Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
1 rue de la Patinoire
91011 EVRY Cédex
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00702 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5FX
JUGEMENT
DU : 02 Août 2024
S.A. 1001 VIES HABITAT
C/
M. [G] [F]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Août 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Karim BOUANANE du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEUR:
Monsieur [G] [F]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC au Cabinet LEGITIA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 6 avril 2016, la S.A. 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la Société LOGEMENT FRANCILIEN, a donné en location à Monsieur [G] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 314,50 €, outre provisions sur charges de 221,59 €.
Par courrier du 16 juillet 2021, la S.A. 1001 VIES HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Le 13 septembre 2023, la S.A. 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [F] un commandement de payer les loyers échus et de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 952,00 € selon décompte arrêté au 6 septembre 2023.
Par assignation délivrée à étude le 27 février 2024, la S.A. 1001 VIES HABITAT a attrait Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la S.A. 1001 VIES HABITAT sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;
d'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [G] [F] ainsi que de tous occupants de son chef ;
d'ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [G] [F] ;
de condamner Monsieur [G] [F] au paiement des sommes suivantes :
3 333,82 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 (échéance du mois de janvier incluse), outre intérêts à compter du 13 septembre 2023,
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,
de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le 28 février 2024, la S.A. 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 4 juin 2024 et la S.A. 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 007,08 €, frais déduits.
Le demandeur ne mentionne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [G] [F], et précise que le défaut d'assurance n'a toujours pas été régularisé.
Monsieur [G] [F] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 007,08 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
En outre, en application des dispositions de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre.
Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [G] [F] de lui communiquer l'ensemble des renseignements et pièces visés à l'article R 442-13 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, il n'est pas établi que la partie défenderesse n'a pas répondu à l'enquête statistique dans le délai d'un mois. Il n'est donc pas justifié que les pénalités d'enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 38,10 € (5 x 7,62).
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais OPS.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [F] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 2 968,98 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 952,00 € à compter du 13 septembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 16 juillet 2021.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 7g de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [G] [F] le 13 septembre 2023. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti d'un mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 octobre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Monsieur [G] [F] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il résulte de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n'applique pas ce délai lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.
En l'espèce, Monsieur [G] [F] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail. Il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.
En conséquence, la S.A. 1001 VIES HABITAT sera déboutée de sa demande de suppression du délai précité.
Il y a lieu donc d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [G] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. 1001 VIES HABITAT qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [F] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [G] [F] sera condamné à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [G] [F] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 2 968,98 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 sur la somme de 2 952,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. 1001 VIES HABITAT ;
CONSTATE que le contrat signé le 6 avril 2016 entre la S.A. 1001 VIES HABITAT et Monsieur [G] [F] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 14 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [G] [F] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DEBOUTE la S.A. 1001 VIES HABITAT de sa demande de suppression du délai avant expulsion ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [F] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [G] [F] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [G] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER LE JUGE
