avril 2016, la cause des infiltrations aurait pu être identifiée et les réparations nécessaires effectuées immédiatement.
Sur ce,
L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage trouvant son origine dans une partie commune, sans qu'une faute de sa part ne doive être caractérisée. La copropriété ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une faute de celui-ci ou d'un tiers.
Suivant l'article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.
En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que les infiltrations trouvent leur origine dans la rupture d'une colonne de fonte, laquelle constitue une partie commune du [Adresse 2]. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée à ce titre, et le fait que l'origine de la casse de la colonne en question ne soit pas établie et qu'il ait immédiatement mandaté un technicien aux fins de recherche de fuite est indifférent, dès lors que la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires résulte du seul lien de causalité entre les désordres constatés et la partie commune.
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11953 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTI7U
La société Axa, assureur du syndicat des copropriétaires en vertu d'un contrat n°975256304 produit aux débats, ne se prévalant d'aucune clause d'exclusion de garantie à l'exception de celle couvrant la responsabilité professionnelle du syndic, qui n'est pas en cause, et ne formulant que des contestations relatives au chiffrage des préjudices, elle sera condamnée avec le syndicat des copropriétaires à indemniser les préjudices ci-après évalués.
3.3. Sur les préjudices
* Sur le préjudice matériel
La SCI Seine Rives sollicite le paiement des sommes de :
- 10.322,40 euros au titre de la location des déshumidificateurs, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2019 ;
- la somme de 8.177,57 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
Le syndicat des copropriétaires, sans conclure précisément sur les montants sollicités, relève que les déshumidificateurs n'étaient pas en fonctionnement lors de la dernière réunion d'expertise.
La société Axa et la société Aquanef ne concluent pas sur le préjudice matériel sollicité.
Il convient de fixer le préjudice matériel conformément aux devis validés par l'expert dans son rapport et aux factures produites aux débats aux sommes de :
- 10.332,40 euros au titre de la location des déshumidificateurs du 6 octobre 2018 au 18 janvier 2019 ;
- 8.177,57 euros au titre des travaux de remise en état.
* Sur le préjudice immatériel
La SCI Seine Rives sollicite la réparation de son préjudice immatériel à hauteur de 186 060,80 euros se décomposant comme suit :
- 86.699 euros pour la perte de loyers de l'appartement situé au 3ème étage pour la période comprise entre mars 2017 et janvier 2019 ;
- 96.361,80 euros pour la perte de loyers pour l'appartement situé au 2ème étage pour la période entre avril 2017 et juin 2019 soit 20 mois.
La demanderesse indique qu'elle n'a pas été en mesure de louer ces deux appartements à la suite des départs des locataires, dès lors que les infiltrations persistaient et qu'il n'a pas été possible d'en déterminer l'origine avant que l'expert ne la désigne, et que les travaux de remise en état puissent être effectués après que les pièces affectées ont pu sécher.
L'expert a relevé que les travaux de remise en état des deux appartements n'ont pu être effectués avant le mois de janvier 2019.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'existence d'un préjudice immatériel est établie, ce préjudice étant en lien avec le sinistre. Dans la mesure où il n'est pas établi que la fin des baux soit liée aux désordres, le préjudice doit être qualifié de perte de chance de relouer les appartements. Au regard des loyers pratiqués avant le sinistre, de la superficie des appartements, de la très forte probabilité de louer ces biens au regard de leur emplacement, de leur qualité et du marché locatif dans le 7ème arrondissement, la perte de chance sera justement évaluée à 90%.
Il convient de fixer le préjudice de perte de loyer comme suit :
- pour l'appartement du 3ème étage :
Il est justifié par le congé délivré par la société Caste Ing que celle-ci a quitté les lieux en juin 2017 et que l'appartement n'a pu être remis en location avant le mois de janvier 2019, date à laquelle les travaux de remise en état ont pu avoir lieu compte tenu du temps nécessaire au séchage - la mise en place des déshumidificateurs ayant été nécessaire jusqu'à cette date. La période d'indisponibilité du bien sera donc évaluée à 19 mois.
Le préjudice de perte de chance de louer cet appartement sera fixée sur la base d'un loyer mensuel charges comprises de 4.721 euros pendant 19 mois, soit 80.729,10 euros. ((90 % x 4.721) x 19).
- pour l'appartement du 2ème étage :
Il ressort des pièces versées aux débats que le bien a été libéré en avril 2017 et n'a pu être remis en location compte tenu des infiltrations en cours. L'expert a conclu que les travaux de remise en état ne pouvaient être effectués avant le mois de janvier 2019, soit une période de 22 mois. Néanmoins, dans la mesure où le tribunal est tenu par les demandes formulées par la SCI Seine Rives, limitées à une période de perte de loyers de 20 mois, le préjudice de perte de chance de louer ce bien sera évalué conformément aux conclusions de l'expert sur la base d'un loyer mensuel de 4.818,09 euros (correspondant au montant du loyer des locataires précédents) sur une période de 20 mois soit un total de 86.725,62 euros. ((90% x 4.818,09) x 20).
La société Seine Rives sollicite par ailleurs le remboursement de la somme de 20.000 euros qu'elle indique avoir versé à l'ancien locataire de l'appartement du 3ème étage, la société Caste Ing, à titre d'indemnité forfaitaire et définitive, toutes causes de préjudices confondues. Elle explique que la société Caste Ing a été autorisée à séquestrer des loyers à hauteur de 43.994 euros entre les mains de la Carpa et qu'à la suite d'un règlement amiable, celle-ci a accepté de recevoir la somme de 20.000 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice.
Si la société Seine Rives produit un bordereau de mouvement à l'en-tête de la Carpa de [Localité 12], daté du 9 juillet 2020, elle ne justifie nullement de la transaction qui serait intervenue s'agissant de la réparation du préjudice de jouissance de la société Caste Ing et des sommes qu'elle aurait réglées à ce titre. Elle sera donc déboutée de sa demande.
3.4. Sur les condamnations
Au regard de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires et la société Axa sont condamnés à verser à la SCI Seine Rives :
- la somme de 10.332,40 euros au titre de la location des déshumidificateurs du 6 octobre 2018 au 18 janvier 2019 ;
- la somme de 8.177,57 euros au titre des travaux de remise en état ;
- la somme de 167.454,72 euros en réparation de sa perte de chance de louer.
Il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article de l'article 1231-7 du code civil, les intérêts concernant ces condamnations courent à compter du prononcé de la présente décision.
Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code ivil.
3.5. Sur les appels en garantie
Dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs sont garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité qui est fixé par le tribunal.
- sur l'appel en garantie de la société Aquanef formulé par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires forme un appel en garantie à l'encontre de la société Aquanef, dont il recherche la responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Il estime que lors de son intervention en recherche de fuite le 3 avril 2017, la société Aquanef n'a pas mené les investigations nécessaires qui auraient permis d'identifier l'origine des infiltrations. Il indique que l'expert a retenu la responsabilité de la société Aquanef, laquelle n'aurait pas mis en œuvre les mesures nécessaires.
La société Aquanef conteste sa mise en cause en indiquant qu'elle a mis en œuvre tous les moyens possibles pour identifier l'origine de la fuite mais que cette localisation a été rendue matériellement impossible par l'inaccessibilité de cette canalisation dissimulée derrière les panneaux décoratifs des consorts [X], occupants de l'appartement situé au [Adresse 2], ce qu'elle a immédiatement signalé au syndic. Elle indique que le non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle impose de requalifier le fondement invoqué par le syndicat des copropriétaires en fondement contractuel et qu'elle n'a en l'espèce commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité dès lors qu'elle n'est tenue que d'une obligation de moyens.
Sur ce,
L'article 1240 du code civil dispose ainsi que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et la mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Le tribunal relève en premier lieu que contrairement à ce que soutient la société Aquanef, le syndicat des copropriétaires est fondé à rechercher la responsabilité de la société Aquanef sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors qu'aucun lien juridique n'existe entre lui et la société Aquanef, qui avait été mandatée par le syndic. En qualité de tiers à ce contrat, le syndicat des copropriétaires peut en revanche, comme il le fait en l'espèce, invoquer un manquement contractuel dès lors que celui-ci lui a causé un dommage.
Il convient donc en l'espèce de rechercher si la société Aquanef a commis un manquement contractuel et si celui-ci présente un lien de causalité avec le préjudice subi par le syndicat.
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
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Il doit être rappelé que la société intervenant aux fins de recherche de fuite n'est tenue qu'à une obligation de moyens et non de résultat.
En l'espèce, l'expert judiciaire a retenu dans son rapport que « la société Aquanef n'a pas mené ses investigations de la façon la plus complète, ni établi un rapport suffisamment conséquent et détaillé précisant que, sans accès à l'arrière des doublages de la salle de bains, il lui était impossible de vérifier l'état des colonnes ; et ce alors que les investigations menées par Nexity avaient mis en évidence la provenance de l'infiltration au niveau de salle de bains de M. et Mme [X] ». L'expert conclut que « la responsabilité d'Aquanef est de fait en cause, il ne suffit pas de mettre en œuvre les moyens, il faut aussi un minimum de réflexion avant de commencer des investigations et mettre en œuvre les moyens adaptés ».
Il ressort du rapport d'intervention établi le 22 avril 2016, rendant compte des interventions effectuées les 11 avril 2016, 30 mars 2017 et 3 avril 2017, que la société Aquanef a procédé, au cours de ces visites, aux investigations suivantes :
- relevés d'humidité ;
- tests d'étanchéité et tests d'écoulement ;
- inspection visuelle de la configuration et de la nature des réseaux d'alimentation et d'évacuation.
Ce rapport précise que dans l'appartement de M. [X], « il nous a été impossible d'inspecter entre le mur de la douche et le mur mitoyen au [Adresse 5] ».
La société Aquanef indique que M. [X] aurait entravé leurs investigations en refusant d'indiquer l'accès au ballon d'eau chaude, ce dont elle ne justifie pas par les pièces produites. Il n'est nulle part mentionné dans ses rapports d'intervention que M. [X] aurait fait obstacle à son intervention, la seule indication figurant étant la suivante :
« Après la dépose de la grille de ventilation en bas de mur dans la douche, nous constatons qu'il nous est impossible de passer une caméra entre le doublage et le mur ».
Par ailleurs, l'expert relève que les consorts [X] ont, dès la première réunion d'expertise, indiqué la position du panneau décoratif ouvrant donnant accès au ballon d'eau chaude et aux canalisations situées derrière ces panneaux, de sorte que l'expert a immédiatement pu identifier la colonne fuyarde située derrière le panneau en question.
Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que si la société missionnée en recherche de fuite n'est tenue qu'à une obligation de moyens, la société Aquanef n'a pas mené toutes les investigations nécessaires dès lors qu'elle ne justifie pas avoir interrogé les consorts [X] sur l'emplacement des canalisations derrière les panneaux décoratifs, aucun élément ne permettant de déterminer que ceux-ci auraient alors refusé de répondre à cette question. Elle ne justifie pas davantage avoir attiré l'attention du syndic sur l'impossibilité technique dans laquelle elle s'est trouvée et des nécessaires investigations complémentaires à effectuer, manquant ainsi à son obligation de conseil à l'égard du syndic.
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11953 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTI7U
Ces éléments constituent donc un manquement contractuel qui, s'il n'est pas à l'origine du dommage, a contribué à son aggravation et engage la responsabilité délictuelle de la société Aquanef à l'égard du syndicat des copropriétaires, qui n'a pas été mis en mesure de faire effectuer immédiatement les travaux nécessaires à la réparation de la colonne fuyarde. La société Aquanef sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.
Toutefois, le tribunal relève que les infiltrations ont été dénoncées dès le 19 mai 2014, soit deux ans avant l'intervention de la société Aquanef et alors que deux entreprises sont préalablement intervenues en recherche de fuite en juillet 2015 et mars 2016. Si l'expert a relevé la responsabilité de cette dernière, cette cause n'est évoquée qu'à titre secondaire, la cause première du sinistre étant la colonne de fonte cassée, le manquement de la société Aquanef n'ayant pas provoqué à lui seul les désordres.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer le partage de responsabilité comme suit :
- 20 % à la charge de la société Aquanef ;
- 80 % à la charge du syndicat des copropriétaires.
La société Aquanef sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires dans les limites du partage de responsabilité ainsi fixé.
- sur l'appel en garantie de la société Axa par le syndicat des copropriétaires
La société Axa, assureur du syndicat des copropriétaires en vertu d'un contrat n°975256304 produit aux débats, ne se prévalant d'aucune exclusion de garantie, sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.
- sur l'appel en garantie de la société Aquanef formulé par la société Axa
La société Axa sollicite la condamnation de la société Aquanef à la garantir des condamnations prononcées à son encontre sur les mêmes moyens que ceux soutenus par son assuré, le syndicat des copropriétaires.
Compte tenu des éléments retenus ci-avant, la société Aquanef sera condamnée à garantir la société Axa des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 20 %, conformément à la part de responsabilité imputée à la société Aquanef dans les désordres.
- sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires formulé par la société Aquanef
Au regard de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir la société Aquanef dans les limites du partage de responsabilité retenu.
4. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Décision du 21 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11953 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTI7U
Le syndicat des copropriétaires, la société Axa et la société Aquanef, qui succombent en leurs demandes, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, incluant les frais de la procédure de référé et d'expertise judiciaire.
- Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Axa au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI Seine Rives et de les débouter, ainsi que la société Aquanef, de leurs demandes à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la société Aquanef et Axa France Iard au paiement des sommes réclamées par la société Seine Rives ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] 7ème et la société Axa à verser à la SCI Seine Rives :
- la somme de 10.332,40 euros au titre de la location des déshumidificateurs du 6 octobre 2018 au 18 janvier 2019 ;
- la somme de 8.177,57 euros au titre des travaux de remise en état ;
- la somme de 167.454,72 euros en réparation de sa perte de chance de louer ;
DÉBOUTE la SCI Seine Rives de sa demande de remboursement de la somme de 20.000 euros réglée à la société Caste Ing ;
DIT que les condamnations ainsi prononcées portent intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
FIXE le partage de responsabilité comme suit :
- 20 % à la charge de la société Aquanef ;
- 80 % à la charge du syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE la société Aquanef à garantir le syndicat des copropriétaires et la société Axa des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la SCI Seine Rives dans la limite de 20 % ;
CONDAMNE la société Axa à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] des condamnations prononcées à son encontre ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] à garantir la société Aquanef dans les limites du partage de responsabilités retenu ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] , la société Axa et la société Aquanef au paiement des entiers dépens de l'instance, incluant les frais de la procédure de référé et d'expertise judiciaire ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] et la société Axa à payer à la SCI Seine Rives la somme de 6.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 21 février 2025
La greffière La présidente
