Tribunal judiciaire, 25 juin 2025. 24/00104

MINUTE N° N° RG 24/00104 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLT4 S.A. ELOGIE SIEMP C/ Monsieur [M] [C] [W] TRIBUNAL DE PROXIMITÉ Juge des contentieux de la protection [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 4] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 Juin 2025 DEMANDEUR : Société anonyme ELOGIE - SIEMP, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro 552 038 200 - dont le siège social est sis [Adresse 6] Représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS d'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [M] [C] [W] - demeurant [Adresse 3] Non comparant, ni représenté d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire Greffier : Victor ANTONY Copies délivrées le : 1 copie exécutoire à : Maître Héla KACEM 1 copie certifiée conforme à : Monsieur [M] [W] EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 14 août 2019, la SA ELOGIE SIEMP a consenti à Monsieur [M] [W] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F4 sis dans un immeuble à [Adresse 9] [Localité 7][Adresse 5])[Adresse 1] Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 506,55 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 96,96 euros, une provision sur chauffage de 64,61 euros et l’entretien de la robinetterie pour la somme de 1,88 euro, pour un total de 670 euros, payable à terme à échoir. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 726,63 euros, provisions sur charges incluses. Lors de l’entrée dans les lieux, les locataires ont versé une somme de 506,55 euros au titre du dépôt de garantie. Des loyers demeurant impayés, la ELOGIE SIEMP a fait notifier, par exploit de la SELARL ALLIANCE JURIS un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 25 avril 2024 portant sur la somme principale de 7.984,83 euros, hors frais de procédure. Puis, par exploit introductif d’instance en date du 27 août 2024, la SA ELOGIE SIEMP a assigné à comparaître Monsieur [M] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, statuant en référé, sollicitant : « Vu les articles 1224, 1225 et 1227 du code civil et les articles 7a) et 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et d’ores et déjà, vu l’urgence, Il est demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir : Constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de caution est acquise, En conséquence, Ordonner, l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, Dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1à R433-7, R441-1, R442-2 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Monsieur [M] [W] à payer à la demanderesse, à titre provisionnel, la somme de 4.412,80 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil ainsi qu’aux loyers échus, le cas échéant, entre l’arrêté de compte et le point de départ de l’indemnité d’occupation. Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise et Condamner Monsieur [M] [W] à due concurrence, , Condamner Monsieur [M] [W] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [M] [W] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement » Lors de l’audience du 29 avril 2025, la SA ELOGIE SIEMP représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, précise solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bai et actualise sa créance à la somme de 5014,73 euros, arrêtée au 17 avril 2025, mois de mars inclus, hors frais de contentieux. Elle précise que Monsieur [M] [W] a repris le paiement des loyers en cours et s’en remet à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [M] [W], bien que régulièrement assigné à tiers présent à domicile, ne comparaît pas. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L’affaire, appelée à l’audience du 29 avril 2025 a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre préliminaire, il est rappelé que : -d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, -d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I – SUR LA RESILIATION Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande : La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière. Par conséquent, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail conclu le 14 août 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour paiement de la somme principale de 7.984,83 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 juin 2024, minuit. II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [W] reste lui devoir la somme principale de 5.014,73 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 17 avril 2025, échéance du mois de mars incluse. Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette. Monsieur [M] [W] sera donc condamné au paiement, à titre provisionnel de cette somme de 5.014,73 euros, avec les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du 25 avril 2024, date du commandement de payer. III – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ». A l’audience, le Bailleur s’en remet à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il ressort du décompte fourni par le Bailleur que Monsieur [M] [W] a procédé à différents règlements depuis la délivrance du commandement de payer, réglant notamment la somme de 1.500 euros le 21 mars 2025 et 1.500 euros le 14 avril 2025. En considérant que les versements faits par le locataire avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant et apuré une partie de la dette locative. Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier que Monsieur [M] [W] s’est marié religieusement il y a environ douze ans, qu’il vit dans les lieux loués avec son épouse et les trois enfants issus de cette union âgés de 10, 6 et 2 ans. Aux termes du diagnostic social et financier, il est précisé que Monsieur [M] [W] a eu des difficultés financières pour payer le loyer à la suite d’un voyage à l’étranger, qu’il souhaite se maintenir dans son logement et régler le montant de sa dette, ce que lui permettraient ses revenus d’un montant mensuel de 2 .500 euros. Son épouse travaillerait dans le secteur de la restauration scolaire et percevrait une rémunération mensuelle de 700 à 800 euros. Monsieur [M] [W] perçoit également les prestations familiales et souhaite apurer sa dette au plus vite. Au vu de ces éléments et des règlements déjà effectués, le locataire sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [M] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [W], locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement. IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur a dû accomplir, le locataire Monsieur [M] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2019 entre la SA ELOGIE SIEMP et Monsieur [M] [W] concernant l’appartement de type F4 sis dans un immeuble à [Adresse 10], sont réunies à la date du 25 juin 2024, minuit. CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à la SA ELOGIE SIEMP, à titre provisionnel, la somme de 5.014,73 euros, en deniers ou quittances, après soustraction des frais de poursuite, arrêtée à la date du 17 avril 2025, échéance du mois de mars incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date du commandement de payer. AUTORISONS Monsieur [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 24 mensualités d’un montant de 208,94 euros chacune, la 24ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires. PRECISONS que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés. DISONS que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera : Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour Monsieur [M] [W], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [M] [W] soit condamné à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 juin 2024 jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, la SA ELOGIE SIEMP, ou à son mandataire ; DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place. CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture. CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 25 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier. Le greffier, La magistrate à titre temporaire,