Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/03269

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 01 N° RG 23/03269 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XCH3 ORDONNANCE D’INCIDENT DU 31 MAI 2024 DEMANDEUR AU PRINCIPAL : (défendeur à l’incident) M. [D] [P] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR AU PRINCIPAL : (demandeur à l’incident) : S.A.S.U. ACTAREM Venant aux droits de la SCI POINT CENTRAL 2 inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 793 861 972 [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION Juge de la mise en État : Marie TERRIER, Greffier : Benjamin LAPLUME, DÉBATS : A l’audience du 11 mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que l’ordonnance serait rendue le 31 Mai 2024. Ordonnance : contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au Greffe le 31 Mai 2024, et signée par Marie TERRIER, Juge de la Mise en État, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Vu l’action engagée par Monsieur [D] [P] à l’encontre de la société ACTAREM suivant assignation délivrée le 11 avril 2023 aux fins de fixation et de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, remboursement du dépôt de garantie et des provisions pour charges indument payées et indemnisation du préjudice de jouissance résultant des travaux ; Vu la constitution d’avocat au soutien des intérêts en défense ; Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 9 janvier 2024, par le conseil de la société ACTAREM et soutenues oralement à l’audience, aux fins de voir : Vu les articles 2224 et suivant du Code Civil Vu les articles 145-9 et 145-60 du code de commerce Vu l’article 789 du Code de procédure civile Déclarer la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formulée par Monsieur [P] prescrite et par conséquent le débouter de cette demande ; Déclarer la demande en remboursement des provisions sur charges antérieures à 2018 irrecevable et à titre subsidiaire prescrite et par conséquent l’en débouter ; Condamner Monsieur [D] [P] exerçant sous le nom commercial JSD JOAILLERIE au paiement d’une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. La société ACTAREM soutient que l’action de Monsieur [D] [P] en paiement de l’indemnité d’éviction ne pouvait intervenir après le 1er décembre 2022, le délai pour agir étant de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, soit le 30 novembre 2020. Elle fait valoir que le délai de prescription n’a pu être suspendu par la procédure de référé engagée par la société ACTAREM puisqu’une telle suspension ne peut bénéficier qu’à la partie demanderesse et que le délai de prescription biennale n’avait pas commencé à courir lors de la procédure de référé. Elle conteste avoir reconnu le droit à l’indemnité d’éviction de Monsieur [D] [P] et que si elle a saisi le juge des référés aux fins d’une mesure d’expertise et allègue que le fait de délivrer un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, de saisir en référé le juge aux fins d’une mesure d’expertise, c’était dans l’unique but de parer toute éventualité, sans malice procédurale. S’agissant des demandes de remboursement de charges, elle fait valoir que Monsieur [D] [P] n’a pas qualité à agir pour récupérer les charges antérieures à 2018 puisque la société ACTAREM n’est propriétaire et bailleur que depuis son acquisition en janvier 2018. Elle invoque par ailleurs que la demande en remboursement des charges antérieures à 2018 est prescrite et que le dispositif des conclusions en référé, qui ne comprenait qu’une demande de débouté de la société à obtenir la condamnation de Monsieur [D] [P] à les régler ne peut suspendre le délai de prescription. Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2023 par le conseil de Monsieur [D] [P] et soutenues oralement à l’audience, aux fins de voir : Vu les articles 2239 et 2241 du Code civil Débouter la société ACTAREM de ses demandes ; Condamner ACTAREM à une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ; Condamner ACTAREM aux entiers dépens. Il soutient que le délai de prescription biennale a été suspendu par la mesure d’expertise ordonnée le 6 mars 2020 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise survenu le 28 septembre 2022, le délai pour agir lui était donc ouvert jusqu’au 28 septembre 2024. Il allègue que la prescription biennale a été interrompue par la reconnaissance de dette de la société se caractérisant par la sollicitation dans son assignation du 23 octobre 2019, d’un expert pour émettre un avis sur l’indemnité d’éviction ainsi que dans ses dires à l’expert sur le montant de l’indemnité d’éviction. S’agissant du remboursement des charges dues jusque 2018, il fait valoir que l’acte de vente traite des flux financiers issus des baux mais que faute de production de celui-ci, la société ACTAREM est redevable des régularisations de charges antérieures et du remboursement des charges indument payées. Sur la répétition des charges, il prétend ne pas être prescrit puisque le délai a été interrompu par ses écritures en référé notifiées le 19 novembre 2019, dans lesquelles il sollicite la répétition et par l’ordonnance du 6 mars 2020 qui condamne la société à communiquer les comptes de régularisation de charges du local loué et leurs justificatifs. MOTIFS Sur la prescription de la demande de paiement d’une indemnité d’éviction En application des articles L.145-9 et L145-60 du Code de commerce, le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné. Par ailleurs, il est continuellement admis que la suspension de la prescription, en application de l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription, au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit. En l’espèce, le bailleur ayant fait délivrer à son locataire par acte extra judiciaire un congé le 1er mars 2019 pour la date du 30 novembre 2020, le délai de prescription ouvert au preneur pour demander le paiement d’une indemnité d’éviction expirait le 1er mars 2021 et non le 30 novembre 2022 comme revendiqué de part et d’autre. Monsieur [D] [P] n’a introduit sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction que par l’assignation délivrée au fond le 11 avril 2023, n’ayant jamais sollicité, même à titre reconventionnel et provisoire lors de l’instance de référé, le paiement de l’indemnité d’éviction avant l’écoulement du délai biennal de prescription qui expirait le 1er mars 2021. La prescription était acquise à cette date, dès lors que le preneur ne saurait bénéficier de l’effet suspensif de l’organisation d’une mesure d’expertise qui n’aura profité qu’au demandeur la société ACTAREM. De même, aucun des comportements procéduraux adoptés par le bailleur qui a délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, a sollicité du juge des référés la désignation d’un expert aux fins d’évaluation et a transmis des dires dans le cadre de cette mesure ne s’analyse en une reconnaissance expresse et non équivoque d’un droit du preneur à bail. En conséquence, Monsieur [P] doit être déclaré irrecevable en son action. Sur la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir Selon les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile : “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…)” Et l’article 122 dudit Code prévoit : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.” En l’espèce, il est établi par les pièces versées au débat que le bail a été conclu entre Monsieur [D] [P] et la SCI POINT CENTRAL 2 le 1er décembre 2011 puis que l’immeuble a été cédé selon acte authentique de vente en date du 25 janvier 2018 reçu par Maître [X] [Y]. De l’attestation de vente produite au débat, il ne résulte pas la preuve de l’existence d’une clause de subrogation entre les deux bailleurs au seul profit de la société ACTAREM. Pour sa part, Monsieur [D] [P] n’établit pas non plus qu’une éventuelle clause de cette nature lui aurait été rendue opposable par une signification ou notification. Dès lors, il ne justifie pas de son intérêt à agir à l’encontre de la société ACTAREM pour les sommes qu’auraient perçues le précédent bailleur et il sera déclaré irrecevable de sa demande en remboursement des charges antérieure au mois de janvier 2018, date de l’entrée en propriété du nouveau bailleur. Etant déclaré irrecevable en ses demandes sur les charges antérieures au mois de janvier 2018, il n’y a pas lieu d’examiner la question de la prescription. Sur les demandes accessoires Succombant essentiellement à l’incident, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [P] aux dépens et supportant les dépens, il sera condamné à payer à la société ACTAREM la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, et par mise à disposition au greffe, DECLARONS la demande de Monsieur [D] [P] en paiement d’une indemnité d’éviction irrecevable comme prescrite depuis le 1er mars 2021; DECLARONS la demande de Monsieur [D] [P] en remboursement des charges antérieures à l’année 2018 dirigée contre la SASU ACTAREM irrecevable comme étant privé d’un défaut d’intérêt à agir ; CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à payer à la SASU ACTAREM la somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, CONDAMNONS aux dépens de l’incident; RENVOYONS la présente affaire à l’audience de mise en état du 28 juin 2024 pour les conclusions au fond de Maître Boddaert sur les demandes encore recevables et pour inviter les parties à se prononcer sur la possibilité d’une mesure de médiation. LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT Benjamin LAPLUME Marie TERRIER