Cour d'appel, 29 janvier 2025. 24/00799

29/01/2025 ARRÊT N°62/2025 N° RG 24/00799 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QCAB EV/KM Décision déférée du 13 Février 2024 Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 23/03691) S.MOREL [G] [L] C/ E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT TOULOUSAINE CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANT Monsieur [G] [L] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Julie RACOUPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-4058 du 07/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMEE TOULOUSE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, président P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 18 août 2016, l'EPIC Toulouse Métropole Habitat a donné à bail à M. [G] [L] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer de 370,54 € provision sur charges comprises. Par acte du 1er juin 2023, l'EPIC Toulouse Metropole Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant la claue résolutoire à M. [L], en vain. Par acte du 13 octobre 2023, l'EPIC Toulouse Metropole Habitat a fait assigner M. [L] en référé aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail, - le paiement à titre provisionnel de la somme de 1.045,48 € représentant l'arriéré de loyers arrêté au 9 octobre 2023, - l'expulsion des occupants, - la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, - l'allocation de 150 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens. Par ordonnance réputée contradictoire du 13 février 2024, le juge a : - constaté la résiliation du bail à compter du 1er août 2023, - condamné M. [G] [L] à payer à l'EPIC Toulouse Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1.894,69 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 19 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, - à compter du 1er août 2023, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC Toulouse Métropole Habitat par M. [L] et l'y a condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [G] [L] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné M. [G] [L] à payer à l'EPIC Toulouse Metropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [L] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 6 mars 2024, M. [G] [L] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES M. [G] [L] dans ses dernières conclusions du 28 novembre 2024, demande à la cour au visa de l'article 834 du code de procédure civile et des articles 1345-5, 2044 et suivants du code civil, de : - recevoir M. [L] en toutes ses demandes, fins et conclusions, Ce faisant, - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel, - homologuer l'accord transactionnel intervenu entre les parties le 12 juin 2024, - débouter Toulouse Métropole de toutes demandes non-comprises dans cet accord, - statuer sur les dépens ce que de droit comme en matière d'aide juridictionnelle totale. L'Etablissement Public Industriel et Commercial L'Office Public de l'Habitat de la Métropole Toulousaine ' Toulouse Metropole Habitat, dans ses dernières conclusions du 28 novembre 2024, demande à la cour de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail prenant effet le 19 aout 2016 pour l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2] à la date du 1er août 2023, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC Toulouse Metropole Habitat par M. [G] [L], - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [G] [L] au paiement de la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, - infirmer la décision enreprise pour le surplus et statuant à nouveau : * homologuer le protocole d'accord intervenu entre les parties le 12 juin 2024, * autoriser M. [G] [L] à s'acquitter de sa dette locative d'un montant de 2.134,07 € par versement mensuel de 100 €, le 8 de chaque mois jusqu'à total apurement, en complément du paiement mensuel de l'indemnité d'occupation, * suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les partiessous réserve que les modalités d'apurement soient intégralement respectées par M. [G] [L], * dire qu'à défaut de paiement par M. [G] [L] d'une seule mensualité à la date fixée ou une échéance d'indemnité d'occupation, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, En tout état de cause, - statuer ce que de droit sur les dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Les parties sont opposées quant à la réalité de l'accord qu'elles invoquent puisque l'appelant conclut à l'infirmation de la décision déférée dans sa totalité alors que l'intimé conclut à sa confirmation en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, fixé une indemnité d'occupation et condamné le locataire à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. D'ailleurs, dans ses conclusions, le locataire demande que le bailleur soit débouté de l'intégralité des demandes non comprises dans le protocole d'accord ce qui induit que celui-ci n'a pas mis fin au litige. Ainsi, les parties ne peuvent être considérées comme ayant convenu d'une transaction au sens de l'article 2044 du Code civil c'est-à-dire d'un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Dès lors, il revient à la cour de statuer, l'accord entre les parties n'ayant pas mis fin au litige qui les oppose. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Et l'article 7g) de cette loi dispose que le locataire qui doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En outre, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement. En l'espèce, le bail du 18 juin 2016 comprend une clause résolutoire en son article 9.1 conformément aux articles sus-visés. Le bailleur a fait délivrer au locataire le 1er juin 2023 un commandement de payer la somme principale de 458,99 € et visant la clause résolutoire. A défaut pour M. [L] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 12 avril 2021, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets. Le juge des référés juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, le bailleur était en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà dont le montant a été justement fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée de ces chefs. Cependant, depuis la décision déférée les parties ont convenu que le locataire était redevable de la somme de 2134,07 € arrêtée au 25 avril 2024 selon l'historique produit et se verrait octroyer des délais de paiement avec suspension du jeu de la clause résolutoire. Au regard de cet accord, des délais seront accordés à M. [L] selon des modalités prévues au dispositif. M. [L] qui succombe principalement gardera la charge des dépens de première instance et d'appel. La décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle a octroyé au bailleur une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la demande du bailleur rejetée en première instance et en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail le 1er août 2023, - à compter du 1er août 2023, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC Toulouse Métropole Habitat par M. [G] [L] et l'y a condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant, - condamné M. [G] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du le 1er juin 2023 , L'infirme pour le surplus , Statuant à nouveau et y ajoutant : Autorise M. [G] [L] à se libérer de sa dette de 2134,07 € montant arrêté au 25 avril 2024 par mensualités de 100 €, le 8 de chaque mois, Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu'eux , Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de paiement , Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties , Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact : - le bail sera automatiquement résilié , - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible , - à défaut pour M. [G] [L] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meubles choisi par lui ou, à défaut, par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution , - M. [G] [L] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, Déboute l'EPIC Office Public de l'Habitat de la métropole toulousaine- Toulouse Métropole Habitat de sa demande d'indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel, Condamne M. [G] [L] aux dépens de la procédure d'appel. Le Greffier Le Président I.ANGER E.VET