Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/01050

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/01050 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG6C Minute : 24/00469 Madame [M] [Y] Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D 1752 C/ Monsieur [H] [K] Madame [G] [W] épouse [K] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : Madame [M] [Y] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Aïchata BA, substituant Maître Asif ARIF, avocat au barreau de Paris DÉFENDEURS : Monsieur [H] [K] [Adresse 4] [Localité 9] comparant en personne Madame [G] [W] épouse [K] [Adresse 4] [Localité 9] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé des 16 et 17 novembre 2021, Madame [M] [Y] a donné à bail à Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 965 euros et 100 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, Madame [M] [Y] a fait signifier à Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.224,40 euros au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 22 janvier 2024 Madame [M] [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2024 Madame [M] [Y] a fait assigner Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référé, aux fins de : ? constater l'acquisition de la clause résolutoire ; ? ordonner l'expulsion Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] en référé ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, ? autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des locataires dans les conditions fixées par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, ? condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K], au paiement à titre provisionnel des sommes suivantes : ? 4.221,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, ? une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués, ? 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ? les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée le 10 avril 2024 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis. A l'audience du 21 juin 2024, Madame [M] [Y], représentée par son Conseil, s'est désistée de sa demande en paiement de la dette locative, celle-ci étant soldée au jour de l'audience. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales, exposant s'en rapporter quant à sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K], tous deux comparant en personne à l'audience, ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état d'une période d'arrêt de travail de Monsieur [H] [K], désormais terminée, expliquant l'absence de versement des loyers. Ils ont exposé avoir à leur charge 3 enfants et percevoir des revenus mensuels à hauteur de 3.231 euros ainsi qu'une aide personnalisée au logement de 595 euros. Ils ont précisé avoir versé à la bailleresse 6 mois de loyer d'avance à leur entrée dans les lieux. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de constater le désistement de Madame [M] [Y] quant à sa demande tendant au paiement d'une somme provisionnelle au titre de la dette locative, cette dette ayant été soldée par les défendeurs. Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 avril 2024 soit six semaines au moins avant la première audience. Au surplus, Madame [M] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 08 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes des dispositions du même article en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il est prévu que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Ainsi, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, il y a lieu d'appliquer le délai contractuel conclu en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur. En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. En outre, selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le bail contient en page 4 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] le 19 janvier 2024. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration de ce délai, soit depuis le 19 mars à 24 heures. En l'espèce, Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] ont toutefois apuré l'ensemble de leur dette locative à la date de l'audience et il n'est pas contesté par la bailleresse qu'ils ont repris le paiement des loyers courants à cette date. Le paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas, par une application strictement textuelle de la loi, de leur octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Néanmoins, la résiliation de plein droit du bail ne saurait être constatée en l'espèce, dans la mesure où le paiement intégral de la dette de loyer par les locataires avant l'audience les placerait dans une situation moins favorable que celle d'un locataire n'ayant pas réglé intégralement sa dette de loyer au jour de l'audience et obtenant de ce fait la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement. Dès lors, la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée, de même que les demandes d'expulsion des locataires et de séquestration de leurs meubles en garantie du paiement des loyers en découlant. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] in solidum aux dépens de l'instance, étant précisé que les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024 figurent d'ores et déjà au décompte de la dette locative qui a été soldée par les locataires et que Madame [M] [Y] ne saurait leur en solliciter à nouveau le règlement dans le cadre du recouvrement des dépens. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [Y] des frais non compris dans les dépens dès lors qu'une action en justice a été nécessaire pour que la dette soit finalement soldée. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à verser à Madame [M] [Y] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, CONSTATONS le désistement de Madame [M] [Y] de sa demande en paiement de la somme de 4.221,13 euros à titre provisionnel ; DÉCLARONS recevable la demande de Madame [M] [Y] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS que la dette locative de Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] a été intégralement payée à la date du 21 juin 2024 ; REJETONS la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; REJETONS la demande d'expulsion et la demande annexe de séquestration des meubles laissés dans les locaux loués ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] aux dépens de l'instance, à l'exception du coût du commandement de payer en date du 19 janvier 2024 ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer à Madame [M] [Y] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIÈRE LA JUGE